中国经济与房地产究竟走向何方
时间：2023-03-13 15:48:10 来源：达达文档网 本文已影响 人 
要想写好理论文章，首先要了解理论文章的性质特点。理论文章是为了研究某个理论问题、论述某个道理、发表个人见解而写的文章。下面是达达文档网小编为大家整理的中国经济与房地产究竟走向何方，仅供参考，大家一起来看看吧。
非常高兴再次来到这个论坛，和大家汇报交流一下我对当下经济、地产的几点认识。
我用了“大变局下的中国经济与房地产”，这也是给我出的题目，我就这个题目回答两个问题。
首先说说变局，中国与世界其实都处于变局之中，世界变局体现在两个方面，地缘政治大调整，发达经济体与新兴经济体之间的力量对比此消彼涨，相互摩擦增多，世界进入了不稳定阶段。
其次，新的科技革命带来了产业革命，世界供应链和生产链格局发生大调整，新旧全球化矛盾增大，国际竞争更加激烈。这是世界大变局中间的两个主要方面。
中国的变局表现在两方面，第一，经济发展由快速向中低速转换，传统速度型经济的模式遭遇了新的困局，政府与企业受收益递减的压力明显增大。
第二，产业结构由地向中高端演变，旧经济的调整变化带来了社会就业与市场需求的改变，社会利益矛盾增多，这就是当下世界与中国变局的主要表现。
而世界的变局主要是中美关系的变局，中美关系的变局原因何在?第一，经济模式：企业主导市场与政府主导市场之间有分歧，第二，经济利益：美元垄断地位与人民币国际化之间有分歧。第三，世界治理：西方主导的规则与中国需要话语权之间也有分歧。第四，意识形态：西方价值观与中国价值观也有分歧。
因此，在这四个主要方面，美国不可能改变自己，中国也不可能改变自己，从此中美关系已经不可能再回到从前，我们要充分地认识到中美关系的变局是当下世界变局的最主要方面，而这也构成今后中国发展和在座各位谋划自己的事业首先需要考虑的一个最重大的变量。
中国发展变局的原因何在?第一，发展阶段的改变，我们正在由高速度转到高质量，因此高质量发展阶段的到来，这是改变了的一个方面。
第二，发展格局的改变。也就是双循环发展格局的到来，国内循环为主，国际循环相互促进的双循环格局地到来。
第三，人口结构的改变，老龄化、少子化社会的到来，使得我们整个社会经济发展的最重要的一个方面正在受这个因素而法身变化。
第四，消费结构的改变，高品质消费结构的到来，高端的商品、高端的服务正在成为人们追求的新的消费的标的物。那些传统的中低端的消费、中低端地服务越来越离开消费者的选择范围。
第五，产业结构的改变，中高端产业结构的到来，特别是绿色转型时代的到来，对传统的非绿色产业形成了极大的挑战。
这5个方面的变局就是今天中国经济之所以存在着各种问题、各种困难的原因所在。如果说今天中国经济不困难，我倒觉得是不正常的，今天中国经济的困难，我倒觉得是正常的，因为我们正处在一个爬坡过坎的新阶段，这个坡比原来的下坡、平路肯定更困难，这个坎是我们要过的绿色的坎、数字经济的坎等等。
因此今天中国经济之所以处在一个速度较低，各方面感觉困难的情况，我想是有它的客观原因的，对此我们要充分的认识。
但是也不能不提到还有3个因素是今天中国困难加剧的原因所在。第一是外部的变局，特别是中美关系的变局导致了中国经济发展困难程度的加深加剧。第二是疫情的冲击，这也是今天中国经济困难加深加重的原因所在。第三是政策的改变，政策性的因素也导致了今天中国经济困难程度的加深加重，大家所看到的供给的冲击，需求的收缩，预期的转弱。
三个因素的背后都跟我们的政策息息相关，所以大家对当下中国经济的认识，首先要从这些方面来认识，把它放在世界的框架内认识，把它放在今天中国发展阶段改变的进程中去认识，把它放在政策调整的过程中去认识。
同样，我们也要带着感情去认识，如果我们不带着对这个国家、对这个民族热爱的感情去看今天的中国，我们可能会感到很悲观，可能会感到很泄气，但是如果我们带着感情去看中国，我觉得困难只是阶段性的，希望在前方。
说完了变局，就要回到当下的世界和中国。当下的世界和中国有三只魔鬼，就是疫情、战争、通胀，这三只魔鬼其实就是我们今天世界和中国都在面临的三个突出的新的问题。
一个是疫情反复带来的冲击，第二是俄乌冲突带来的冲击，第三是通胀高企带来的冲击。因此看今年的中国经济，除了原有的问题，原有的导致经济下行的因素之外，要看到这三个新的因素也是影响和干扰中国经济发展的新的变量，这也是领导人所提出的新的下行压力的表现所在。
从中国经济的基本面来看，这张图展示的是上半年的主要经济数据，而用三种颜色标识，是根据目前阳光保险公司在管理上面红黄蓝的管理方法，红色是表示表现很差的，蓝色是表现很好的，黄色是表现一般，这个颜色里面又有深蓝、深黄、浅蓝、浅黄等等。
大家看到今年上半年红色的部分特别多，黄色其次，蓝色只在某些方面，由此我们就可以看到上半年经济的具体表现。
上半年中国经济之所以只有2.5%的增长，最主要是受到了第四轮疫情的严重冲击，2020年以来，我们共经历了四轮疫情，第一轮是2020年1到3月的武汉及全国的疫情，第二轮是2021年1到2月份石家庄等地的疫情，第三轮是去年8月南京等地的疫情，第四轮是2022年3月以来吉林、广东、上海、北京等地的疫情。第四轮疫情对中国经济的损害显著大于前两轮，并接近第一轮的冲击。
本轮疫情的严重性在某些方面甚至超过2020年初疫情的冲击。2020年的疫情冲击最严重的是2到3月份，是生产的淡季，而本轮疫情冲击是在四五月份，是生产的旺季。同时本轮疫情发生在长三角、环渤海、珠三角等中国经济最主要的增长极，前三轮疫情都主要发生在不是对中国经济具有经济性影响的地区，因此大家对疫情的程度不要只被数字所吸引，更多要看到对心理层面的影响，这一轮疫情远比前两轮要大，一点也不亚于第一轮。
疫情程度到底多大?根据我们的测算，疫情的直接影响拖累二季度GDP增速1.7个百分点。也就是说由于疫情使得二季度中国经济少增长了1.7%，这是第一个直接的影响。
第二是间接的影响，就是疫情没有发生，但是受疫情影响的地区，也采取了严厉的常态华的防疫措施加码的影响，我们测算一下，大致也有1%，因此疫情的直接间接影响在2.7个百分点。
也就是说，二季度由于疫情使中国经济少增长了2.7%。还有其它因素在哪里?就是今天的主题，房地产行业对经济的拖累，一季度的时候房地产行业对GDP的增速有0.2个百分点的拖累，而二季度已经达到1.4个百分点的拖累，因此加在一起就是有4.1个百分点的拖累。
换句话说如果没有疫情的影响，没有房地产业的影响，中国经济二季度增长速度就是4.5%，而不是0.4%。大家可能还会问，到底二季度GDP影响出现0.4%，可靠不可靠?我想0.4%还是大致接近实际的，因为根据我们的测算，4月份GDP全国是下降2%，5月份是下降0.1%，6月份增长2.9%，因此平均起来增长0.4%还是可以接受的，不要认为0.4%好像是政府有意而为，其实是客观摆在这里。但是即使如此，0.4%也是多年来比较少的一个数字。
下半年会怎么样?我想下半年比上半年要好，这是肯定的。因为上半年2.5%，下半年一定会比2.5%要高，这是最基本的判断。
为什么会做出这个判断?第一是疫情的形势，下半年有望明显的好转，尽管现在点对点的还有一些，但是总体上看，下半年的疫情对经济的冲击肯定明显弱于上半年，这是第一个因素。换句话说，上半年受疫情影响的2.7%，下半年可能就没有这么大，可能最多就是百分之零点几。
第二，消费有望延续加速回升的态势。6月份消费由负转正，7月份正的幅度会进一步提升，大家看到随着疫情的进一步缓解，人流已经明显的增大。今天走进市场、走进进场、走进高铁，明显看到和上半年有明显的改变，人确实是比原来增加了很多。而从航班的数量、高铁的数量来看，也是比上半年明显的增加了。所以随着这些环境的改变，消费在下半年会有一个明显的回升。
第三，下半年的投资有望稳定的增长，上半年投资是个亮点，基建投资和制造业的投资在上半年是保持了一个相对比较活跃的增长，下半年还有望继续维持这样一个态势，因为从政府的政策角度来看，下半年有一些增量措施，除了33项措施以外，还有两项政策措施，对政策性银行8000亿的信贷和对资本金补充的300亿的政策支持，都会对下半年的投资有一个新的推动和支撑。
此外还必须指出的是，尽管上半年3.6万亿的地方政府的专项债已经只剩下2000亿的余额，到8月份要全部发行完毕，但是据各方面的信息，下半年还有可能出台提前下达2023年地方政府专项债，超过1万亿的规模，因此对投资来说就是一个利好。这就是下半年总体的走势。
因此，如果说出口还能够像最近三个月这样活跃，后面保持相对的平稳，加上消费、投资和疫情好转带来的影响减弱和推动，全年经济增长大致就在4%到4.5%这样一个区间，离5.5%的预期目标有差距，但是全年保持4%以上的增长态势是可以期待的。
具体来说，三季度有可能回到4%左右，四季度可能回到5%左右，下半年就是在4%以上的增长趋势，从发展的趋势上看，其实也是大致趋向全年5.5%的预期目标，这也是可以接受的。
通胀会怎么样?通胀已经成为目前主要经济体里面的突出问题，这一轮的通胀其实是多种原因造成的，过去20多年高增长、低通胀，而这一轮通货膨胀卷土而来，是什么样的原因?我想是多因素造成的，因此可以称之为是多原因的通胀，既有宽松货币政策带来的滞后影响，还有供给因素带来的冲击，还有地缘政治冲突带来的冲击。
这一轮通胀会冲击多久，现在人们的看法还不一致，我的看法是，这是一次阶段性的高通胀，不是趋势性的长期通胀。
第一，超发货币会逐渐消退;第二，地缘政治冲突会逐渐减弱;第三，新一轮科技革命带来的新供给能力会逐渐增加，对人工成本的对冲会逐步加大，特别是体制性变革、技术性变革依然在路上，对传统供求规律的改变还没有结束，眼下的高通胀终究会消退。
这是就全球而言，对中国来说，目前的通胀还是温和型的，尤其在消费领域受疫情冲击，消费能力和积极性减弱，短期还不至于成为拉动通货膨胀快速抬升的因素，但生产领域的通胀需要关注，主要是来自输入性的通胀压力短期还有增无减。尽管近期输入性的通胀在减弱，但是总体上还是一个比较大的压力。
从国内情况来看，上半年CPI上涨1.7%，下半年尽管有猪的因素，还有一些上游产品涨价带来的滞后影响，但是总体上看，全年还是温和型的，我们估计在2.3%，也就是一季度1.1%，二季度2.2%，三季度3.2%，四季度2.7%，属于温和型的。生产价格上半年上涨7.7%，下半年估计还是一个回落的趋势，是3.3%左右，甚至到四季度是负数，全年是4.7%，比去年明显的回落。
最后谈谈地产，房地产发展因此进入大变局时代，中国从上世纪80年代后期房地产进入大发展时期，经历90年代的黄金时期有一个很大的发展，进入本世纪后，伴随政策与市场变化，房地产发展起起落落，但总体上保持着前行的态势。
从2021年下半年以来，房地产发展开始进入一个前所未有的困难时期，特别是民营地产公司遭遇了行业的至暗时刻，一个行业大变局时代开始来临，未来的房地产发展究竟走向何方，需要作出决断。
严冬的表现。第一，房地产投资持续下降，到目前为止房地产投资依然处于负数，上半年还是下降5.4%。第二，土地市场处于近10年来最差水平，尽管7月份略有好转，但是总体上还是一个下降52.8%的大幅度降温的趋势。第三，商品房销售状况也在迅速恶化，到6月份国内商品房销售面积连续近一年下降，从统计数据来看，6月份短暂好转，7月份降幅继续扩大，70个大中城市的房地产销售价格还是连续三个月下降的。第四，房地产企业的资金来源也大幅度的萎缩，从年初以来，房地产开发企业开发资金迅速恶化，截止今年6月房地产开发贷累计下降25.3%，降幅创历史新高。
结构上，国内贷款及预售款下滑最为显著。从存量上看，房地产行业的资金状况也在恶化，房地产贷款余额增速自2017年初以来持续下跌，在贷款中的比重快速回落，显示信贷资金正从房地产领域转向其它领域。居民对房价上涨的预期在快速弱化。这就意味着买涨不买落的情况还是在客观上影响着销售。
最后说说大家关心的烂尾楼，我做了一个初步的测算，目前的烂尾楼到底有多大?根据历史累计新开工面积减去房屋历史累计竣工面积，再减去当前房屋竣工面积来测算，国内共有39.7亿平方米的住宅处于停工、半停工的状态。烂尾楼有多少?
根据一些重点城市的情况，一般的没有交付的占10%，有的还更高。因此假设全国期房烂尾比例有20%，对应的期房烂尾的面积大致接近3亿平方米，烂尾的金额接近2.2万亿，大致对应的信贷风险敞口就是1.3万亿，占居民个人购房贷款的比重为3.4%左右，这就是地产形势为什么说还在严冬，处在一个大变局的情况。
未来怎么解决?当然靠设立房地产基金，支持保交楼，靠因城施策、用好政策工具，靠新的城镇化的推力来化解或者提供助力，我想不管怎么说，短期房地产是困难的，但是未来还是有希望。
最后用一个图总结，2022年经历风风雨雨，2023年有风雨但也有阳光，谢谢大家。
