成都市海玉某大酒店投资项目可行性研究报告（doc,16）

四川XX有限公司 海玉XX大酒店投资项目 可行性研究报告 一、项目名称 海玉XX大酒店投资项目 二、项目实施单位 企业名称：四川XX有限公司 地 址：
法人代表：
注册资本：捌仟万元（人民币）
企业类型：股份有限公司 经营范围：
三、项目概况 海玉XX大酒店投资项目位于成都市XX县华阳西路1号。该地区位于XX县最繁华的商业旺地，交通便利，是XX县目前最高的标志性建筑。大厦建筑面积15000m2(其中3000m2为工行XX支行办公用房)，低楼为商铺，三楼为酒店接待大厅和商务中心，四楼为酒店餐厅，五楼为茶房和会务中心，六至十二楼为酒店客房，十三楼为海玉商务会所。酒店建成后可配置200套左右标准星级酒店客房，是XX县建立城市商务餐饮娱乐的理想平台。

四、项目背景 1、XX县经济发展现状及未来发展趋势 XX县是我省著名的民营私企县，全县城区人口５.６万，距成都市区３０公里，经成雅高速公路从成都到达XX为２０分钟车程。XX县民营经济在当地经济中占有重要比重。

XX县通过近几年的高速发展，城市经济发展取得了辉煌的成就。２００２年国内生产总值（ＧＤＰ）３３.７６亿元，人均国民生产总值１１８１８元，工业规模企业４０户，实现工业增加值６．３４亿元，利税１３８５７万元，主要工业产品玻璃制品、配合饲料、红肠、元明粉、磁性材料。全县四级及四级以上建筑企业１７个，单位施工个数１６３个，实现产值７８６９１万元，利税总额７５４４万。全县城镇个体劳动者６６００人，私营及个体经济和“三资”企业实现工业总产值３４．８亿占全县工业总产值的８７％。全年全社会消费品零售总额１２．２２亿元，其中餐饮零售额１．７７亿元。随着XX县对外开放不断扩大，招商引资环境大型企业，全年落实各类项目１１７个，到位资金５．１亿元。城乡居民生活水平在整个成都市名列各郊县前茅，社会职工平均工资１０４０８元，城乡居民家庭存款余额１８．３２亿元，城镇居民人均可支配收入７４００元，城乡居民家庭恩格尔系数为３８．４％（３７％即进入小康水平），充分说明XX县整体经济水平发展较快。

XX县政府提出到２００５年，全县国内生产总值达到５２亿元，其中第二、三产业达到４５．７６亿元，人均ＧＤＰ１７４８８元，社会消费品零售总额达到１５亿元，全社会固定资产投资五年累计完成３８亿元以上，进一步调整和完善所有制结构，进一步提高非公有制经济比重，城市化水平增加到２３．３％，城镇居民人均可支配收入实际增多７％以上，２００３年达到“撤县建市”的标准，县城总人口达到１０万人，在未来５年中人均ＧＤＰ达到２８００美元，同时重点提出城市发展战略规划。

力争把XX县打造成中国西部温州，全省经济强县，全市工业大县，突出重点，实施五大战略，突出工业富县战略，突出川浙工业园区，实施民营兴县战略，突出特色经济，把层次作高，实施开放强县战略，突出招商引资，突出山水城市，把形象作美，从整个政府５年发展战略可以看出，XX县的经济已进入一个高速增长的快速通道，整个城市的发展和各种产业提升都迎来了历史性的民展机遇，作为第三产业的代表性行业，商务型酒店和餐饮娱乐都将在城市发展中获得重大商机。

2、XX县餐饮娱乐业发展现状及潜力 （1）XX县餐饮乐业发展现状 XX县餐饮娱乐业主要体现在餐饮、娱乐和近郊的休闲度假三个方面：
餐饮业：目前餐饮业分为以福满楼为代表的三家中档酒楼和众多小食店为主二种类型业态，服务对象主要为XX当地民众消费，福满楼等三家中档酒楼营业面积２００平方米——４００平方米之间有５－８个包间，装修档次中等，主要以中档集团消费、商务型消费为主，生意较好，各中档酒楼日营业额在２０００元－５０００元之间，且各酒楼同时也提供茶坊，洗脚坊等综合配套服务，而面向市民的众多小食店则以当地市民的日常消费为主，服务水平和服务档次都很一般。

娱乐业：目前XX县的娱乐业，主要以卡拉ＯＫ和按摩方式进行，卡拉ＯＫ主要集中在当地农民街、南河南岸集中大约有5０家极为简陋的ＯＫ厅，以大众工薪消费为主，在城市中分散有几十家按摩院提供按摩美容服务，经营类型和档次规模都极为初级。

休闲业：以和邦俱乐部为代表的休闲度假山庄是主要表现形式。其地理位置都分布在城市的近郊和老君山风景区，以提供餐饮娱乐综合性服务，接待客户以市民消费和外地游客相结合，除和邦俱乐部的住宿率较高外，其余度假地除节假日外经营情况都一般。

结论：总体看来目前XX餐饮娱乐业发展都极为粗放，市场服务档次有待提升，大型高档集合型餐饮娱乐是整个行业的空白。

（2）XX县餐饮娱乐业发展潜力分析：
XX县餐饮娱乐业消费类型主要分为：
集团性消费：（如银行、电信、电力、政府部门）主要以政务性消费和企业消费为主；

商务性消费：以民营企业、私营业主和高薪阶层应酬交际为主。

普通工薪阶层消费：XX县有上规模的工业企业４０户，全县城镇个体劳动者６６００人，私营和个体经济占全县工业总产值８７％。全县餐饮业零售额高达１.７７亿元，与XX县的很多高档次，商务型消费没有在当地消费，而实际情况是当地许多大型重要的商务性，政务性消费在成都举行，其主要原因在于XX没有一个能够提供大型商务活动，上档次餐饮娱乐消费平台，巨大的市场需求与消费平台之间出现了重大结构性矛盾。

从个个消费潜力上我们可以看到，XX县有国有经济单位人员１.３１万人，其中，电力、煤气及水生产和供应业人均工资22138元，交通运输仓储和邮电电信业人均工资９６２０元，金融保险业人均工资15675元，房地产业人均工资10902元，卫生、体育和社会福利业人均工资12190元，教育文化人均工资11653元，国家机关、政党机关和社会团体人均工资14317元（总人数为11975人）其他行业人均工资13407元（100人）将带来巨大的个体消费。这种情况下产生的大量政府政务性消费，商业性消费，集团性消费，无论是消费档次和消费规模都无法通过现有消费平台得到很好的满足，最终导致产生大量跨区消费（主要以中高档消费为主），城市举办的河鲜美食节、梨花会、柚花会、荷花会及观鸟会等诸多大型主题旅游促销活动，以及周边地区（主要是成都地区）消费者因节假日而产生的大量假日旅游经济为XX旅游业带来了巨大的发展商机。2002年旅游人口达195万人次以上，而XX目前餐饮娱乐和酒店业却只能提供初级的消费平台，硬件设施的不上档次和不上规模，服务内容和服务业态的初级使XX的旅游经济潜力没有得到发掘，XX整个旅游业发展受到严重制约。XX县政府机关每年要举行诸多政府工作会议以及大型企业的商务会议没有合适的平台举行，大型文化演出活动和商业性展览、演示也不能顺利展开，硬件设施的不配套导致XX县整个会展经济无法良性发展，在日益注重信息化发展的今天显得极不适应。从多个方面可以得出这样的结论，XX县的餐饮娱乐性消费市场潜力巨大，特别是高端消费市场空白是餐饮娱乐业发展的重要机会。

3、XX县酒店业及商务型酒店消费市场现状 XX县目前城区有：蜀津大酒店、津惠大酒店、佳益宾馆、丽津酒店、天福宾馆、经协宾馆六大酒店和和邦俱乐部，这些酒店全部是民营酒店，规模和档次较一般，具体情况如下：
酒店外立面形象：一般都较陈旧是多年前的老建筑，没有风格和特色可言；
各酒店位置都在城区的边沿地段；

接待客户类型：较低层次的客房接待，一般性业务活动；

酒店配套服务：单一，局限于客房服务，有茶坊、洗脚坊等休闲功能配套，缺乏餐饮、宴会配套，更没有上档次的娱乐配套。

客房数量：22间－42间不等。

客房挂牌价：因为都不是星级酒店，挂牌价在150元－300元/间，实际结算价为6－８折；

酒店管理：较为粗放的旅社式管理；

酒店经营状况：一般的开房率在60％－90％之间，也提供一些钟点式服务；

五、项目SWOT分析 1、项目优势 1）地处商业中心旺地，地理位置显赫；

2）城市标志性建筑，具垄断性和唯一性，个性突出；

3）整体规模较大、设计现代、配套功能完善，具有强大竞争力；

4）已有著名金融机构工行XX支行入驻，可提升大厦形象，完善酒店金融服务功能；

2、项目劣势 1）工商银行XX县支行占据一定面积的办公用房，会增加整体协调工作；

2）酒店服务设施需进一步完善；

3、项目机会 1）城市发展形象提升和投资软件环境改善是政府大力提倡和重点支持方向；

2）强大的酒店消费市场需求；

3）酒店行业规模化、品牌化及多元化服务是当地市场空白；

4、项目威胁 消费和投资理念的引导是决定项目成功的关键；

结论：通过以上优劣比较可以看出本项目具有较强的唯一性和较强的综合性优势，只要通过合理的具有针对性的形象包装和理念引导，将成为XX县的标志性地产项目，其社会效益和经济效益都能得到极大的体现。

六、项目定位 针对XX县目前在高档商务餐饮娱乐中心平台空白的现实，我们建议将项目定位成XX县四星级豪华配置的产权式酒店和高档商务餐饮娱乐消费中心。

1、形象定位：XX首席四星级商务酒店；

2、功能定位：集住宿、餐饮、娱乐和商务活动为一体的城市时尚中心；

3、客户定位：政务性消费较多的官员、大型企业集团；
民营企业主管、私营业主；

七、项目开发经营理念和规划特色 （一）项目开发经营理念 1、强化硬件建设，高档化。主要表现在采用新思维，新材料和新工艺，设备和设施都力争一流，突出地方风物情韵和民族文化氛围成为现代城市中心观赏景观。

2、提高科技含量、智能化。在众多硬件设施中大量采用电脑控制，自动操作提高管理效益。

3、品牌意识个性化。主要表现在装饰装修环境，服务内容营销能够以“专”定位，以“特”扬名，以“异”取胜，从而形成可贵的无形资产，为企业增值和市场份额扩大做出贡献。

4、强联合发展战略。以著名酒店管理商作为项目管理品牌顾问，以品牌引导提升项目的市场形象和品质。

5、服务星级化，规范化。通过品质服务商的加盟，突现项目四星级服务水准，增设科学规范的“服务110”系统，突出特色经营。

6、实施现代管理、网络化。树立以市场为中心的观念，依靠信息和数据分析形成电脑网络，强调管理人员的知识化与专业化，针对城市消费特征，努力提高特色化营销，促进项目营销管理的融合性。

7、经营特色化。结合当地旅游特色，使酒店经营与地方特色相融合，提高酒店知名度和品牌形象。

（二）项目规划特色 1、规划设计目标 1）本项目要建设成为“城市商务餐饮娱乐中心”，提供星级服务和配置的集合型服务平台。

2）本项目要在档次上和规模上突现个性在硬件设施和软件服务上有别于目前XX的所有酒店，以“四星级”为配置标准，使项目具有超前性，艺术性、环境温馨、配套完善、服务个性化。

2、规划构思 1）功能分区：
大堂、接待区——大堂 项目由三大区域组成 住宿区——星级客房 公共配套服务区——商业裙楼 2）环境结构 本项目规划的环境结构是一个有机整体，以客户需求动线为骨架，以层次分明的景观装饰梯级相连，配以各区域的特色，保证“星级中心”这一设计意念的实现，使区域性休息活动与娱乐活动明显的空间界限，有利于安全防卫功能，而不失功能的整体性，本规划将公共娱乐设施集中设置，特别将商业设施集中在裙楼内，在功能避免了对休息区的干扰，又保证了足够的繁荣度。

3、配套功能设施 1）在空中厅上建立“海玉大中华”特别商务会所，方便经商业主与政界，金融界人仕交流，沟通。会所设小酒吧，咖啡厅，供会员使用，保证独立性，有利于提高物业档次。

2）多功能宴会中心。投影显示系统，视频系统，可提供新闻发布，新产品展示，商务咨询等多层次，全方位的商务服务。

3）品牌餐饮店、河鲜美食长廊；

4）健身、保健娱乐为一体的康乐中心；

5）商务酒廊，咖啡吧，露天生态茶艺中心；

6）精品服装店、旅行社、花店、银行；

7）停车场。

八、项目的经营和营销策略 （一）经营策略 首先突出四星级酒店形象，以提供星级高档次酒店服务为支撑，以锁定当地集团消费和商务性消费为目标，以标志性强化垄断性和独占性，占领XX当地高端消费群体市场，形成整个城市的集“商务、餐饮娱乐中心”为一体的中心平台，通过品牌酒店管理公司的管理支持，实现管理星级化，规范化，特色化营销与科学管理相结合，努力实现品牌效益和经济效益双丰收。

（二）营销策略 以完善丰富的包装迅速树立市场的唯一性形象，以硬件和配套的品质确立城市商务中心酒店概念，针对特定目标群体进行特殊渠道，营销以非常规手段制造市场饥渴，通过销售隐性化，使销售与未来酒店经营相结合，宣传造势力度强，销售控制有节有序；

（三）项目包装 以“提高项目的内在素质”为包装理念，并从以下几个方面入手：
1、在以装修为主的硬件设计中体现和贯彻概念设计及营销思路。

项 目 内 容 公用部份 大厦射灯、酒店大堂、内天井茶坊装饰 电梯 增设观光电梯、一楼电梯间装饰、品牌电梯 楼宇管理 采用全自动化管理系统、配严密的安保监察报警系统 服务个性化 客户私人服务中心、服务110 内墙 高级乳胶漆 地面 地毯 门扇 套房门采用豪华实心雕花门、配磁卡门锁 浴室洁具 品牌洁具、大理石、高级瓷砖 空调采暖 中央空调 2、以全新的会所概念为契机强化物业的功能定位 在空中餐厅上建立“海玉大中华商务会所”提供特别商务私家会籍，方便经商业主与政界，金融界人士交流、沟通，会所设小酒吧，咖啡座，供会员专用，保证独享性，有利于提高物业档次。

3、确定强强联合的名牌策略 海玉酒店邀请众多名家参与物业管理的各项事务：
如：餐饮名店――巴国布衣餐饮服务公司等 酒店管理――假日或锦江酒店管理公司 品牌装修设计公司 品牌服装店、品牌娱乐管理公司 希望集团、三旺集团、伍田集团、纳爱斯集团等知名企业协议接待点 中国电信、电力公司、联通公司等特约服务联盟 4、造势运动与特殊营销相结合 形象宣传以品质、品味为主题，以尊贵、财富中心为诉求，突出酒店的档次：“星级豪华商务酒店”作为宣传的目标。针对几类主流群体，进行隐性化销售，强化他们的需求满足感。

5、主题卖点 1）年投资回报２１％；

凡购买海玉酒店产权套房之业主，可凭业主卡享受：价值为投资总额２１％的星级客房住宿和餐饮服务冲抵现金优惠权。即：业主入住星级客房仅支付房价３０％的现金，其余部分可凭卡冲抵。当业主进行餐饮消费时，可凭业主卡享受餐饮服务消费额２０％的现金冲抵权。

2）履约公证　投资有保障；

3）XX首席四星级酒店；

4）尊贵需要体验：铂金卡、金卡、贵宾卡冲值消费惊喜多多（详见策划案）。

九、项目投资价值分析 （一）项目成本投资投入预测 项目成本投资投入预测表 　项目名称 工程量（m2）
单价（元/ m2）
金额（万元）
备注 1.资产收购 收购成本 / 1200.00 收购费用 / 300.00 2.改造成本 设计费 9380 10 9.38 按工程造价5% 改建工程 3000 800 240 装饰工程 9380 700 656.6 客房配置 6500 500 325 电梯工程 / / 105 单价35万元，共3部 水电智能安防 9380 228 214 空调、锅炉等配套设施 9380 98.49 含安装费用 3.其他预提费用 300 按照改造成本10%计提 4.经营流动资金预提 50 合计 3498.47 （二）项目现金流量表见附表1 编表说明：（计算期10年）
1、客房约总面积6566平米，单间客房面积35平米，客房总数186个标准间；

2、客房均价：200元/天.标间，第一年入住率50%，第二年业务在第二年的基础上增长5%、第三年在第二年的基础上增长8%；
第4年在第三年的基础上增长10%；
第五年在第四年的基础上增长12%；
第六年回到入住率50%,之后按照一个周期为5年的循环；

3、餐饮消费率50%，餐饮50元/人.天；
娱乐消费率50%，娱乐一次性消费金额50元/人.天。

4、第一年收入计算 客房收入：186*200*365*0.5=678.9万元 餐饮收入：186*365*2*50*0.5*0.5=169.725万元 娱乐收入：186*365*0.5*0.5*2*50=169.725万元 财产处置（含1楼铺面和辅助建筑铺面[扣除土建及相关费用后]）：
①产权式酒店出售：186*16=2976 ②消费卡收入：钻石卡60*5=300；
铂金卡：3*100张=300 金卡：200*1=200；
银卡：0.5*400=200 *消费卡不计入纳税总额 5、成本计算 ①客房成本：6566*12*25元/月.m2=196.98万元 ②餐饮娱乐成本按收入的68%计 ③产权式酒店业主回报2796*6%/年=178.56万元 ④管理费用按投资总额的5%计算3498*0.05=175 ⑤销售推广费按收入的5%计算6794.35*0.05=340 ⑥餐饮娱乐按照第一年收入类推；

⑦成本与收入同比增长，另每年客房成本及维修基金加计100万元；

⑧本项目总投资3500万元，其中自筹资金1000万元，银行贷款2000万元，并一次性全部投资于第一年项目建设；

⑨还款计划为：第一年还1500万元，第二年还款500万元；

⑩贷款年利率6%；
存款利息收益税后2%。

6、第2-5年每年预提维修基金50万元，在第6年投入重新装修405万元。

7、预测计算期为10年 （三）利润分配表见附表 通过上表对比分析可看出来项目通过产权式酒店经营价值较高，同时，产权式酒店可将酒店营销与项目营销进行有机的融合，能迅速锁定高端客户群体，使酒店和住率迅速进入平稳、安全的经营状态，同时其回报率也高于自主经营方案，因而我们建议采用产权酒店项目开发模式进行操作，结合三种方案和政府对本项目周边整体规划所带来的增值前景，确定本经营和开发风险较低，安全性较强、含金量较高、有极高的投资开发价值。

一、 海玉酒店项目投资风险评估及对策 1、 成本风险：
从现时的社会物价情况看，物资价格大幅上升的可能性不大，同时本项目现已是现房，只差内装饰配套，因而物资价格上升影响不大，只要进行科学的工程决策和管理，与工程承包商进行公开招标，以质、以价取胜就可良好进行成本风险控制。

2、 市场风险：
市场风险是指由市场供求关系，市场资源条件、市场购买力水平、市场消费偏好，竞争对手状况发生变化所带来的风险，而本项目由于其独特而潜力巨大的市场空间和没有竞争对手的独特定位，同时配合品牌酒店管理商和具有强烈市场吸引力的营销手段，其可能产生风险性较低，因而在项目开发和经营过程中必须强化品牌意识，强化形象意识，强化高端客户群体的需求锁定。

3、 政策风险 本项目作为XX政府形象工程，得到了政府的大力支持，政府将给予各项政策扶持，是政府战略发展的重要载体。

项目成本投资投入预测表 　项目名称 工程量（m2）
单价（元/ m2）
金额（万元）
备注 1.资产收购 收购成本 / 1200.00 收购费用 / 300.00 2.改造成本 设计费 9380 10 9.38 按工程造价5% 改建工程 3000 800 240 装饰工程 9380 700 656.6 5年摊销 客房配置 6500 500 325 平均2年 电梯工程 / / 105 单价35万元，共3部 水电智能安防 9380 228 214 空调、锅炉等配套设施 9380 98.49 含安装费用 3.其他预提费用 300 按照改造成本10%计提 4.经营流动资金预提 50 合计 3498.47 楼层设置：1、2层出租或出售；
3层接待总台；
4层餐厅（可以分离设计）；
5层娱乐；
6层、13层商务会所；

客房：6或7-12层；
面积：净空8m×4.55m×1.2×(1.2~1.4)=52.5~62.5m2 每层1000m2,16~19个房间,客房总数96-112个。186 客房价格：团队普标 元/天；
豪标 元/天；

套房：
天；
单间：
元/天 均价：150元/天，入住率50%，餐饮消费率50%，娱乐消费率20% 餐饮人均50元/天，娱乐 客房收入：186*200*365*0.5=678.9万元 餐饮收入：186*365*2*50*0.5*0.5=169.725万元 娱乐收入：186*365*0.5*0.5*2*50=169.725万元 财产处置（含1楼铺面和辅助建筑铺面[扣除土建及相关费用后]）：
产权式酒店出售：186*16=2976 消费卡收入：钻石卡60*5=300；
铂金卡：3*100张=300 金卡：200*1=200；
银卡：0.5*400=200 *消费卡不计入纳税总额 客房成本：6566*12*25元/月.m2=196.98万元 餐饮娱乐成本按收入的68%计 产权式酒店业主回报2796*6%/年=178.56万元 管理费用按投资总额的5%计算3498*0.05=175 销售推广费按收入的5%计算6794.35*0.05=340 第二年业务增长5%、第三年8%；
第4年10%；
第五年12%；
第六年回到入住率50%,5年一个周期 餐饮娱乐按照第一年收入类推 第二年客房成本加计低值易耗品100万元，成本与收入同比增长，以后年度同理 财务费用第二年按2000万元计息；
贷款2000万元。第一年还1500万元，第二年还款500万元 现金流量预测表（50%入住率）
单位：万元 　收入项目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合计 1.现金流入（50%入住率）
客房收入 678.9 712.85 733.21 746.79 760.37 餐饮收入 169.725 169.725 169.725 169.725 169.725 娱乐收入 169.725 169.725 169.725 169.725 169.725 租金收入 0 0 0 0 0 财产处置 1800 777.6 0 0 0 利息收入 0 0 6 10 0 产权式酒店出售收入 2976 0 0 0 0 消费卡收入 1000 0 0 0 0 小计 6794.35 1829.9 1072.66 1096.24 1099.82 2.现金流出 项目一次性投入 3498.47 0 0 0 0 客房部成本 196.98 308.80 312.74 316.68 320.62 餐饮部成本 115.41 123.33 124.64 126.95 129.26 娱乐部成本 115.41 123.33 124.64 126.95 129.26 产权酒店业主回报 178.56 178.56 178.56 178.56 178.56 维修费用 5 6 7 10 5 财务费用 120 30 0 0 0 管理费用 175 95 53.5 54.8 55 销售推广费 340 100 53.5 54.8 55 小计 4824.83 1055.02 907.59 858.74 867.7 3.现金净流量 2053.52 864.88 171.07 237.5 232.12 现金流量图 投资回收计算表 （单位：万元）
项目 第0年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 累计 现金流入 6794.35 1829.9 1072.66 1096.24 1099.82 现金流出 3500 4824.83 1055.02 907.59 858.74 867.7 净流量 2053.52 864.88 171.07 237.5 232.12 投资利润率=20% 投资回收期= 年 财务净现值= 损益和利润分配表 单位：万元 项目　 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合计 1.主营业务收入 2.其他业务收入 3.税金及附加 营业税 教育费附加 3.总成本费用 营业费用 175 4.利润总额 弥补以前年度亏损 所得税 5.税后利润 6.法定盈余公积金 7.公益金 8.可分配利润 9.未分配利润 10.累计未分配利润 投资收入预测表 单位：万元 　 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合计 营业收入 900 900 900 900 900 4500 毛利率（55%）
495 495 495 495 495 2475 营业税费（5.6%）
50 50 50 50 50 250 折旧额 70 70 70 70 70 350 低值易耗品摊销 27 27 27 27 27 135 工资 77 77 77 77 77 385 房租费 20 20 21 21 22 104 水电费、其它杂费 60 60 60 60 60 300 本年利润 191 191 190 190 189 951 减:奖励 38 38 38 38 38 190 上交所得税 27.5 27.5 27.4 27.4 27.2 137 净利润 125.5 125.5 124.6 124.6 123.8 624