【70年后我们的房子是谁的?】 我们的四十年武坚强房子最后咋样了
时间：2018-12-25 04:58:00 来源：达达文档网 本文已影响 人 
2009年3月底,一份名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》(下称“征求意见稿”)的文件,开始在全国国土厅局系统“征求意见”。在49条新规当中,最受人关注的住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”,预留操作空间的用意明显。此事经媒体公布后,一石激起千层浪,各方无不哗然,有人甚至认为住宅70年的有偿续期如果实施,本质上就让房东变成了租客,买房不如租房。而更多的商品房屋所有者普遍的疑惑是:“70年大限到期后,我们的房子是谁的?”
住宅建设用地使用权续期一直无细则
商品住宅土地使用权限为70年,这要追溯到1990年出台的《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》,其中规定了建设用地使用权的期限,居住用地是70年,工业用地50年,商业用地40年,综合用地50年。1994年出台的《城市房地产管理法》规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用的,应当最迟于届满前1年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该块土地的,应当予以批准。续期后重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。”
但是,这一法规并未明确依照何种规定支付土地出让金。
2007年《物权法》出台,其中第149条规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。”由于具体操作细节比较复杂,分歧和争论也比较大,《物权法》制定过程中,并没有更为明确的规定。可以说,《物权法》在制定过程中特意略过或者回避了具体操作办法,只规定了基本原则。
“有产者”之忧
土地使用权续期问题,事实上并非因此次《土地管理法》修订而产生。
合法的商品房买卖背后,业主都能领到“房屋产权证”与“土地使用权证”。房产证确认的是“房屋产权”,因为房产属于私人财产,并无期限之说。但在土地国有的现实之下,房产拥有人对房屋赖以栖身的土地却只有“使用权”。国务院于1990年5月19日颁行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中,第12条明文规定:“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得。”由于房与地不可分割,土地使用权事实上也决定了房屋使用权。这一规定使得商品房的买卖事实上都成了“使用权租售”,业主实为“承租人”,只不过是一次性支付了30年到70年不等的租金而已。尽管2007年《物权法》的出台明确规定了“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,却并未明确是“无偿”还是“有偿”。而如今关于“征求意见稿”所引发的70年有偿自动续期之争,实则是在《物权法》通过之际就已埋下了伏笔。
在权利意识深入人心的年代,即便是对未来的权利,公众也有着极大的现实诉求。不要说现在有些商品房的土地使用权本身规定就远远低于70年,即便是拥有70年土地使用权的住宅,在商品房开发销售周期相对漫长的境况下,业主的土地使用年限也大大缩水了。也就是说,住宅70年使用权的续期问题,并不是一个遥不可及的权利实现问题。
买房还是租房?
买房还是租房?面对这个问题,我相信大多数的中国人都会选择买房,即使穷其一生,也会攒钱或贷款买套房子。尤其是在现有的户籍制度下,那些暂住在异乡的人。因为在国人的观念里,买房是属于自己的,租房则意味着一直漂着,安全感缺乏。
住宅只有70年产权,这个让老百姓闹心的事儿一直如鲠在喉。而在此次“征求意见稿”的争论中,有人感慨,买房不如租房划算,即使买房到头来只不过是提前缴纳了几十年的房租。仔细想想,在短短的享受期之后,你还得花钱才能继续享用。现在已经有传言说北京将按1300元/平方米的价格续期,要是贷款买房,加上贷款的巨额利息,整个账算下来,不比租房更合适。而一旦“有偿续期,政府定夺”的规定被修改后的《土地管理法》确定下来,不管是买房还是租房,就都将变得没有那么安全了。事实上,一般商品住宅从开发到销售,周期通常为1至3年。也就是说,当购房者变为业主时,其拥有的有效住宅土地使用权根本无法达到70年之久。要是再碰上个倒霉的开发商,整个开发销售周期还将拉长。对于那些购买二手房的人来说,享受土地使用权的期限就更短了。而且,现在有些商品房的土地使用权本身规定就远远低于70年,加上开发耗费的时间,业主的土地使用年限已经缩水。
在海外的大多数国家,一旦持有就是永远,完全尊重“物权私有”的本质。国外靠完善的税收体系来实现这一措施,每年根据房屋评估价值的6%～10%(美国)不等征收,这才是真正意义上的不动产的内涵。由此推导出的国外房地价格其实不高,而国内价格要高很多,无限期区域投资的困境凸显,也许这是导致部分人士海外置业的根源。70年产权体现的是土地的绝对国有化,同样这是新中国最有力地击碎封建私有化的筹码,也是让地主阶层崩溃的武器。可在今天,这一切都在变化,随着国民物质及消费的丰富,对自我价值进行重新评估,70年产权的变革已是必然。由此,这不是一场简单的意见征询,而是一场很复杂的大系统工程。
人无远虑,必有近忧。事实上,住宅70年后无论是否无偿续期,都是一个迫切需要予以明确的问题,而不能等到几十年后再明确。因为每一个拥有私人住宅的人,都迫切想知道自己未来的权利几何,所购房产实际价值几何;每一个打算买房子的人,也都迫切想知道自己现在的付出是否划算,做那么久的“房奴”是否值得。进一步说,明确住宅未来续期问题,还将会影响目前的楼市走向、房价走势、房地产业的发展前景、政府土地财政的调整规划等诸多方面。所以,住宅续期问题不该是一个未来议题,而是一个迫在眉睫的议题,我们仍需追问:“70年后我们的房子是谁的?”
(摘自《报林》)
