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    电大《房地产评估》期末复习考试资料小抄参考

    时间:2021-01-24 07:01:42 来源:达达文档网 本文已影响 达达文档网手机站

    电大《房地产评估》期末复习考试资料小抄参考 一、单选题 1、房地产估价从某种意义上讲是(b )房地产的价值。

    A.发明 B.发现 C.创造 D.确定 2、下列关于房地产估价本质的表述中,错误的是( c )。

    A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制 D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 3、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类,即( c )。

    A.一是咨询性或参考性的,二是法律性或证据性 B.一是了解性或咨询性的,二是签证性或证据性 C.一是咨询性或参考性的,二是签证性或证据性 D.一是咨询性或参考性的,二是签证性或法律性 4、因污染、工程质量缺陷等导致的价值减损评估属于( c )。

    A.环境影响评估B.规划实施情况评估 C.房地产评估 D.风险评估 5、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( b)的特性。

    A.独一无二和供给有限 B.独一无二和价值量大 C.流动性差和价值量大 D.不可移动和用途多样 6、房地产估价的要素中,估价服务的直接对象指的是(c )。

    A.与估价活动有关系的单位 B.估价服务的提供者 C.估价服务的需求者 D.与估价活动有关系的个人 7、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同,这主要是因为( a )。

    A.掌握的有关信息不同 B.作出的估价师声明不同 C.估价对象状况不同 D.委托人不同 8、为城市房屋拆迁补偿目的而进行的估价,对于房屋租赁的影响,应( a )。

    A.视为无租约限制的房地产来估价 B.视为有租约限制的房地产来估价 C.考虑房屋租赁者的意见 D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定 9、房地产估价的最高行为准则是( c )。

    A.估价时点原则 B.合法原则 C.独立、客观、公正 D.谨慎原则 10、( a)对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。

    A.区位B.交通C.环境景观D.外部配套设施 11、房地产的开发、利用、消费,要受制于其所在的空间环境,如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等,这是由于房地产的(a )特性。

    A.不可移动B.独一无二 C.相互影响D.易受限制 12、建设用地使用权出让的最高年限中,正确的是(c )。

    A.居住用地为40年;
    工业用地为50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年,商业、旅游、娱乐用地为70年,综合或者其他用地为70年。

    B.居住用地50年;
    工业用地为50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年,商业、旅游、娱乐用地为50年,综合或者其他用地为50年。

    C.居住用地70年;
    工业用地为50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年,商业、旅游、娱乐用地为40年,综合或者其他用地为50年。

    D.居住用地70年;
    工业用地为40年,教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年,商业、旅游、娱乐用地为50年,综合或者其他用地为40年。

    13、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、(a )等设施或条件以及场地平整。

    A.给水、排水、电力、通信 B.给水、排水、燃气、热力 C.排水、电力、通信、燃气 D.排水、电力、通信、热力 14、房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算的是(b )。

    A.房屋建筑面积 B.房屋使用面积 C.套内建筑面积 D.套内墙体面积 15房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高(b )m以上的永久性建筑。

    A.1.20 B.2.20 C.2.40 D.3.60 16、建筑密度等于(d )/建筑用地面积。

    A.总建筑面积 B.土地总面积 C.建筑顶层面积 D.建筑基底总面积 17、某宗土地的面积为1000㎡,其上建筑物的建筑面积为5000㎡,建筑物的基底面积为700㎡,建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为(c )。

    A.8.0 B.5.6 C.5.0 D.0.7 解析:容积率=总建筑面积/建筑用地面积=5000/1000=5.0 18、某套住宅套内建筑面积为125㎡,套内墙体面积为20㎡,分摊的共有建筑面积为25㎡。该套住宅的建筑面积为(b )㎡。

    A.195 B.150 C.145 D.130 解析:建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积=125+25=150㎡ 19、房地产价格是由房地产的(a )三者相互结合而产生的。

    A.有用性、稀缺性、有效需求 B.供给、需求、利用状况 C.权利、租金、利率 D.价值、使用价值、供求 20、决定某一房地产价格水平高低的供求状况,主要是(d )房地产的供求状况。

    A.全国B.本地区C.全国本类D.本地区本类 21、 2003年11月4日,中国房地产估价师学会与香港( )签 署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。(  D   ) A.物业协会 B.不动产学会 C.测量师协会 D.测量师学会  22、 “三通一平”一般是指 某区域具备了(  B   )等设施以及场地平整。

    A.水通、气通、电通 B.路通、水通、电通 C.路通、水通、气通 D.路通、电通、气通 23、 房地产价格容易受买卖 双方的个别因素的影响,以下哪一个因素对房地产价格的影响最小 ( A  ) A.买卖双方的知识水平 B.买卖双方的偏好 C.讨价还价能力 D.感情冲动 24、 以下各组商品之间,一 种商品的价格上升后,另外一种商品的消费会跟着减少的是( C   )。

    A.普通商品住房和经济适用住房   B.宾馆与写字楼 C.普通住宅及其配套的娱乐房地产   D.城市地铁和城市公交 25、在市场法中,土地使用权年限调整属于(  A  )调整。

    A、权益状况 B、区位状况 C、实物状况 D、年限状况 26、有一空置写字楼,目前不仅无收益,而且要缴纳房产税等,其收益价格估算可采用(  A  )。

    A、类似写字楼的客观收益 B、市场比较法 C、该写字楼的实际收益 D、无法估算 27、某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异,其最终估价结果应( D   )。

    A、 取三者的平均值 B、取三者的中间值 C、任选其中之一 D、在三者的基础上综合分析决定 28、路线价法估价的第二个步骤为(  A  )。

    A、 设定标准深度 B、选取标准宗地 C、编制深度百分率表 D、划分路线价区段 29、房地产价格是由房地产的( A   )这两种相反的力量共同作用的结果。

    A、 供需与价格 B、需求与价格 C、供给与价格 D、供给与需求 30、在一个估价项目中,估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的,其中(  A  )是龙头。

    A、 估价目的 B、估价对象 C、估价时点 D、估价目的和估价对象 31、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下,资本化率(B   )。

    A、大于报酬率 B、 等于报酬率  C、小于报酬率 D、无法知道 32、购买某类房地产,通常抵押贷款占七成,抵押贷款常数是6%,自有资本要求的年收益率为9%,则该类房地产的资本化率为( B  )%。

    A、 6 B、 6.9 C、 8.8 D、9 33、收益递增递减原理可以帮助我们确定( C   )。

    A、最佳用途和最佳规模   
       B、最佳约度    C、最佳规模和最佳约度   
       D、最佳用途 34、钢筋混凝土结构房屋的残值率是( D   )。

    A、 2%    B、 3%    C、 4%    D、0 35、在新开发区内有一块土地,总面积是2000平方米,可转让土地面积的比率是60%,预计可转让土地的价格是3000元/平方米,则可转让土地的价格是(C    )。

    A、 2500万元
        B、 3500万元 C、 3600万元     D、 3000万元 36、一般来说,开发经营期的起点( D   )。

    A、与经营期的起点重合      B、与运营期的起点重合 C、与建造期的起点重合       D、与开发期的起点重合 37、路线价法主要适用于( A   )。    A、 城市商业街道两侧土地的估价 B、 旧建筑物的估价 C、 新建筑物的估价       D、 拆迁房屋的估价 38、在市场法中,土地使用权年限调整属于( A  )调整。

    A、权益状况 B、区位状况 C、实物状况 D、年限状况  39、有一宗前后临街的矩形宗地,总深度27米,前街路线价为2000元/平方米,后街路线价为1000元/平方米,若按重叠价值法估价,则前街影响深度为( D   )。

    A、9     B、13.5  
    C、15 
    D、18    30、有一空置写字楼,目前不仅无收益,而且要缴纳房产税等,其收益价格估算可采用( A   )。

    A、类似写字楼的客观收益 B、市场比较法 C、该写字楼的实际收益 D、无法估算 41、某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异,其最终估价结果应(  D  )。  A、取三者的平均值     
    B、取三者的中间值 C、任选其中之一      
    D、在三者的基础上综合分析决定       42、某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后,有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实,则重新估价的估价时点应为( A   )。

    A、1998年6月30日    B、现在  C、重新估价的作业日期 D、要求重新估价的委托方指定的日期           43、房地产价格是由房地产的( D   )这两种相反的力量共同作用的结果。

    A、供需与价格         B、需求与价格 C、供给与价格         D、供给与需求   44、 拍卖价格、招标价格、 协议价格三者之间的关系在正常情况下为(  D  ) A.拍卖价格>招标价格>协议价格 B.拍卖价格>协议价格>招标价格 C.招标价格>拍卖价格>协议价格 D.招标价格>协议价格>拍卖价格  45、 以下哪种估价方法求得 的价值更趋向于最高买价 ( A    )。  A.收益法 B.成本法   C.假设开发法 D.市场法 46、 从广义的角度来看,价值可分为(  A   )。

    A.使用价值和交换价值 B.投资价值和市场价值 C.公开市场价值和非公开市场价值  D.原始价值和账面价值  47、 假设开发法中,估价时点通常是(  D
    ) A.开发完成后的房地产价值所对应 的时间  B.开发结束时的时间 C.全部租售出去的时间 D.购买待开发房地产时的时间 48、 (  C  )是防范估价风险的最后一道防线。

    A.估价师声明 B.估价的假设和限制条件 C.审核估价报告 D.估价报告应用有效期转 49、基本完好房的成新率为(D   )。

    A、 十、九成新 B、九、八成新 C、 八、七成新 D、 七、六成新 50、某写字楼预计持有两年后出售,持有期的净收益每年216万元,出售时的价格为5616万元,报酬率为8%,则该写字楼目前的收益价格为( B   )。

    A、4858 B、5200 C、2700 D、 6264 51、收益递增递减原理可以帮助我们确定(  C  )。

    A、最佳用途和最佳规模   B、最佳约度  C、最佳规模和最佳约度   D、最佳用途 52、钢筋混凝土结构房屋的残值率是(D    )。

    A、 2% B、 3% C、 4% D、 0 53、收益法适用的条件是房地产的(  D   )。

    A、收益能够量化 B、风险能够量化 C、 收益或风险其一可以量化 D、收益和风险均能量化 54、路线价法主要适用于( A    )。

    A、 城市商业街道两侧土地的估价 B、 旧建筑物的估价 C、 新建筑物的估价 D、 拆迁房屋的估价 55、在成本法求取折旧中,采用( A  )更符合实际情况。

    A、 有效经过年数 B、 实际经过年数 C、 剩余经过年数 D、 自然经过年数 56、 某宗房地产建筑面积2000㎡,土地面积4000㎡, 若保持现有用途价值3000元/㎡;经过装修改造,装修费用200元/㎡,售价2600元/㎡;装修后改变用途需补地价600元/㎡,售价2800元/㎡;若拆除建筑物拆除费用300元/㎡,残值50元/㎡,地价1800元/㎡,则该宗房地产的最适合处理方式为( D  )。

    A.保持现有用途 B.装修改造 C.装修后改变用途 D.拆除建筑物 57、 某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估, 估价时点为2005年8月16日。因估价结果有争议,2005年12月15日进行复估,则复估的估价时点 为( A  ) A.2005年8月16日 B.2005年12月15日 C.估价作业期间的任意一天   D.估价人员与委托人商定的某天 58、 一般认为,交易实例的 成交日期与估价时点相隔(  A  )以上的不易采用。

    A.1年  B.0.5年   C.2年  D.3年 59、 一幢旧厂房改造的超级 市场,在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续,土地使用权年限为40年,建筑物经济寿命为50年。

    则这种情况下,计算建筑物折旧的经济寿命应为( C  )年。

    A.50
    B.40 C.46 D.不确定 60、 砖木结构二等的残值率 为( B )。

    A.2% B.4% C.3% D.5%  61、 某宗房地产的收益期限 为30年,通过调查判定其未来每年的净收益基本不变,通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万 元,24万元,23万元,25万元,报酬率为10%, 则该宗房地产每年的固定净收益价格为(  D   )万元。

    A.23.75   B.24   C.23   D.23.69 62、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下,资本化率(A    )。

    A、 等于报酬率        B、 大于报酬率    C、 小于报酬率        D、 无法知道 63、购买某类房地产,通常抵押贷款占七成,抵押贷款常数是6%,自有资本要求的年收益率为9%,则该类房地产的资本化率为(  B  )%。

    A、 6    B、 6.9    C、 8.8    D、 9 64、基本完好房的成新率为( D   )。

    A. 十、九成新       B. 九、八成新 C. 八、七成新       D. 七、六成新    65、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元,此后分别逐年递增2%和1%,该类房地产的报酬率为8%,该房地产的价格为( A  )万元。

    A. 100    B. 42     C. 63    D. 77 二、多选题 1、与非专业估价相比,专业估价的特点有(a c d)。

    A.是一种专业意见 B.估计价格或价值 C.实行有偿服务 D.承担法律责任 E.估价作业日期长 2、本质上的非市场价值主要有(bcde )。

    A.交易双方有较充裕的时间进行交易的变现价值 B.在现状使用下的在用价值 C.不符合继续使用条件下的清算价值 D.从某个特定投资者的角度来衡量的投资价值 E.在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的谨慎价值 3、下列(abd)是对于房地产估价准确性的全面认识。

    A.即使都是合格的估价师,也不可能得出完全相同的评估价值,只会得出近似的评估价值 B.所有的评估价值都会有误差 C.能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准 D.判断一个评估价值的误差大小或者准确性,理论上是将它与真实价值进行比较 E.在实际中由估价师直接评判一个评估价值的对与错,误差有多大 4、在房地产估价中,如果估价目的不同,则(abc)。

    A.估价的依据有可能不同 B.估价的方法有可能不同 C.估价对象的范围有可能不同 D.估价原则可能不同 E.估价程序也可能不同 5、房地产估价的本质的认识包括以下(bcd)
    A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值 B.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 C.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内 E.房地产估价既是一门学科又是一门技艺 6、房地产估价机构应当由自然人出资,以(cd)形式设立。

    A.集体企业 B.国有企业 C.有限责任公司 D.合伙企业 E.股份有限公司 7、下列是估价委托人的义务的有(abde)。

    A.向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料 B.协助估价师搜集估价所必要的资料 C.就估价结果提出自己的要求 D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责 E.有义务协助估价人员对估价对象进行实地查看等工作 8、房地产评估不仅包含房地产价值评估,还可以包含(abcd)等。

    A.房地产周围环境评估 B.房地产制度政策评估 C.房地产开发项目的可行性评估 D.房地产投资风险评估 E.房地产机构绩效评估 9、下面属于构筑物的是(abce )。

    A.烟囱B.水井C.水塔D.屋顶E.水坝 10、权益是房地产中无形的部分,包括(acd )。

    A.权利B.权力C.利益D.收益E.毛利润 11、房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。共有可分为(ac)。

    A按份共有B按权共有C共同共有D共享共有E共用共有 12、归纳起来,房地产有(abc )存在形态。

    A.土地B.建筑物C.房地D.权益E.区位 13、引起房地产价格上升的原因主要有(abcd)。

    A.对房地产本身进行投资改良 B.通货膨胀 C.需求增加导致稀缺性增 D.外部经济 E.内部经营管理 14、下列是非收益性房地产的有(bcde)。

    A.农地B.行政办公楼 C.教堂D.寺庙E.未开发的土地 15、房地产按开发程度来划分,可以分为(bcde)。

    A.自由的房地产 B.生地 C.毛地 D.熟地 E.现房 16、房地产价格的特征主要包括(bcde )。

    A.房地产价格受实物状况的影响很大 B.房地产价格实质上是房地产权益的价格 C.房地产价格既有交换代价的价格,也有使用代价的租金 D.房地产价格是在长期考虑下形成的 E.房地产价格通常是个别形成,容易受交易者的个别因素的影响 17、房地产价格与一般物品的价格,共同之处是(acde )。

    A.用货币表示 B.生产成本 C.受供求因素的影响 D.有波动 E.按质论价 18、下列存在替代关系的有(ac )。

    A.经济适用房与普通商品住宅之间 B.经济适用房与高档别墅之间 C.宾馆与写字楼之间 D.普通住宅与商业用房之间 E.普通住宅与娱乐房地产之间 19. 以下那些说法是正确的?( ABD )
    A.两宗实物状况相同的房地产,如果权益不同,其价值可能有很大不同 B.两宗权利状况相同的房地产,如果实物状况不同,其价值可能有很大不同 C.两宗实物和权利状况相同的房地产,其价值相同 D.房地产的实物和权益在价值决定中都很重要 20. 政府对价格的干预,还有( BC )。最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价格;
    最低限价是试图规定一个对房地产可以收取的最低价格,又称最低保护价。所以,对有最高限价的房地产,估价结果不得超过其最高限价;
    对有最低限价的房地产,估价结果不得低于其最低限价的房地产,估价结果不得低于其最低限价。

    A.基准地价 B.最高限价 C.最低限价 D.标定地价 21 房地产估价总的要求是独立、客观、公正,在具体估价作业中应遵循的原则主要是( ABCD )。

    A.最高最佳使用原则 B.合法原则 C.估价时点原则 D.替代原则和公平原则 22. 最高最佳使用具体包括( BCD )。

    A.最佳高度 B.最佳用途 C.最佳规模 D.最佳集约度 23.运用市场法估价,选取的可比实例应符合下列条件( ABD )。

    A.使用性质相同 
       B.地点相近 C.价格相同   D.交易日期与估价时点相近 24. 路线价法用于宗地估价,其结果的可信度主要取决于( AB )的健全与否。

    A.路线价        B.深度百分率 C.宗地形状     D.临街状态 25.路线价法四三二一法则中,超过100英尺土地第一、四个25英尺 的土地价值分别是路线价的( AB )。

    A.9%   B.6% C.7% D.8% 26. 引起房产自然增值的原因主要包括( BC )。

    A.通货膨胀 B.需求增加,引起价格上涨 C.交通条件或周围环境改善 D.装修改造、更新或增加设备 27. 房地产可在下列活动中发挥作用( ABCD )
    A.房地产出租 B.房地产保险 C.房屋继承、分割 D.房地产拍卖抵债 28. 房地产价格与房地产的需求的关系是( AC )
    A.房地产价格与房地产的需求正相关 B.房地产价格与房地产的需求负相关 C.供给一定的情况下,需求增加,则价格上升 D.供给一定的情况下,需求增加,则价格下降 29. 供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响,其相互关系为(ABC )。

    A.供给增加大于需求增加时,均衡价格下降,均衡交易量增加 B.供给增加大于需求减少时,均衡价格下降,均衡交易量增加 C.供给减少小于需求减少时,均衡价格上升,均衡交易量增加 D.供给减少大于需求增加时,均衡价格上升,均衡交易量增加 30. 房地产价格具有下列(ABC )特征。

    A.房地产价格既可用价格表示,也可用租金表示 B.房地产价格的实质是房地产权益的价格 C.房地产价格是长期考虑下形成的 D.房地产价格是由估价师通过严谨的科学计算形成的 31. 成交价格简称成交价,是交易双方实际达成交易的价格。它是一个已完成的事实这种价格通常随着(ABCD )的不同而不同。

    A.交易者的心态 B.交易者的偏好 C.交易者对市场了解程度 D.讨价还价能力 32. 在收益法中,下列哪一种说法是正确的(AD )。

    A.净收益占有效毛收入的比率称为净收益率 B.运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率 C.投资回报占投资回收的比率称为报酬率 D.报酬率与投资风险正相关   33. 一名合格的房地产专业估价人员,在房地产估价方面要具有(ACD )
    A.扎实的理论知识;

    B.广泛的人际关系;

    C.丰富的实践经验;

    D.良好的职业道德 34. 对土地利用所受的限制除了投资者自身能力限制外,还包括(ABCD )。

    A.土地权力设置的限制 B.房地产相临关系的限制 C.土地使用管制 D.土地权力行使的限制 35. 房地产价格与一般物价相同之处在于( ABC )
    A.用货币表示 B.受供求关系影响 C.按质论价 D.生产成本相同 36. (ABC )是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。

    A.市场调节价 B.政府指导价 C.政府定价 D.评估价格 37. 现行的土地权属证书有( ABCD )。

    A.《国有土地使用证》
    B.《集体土地所有证》
    C.《集体土地使用证》
    D.《土地他项权利证明书》
    38. 就( AD )相对而言,房地产估价所评估的是房地产的市场价值。

    A.投资价值 B.原始价值 C.账面价值 D.市场价值 39. 房地产价格虽然受许多复杂多变的因素影响,但观察其形成和运动过程,仍有基本性规律,不以个别人的主观意志为转移。所以,估价人员对房地产的估价要做到( ABCD )。

    A.客观 B.公正 C.科学 D.合理 40. 合法权益包括( BCD )等方面。

    A.合法原则 B.合法产权 C.合法使用 D.合法处分 41.收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用,如前者不包含(ABC )。

    A.所得税       B.土地摊提费 C.改扩建费      D. 房屋火灾保险费 42.求取建筑物重新构建价格,根据求取其中的建筑安装工程费的方法不同分为( ABCD )。

    A.分部分项法   B.工料测量法   C.指数调整法   D.单位比较法 43 以下那些说法是正确的?( ABD )
    A.两宗实物状况相同的房地产,如果权益不同,其价值可能有很大不同 B.两宗权利状况相同的房地产,如果实物状况不同,其价值可能有很大不同 C.两宗实物和权利状况相同的房地产,其价值相同 D.房地产的实物和权益在价值决定中都很重要 44 政府对价格的干预,还有( BC )。最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价格;
    最低限价是试图规定一个对房地产可以收取的最低价格,又称最低保护价。所以,对有最高限价的房地产,估价结果不得超过其最高限价;
    对有最低限价的房地产,估价结果不得低于其最低限价的房地产,估价结果不得低于其最低限价。

    A.基准地价 B.最高限价 C.最低限价 D.标定地价 45 房地产估价总的要求是独立、客观、公正,在具体估价作业中应遵循的原则主要是( ABCD )。

    A.最高最佳使用原则 B.合法原则 C.估价时点原则 D.替代原则和公平原则 46. 最高最佳使用具体包括( BCD )。

    A.最佳高度 B.最佳用途 C.最佳规模 D.最佳集约度 47.运用市场法估价,选取的可比实例应符合下列条件( ABD )。

    A.使用性质相同 
       B.地点相近 C.价格相同   D.交易日期与估价时点相近 48. 路线价法用于宗地估价,其结果的可信度主要取决于( AB )的健全与否。

    A.路线价        B.深度百分率 C.宗地形状     D.临街状态 49.路线价法四三二一法则中,超过100英尺土地第一、四个25英尺 的土地价值分别是路线价的( AB )。

    A.9%   B.6% C.7% D.8% 50. 引起房产自然增值的原因主要包括( BC )。

    A.通货膨胀 B.需求增加,引起价格上涨 C.交通条件或周围环境改善 D.装修改造、更新或增加设备 51. 房地产可在下列活动中发挥作用( ABCD )
    A.房地产出租 B.房地产保险 C.房屋继承、分割 D.房地产拍卖抵债 52. 房地产价格与房地产的需求的关系是( AC )
    A.房地产价格与房地产的需求正相关 B.房地产价格与房地产的需求负相关 C.供给一定的情况下,需求增加,则价格上升 D.供给一定的情况下,需求增加,则价格下降 53. 供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响,其相互关系为(ABC )。

    A.供给增加大于需求增加时,均衡价格下降,均衡交易量增加 B.供给增加大于需求减少时,均衡价格下降,均衡交易量增加 C.供给减少小于需求减少时,均衡价格上升,均衡交易量增加 D.供给减少大于需求增加时,均衡价格上升,均衡交易量增加 54 房地产价格具有下列(ABC )特征。

    A.房地产价格既可用价格表示,也可用租金表示 B.房地产价格的实质是房地产权益的价格 C.房地产价格是长期考虑下形成的 D.房地产价格是由估价师通过严谨的科学计算形成的 55 成交价格简称成交价,是交易双方实际达成交易的价格。它是一个已完成的事实这种价格通常随着(ABCD )的不同而不同。

    A.交易者的心态 B.交易者的偏好 C.交易者对市场了解程度 D.讨价还价能力 56. 在收益法中,下列哪一种说法是正确的(AD )。

    A.净收益占有效毛收入的比率称为净收益率 B.运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率 C.投资回报占投资回收的比率称为报酬率 D.报酬率与投资风险正相关   57 一名合格的房地产专业估价人员,在房地产估价方面要具有(ACD )
    A.扎实的理论知识;

    B.广泛的人际关系;

    C.丰富的实践经验;

    D.良好的职业道德 58. 对土地利用所受的限制除了投资者自身能力限制外,还包括(ABCD )。

    A.土地权力设置的限制 B.房地产相临关系的限制 C.土地使用管制 D.土地权力行使的限制 59. 房地产价格与一般物价相同之处在于( ABC )
    A.用货币表示 B.受供求关系影响 C.按质论价 D.生产成本相同 60. (ABC )是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。

    A.市场调节价 B.政府指导价 C.政府定价 D.评估价格 61. 现行的土地权属证书有( ABCD )。

    A.《国有土地使用证》
    B.《集体土地所有证》
    C.《集体土地使用证》
    D.《土地他项权利证明书》
    62. 就( AD )相对而言,房地产估价所评估的是房地产的市场价值。

    A.投资价值 B.原始价值 C.账面价值 D.市场价值 63. 房地产价格虽然受许多复杂多变的因素影响,但观察其形成和运动过程,仍有基本性规律,不以个别人的主观意志为转移。所以,估价人员对房地产的估价要做到( ABCD )。

    A.客观 B.公正 C.科学 D.合理 64. 合法权益包括( BCD )等方面。

    A.合法原则 B.合法产权 C.合法使用 D.合法处分 64.收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用,如前者不包含(ABC )。

    A.所得税       B.土地摊提费 C.改扩建费      D. 房屋火灾保险费 66.求取建筑物重新构建价格,根据求取其中的建筑安装工程费的方法不同分为( ABCD )。

    A.分部分项法   B.工料测量法   C.指数调整法   D.单位比较法 三、判断题: 1、某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房,该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析,运用适当方法对该套住房进行了估价,并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。( ×)
    2、目前,中国房地产估价人员职业资格有房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格两种。(∨ )
    3、房地产估价活动的核心内容,是根据委托人的要求,对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见。( ×)
    4、为了表述上更加科学、准确,也为了与国际上通行的估价理念、理论相一致,便于对外交流沟通,应当强调房地产估价本质上是评估房地产的价格而不是价值。(× )
    5、一般来说,不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。(∨   6、房地产估价结果是一种专业意见。(∨  )
    7、房地产真正需要专业估价的基本条件是房地产具有独一无二和供给有限这两个特性。(× )
    8、在房地产估价中,广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。(∨ )
    9、地面上临时搭建的帐篷、戏台等属于其他地上定着物。(× )
    10、房地产权利包括物权和债权两大类,其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权,他物权包括用益物权和担保物权,而用益物权又包括建设用地使用权和地役权等。( ∨)
    11、因为房地产具有独一无二性,所以房地产不具备完全替代性。(∨ )
    12、房地产供给和一般物品供给的最主要区别在于房地产的不可移动特性。(∨ )
    13、从经济角度来看,土地利用选择的一般先后顺序是:商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。(× )
    14、某幢写字楼目前尚未出租出去而空闲着,没有直接产生经济收益,所以属于非收益性房地产。(× )
    15、具体一宗有土地使用年限的房地产的价格,从长远来看是趋于下降的。(∨ )
    16、收益性房地产与非收益性房地产的划分,主要是看房地产目前是否正在直接产生经济效益。( ×)
    17、普通商品住宅与别墅之间、宾馆与写字楼之间存在着一定的替代关系。(× )
    18、对于大城市郊区的住宅,当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时,消费者对其需求就会增加。( ∨)
    19、地价与一般物品的价格虽然都受供求变化的影响,但因土地的数量难以增减且不可移动,所以其供给弹性较小。(∨ )
    20、 某宗房地产目前的市场 价为800万元,现探测到其地下拥有铁矿资源,估计价值高达1000万元,则该房地产的价格可达1800万 元。( × ) 21、 两宗实物和权益状况相 同的房地产,如果所处位置、交通、周围环境、景观、外部的基础设施和公共服务设施等区位状况不同,价值就可能会有很大的差异。( √ )  22. 出租型房地产是收益法估价的典型对象,包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等,其净收益是根据销售资料来求取,通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。( ×  )
    23. 移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀,即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数,形成一个新的派生平均价格的时间序列,借以消除价格短期波动的影响,显现出价格变动的基本发展趋势。( √  )
    24、 出租型房地产是收益法估价的典型对象,包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等,其净收益是根据销售资料来求取,通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。 ( ×  )   25、 移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀,即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数,形成一个新的派生平均价格的时间序列,借以消除价格短期波动的影响,显现出价格变动的基本发展趋势。(  √ )                        26、 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价,如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等。 (  × )                                       27、 传统方法对开发完成后的价值等的估算,是根据估价时的房地产市场状况作出的,基本上是静止在估价作业期时的数额;
    而在现金流量折现法中,是模拟开发过程,预测它们在未来发生时所发生的数额。(√   )                                      28、 房地产估价时,实地勘察应由估价人员独立完成。(  × )                 29、 地价是地租的资本化。( √  )
    30. 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价,如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等。(  × )
    31. 传统方法对开发完成后的价值等的估算,是根据估价时的房地产市场状况作出的,基本上是静止在估价作业期时的数额;
    而在现金流量折现法中,是模拟开发过程,预测它们在未来发生时所发生的数额。(  √ )
    32. 房地产估价时,实地勘察应由估价人员独立完成。( ×  )
    33.地价是地租的资本化。( √  )
    34、 临接同一道路的其他土地的价格,是以宗地价格为基准,考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等,进行适当的修正求得,这些修正实为房地产状况修正。( ×  )    35、 房地产价格在短期内通常有上下波动,在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。( ×  )
    36、 土地的供给弹性较小, 甚至土地的自然供给是完全无弹性的。( √ ) 37、 房地产需求是指消费者 在某一特定的时间内,在每一价格水平下,对某种房地产所愿意购买的数量。( × ) 38、 现实估价中所需评估的 房地产价值有可能不是公开市场价值。( √ ) 39. 在可比实例的成交日期至估价时点期间,无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展,都必须进行交易日期调整。(  × )
    40. 实际观察法不是直接以建筑物的有关年限(特别是实际经过年数)来求取建筑物的折旧,而是注重建筑物的实际损耗程度。( √  )
    41、 在完善的市场经济下,土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。(  ×)
    42、 在统一币种方面,不同币种的价格之间的换算,应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下,是采用成交日期时的市场汇价。  (  √)                43、 城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等,那么,对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。 (  √ )                     44、 市场法的本质是以房地 产的公开市场价值为导向求取估价对象的价值( × ) 45、 进行房地产状况调整主 要是因为可比实例的建筑规模、建筑结构、建筑装饰、新旧程度等与估价对象存在着差异。( × ) 46. 临接同一道路的其他土地的价格,是以宗地价格为基准,考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等,进行适当的修正求得,这些修正实为房地产状况修正。(  × )
    47. 房地产价格在短期内通常有上下波动,在短期内可以看出其变动规律和发展趋势. ( ×  )
    48. 在完善的市场经济下,土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。(  × )
    49. 在统一币种方面,不同币种的价格之间的换算,应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下,是采用成交日期时的市场汇价。( √  )
    50、 投资者评估的房地产的投资价值,或者说消费者对房地产的评价,小于或等于该房地产的市场价格,是其投资行为或交易能够实现的基本条件。 (  × )             51、 同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期,对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。( √  )                                  52、 在可比实例的成交日期至估价时点期间,无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展,都必须进行交易日期调整。  ( ×  )                    53、 成交价格会围绕理论价格而上下波动。( × ) 54、 合法原则是要说明,估 价机构或人员应具有合法的评估资格。( × ) 55、 只有合法产权的房地产 才能成为估价对象。( × ) 56. 城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等,那么,对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。( √  )
    57. 投资者评估的房地产的投资价值,或者说消费者对房地产的评价,小于或等于该房地产的市场价格,是其投资行为或交易能够实现的基本条件。(  × )
    58. 同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期,对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。( √  )
    59、 在完善、成熟的房地产 市场下,土地取得成本一般包括购置土地的价款和在购置时应缴纳的税费。 ( √ ) 60、 在运用成本法估价时, 房地产的价格直接取决于开发商所支出的费用、税金以及应得的利润。( × ) 61、 实际观察法不是直接以建筑物的有关年限(特别是实际经过年数)来求取建筑物的折旧,而是注重建筑物的实际损耗程度。(  √ )                                62、 估价上的折旧和会计上 的折旧有着本质的区别,如在收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费就属于估价上的折旧,而不是会计上的折旧。( × ) 63、 直接资本化法较多的依 赖于市场信息,报酬资本化法较多的依赖于估价人员的主观判断。( √ ) 64、 不论有无租约限制,租金均应采用正常客观的市场租金。( × ) 四、计算题 1. 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000m2建筑面积归甲方,2000m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。

    据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。

    解:解:(1)计算办公楼现值 ①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12万元 ②收益年限=40-6=34年 ③办公楼现值为:V=A/Y[1-1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1-1/(1+ 10%)34]=1528.92万元 (2)计算乙方的使用权价格 ① 乙方使用权年净收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08万元 ② ②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年 ③ ③乙方使用权剩余收益年限价格为:
    V=A/Y[1-1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1-1/(1+ 10%)11]=689万元 (3)甲方权益价格=办公楼现值-乙方使用权价格=1528.92-689=839.92万元 2. 某房地产的总使用面积为10000平方米,月租金为7元/平方米。预计年房租损失费为年预期租金总收入的5%,房产税为年预期租金总收入的12%,管理费、修缮费为年预期租金总收入的6%,房屋财产保险费为0.3万元/年。预计该房地产尚可以使用10年,折现率为12%。求:
    (1)该房地产的年租金总收入。

    (2)该房地产的年出租费用。

    (3)该房地产的年纯收益。

    (4)计算该房地产的评估值。

    解:(1)该房地产的年租金总收入为:
    1×7×12 = 84(万元) (2)该房地产的年出租费用为:
    84×(5%+12%+6%) + 0.3 = 19.62(万元) (3)该房地产的年纯收益为:
    84-19.62 = 64.38(万元) (4)该房地产的价格为:
    64.38 ×[1-1/(1+12%)10]/12% = 64.38×5.650 2 = 363.76(万元) 3.某宗房地产,土地总面积1000平方米,是10年前征用农地取得,当时每亩花费18万元,现实重新取得该类土地的价格为620元/平方米,地上建筑物于8年前交付使用,总建筑面积为2000平方米,当时造价600元/平方米,现实造价1200元/平方米,估计建筑物有八成新,试用所给资料估计该房地产的现时总价和单价及楼面地价。

    解:土地价值=620×1000=620000元 建筑物现值=1200×2000×80%=1920000元 估价对象的现时总价=620000+1920000=2540000元 估价对象的现时单价=2540000÷2000=1270元/平方米 楼面地价=620÷(2000÷1000)=310元/平方米 4. 某建筑物为钢筋混凝土结构,经济寿命50年,有效经过年数为8年,经调查测算,现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年,假定第一年投入建造成本的60%,第二年投入40%,均为均匀投入),管理费用为建造成本的3%,年利率为6%,销售税费为50万元,开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;
    装修的重置价格为200万元,平均寿命为5年,已使用2年;
    设备的重置价格为110万元,平均寿命为10年,已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。

    解:(1)计算建筑物的重置价格:
    ① 建造成本=800万元 ② 管理费用=800×3%=24万元 ③ 投资利息=(800+24)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(800+24)×40%×[(1+6%)0.5-1]=54.90万元 ④建筑物的重置价格=800+24+54.90+50+120=1048.90万元 (2)计算建筑物的折旧额:
    ①墙、地面等损坏的折旧额=18万元 ②装修部分的折旧额=200*2/5=80万元 ④ 设备部分的折旧额=110×8/10=88万元 ⑤ 长寿命项目的折旧额=(1048.90-18-200-110)×8/50=115.34万元 ⑤建筑物的折旧总额=18+80+88+115.34=301.34万元 5.估价对象为一出租写字楼,土地总面积7000平方米,建筑总面积56000平方米,建筑物结构为钢筋混凝土结构,地上36层,地下2层,土地使用权年限为50年,从1998年9月30日取得土地时起计,建设期3年。需要评估出该宗房地产2003年9月30日的买卖价格。有关资料为:该写字楼使用面积为建筑面积的65%,月租金为每平方米使用面积150元,空置率平均为15%。建筑物原值22000万元,耐用年限60年,残值率0;
    家具设备原值8000万元,耐用年限为12年,残值率为4%。经常费每月100万元,房产税为租金的12%,营业税等为6%。资本化率为8%。

    解:(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格,其公式为:
    (2)计算年总收益=56000×65%×150×12×(1-15%)=5569.2万元 (3)计算年总费用:
    年折旧费=22000/47 +8000×(1-4%)/12 =1108.09万元 年经常费=100×12=1200万元 年房产税=5569.2×12%=668.3万元 营业税等=5569.2×6%=334.15万元 年总费用=1108.09+1200+668.3+334.15=3310.54万 (4)计算年净收益=5569.2-3310.54=2258.66万元 (5)计算房地产价格 6、评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500平方米.收集有关资料:共调查了A.B.C三宗土地买卖实例作为比较实例。可比实例的成交价格如下:
    可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 (元/平方米)
    1200 1150 1380 成交日期 2003年2月20日 2003年4月20日 2003年7月20日 交易情况 正常 比正常价格低3% 比正常价格高5% 该类土地2003年1月至9月的价格变动情况如下表所示:
    月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 价格指数 100 100.3 98.5 102.6 101.3 102.8 103.5 103.3 103.8 注:表中的价格指数为环比价格指数,均以上个月为100。

    房地产状况的比较判断结果,如下表所示:
    房地产状况 权重 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素1 0.4 100 95 92 106 因素2 0.35 100 105 96 109 因素3 0.25 100 110 98 97 试运用上述资料估算该土地2003年9月20日的正常市场价格。

    解:(1)计算公式:比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数。

    (2)交易情况修正系数为:
    可比实例A=100/100 可比实例B=100/97 可比实例A=100/105 (3)交易日期修正系数为:
    可比实例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168 可比实例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156 可比实例C=1.033×1.038=1.072 (4)房地产状况修正系数为:
    可比实例A=100/(95×0.4+105×0.35+110×0.25)=100/102.25 可比实例B=100/(92×0.4+96×0.35+98×0.25)=100/94.55 可比实例A=100/(106×0.4+109×0.35+97×0.25)=100/104.8 (5)计算比准价格:
    比准价格A=1200×(100/100)×1.168×(100/102.25)=1370.76(元/平方米)
    比准价格B=1150×(100/97)×1.156×(100/94.55)=1449.51(元/平方米)
    比准价格C=1380×(100/105)×1.072×(100/104.8)=1344.38(元/平方米)
    (6)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果,则有:
    估价对象价格(单价)=(1370.76+1449.51+1344.38)/3 =1388.22(元/平方米)
    估价对象价格(总价)=1388.22×1500=208.23万元 ag an employment tribunal clai Emloyment tribunals sort out disagreements between employers and employees. You may need to make a claim to an employment tribunal if: you don't agree with the disciplinary action your employer has taken against you your employer dismisses you and you think that you have been dismissed unfairly. For more informu, take advice from one of the organisations listed under Fur ther help. Employment tribunals are less formal than some other courts, but it is still a legal process and you will need to give evidence under an oath or affirmation. Most people find making a claim to an employment tribunal challenging. If you are thinking about making a claim to an employment tribunal, you should get help straight away from one of the organisations listed under Further help. ation about dismissal and unfair dismissal, see Dismissal. You can make a claim to an employment tribunal, even if you haven't appealed against the disciplinary action your employer has taken against you. However, if you win your case, the tribunal may reduce any compensation awarded to you as a result of your failure to appeal. Remember that in most cases you must make an application to an employment tribunal within three months of the date when the event you are complaining about happened. If your application is received after this time limit, the tribunal will not usually accept i. If you are worried about how the time limits apply to you If you are being represented by a solicitor at the tribunal, they may ask you to sign an agreement where you pay their fee out of your compensation if you win the case. This is known as a damages-based agreement. In England and Wales, your solicitor can't charge you more than 35% of your compensation if you win the case. You are clear about the terms of the agreement. It might be best to get advice from an experienced adviser, for example, at a Citizens Advice Bureau.  To find your nearest CAB, including those that give advice by e-mail, click on nearest CAB. For more information about making a claim to an employment tribunal, see Employment tribunals. The (lack of) air up there Watch m Cay man Islands-based Webb, the head of Fifa's anti-racism taskforce, is in London for the Football Association's 150th anniversary celebrations and will attend City's Premier League match at Chelsea on Sunday. “I am going to be at the match tomorrow and I have asked to meet Ya ya Toure,“ he told BBC Sport. “For me it's about how he felt and I would like to speak to him first to find out what his experience was.“ Uefa has opened disciplinary proceedings against CSKA for the “racist behaviour of their fans“ during City's 2-1 win. Michel Platini, president of European football's governing body, has also ordered an immediate investigation into the referee's actions. CSKA said they were “surprised and disappointed“ by Toure's complaint. In a statement the Russian side added: “We found no racist insults from fans of CSKA.“ Age has reached the end of the beginning of a word. May be guilty in his seems to passing a lot of different life became the appearance of the same day; May be back in the past, to oneself the paranoid weird belief disillusionment, these days, my mind has been very messy, in my mind constantly. Always feel oneself should go to do something, or write something. Twenty years of life trajectory deeply shallow, suddenly feel something, do it.一字开头的年龄已经到了尾声。或许是愧疚于自己似乎把转瞬即逝的很多个不同的日子过成了同一天的样子;
    或许是追溯过去,对自己那些近乎偏执的怪异信念的醒悟,这些天以来,思绪一直很凌乱,在脑海中不断纠缠。总觉得自己似乎应该去做点什么,或者写点什么。二十年的人生轨迹深深浅浅,突然就感觉到有些事情,非做不可了。The end of our life, and can meet many things really do?  而穷尽我们的一生,又能遇到多少事情是真正地非做不可? During my childhood, think lucky money and new clothes are necessary for New Year, but as the advance of the age, will be more and more found that those things are optional; Junior high school, thought to have a crush on just means that the real growth, but over the past three years later, his writing of alumni in peace, suddenly found that isn't really grow up, it seems is not so important; Then in high school, think don't want to give vent to out your inner voice can be in the high school children of the feelings in a period, but was eventually infarction when graduation party in the throat, later again stood on the pitch he has sweat profusely, looked at his thrown a basketball hoops, suddenly found himself has already can't remember his appearance. Baumgartner the disappointing news: Mission aborted. r plays an important role in this mission. Starting at the ground, conditions have to be very calm -- winds less than 2 mph, with no precipitation or humidity and limited cloud cover. The balloon, with capsule attached, will move through the lower level of the atmosphere (the troposphere) where our day-to-day weather lives. It will climb higher than the tip of Mount Everest (5.5 miles/8.85 kilometers), drifting even higher than the cruising altitude of commercial airliners (5.6 miles/9.17 kilometers) and into the stratosphere. As he crosses the boundary layer (called the tropopause),e can expect a lot of turbulence. We often close ourselves off when traumatic events happen in our lives; instead of letting the world soften us, we let it drive us deeper into ourselves. We try to deflect the hurt and pain by pretending it doesn’t exist, but although we can try this all we want, in the end, we can’t hide from ourselves. We need to learn to open our hearts to the potentials of life and let the world soften us.生活发生不幸时,我们常常会关上心门;
    世界不仅没能慰藉我们,反倒使我们更加消沉。我们假装一切仿佛都不曾发生,以此试图忘却伤痛,可就算隐藏得再好,最终也还是骗不了自己。既然如此,何不尝试打开心门,拥抱生活中的各种可能,让世界感化我们呢? Whenever we start to let our fears and seriousness get the best of us, we should take a step back and re-evaluate our behavior. The items listed below are six ways you can open your heart more fully and completely.当恐惧与焦虑来袭时,我们应该退后一步,重新反思自己的言行。下面六个方法有助于你更完满透彻地敞开心扉。Whenever a painful situation arises in your life, try to embrace it instead of running away or trying to mask the hurt. When the sadness strikes, take a deep breath and lean into it. When we run away from sadness that’s unfolding in our lives, it gets stronger and more real. We take an emotion that’s fleeting and make it a solid event, instead of something that passes through us.当生活中出现痛苦的事情时,别再逃跑或隐藏痛苦,试着拥抱它吧;
    当悲伤来袭时,试着深呼吸,然后直面它。如果我们一味逃避生活中的悲伤,悲伤只会变得更强烈更真实——悲伤原本只是稍纵即逝的情绪,我们却固执地耿耿于怀By utilizing our breath we soften our experiences. If we dam them up, our lives will stagnate, but when we keep them flowing, we allow more newness and greater experiences to blossom.深呼吸能减缓我们的感受。屏住呼吸,生活停滞;
    呼出呼吸,更多新奇与经历又将拉开序幕。

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