房地产营销,换个角度切入

　 房地产营销，换个角度切入

　中国营销传播网， 2001-07-26， 作者: 肖志营， 访问人数: 866

　　随手翻阅一下身边的报纸，几乎都能看到楼盘广告。如果单纯作为一个消费者，站在一个全新的角度去审视这些广告时，不免有很多新的想法，而这些想法，也许正被“云深不知处”的商家所忽视甚至不屑一顾。

　　单从广州的市场来看，目前在广州的主流报纸有“广州日报”、“南方都市报”等几大媒体，也是众多地产诸侯“论剑”与“评定英雄”的大舞台。除了各楼盘单独的广告之外，还开设了诸如“地产专刊”、“黄金楼市”等，为购房者与地产商提供了更为便利的沟通环境。

　　单从“广州日报”进行粗劣的统计与分析，在所有的广告投放中，地产广告大约就有四到五成，可以说是相当高的一个比例！高比例的背后往往是高投入，但高投入也与高产出与高浪费相关联。如何对巨额投入进行有效平衡，使效果达到最大化，对于商家来说，非常重要！

　　地产业在中国的发展虽然时间不长，却也经历了风风雨雨。从十几年前的地产淘金热造就了一批“时代英雄”，到90年代楼盘开发过盛策划大师的出现；从几年前炒作热，到目前商家进入营销时代，更加注重品牌与个性化设计。可以说，每个时代都在演绎着“成也萧何，败也萧何”的经典案例。

　　当“炒作、定位、概念、理念”等种种方法，同质化越来越严重的时候，地产开发、销售与策划该朝着哪条路走？

　　制作精美的楼书，在不考虑一本几元到几十元的成本同时，真正送到我们的目标消费者手里了吗？是否与消费者进行了有效沟通或者令消费者对楼盘产生兴趣？

　　报纸或广播电视同时出现了几十家或上百家地产广告时，消费者会对你的广告产生兴趣或产生看房与购买的冲动了吗？如果不是，那么就有60%以上的广告费就这样浪费掉了。

　　地产营销与其它大众性日用消费品来比，有自己的特点，比如目标消费者相对集中，价格、配套、个性及设计等不同，会对不同消费者产生吸引力；地段相对重要，就目前而言，消费者购房更图便利；“商品稀缺”，同大众性日用消费品不同，几百套或上千套房子也就卖给上千个目标消费者，如何在众多的潜在消费者当中，“挖”出这千把号人并与之互动与沟通，至关重要；目标市场地域性强，主要销售给当地或在当地工作的消费者等等。

　广种博收与精耕细作

　　从传播的角度来分析，如何把一个楼盘传播出去，让消费者对你的产品有切实深入的了解进而产生购买欲望，对于地产营销起着成败的关键作用。

　　对于广告，我们不反对“密集”式投放，没有足够的“暴光”频率，对于建立品牌知名度是一个很大的障碍。问题在于“密集”的同时，能不能达到两个主要目的：

　　1、能否有效建立品牌知名度，提升品牌力

　　2、是否与目标消费者进行了有效地沟通与互动？

　　如果不能达到以上两个目的，我想有一大部分的广告费又“打了水漂了”。

　　其实，广种博收与精耕细作同等重要，如果能把两者有效地结合起来，对于提升品牌与品牌力，促进销售，会起到相得益彰的效果。

　　举个例子，在楼盘有一定品牌知名度的情况下，可以进行“精耕细作”，经过市场细分，针对潜在的目标消费者进行有效地宣传与促销，激起他们的购买欲望与购买冲动。比如可以用DM的方式与消费者进一步沟通，（如果没有品牌知名度而单纯进行DM，对品牌的提升与促进购买，不见得有好处）进一步吸引他们加入购房俱乐部，邀请他们参加社区的各种活动，从而对楼盘的各种优点有切身的感受。这些与消费者互动的“精耕细作”的方式，能够在某一层面上，直接促进销售量。

　广州“奥林匹克花园”上市，演绎公关经典

　　换个角度切入，把“公关”引入地产营销，在广州市场，取得成功的当属“奥林匹克花园”。

　　在竞争与压力越来越大的时代，人们更加崇尚运动与健康。广州奥林匹克花园，提出了全新的概念：“广州奥林匹克花园，运动就在家门口”。

　　在楼盘还未正式公开发售以前，一个全新的机遇，被奥林匹克花园牢牢地抓在手里：那就是“明星足球赛”广州比赛。

　 一方面当时明星足球正热得如火如荼，广州赛成了当地众多媒体及消费者关注的热点，几乎所有媒体都介入了此场赛事的相关报导；令一方面，赛事本身与花园本身定位相吻合，“运动就在家门口”。两者有效结合，非常有利于品牌传播，同时可以大大提高消费者对的关注度。

　　广州奥林匹克花园作为赞助商，可以说是非常聪明。在所有有关此次赛事的报道与评论中，都将赛事本身与奥林匹克花园结合在一起，并就有关运动与健康的问题进行大讨论，让更多消费者对运动、健康、运动就在家门口有了更充分的认识。同时又配合了明星队员参观奥林匹克花园等一系列活动，极大地引起了消费者的兴趣与关注度！

　换个角度切入，我们对奥林匹克花园（以下简称花园）上市传播进行一下简单分析：

　　1、花园的硬件设计与环境：设计以体育、运动与健康为突破口。包括专业的游泳池、网球场、篮球场。还有一个最为突出的硬件设施就是与小区相配套的体育馆，体育馆里包揽了各项体育运动项目与设施，如乒乓球、保龄球、攀岩等。与一般的会所相比，突出了自己的专业特征。

　　2、主要诉求点：“奥林匹克花园，运动就在家门口”。与花园环境与硬件设施遥相互应。

　　3、目标消费者细分：崇尚运动的白领一族。

　　4、目标消费者特征分析：除积极参加各种体育运动外，对各种体育赛事比较关心与关注。经常在体育中心进行各种体育活动。

　　5、公关角度切入方式：“明星足球赛”在体育中心举行，极大地迎合了花园的目标消费者，对赛事与运动关注的同时，必将对花园引起兴趣与关注。

　　奥林匹克花园在体育公关方面切入市场，取得了极大地成功。一上市就被消费者抢购一空，引起了极大地轰动。

　　相反，如果是以“山水概念”、“郊区概念”为诉求，去进行此次体育公关，效果一定大打折扣。

　“克隆”一次麦当劳又何妨？

　　麦当劳在全世界的成功，有目共睹。有专家分析，与其说卖当劳快餐业的成功，不如说卖当劳的经营文化与经营方式的成功！麦当劳在吸引目标消费者，尤其是小孩子方面，可谓是煞费苦心。为小孩子举行各种生日派对，赠送各种类型的玩具等等。有人戏言，麦当劳即是全世界最大的快餐企业，也是最大的玩具制造商，我看一点也不夸张。

　　无独有偶，地产业的营销如果能换个角度切入，“克隆”一次麦当劳，在激烈的竞争市场，也许能杀出一条新路子。

　　广州市雅宝房地产开发有限公司在这方面已经开始的探索。前段时间，举办了一次“1000份礼品免费派送，给孩子一个更有意义的周末”的促销活动。把一些礼品如水彩笔、蜡笔、文具盒等（市场零售价均在28元/套），免费派送给参加当天活动的小孩子。同时，举办免费美术专题学习班，优秀作品获颁名贵奖品，并有专业教师现场指导作画等等。有小孩子一族大部分都是收相对稳定的潜在客户。家长在进行购房决策时，小孩子的兴趣、爱好与教育环境都是一个很重要的考虑因素。

　　从这一点上分析，如果雅宝能在此基础上，将活动更加细化，并能保证活动的连续性、系统性与诉求的准确性，无疑为销售的成功奠定了坚实的基础。

　丽江花园，为房产注入文化底蕴

　　丽江花园，全国著名的示范小区。从地段上来分析，并不处在市中心。然而丽江花园的现状却是开发一期火一期，几乎楼盘还没有竣工时，就已经销售一空。究竟是什么魔力让消费者如此痴狂？依笔者长期居住在丽江花园的体验，从一个消费者的角度去切身地感受的话，最主要就两点：文化加口碑。

　　除小区配套设施非常完善外，你不能不被小区的文化所折服。很多小区是口头上谈文化建设，然而真正落在实处的并不多。丽江有各种各样的文化活动及屋村运动。比如旗艺社、BABY学爬比赛、各类的演讲比赛、健身会、老年艺术团、丽江“采风”专刊（报道丽江的好人好事，业主交流心声）等等，应有尽有，业主的每一项业余爱好及文化生活都能在这里找到归属。让业主真正感受到作为“主人”的感觉。最可怕的是这种文化渗透到你的心里，让你无法抗拒。尤其是对那些业余文化生活丰富的人士来说，有很强的吸引力。

　　文化建设的成功随之带来的是“口碑效应”！买物业有时也要听取朋友的介绍。这种介绍所起到的作用远比广告要成功得多。笔者就是朋友介绍入住丽江，后来至少又有四五个朋友又是通过笔者的介绍入住丽江。以这样的口碑进行传播与引导，其威力绝不是一般广告所能比。

　　换个角度切入，确实能给房产的营销带来新的生机。在商家投放广告追求“视觉冲击力”同时，不妨站在消费者的角度，让自己跳出圈外，把欠缺的完善起来。因为作为一个消费者，确实和商家有着不同的需求和感觉。

　下面总结范文为赠送的资料不需要的朋友，下载后可以编辑删除！祝各位朋友生活愉快！

　员工年终工作总结【范文一】

　　201x年就快结束，回首201x年的工作，有硕果累累的喜悦，有与同事协同攻关的艰辛，也有遇到困难和挫折时惆怅，时光过得飞快，不知不觉中，充满希望的201x年就伴随着新年伊始即将临近。可以说，201x年是公司推进行业改革、拓展市场、持续发展的关键年。现就本年度重要工作情况总结如下：

　　一、虚心学习，努力工作

　　(一)在201x年里，我自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法，一方面，干中学、学中干，不断掌握方法积累经验。我注重以工作任务为牵引，依托工作岗位学习提高，通过观察、摸索、查阅资料和实践锻炼，较快地完成任务。另一方面，问书本、问同事，不断丰富知识掌握技巧。在各级领导和同事的帮助指导下，不断进步，逐渐摸清了工作中的基本情况，找到了切入点，把握住了工作重点和难点。

　　(二)201x年工程维修主要有：在卫生间后墙贴瓷砖，天花修补，二栋宿舍走廊护栏及宿舍阳台护栏的维修，还有各类大小维修已达几千件之多!

　　(三)爱岗敬业、扎实工作、不怕困难、勇挑重担，热情服务，在本职岗位上发挥出应有的作用

　　二、心系本职工作，认真履行职责，突出工作重点，落实管理目标责任制。

　　(一)201x年上半年，公司已制定了完善的规程及考勤制度。201x年下半年，行政部组织召开了年的工作安排布置会议年底实行工作目标完成情况考评，将考评结果列入各部门管理人员的年终绩效。在工作目标落实过程中宿舍管理完善工作制度，有力地促进了管理水平的整体提升。

　　(二)对清洁工每周不定期检查评分，对好的奖励，差的处罚。

　　(三)做好固定资产管理工作要求负责宿舍固定资产管理，

　　对固定资产的监督、管理、维修和使用维护。

　　(四)加强组织领导，切实落实消防工作责任制，为全面贯彻落实“预防为主、防消结合”的方针，公司消防安全工作在上级领导下，建立了消防安全检查制度，从而推动消防安全各项工作有效的开展。

　　三、主要经验和收获

　　在安防工作这两年来，完成了一些工作，取得了一定成绩，总结起来有以下几个方面的经验和收获：

　　(一)只有摆正自己的位置，下功夫熟悉基本业务，才能更好适应工作岗位。

　　(二)只有主动融入集体，处理好各方面的关系，才能在新的环境中保持好的工作状态。

　　(三)只有坚持原则落实制度，认真统计盘点，才能履行好用品的申购与领用。

　　(四)只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把分内的工作做好。

　　(五)要加强与员工的交流，要与员工做好沟通，解决员工工作上的情绪问题，要与员工进行思想交流。

　　四、加强检查，及时整改，在工作中正确认识自己。

　　(一)开展常规检查。把安全教育工作作为重点检查内容之一。冬季公司对电线和宿舍区进行防火安全检查。

　　(二)经过这样紧张有序的一年，我感觉自己工作技能上了一个新台阶，做每一项工作都有了明确的计划和步骤，行动有了方向，工作有了目标，心中真正有了底!基本做到了忙而不乱，紧而不散，条理清楚，事事分明，从根本上摆脱了刚参加工作时只顾埋头苦干，不知总结经验的现象。就这样，我从无限繁忙中走进这一年，又从无限轻松中走出这一年，还有，在工作的同时，我还明白了为人处事的道理，也明白了，一个良好的心态、一份对工作的热诚及其相形之下的责任心是如何重要

　　(三)总结下来：在这一年的工作中接触到了许多新事物、产生了许多新问题，也学习到了许多新知识、新经验，使自己在思想认识和工作能力上有了新的提高和进一步的完善。在日常的工作中，我时刻要求自己从实际出发，坚持高标准、严要求，力求做到业务素质和道德素质双提高。

　　五、要定期召开工作会议，兼听下面员工的意见，敢于荐举贤才，总结工作成绩与问题，及时采取对策!

　　六、存在的不足

　　总的来看，还存在不足的地方，还存在一些亟待我们解决的问题，主要表现在以下几个方面：

　　1、对新的东西学习不够，工作上往往凭经验办事，凭以往的工作套路处理问题，表现出工作上的大胆创新不够。

　　2、本部有个别员工，骄傲情绪较高，工作上我行我素，自已为是，公司的制度公开不遵守，在同事之间挑拨是非，嘲讽，冷语，这些情况不利于同事之间的团结，要从思想上加以教育或处罚，为企业创造良好的工作环境和形象。

　　3、宿舍偷盗事件的发生，虽然我们做了不少工作，门窗加固，与其公司及员工宣传提高自我防范意识，但这还不能解决根本问题，后来引起上级领导的重视，现在工业园已安装了高清视频监控系统，这样就能更好的预防被盗事件的发生。

　　七、下步的打算

　　针对201x年工作中存在的不足，为了做好新一年的工作，突出做好以下几个方面：

　　(一)积极搞好与员工的协调，进一步理顺关系;

　　(二)加强管理知识的学习提高，创新工作方法，提高工作效益;

　　(三)加强基础工作建设，强化管理的创新实践，促进管理水平的提升。

　　在今后的工作中要不断创新，及时与员工进行沟通，向广大员工宣传公司管理的相关规定，提高员工们的安全意识，同时在安全管理方面要严格要求自己，为广大公司员工做好模范带头作用。在明年的工作中，我会继续努力，多向领导汇报自己在工作中的思想和感受，及时纠正和弥补自身的不足和缺陷。我们的工作要团结才有力量，要合作才会成功，才能把我们的工作推向前进!我相信：在上级的正确领导下，cssm大安防的明天更美好!

　　员工年终工作总结【范文二】

　　一个人静静的站在窗边，看着路上一辆辆行驶的车辆，不由的想起了以前。转瞬间来到红牛已经一年多了，有过开心与欢乐，悲伤与泪水，还有坎坷。

　　XX，崭新的一年，而现在已经过去了半年，在这半年里我又学到了很多的知识。在这半年的工作中我学到了许多平时学不到的岗位知识，尤其这几次停机时跟着设备维修人员一起检修设备时又让我对设备的工作原理有了更深了解，从而使我提高了岗位操作技能，更重要的是，在处理故障的同时，我能够熟练的将学到的新知识与操作技能相结合，减少了处理故障的时间，提高了处理故障的能力。同时也还存在着许多的不足与缺点。

　　学到了什么：1现在对所在岗位的设备工作原理有了更进一步的了解，从而提高了处理故障的能力与技巧，减少了处理故障的时间。2对整条生产线也有了的了解，在其他岗位出现故障时自己也能过去帮上忙。3现在和相邻岗位的伙伴配合的更加默契了，在彼此的岗位出现故障时只要对方一个手势就会明白自己该做些什么。4在开班后会时通过主管描述生产线场的情况和岗位点评时悟出了什么情况重要。什么情况紧急，在同时出现多个突发事件时怎样能有条不紊的处理好每件事。5在观看“XX年度《感动中国》人物”颁奖典之后我感受到我们每个人都很平凡，但在平凡的人生中，也可以做出不平凡的事情，我们每个人都可以通过自己的努力实践，也可以从他们的身上吸取力量，不断前进。

　　存在的不足与缺点：1在岗位出现较大的故障时有些手足无措心里还有些急躁，如果长时间没处理好的话心里还来气。2缺乏较好的工作方法，同样的一件事看别人做起来时觉得挺轻松，当轮到自己做的时候不但没做太好而且还累的满头大汗。3口语表达能力较差，在岗位之间的沟通或者是和伙伴们聊天的时候自己心里想的意思总是不能用理想的语句表达出来。

　　下半年的目标：在今后的日子里，争取把自己不足的地方弥补回来，多加学习以提高自己的综合能力，上班时调整好自己的心态，多加认真，争取以零失误来回报公司对我的培养。

　　最后，中心的祝愿公司的明天会更加的灿烂辉煌。

　　员工年终工作总结【范文三】

　　时光荏苒，XX年年很快就要过去了，回首过去的一年，内心不禁感慨万千……时间如梭，转眼间又将跨过一个年度之坎，回首望，虽没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。非常感谢公司给我这个成长的平台，令我在工作中不断的学习，不断的进步，慢慢的提升自身的素质与才能，回首过往，公司陪伴我走过人生很重要的一个阶段，使我懂得了很多，领导对我的支持与关爱，令我明白到人间的温情，在此我向公司的领导以及全体同事表示最衷心的感谢，有你们的协助才能使我在工作中更加的得心应手，也因为有你们的帮助，才能令到公司的发展更上一个台阶，在工作上，围绕公司的中心工作，对照相关标准，严以律己，较好的完成各项工作任务。

　　在作风上，能遵章守纪、团结同事、务真求实、乐观上进，始终保持严谨认真的工作态度和一丝不苟的工作作风，勤勤恳恳，任劳任怨。在生活中发扬艰苦朴素、勤俭耐劳、乐于助人的优良传统，始终做到老老实实做人，勤勤恳恳做事，勤劳简朴的生活，严格要求自己，在任何时候都要起到模范带头作用。

　　今后努力的方向：随着公司各项制度的实行，可以预料我们的工作将更加繁重，要求也更高，需掌握的知识也更高更广。为此，我将更加勤奋的工作，刻苦的学习，努力提高文化素质和各种工作技能，为公司做出应有的贡献。即将过去的这一年，在公司领导及各部门经理的正确领导与协助下，我们的工作着重于公司的经营方针、宗旨和效益目标上，紧紧围绕重点展开工作，

　　在紧张的工作之余，加强团队建设,打造一个业务全面，工作热情高涨的团队。作为一个管理者，对下属充分做到“察人之长、用人之长、聚人之长、展人之长”，充分发挥他们的主观能动性及工作积极性。提高团队的整体素质，树立起开拓创新、务实高效的部门新形象。我充分认识到自己既是一个管理者，更是一个执行者。要想带好一个团队，除了熟悉业务外，还需要负责具体的工作及业务，首先要以身作则，这样才能保证在人员偏紧的情况下，大家都能够主动承担工作。

　　对此我向领导做如下工作报告：

　　一、严于律已，自觉加强党性锻炼，党性修养和政治思想觉悟进一步提高

　　一年来，我始终坚持运用马克思列宁主义的立场、观点和方法论，运用辩证唯物主义与历史唯物主义去分析和观察事物，明辨是非，坚持真理，坚持正确的世界观、人生观、价值观，用正确的世界观、人生观、价值观指导自己的学习、工作和生活实践，在思想上积极构筑抵御资产阶级民主和自由化、拜金主义、自由主义等一切腐朽思想侵蚀的坚固防线。热爱祖国，热爱中国共产党，热爱社会主义，拥护领导的管理思想，坚信社会主义最终必然战胜资本主义，对社会主义充满必胜的信心。认真贯彻执行党的路线、方针、政策，为加快社会主义建设事业认真做好本职工作。工作积极主动，勤奋努力，不畏艰难，尽职尽责，在平凡的工作岗位上作出力所能及的贡献。

　　二、强化理论和业务学习，不断提高自身综合素质

　　我重视加强理论和业务知识学习，在工作中，坚持一边工作一边学习，不断提高自身综合素质水平。

　　(1)是认真学习“三个代表”重要思想，深刻领会“三个代表”重要思想的科学内涵，增强自己实践“三个代表”重要思想的自觉性和坚定性;认真学习党的十六大报告及十六届三中、四中全会精神，自觉坚持以党的十六大为指导，为进一步加快完善社会主义市场经济体制，全面建设小康社会作出自己的努力。

　　(2)是认真学习工作业务知识，重点学习公文写作及公文处理和计算机知识。在学习方法上做到在重点中找重点，抓住重点，并结合自己在公文写作及公文处理、计算机知识方面存在哪些不足之处，有针对性地进行学习，不断提高自己的办公室业务工作能力。

　　(3)是认真学习法律知识，结合自己工作实际特点，利用闲余时间，选择性地开展学习，学习了《中华人民共和国森林法》、《森林防火条例》、《中华人民共和国土地管理法》、《广西壮族自治区土地山林水利权属纠纷调解处理条例》、通过学习，进一步增强法制意识和法制观念。

　　三、努力工作，按时完成工作任务

　　一年来，我始终坚持严格要求自己，勤奋努力，时刻牢记公司制度，全心全意为公司创造利益的宗旨，努力实践公悸非逦计划性、前瞻性、领导性强;开拓进取，经常提出合理化建议并获采纳，完成较重的本职工作任务和领导交办的其它工作;讲究工作方法，效率较高;能按时或提前完成领导交办的工作，工作成绩比较突出，效果良好。

　　四、在廉的方面：

　　(1)严格执行和维护党的“四大纪律八项要求”，纪律、经济工作纪律，工作纪律。自觉做到与公司保持高度一致，不阳奉阴违、自行其是;遵守民主集中制，不独断专行、软弱放任;依法行使权力，不滥用职权、玩忽职守;廉洁奉公，不接受任何影响公正执行公务的利益;不允许他人利用本人的影响谋取私利; 公道正派用人，不任人唯亲、营私舞弊;艰苦奋斗，不奢侈浪费、贪图享受;务实为公司，员工，不弄虚作假、与公司争利。

　　(2)在干部选拔任用工作中，认真执行《行员管理暂行办法》的有关规定，坚持公开、平等、竞争、择优的原则，推动协盛用人机制的改革，并逐步走向法治化的轨道。

　　(3)严格执行各项规章制度，坚决纠正行业不正之风。本人以身作则，严格要求，坚持以制度用人，以制度管人，并引导、教育员工自觉执行协盛各项规章制度，树立爱公司如家、爱岗敬业的良好风尚。

　　(4)密切联系客户，努力实现、维护、发展公司和客户的根本利益。本人牢固树立正确的权力观、地位观、利益观，树立为人民服务的思想，把客户满意不满意、拥护不拥护、赞成不赞成作为工作的出发点和落脚点，努力为公司办实事、办好事。为客户创造利润就是为公司创造价值。

　　(5)按规定执行个人重大事项报告制度。

　　总的来说，一年来，本人分管、协管的部门较多，工作范围广、任务重、责任大，由于本人正确理解上级的工作部署，坚定执行公司和领导的经营方针政策，严格执行公司的规章制度，较好地履行了作为行政职务和作为专业技术职务的职责，发挥了领导管理和组织协调能力，充分调动广大员工的工作积极性，较好地完成了分管和协管股室全年的工作任务。

　　新的一年里我为自己制定了新的目标，那就是要加紧学习，更好的充实自己，以饱满的精神状态来迎接新时期的挑战。明年会有更多的机会和竞争在等着我，我心里在暗暗的为自己鼓劲。要在竞争中站稳脚步。踏踏实实，目光不能只限于自身周围的小圈子，要着眼于大局，着眼于今后的发展。我也会向其它同事学习，取长补短，相互交流好的工作经验，共同进步。征取更好的工作成绩。