农村不动产确权登记的实践与探索
时间：2020-05-06 08:53:45 来源：达达文档网 本文已影响 人 
陶倩
摘要：农村宅基地使用权和房屋所有权确权登记颁证工作涉及农民最根本利益，是健全农村土地产权制度、完善农村“三权分置”改革以及农村集体资产清产核资的重要基础性工作，是党中央、国务院和自然资源部交给登记机构的一项重要任务。自农村宅基地使用权及房屋所有权统一确权登记工作开展以来，宁夏回族自治区（以下简称“宁夏”）各级人民政府及市、县（区）不动产登记机构高度重视，出台了指导意见，旨在规范登记行为，提高登记质量与效率。
关键词：农村宅基地;房地一体;确权登记
中图分类号：D293
文章编号：1001-9138-（2019）12-0048-51
文献标识码：B
收稿日期：2019-11-18
当前，宁夏各市、县（区）农村宅基地“房地一体”确权登记工作进展相对顺畅，但也暴露出一些问题，例如，权籍调查中宅基地和农房调査的有效测量方法，如何合理布设界址点，集体经济组织成员资格如何认定，“户”如何认定，改变宅基地用途、大学生户口签回原籍如何确权登记等。
1权籍调查
1.1实施不动产统一登记之前的权籍调查
根据宁夏党委政府要求，从2013年度开始，宁夏全面采用解析法开展不动产测量工作，利用3年时间，全面完成了农村宅基地使用权和集体建设用地使用权地籍调查工作。2015年底，宁夏按要求完成了权籍调查、登记颁证和上图建库工作，个别市县想在前、干在前，同步完成了房屋所有权的权属调查工作。
1.2实施不动产统一登记之后的权籍调查
实施不动产统一登记后，宁夏农村不动产确权登记工作顺利推进，各市、县（区）外业测量和权属调查全面开展，调查发证率稳步上升。截至2019年10月底，完成“房地一体”确权调查86万宗，占全区农村宅基地总量的93%。
宁夏平罗县作为农村宅基地使用权及房屋所有权确权登记的试点县，确权调查率100%，发证率 98.3%。
1.2.1利用已有权籍调查成果开展“房地一体”确权登记
宁夏在开展农村不动产确权登记工作中，以“充分利用已有数据成果，补充开展房屋调查”为原则，将原有农村宅基地使用权调查登记成果作为宅基地权籍调查的主要参考，依托2016年度土地利用变更调查、地理国情普查成果和相关大比例尺影像资料，强化已有成果，并整合分析应用。同时，对已有成果中权利人信息、房屋界址、面积、结构及权属不清等情况，特别是城乡结合处、新农村建设区域及危房和大棚房改造拆迁项目等特殊情况，结合当地实际统一开展“房地一体”的权籍调査。
1.2.2宅基地和农房调查测量方法
据了解，宁夏大多市县采用实地调查的方式对宅基地和农房的权属状况开展调查，通过解析法测量界址点和房屋拐点坐标，计算宗地面积和房屋建筑面积，保证了权属清晰、面积准确;条件允许的市县利用卫星遥感影像或无人机航拍，结合内业预判后成图，初步核对后，再实地开展权籍调查、补充测量坐标并计算面积;对于偏远地区或分散、独立的宅基地，采用图解法在图上采集界址点坐标，做好指界工作，确保界址清楚、空间相对位置关系明确，实地量测界址线边长，计算宅基地面积，制作权籍图。
2确权登记
宁夏共有22个市县（区）、263个乡镇、2622个行政村，约有农村宅基地93万宗。自开展农村宅基地“房地一体”调查、确权登记颁证工作以来，各市、县（区）严格按照总体工作部署要求，统筹推进此项工作。据统计，截至2019年10月底，已完成“房地一体”登簿40万宗、颁证25万宗。总体工作顺利推进、势态良好，各市、县（区）不动产测绘、权属调查、内业审核、登记颁证工作全面开展，调查、确权登记率稳步上升，并总结了确权登记实务相关经验。
2.1酌情利用“两权”数据，提高工作效率
对于已完成农村地籍调查的宅基地，进一步核实完善地籍调查成果，补充开展房屋调查，形成满足登记要求的“房地一体”权籍调查成果;对于尚未开展农村地籍调查的宅基地、集体建设用地，采用总调查的模式，统一开展“房地一體”的权籍调查;对已有成果中房屋所有权人、界址、面积、权属等信息不完整的，结合实际开展补充调查，完善信息。
通过实际操作，也发现一些问题：一是完全继承已有宅基地和农房数据，这种做法虽然提高了调查效率，节约了调查成本，为经费不足的市县顺利开展确权工作带来了便利，但是数据现势性不强，出现部分数据与实际不符情况。二是利用已有宅基地数据，开展补充农房权籍调查，这种方法也节约了各项成本，但会出现房屋跨占宗地、宗地界址与现状不符等情况。同时，以上两种方法均在不同程度上隐藏了一些问题，在后续发证中已逐渐暴露出来，不利于以后宅基地管理，所以太过于依赖或完全照搬已有数据显然不合理。三是完全抛开已有数据，重新开展“房地一体”调查确权，这种方法首先增加了调查成本，耗时耗力;其次，会出现两次调查确权数据不一致的情况，虽确权登记成果现势性强，能为以后宅基地管理和改革提供强有力的数据支撑，但需考虑后续如何有效衔接及有效化解出现的问题。
针对上述各种情况，笔者认为，各地还是应结合当地实际情况，在做好前期调研的基础上，合理预算工作经费，酌情利用两权数据，对有变化的宅基地及房屋统一开展“房地一体”的调查、确权登记工作，既保障此项工作的质量、效率，又可以进一步节约成本。
2.2坚持质量导向，确保登id成果经得起历史检验
由于农村宅基地“房地一体”确权登记发证工作关乎广大农民群众的切身利益，在大规模的统一确权登记发证工作中，一旦出了问题，涉及面广、影响大，纠正难度相对较大。因此，为全方位保障农民群众权益，在抢抓进度的同时，要抓好成果质量，确保工作进度与质量的统一。笔者认为，有条件的地区，可实行监理监管制度，协助登记机构严把质量关;涉及继承、受遗赠类复杂登记事宜，登记机构可主动与司法部门联系，为村民争取低价公证，引导村民进行公证，最大化保障村民的权利、利益不受侵害，同时降低登记风险;针对旧证无法收回的，可尝试向权利人发放不动产权证书的同时，与权利人签订旧证失效的承诺告知书等，并存档;最重要的是登记机构要发挥主导作用，与作业单位紧密配合，人户调査，深度参与工作，有效提高工作质量和效率。
