浅议合同生效与物权变动的关系
时间：2020-10-21 08:01:34 来源：达达文档网 本文已影响 人 
中图分类号：D923.2 文献标识码：A内容摘要：基于合同之债而产生的物权变动在市场经济条件下极其频繁，与之相联系的纠纷也很多。物权变动区分原则把一个完整的物权变动过程中的行为区分为债权行为和物权行为，债权行为受债权法的规制与调整，物权行为受物权法的规制与调整。物权变动区分原则是处理合同效力以及与之相联系的物权变动的理论基点。本文从物权变动区分原则的视角，结合案例。阐释了合同生效与物权变动的关系。
关键词：合同生效 合同履行 债权行为 物权行为 物权变动 法律事实
对于物权变动理论的系统研究，学界已经开展得较为广泛和深入。在司法实务界，也基本上经历了一个从“房屋买卖合同未经登记无效”，到“未经登记，房屋买卖合同也应有效”的实践过程。这为理解合同生效与物权变动的关系奠定了理论基础。现结合自己的工作实践，透过物权变动区分原则，对理解合同生效与物权变动关系作一些阐释和理论分析。为了阐明这一问题，不妨先看一则司法实践中的案例。
物权变动案例分析
侯某于2005年5月1日租赁张某之父的一套三居室住房中的两间，租赁合同中仅载明了租金为300元／月及租赁的起算时间2005年5月1日，未规定到期时间，并和张某之父共同居住。同年11月8日，张某之父将该套住房以15万元卖于侯某，合同签订后因张某之父购买的新房推迟交工，双方仍然共同居住，且没有办理产权过户手续，住房一直在张某之父名下。2006年3月5日张某之父突然去世，张某要求侯某搬出房屋，把住房归还自己，但侯某认为，自己与张某之父签有购房协议，且已经支付购房款，该套住房归自己所有，拒不搬出。张某无奈，起诉到法院，请求法院宣告候某所持购房协议无效，并判令侯某归还房产。
一审法院经审理查明，购房协议是双方的真实意思表示，合法有效，且侯某已经支付购房价款，判决驳回张某诉讼请求，争议房产归侯某所有。张某不服，提起上诉，二审法院审理后认为，购房协议是双方协商一致的结果，真实有效，但在张某之父去世前，争议房产未办理过户手续，所有权未发生转移，是张某之父的遗产，张某作为其父唯一合法继承人请求该遗产，依法应予支持，判决侯某于一个月内搬出争议房屋，归还给张某。
对于二审法院的判决，许多人不理解。但是，二审法院这样判决是合法的，在法理上也讲得通的，下面笔者述之。
该案中合同(购房协议)的效力问题
我国《台同法》规定，合同是当事人双方设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。无效的合同，是指欠缺合同生效要件，自始无效，永远无效的合同。《合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”该案中的购房协议，是双方真实意思的表示。不符合《合同法》第五十二条所列合同无效的情形，法律、行政法规也没有规定购房合同办理批准、登记等手续后生效。所以，该案购房协议是合法有效的，两级法院均判决认定购房协议有效是有依据的，是正确的。
该案中争议房屋所有权归属问题
房屋是不动产，其所有权转移不仅需要当事人双方合意，而且还需要经过登记这一不动产物权变动的公示方式，亦即当事人双方到房产管理部门办理不动产登记簿变更手续，把房屋所有权人的名字由出卖人变更为买受人后，始得生所有权转移之效力。否则，即使买受人已经支付购房价款，出卖人已经交付房屋的占有，买受人已经实际占有和使用房屋，也不产生所有权转移之效力。反之，即使买受人没有支付购房价款，没有占有使用房屋，只要履行了变更登记手续，也会生所有权转移之效力。
我国当时有效的法律法规均有相关规定。《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》均规定，房地产转让或者变更时，应当申请办理房产变更登记；《城市私有房屋管理条例》第六条明确规定“房屋所有权转移或者房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续”，《城市房屋权属登记管理办法》规定“房屋权属证书是权利人依法拥有房产所有权的唯一合法凭证”。这些规定必须遵守，当事人必须照此办理。该案当事人没有办理房屋所有权转移登记手续，没有进行房屋所有权转移公示，依法没有发生房屋所有权转移的效力，侯某并没有取得争议房屋的所有权。
那么，该案争议房屋的所有权到底归谁呢?在张某之父生前，应当归张某之父，这是毫无疑问的，张某之父去世后，自然就是张某之父的遗产，应当按照《继承法》的规定办理。我国《继承法》第二条规定“继承从被继承人死亡时开始”。张某之父去世之日，也就是其继承人开始继承之时，其遗产(包括该案争议房产)依法转归其继承人所有，张某作为唯一合法继承人，依法继承其父所有遗产，自其父去世之时，该案争议房产就成了张某的财产。张某要求侯某归还房产，应当得到法院支持。
合同生效与物权变动的关系
涉及物权变动的合同之生效与物权变动，是既有联系，又有区别的两个法律事实，要想厘清二者之间的关系，必须明白物权变动的区分原则。物权变动的区分原则，是指在发生物权变动时，物权变动的原因行为与物权变动的结果行为作为两个法律事实，他们的成立生效与否，依据不同的法律依据据以判断。物权变动的原因行为，即是债权行为，是以发生、变动、消灭债权债务关系为目的法律行为。物权变动的结果行为，即是物权行为，以设定、变动和消灭物权为目的的法律行为。物权行为与债权行为相互区别，独立存在。
涉及物权变动的合同，从合同签订到履行完毕，当事人的法律行为分为债权行为和物权行为。要约行为，承诺行为，签字行为，盖章行为以及某些合同的报批行为，均属债权行为；履行义务行为，接受权利行为，动产的交付行为，不动产的登记行为，均属物权行为。债权行为是原因行为，物权行为是结果行为。当事人完成债权行为，所生之法律效果是使合同成立和生效，在当事人之间产生债的权利义务关系；当事人完成物权行为，是履行合同，所生之法律效果是使物权在当事人之间发生变动。合同成立生效后，在当事人之间仅产生债的权利义务关系，在债权法上具有约束力；合同的成立生效，并不意味着物权就当然地发生了变动，物权变动是物权行为的结果，由物权法调整和规范。
债权行为是物权行为的前提和基础，物权行为是债权行为的要求和后果。区分
债权行为与物权行为的意义在于，由于债权系相对权，不能对抗合同以外的第三人，一般情况下与第三人无关，因此无须公示。而物权是对世权，可以对抗合同以外的第三人，所以必须公示，以示公信。同时，区分债权行为和物权行为对正确处理合同纠纷也具有十分重要的意义。债权行为直接引起债权关系成立、变更或消灭，而物权行为则直接引起物权取得、变更或消灭(孙宪忠，1997)。订立合同行为本身不能直接导致物权变动生效，因为订立合同的行为是债权行为。导致物权变动生效的是动产交付、不动产登记等物权行为。债权行为，亦即订立的合同，是否存有瑕疵、效力之有无、是否应当撤销，以债权法进行判断。物权行为之效果有无，物权变动与否，以物权法进行判断。就本文前述的案例而言，就是判断当事人之签约行为(购买房屋的行为)是否成立、生效，须以债权法——《合同法》相关规定来衡量，只要当事人的签约行为不违反法律的强制性规定就应认定合法有效。对此两级法院的认识是一致的，是完全正确的。至于案例涉及的不动产(房屋)是否发生了变动，则必须要以相关的物权法律来衡量和判断。
不动产登记、继承与物权变动
如前所述，就不动产而言，导致物权变动生效的法律事实一般为产权的登记过户行为，但这似乎并不能解决本文前述案例中张某之父死后的房产争议。因为依据这一物权变动理论，无论判决张某取得房产，还是侯某取得房产，都是有缺陷的：张某要想取得房产，必须再有一个持有关继承的合法手续到登记部门办理登记过户的行为，侯某要想取得房产，则必须再有一个持有关买卖合同等手续到登记部门办理登记过户的行为，即他们都必须再履行一个“不动产登记”行为，才能使得所争议房产这一不动产物权发生变动，否则只能将这一物权停留在原来的状态。而事实上，物权在法律上是一个不间断的状态，是不允许有间隔的“真空状态”存在的，法律也是不会承认死人拥有财产权的。因此，凡采纳物权区分原则的国家，法律在规定“登记行为”作为不动产物权变动生效的法律事实的一般常态规定之外，又都规定一些非常态的法律事实作为例外。正如案例中所涉及的“继承”就是一种非常态的不动产物权变动之法律事实，而无需再办理登记行为即发生物权转移的法律效力。对此，不仅我国《继承法》有明确的规定，即“继承从被继承人死亡时开始”。也就是说。被继承人的财产归属主体是无间隔、连续的，被继承人死亡之时就是其财产主体由被继承人转归继承人之时，中间绝不存在“真空状态”，只不过在继承人为多数人时财产所有权的主体为该多数人所共有，直到该财产被该共有人实际分割止。而且从2007年颁布和实施的《物权法》来看，也是给予肯定的，如《物权法》第29条规定“因继承或者受遗赠取得物权的。自继承或者受遗赠开始时发生效力”。不过需要说明的是，依据继承这一方式取得物权的当事人(继承人)，虽然在被继承人死亡之时无需办理登记手续，就取得了该遗产的物权，但当他要处分该物权时，根据法律的规定则必须先办理登记手续，否则其处分行为不发生物权效力。据此，对照案例中张某之父死后的房产争议，其物权归属便一目了然了。当然，侯某在向物权取得人张某交付该房产时，可以向其主张自己已支付的购房款这一债权，且数额以张某之父的遗产额为限。
结语
我国《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该条规定了不动产物权变动的基本规则：依法登记是不动产物权变动的生效要件。未经登记，不产生物权变动的效力。《物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。”该两条规定了不动产交易合同生效的基本规则：不动产交易合同自成立时生效，物权登记与否不影响合同的效力。这些法律条文体现了物权变动区分原则，即合同生效与否与物权是否实际发生变动涉及两个不同的法律事实，依据不同的法律依据进行判断，合同是否生效依据债权法律判断，物权是否变动依据物权法律判断。
依据债权法律的规定和理论，订立以物权变动为目的合同的行为是债权行为，合同只要具备应有的形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益，就产生法律效力，就在合同当事人之间产生拘束力。但是，双方当事人是否真正的履行了合同，并不影响合同的效力，而依法生效的合同也不必然导致物权的变动。依据物权法律的规定和理论，要想获得物权变动的效果或者结果，必须要有当事人的动产交付行为和不动产物权变动的登记行为。亦即物权变动必须通过交付和登记予以公示始得生效，是实施物权行为的结果。
参考文献
1.孙宪忠.德国当代物权法.法律出版社.1997
2.魏掘瀛主编.民法.北京大学出版社.2000
3.梁慧星，陈华彬，物权法法律出版社.2005
4.姚欢庆不动产物权变动规则例外研究浙江社会科学，2009.
