【商业地产：新布局与社交消费型商业】 商业地产 功能布局
时间：2019-02-07 04:30:05 来源：达达文档网 本文已影响 人 
双轮驱动模式 国内房地产业有一个双轮驱动模式之说。其实，它就是住宅和商业地产开发并举。实行这种模式的，多是住宅开发商以自己开发住宅的方式方法与经验杀入商业地产。但事实往往未如人意。商业地产需要专业队伍、商业经营资源、资金筹措能力。
因此，做不做商业地产、怎样做商业地产有适合与不适合之分。在房地产业名气大又拥有雄厚实力的万科，并不涉足商业地产。董事长王石的答复是这样的：“做不做商业地产没有对错之分，只有适合不适合之别。万科近20年的地产开发历史所积累的就是住宅开发的经验，所形成的也是相关的模式和体系，这个体系操作住宅开发非常娴熟，但对于商业地产却非常陌生。而中国住宅市场的潜力之大，是足以让万科现有的团队一直操作下去的。”
由此可以得出一个结论：运作商业地产一定要慎之又慎。开发住宅以及把住宅中的社区商业的操作思路简单放大，去进行商业地产开发，是难有前途的。
一般说来，在商业地产中商务地产是很大的一块，其中有一定的共性。
如，关于写字楼市场。市场上供应量不断加大，竞争激烈，在市场竞争的压力下，写字楼市场面临的不单单将是供应结构的调整，而且还有运作模式的转变。商务地产不光要考虑短期的变现，而是应更多的考虑长期的经济效益和社会效益，推动商务地产区域发展，推动城市商务区“变脸”。北京首创置业有一个非常成功的案例，它成功地培养了一个被忽略的现代小型商务区，这一个项目让三元桥“变脸”，其他项目接着进如。在中关村则是把“商务表情”真正画出来。还必须助力客户向现代商务转型。商务地产的本质是服务业，服务的客户是商务性群体，通俗地说很多是公司需求，那么商务地产就必须有责任推动或者帮助客户向现代商务模式转型，毕竟商务地产服务是客户接受的服务之一。其中，重要的一点是和客户互动，根据不同区域特征和特殊客户需求，提供定制化商务功能满足和能保持长期商务增值服务。具体地说，就是为客户创造最符合它们特征的产品，并且提供相应的功能，协助客户降低公司运营成本……
显然，对于写字楼市场的认识，比商业地产的其他方面成熟，市场化的程度要更强一些，双轮驱动模式在这个市场里难以大行其道。
一个路径一个定位
在许多城市，中心城区商圈的发展路径是进一步提高品牌集中度，让市级商圈成为时尚地标，从而提升消费能级，满足消费者高品质商业需求。
社区商业中心，发挥便民利民功能。有的社区商业中心，是从传统“一条街”式的社区商业升级而来的。
郊区商业，又分新区商圈、中心镇商街或社区商业中心、农家店等不同层面展开。其中，新区商圈又可能通过引入大型购物中心、工厂直销店等先进业态，从原来的窄域型商圈提升为广域型商圈。
上海的商业地产，就是在不断完善由中心商圈、特色商街、社区商业中心、邻里中心、市郊新城商圈、中心镇商街、农家店构成的多层次商业发展新布局。
平均每平方米带来的社会消费品零售总额不到万元，远低于发达国家城市，但目前上海人均商业面积超过世界上许多发达城市，达1.76平方米。专家认为，原因包括各商业中心之间错位不足，商业地产面积增速超过消费市场容量增速等，面临产业结构优化升级、分层发展、错位发展等问题。
再看北京。有报道提出“社交消费型商业”这―全新的商业定位。在地产上的表现是国际财经中心。报道描述它是闻名遐迩的香港许李严建筑师有限公司进行整体规划设计。两栋“L”型薄板式建筑围合成综合建筑体，并沿西三环主路设计120米长的临街展示面。其地下1层至地上4层为3万余平米的顶级商业，5层以上为甲级写字楼。建筑首层围合而成近2000平米、挑高达18米的中庭；首层至4层的商业单位围绕中庭布局，3部360度全景观光电梯、13部自动扶梯，形成了方便的竖向交通系统，廊桥、跑马廊、……富于韵律的内庭空间，营造出休闲惬意的社交、休闲、购物体验场。大师级的设计及国际一流的建筑品质，使国际财经中心顶级的商业定位有了最基本的依托。而项目北侧紧临首都师范大学、西侧接驳5600万平米水源涵养绿地，东侧即是最具活力的西三环城市主干道，诸多地理优势，更为国际财经中心锦上添花。
贯彻全新理念的“贵仕儒商社交消费主场”氛围，将给消费者带来的愉悦体验。而商端餐饮、休闲健身、娱乐社交、商务会议等功能区域的科学布局及组合特色，更与消费者的品位完美结合。
以借鉴打开思路
我国的商业地产似乎走到了十字路口，有些开发商正大举进军，而又有一些已经碰得头破血流，还有更多的人把投资商铺作为个人投资方向，但市场并不是那么好把握的……最近《中国房地产报》刊一文介绍考察日本商业地产的情况，或有一点儿参考价值。
该文介绍留下最深刻印象的莫过于那一派繁华的百货业、地下商业，以及遍布城乡的便利店。
百货业，依然是各城市商业发展的顶粱柱，如东京各商圈和大阪、名古屋等城市商业。百货业经过二百多年的发展，在不断调整中最终成为各业态之首。从东京银座、涩谷商圈中各家百货店看来，几乎都围绕在交通叉路口，它们竞争激烈，但又遵循错位经营的原则。涩谷中心区的109百货、东急TOKYU、西武、PARCO、OICIIY丸井等多家百货店，109百货确实是东京时尚的--代表，更适合二十几岁到出头的年轻消费者同，东急百货由于把守交通枢纽优势，商品对年龄层的包容性较强，更大众一些，PARCO主要定位于精英白领，西武百货则引领着商圈的最高端，LV等世界一线品牌多集中于此。同一品牌的不同店铺也能很好地做到错位经营。
城市商业中心区的地下商业多能开到地下二至三层。由于灯光及硬件配套设施的到位，购物的舒适指数丝毫不会因身处地下而有所降低。地下商业街多与地铁相连，地上出口也是四通八达。
还有遍布城乡的便利店和随处可见的自动售货机。无论在城市还是乡村，便利店的大小及店内布置几乎完全标准化，店中商品也与城市中商业基本一样，是全国统一配货。还有一点颇具特色，每到一处新的地区，当地便利店还会专门增加一两个货架展销当地特色商品。
日本是世界第二大经济体，商业地产发展历史较长，一直是随着国民经济的发展而循序渐进，并没有大量商用物业闲置的现象。
我国商业地产受房地产投资拉动，造成商用物业用房供应短时间激增。加之早期商业地产开发的商用物业多以销售为主，并没有培育出良好的商业圈气氛，导致更多商用物业因不能开业而空置。现在，主流的观点是认为我国商业地产未来发展空间无限，但现实存在的问题，也需要高度关注与研究，以寻求更合理的发展道路。这里所介绍的，不过是日本的一般情情况，并非深入调查的结果。不过，发达国家的商业地产发展在前，有许多成功的经验与教训，把它们拿来并结合我们的国情及一地一事的具体情况、问题，应该是打开思路的捷径。
大势所居，大智所在 天保金海岸二期项目――珍珠湾，南靠第三大街，北临泰达大街，东临海防路，西为项目规划路。优越的地理位置，建筑面积60万平米的合理规模，让这里成为滨海的心港湾；外高内低的U字形规划，展现了整座社区的城市感，独特的曲线视角，带来国际化都市的丰富与舒展，缔造出滨海新区极具特点的城市风景：U字形规划将社区自然划分为联排别墅、花园洋房、点式高层、板式高层四重物业形态。
汲取了国际著名新兴城市的卓越规划理念，多元、人性、大手笔的景观设计，尽展海岸生活优居样板，成为天保・金海岸中褶褶闪亮的新城。
而在珍珠湾这座城中城中，先驱推出的别墅洋房珍稀组团，成为湾上生活的独有风景，低层低密度的花园建筑，誓将大势所居的高端生活带给滨海人民，开始一种全新的生活状态。
高端生活的极致空间
经过了数年的思考，滨海新区终于迎来了天保-金海岸的顶级力作――大二期珍珠湾首推别墅洋房组团。作为这个188万平米的高端产品，这里从规划到设计，从别墅到洋房的布局设置，从建筑外檐到高科技元素，从空间尺度到居住舒适度……天保・金海岸的筹划者们经过无数次的寻访，无数次的收集资料，无数次的反复探究，真正以一个集众多优势于一身的极致空间，为奋斗过和仍在奋斗的智者们正名，为拥有财富和懂得运用财富的智者们正名。
珍珠湾首推别墅洋房组团，占地面积近5万平方米，容积率约为1.0，建筑形式为滨海十分珍贵的低层低密度建筑，而小区规划与滨海新区最引人的百米绿化带平行，不仅占据了珍珠湾的最佳地域，在整体天保?金海岸项目中的地理位置亦是绝佳。
别墅，洋房，建筑的风华超越时代的想象。
这个稀贵的区域实现了联排别墅与多层洋房之间的完美搭配，包括联排别墅、电梯洋房、退台洋房在内的产品类型，构成了丰富的住宅组团空间序列。这种序列的构成，不仅创造出多姿多彩的生活情境，更为人们提供着亲切的空间尺度，让这温暖的建筑群落实至名归。
珍珠湾的联排别墅作为天保・金海岸的顶级物业形态，占据着整体社区最具优势的地域，视野最为开阔，风景最为优美。这里紧连滨海新区难得的开放美域――百米绿化带，以自然和文化为主题的公园绿地，也是天保・金海岸的开放空间主轴带，即将被塑造为各类城市活动聚集的“文化公园”，更与小区的园林景观和谐呼应，成为居者生活中最为亮丽的风景；这里还拥有私家停车位，而首层围合庭院的设计成为与室内空间的自然过渡；错层布局的居室设计，挑高4.2米的客厅，都尽情显现着别墅特有的风情。电梯洋房底层架空层高3.2米，在满足居者较佳视觉感受和半公共活动空间的前提下，集中提供了1：1以上的停车位；南面的空中花园和观景阳台，提升了居住质感，让别墅般的空间氛围侵染其间。空间表情最为丰富的退台洋房，享受着层层阳光爱抚，户户有花园，家家有露台的别墅生活；室内设计上同样独特，独立电梯入户，尊贵异常；顶层的空中花园更将多层住宅的空间潜力极致发挥。
这些高端建筑内部设计中的多种科技元素和全新居家概念，包括户式中央空调、中央吸尘和新风置换系统等配置，真正让居住的舒适度在功能的提升中得到加强，以科技的名义为生活注入更多色彩。
流动，灵动，景致的美妙超越时代的渴望。
小区内部的通行网络秩序井然，优美步道连接着各主次要社区景观。小区入口处主题水景、精心布置的异国风睛植被、楼间景观，以及架空层空间，诸多元素形成了社区内部的特殊景致，让花园般的氛围时刻环绕左右。其中最为最重要的景观是小区中心公园，由主题景观、水景、休闲区、儿童游艺区等组成，成为整体社区的规划核心，而中心公园里最为独特的是“彩虹桥”的设计，它将两个内部区域完美连接，让小区中心公园与其他景观呈现出和谐统一，同时也是这里最亮丽的风景。小区的园林景观摒弃了呆板的规划，将人性化设计融入整体景观当中，充满灵性的景观小品，休闲时刻必备的露天长椅，供孩子们嬉戏的童年乐园……让梦想中的低密度生态家园完成滨海人民渴望温情的居家理想。
精心，精准，管理的智能化超越时代的要求。
这里不但享有188万平方米新城的整体配套，更以多元建筑与全方位配套的完美结合，为居者创造出舒适高效的生活。社区主题商业便捷丰富，餐饮、娱乐休闲场所近在咫尺；社区内部的休闲会馆更注重满足居者对高品质的渴望；而高品质幼儿园更是让教育先行，真正体现国际化社区的优秀特质。
小区内部实行24小时专业物业管理，包括住宅安防系统，远传抄表系统，闭路电视监控系统，保安电子巡更系统，设备运行监控系统，以贴心的管家式服务满足居者生活的全方位需求，让您真正感觉到舒适安心。
