党建引领物业小区治理实践及探索

党建引领物业小区治理实践及探索

在房屋销售阶段，街道党工委、社区党委主动对接，指导开发企业收集业主政治面貌等信息，积极联系掌握业主党员情况，建立小区党员信息台账。以下是达达文档网分享的内容，欢迎阅读与借鉴。

　　一、xx区党建引领物业小区治理模式

　　（一）、基本情况

　　xx区处于大开发大建设阶段，城市形态正快速从城中村向物业小区转变。截至 2023 年 6 月底，xx区共有物业小区 58个（47 个商品房小区、11 个保障房小区），另有在建在售 16 个，规划批复 7 个，2023 年新增预售项目 3 个，物业小区数量快速大幅增加，成为城市治理的重点难点。xx 年以来，xx区将化解小区居民矛盾诉求作为书记项目，因地制宜、分类施策，推动小区党组织引领与“业委会 + 物业服务企业 + 其他自治组织”协同共治、有机融合，实现从“支部建在小区上”到“支部强在治理中”。

　　（二）、治理模式

　　xx区贯彻“源头治理”理念，探索推行党支部领导下的“业委会 +物业服务企业 +其他自治组织”“一核多元”治理体系。一是建强支部，树立权威。小区业主党员组建党支部，优选书记和支委，带领党员知民需、帮民困、解民忧、聚民心，推动党支部成为引领小区治理的“核心引领平台”。二是优选业委，依法自治。党支部主导业主大会筹备工作，制定具有法律效力的自治规章，依法指导业委会选举，实现“支部 +业委”交叉任职，推动业委会成为居民自治的“法定权利平台”。三是监管物业，提升服务。业委会通过合同条款约定，监督物业服务企业履行主体责任，融入基层社会治理体系，共同参与小区治理，推动物业服务企业成为高品质的“日常服务平台”。

　　（三）、主要做法

　　1. 抢时间窗口，推动党组织组建在前、发挥作用在先

　　一是售楼即摸排。在房屋销售阶段，街道党工委、社区党委主动对接，指导开发企业收集业主政治面貌等信息，积极联系掌握业主党员情况，建立小区党员信息台账。二是交房即纳管。交房前社区党委提前介入，动员业主党员将组织关系转入小区。不方便或不愿转入的，纳入流动党员管理服务。三是入伙即组建。小区入伙前及时成立临时党支部，与住建部门、街道社区共同排查消防安全、面积达标等问题，加强与开发企业沟通协商。条件成熟后，第一时间成立正式党组织，从开始就树立党组织威望。

　　2. 强组织堡垒，让党组织引领有抓手、履职有支撑

　　一是在新组建业委会的小区，把好人选关口。社区党委加强对业主大会、业委会筹备组建全过程领导，在行使业委会委员候选人“推荐权”和“征得同意权”过程中，充分听取小区党组织意见。建立“负面清单”和“选前培训”机制，加强对业委会人选的前置审查和适岗评价。推行党组织和业委会“双向进入、交叉任职”，让党组织抓手更实，让业委会方向更稳。二是在组织健全的小区推动党建入章入规。将加强党的建设、党支部发挥作用写进小区议事规则、管理规约，并经过业主大会表决，以制度形式确立小区党支部的功能作用。建立业委会向小区党组织报告机制，明确业委会涉重大事项提交业主大会表决前，应提前向小区党组织报告。三是在矛盾问题较多的小区，党组织牵头推动协同整治。对重点难点小区，由区职能部门安排一名科级干部挂任小区党组织副书记，街道安排一名处级干部任第一书记，专责跟进处置重点事项。健全小区党组织对业委会的监管机制，业委会委员任期内出现违规行为的，经小区党组织核查、社区党委确认后，可提交业主大会决定终止其职务。推动在党组织领导下成立小区业主监事会，赋予监事会财务核查、质询建议、日常监督等职权，激活小区内生监督力量、提升监管质效。

　　3. 赋治理资源，保障党组织为民办事兜得住、群众服务做得好

　　一是干事有队伍。注重从业主、租户党员中选拔年轻优秀分子担任小区党组织书记。全区 59 名小区党组织书记，有 30 名为业主或租户，占比 51%。打通小区党组织书记进入社区专职工作者渠道，提升头雁队伍专业化职业化水平。推动社区报到党员编入网格、包干小区，由小区党组织对接组织资源和群众需求，制定服务清单，打造品牌项目。二是办事有经费。小区党建工作经费纳入街道预算，新建小区党组织给予 1 万元启动经费。给予非财政供养的小区党组织书记每月 800 元、副书记每月 600 元、委员每月 400 元补贴，党员每人每年 500 元活动经费。推动民生微实事经费向小区居民服务项目倾斜，要求原则上落实到小区的经费占比不低于小区人口在社区人口的比例。三是服务有阵地。把党建用房作为硬指标纳入城市更新项目总体规划，服务半径 500 米配备不少于 200 平方米党建用房。通过协调、共享现有公配物业等方式，在小区广泛建设党群服务微站。目前，全区有 33 个小区配备独立党群服务站点，平均面积 365平方米，由小区党组织统筹管理，精准对接需求配置服务功能，让群众愿意来、喜欢来、经常来。

　　4. 推党建联建，带动多方参与治理、共建美好家园

　　一是保障房小区自治建主体、建机制。对因政策原因难以成立业委会的保障房小区，建立住户委员会制度。比如，全区最大的保障房聚龙花园小区，小区党支部会同产权单位、住户代表（楼栋长）、物业服务企业组建住户委员会，每个季度至少召开一次会议，商议小区治理、协调解决矛盾。二是重点难点问题快报告、快响应。建立“小区呼叫、即时响应”制度，对小区党组织和业主委员会提出的诉求，社区党委及时介入，街道党工委及时统筹，区职能部门及时处置。涉及多个部门职责的重大、复杂问题一时解决不了的，由街道党工委上报小区治理区级联席会议协调解决。三是小区协商共治有平台、有氛围。搭建“民情下午茶”等平台，由小区党组织牵线搭桥，组织区街部门向居民宣讲重要政策、通报重大事项、解释重点问题，共话家常、畅聊民生。比如，龙田街道玺悦台小区党支部针对学区划分、公交站设置、公园建设等群众关切热点，邀请区住建、教育、交轨等部门，现场答疑解惑、主动回应诉求。通过党群共建、多方参与，形成人人有责、人人尽责、人人享有的小区治理共同体。

　　二、工作成效

　　（一）、提升了党建覆盖质量

　　xx区在小区入伙之初就抓党组织组建，做到及时覆盖。目前，全区 58 个小区全部单独成立党支部，其中，近半年新入伙的 6 个小区均第一时间成立临时党支部。同时，通过党组织及早建立、及早占领阵地，有效树立群众威信，为主导业委会的组建打好了基础。已成立业委会的 22 个小区中，业委会主任党员占比达 59%，党支部书记和业委会主任“一肩挑”占比达 36%，业委会成员党员占比达 53%，小区党建工作覆盖有型有效。

　　（二）、做实了党建引领作用

　　xx区通过制定系列制度模板、规则流程、工作指引，明确了小区党组织引领业委会、物业服务企业的具体实施路径，将“党建引领小区治理”由“工作原则”变为“操作细则”。新成立或换届的业委会全部将小区党建工作写进业主大会议事规则、居民管理规约；3 个保障房小区由党组织牵头成立了住户委员会或居民议事会，在小区党组织的领导下，做到了议事有平台、决事有抓手。

　　（三）、畅通了居民诉求解决路径

　　xx区依托小区党组织，针对居民不同诉求建立解决渠道，以党员先锋队兜底群众微心愿微诉求，以“民情下午茶”回应居民普遍关切事项，以“小区呼叫、三级响应”机制联动办理小区重点难点事项等，让各类诉求得到及时解决，让“有问题、找支部”成为小区居民的广泛共识。2023 年第一季度，全区涉小区治理民生诉求事件稳步下降，部分重难点小区如奥园翡翠东湾二期同比下降 79.2%，聚龙花园同比下降 84.6%。

　　（四）、消弭了前期风险隐患

　　xx区整合部门力量，推动小区规划设计、项目建设、房屋销售、验收交付全过程监管，并将基层党组织、党员、群众的力量有效嵌入，让部门监管和党员群众监督相辅相成、有机融合。截至 2023 年 6 月底，已完成31 个房地产项目的合同审查及相应样板房公证，排查风险点 735 个，完成 35 个项目信息公示，开展房地产市场各类专项巡查 700 余次，现场要求完成整改 150 次，有效将一部分问题隐患化解在源头。

　　三、案例分析

　　（一）、xx

　　1. 小区概况：xx花园于 xx 年建成入伙，共 1017 户，常住人口 4600 余人，是xx区第一个成立花园小区党支部的小区（xx 年 11 月），小区党支部书记同时兼任业委会主任，xx街道充分发挥小区党支部战斗堡垒作用，形成成熟规范的“党支部 + 业委会 +物业服务企业”管理模式，继被xx市授予“安全文明小区”称号后，又入选住房和城乡建设部办公厅、中央文明办秘书局公布的“全国百个‘美好家园’”典型案例。

　　2. 主要做法：一是优化组织体系，提升引领力。建立“街道党工委 - 社区党委 - 小区党支部 - 党员楼栋长”四级组织体系，由上级党组织为小区党支部赋能和背书，推动资源、管理、服务下沉小区，将小区党支部书记依法定程序推选为业委会主任，使党支部成为小区治理“主心骨”，让有问题找党员、找书记、找支部成为共识。二是创建服务团队，提升凝聚力。紧贴群众急难愁盼，组建“党建 +”服务团队。新闻发言人，由党支部书记担任新闻发言人，对小区重大事项、社会热点问题等及时掌握、权威发布。居民议事会，党支部牵头组织住户共商共议小区事务，建立最广泛的民意统一战线。急救义工队，发动热心公益的 37 名业主参与，常态化开展急救、环卫、法律、心理咨询等义工活动。妇女工作组，调解家庭矛盾和邻里纠纷，维护小区和谐温馨的良好氛围。三是完善监管机制，提升服务力。工作报告机制，业主委员会定期向业主大会和小区党支部报告工作开展情况。联系居民机制，建立 OAO 联系服务群众机制，线上收集诉求、线下解决问题、线上反馈结果“三同步”。联席会议机制，党支部书记主持，定期组织业委会、物业公司以及居民代表召开联席会议，协调解决矛盾问题，提升物业服务质量和水平。

　　3. 先行先试：一是赋能。建成全市首个“妇女微家”，全区首个“小区协调委员会”。二是创新。建设新型党群共建服务阵地，采取“政府管建、社会运营、群众参与、共建共享”，自给自足，良性循环。三是突破。探索通过减免企业所得税、个人所得税和宣传、表彰、拓展职业通道等措施，增强身份认同感，并吸引凝聚更多优秀党员投身小区治理事业。

　　（二）、x

　　1. 小区概况 : x印象家园于 x 年建成入伙，小区分 4 期共 4389 户，常住人口 1.5 万人，建筑面积 61.1 万平方米，是xx东部区域规模最大的物业小区。入住以来，小区因邻避、环保、学位和物业服务等问题，累计发生信访和群体性事件达 56 次，是典型的问题小区。尤其是 x 年 6 月小区居民集中信访的南方中集环保污染问题，被列为xx省领导包案的重点信访案件，由xx市委书记亲自包案处理。小区在x 年成立了党支部和业委会，但并未发挥积极作用。

　　2. 主要做法：一是选优党支部。指派街道组织部副部长担任支部第一书记。撤换原支委全体成员，选拔优秀党支部书记，动员 37名业主党员将组织关系转入支部，发动 124 名“机动党员”，设立 6 个功能党小组，将小区治理和居民自治始终置于党的领导之下。研创并实施OAO 群众工作机制，微信群线上发现诉求，线下协调解决，线上反馈结果，通过实实在在地为群众解决问题，短期内大幅提升了党支部在小区居民中的认可度和美誉度，“干实事”成为了群众给支部贴的标签。二是改选业委会。围绕“建设全国市域社会治理标杆城市”的目标要求，在党支部的指导下，召开业主大会，改选业委会，支部党员与业委会成员任职率过半，制定了小区的管理规约、议事规则，真正做到了小区居民“自己的问题自己解决”。三是选聘新物业。针对小区与前期物业长期对立，业主强烈要求更换物业又没有能力的困境，新的业委会依法换物业，73.8% 的参会业主不同意与前期物业续约，92.6% 的业主投票同意招投标选聘新物业，一个月招标，15 天完成新老物业交接，原物业 80 名员工全部妥善分流。全程零纠纷、零投诉、零信访，成为xx建市以来规模最大、速度最快的更换物业案例。

　　3. 治理成效：围绕小区重大问题和重点个案，坚持全周期管理，强化依法治理和源头治理，实现了小区由乱到治的精彩蝶变。

　　（三）、xx

　　1. 小区概况：xx花园于 xx 年 12 月建成入伙，共 2721 户，建筑面积 39 万平方米。小区总体和谐稳定，但交通、环保和学位等问题长期困扰居民。小区在 x 年 4 月成立了党支部，但因入住率不足无法召开业主大会、成立业委会，业主难以反映诉求和争取权益。

　　2. 治理机制：一是“支代业”机制。小区业主一致推选，党支部代行业委会部分职权，负责调处物业纠纷、考核物业服务和监管公共收益等，并代表居民联系政府部门，协调处理小区公共事务。二是“售房监督员”机制。紧密衔接《xx区房地产项目全过程监管指导意见》，党支部协调开发商，邀请党员担任售房监督员，全程监督合同签订、装修抽检和交房验收等售楼关键环节，杜绝虚假宣传、装修减配等违规行为，保障购房者权益。小区交房首次通过率超过95%，未出现因售房违规导致的重大纠纷。三是“单元长”机制。党支部组织业主推选出 12 名单元长，定期召开小区治理议事会，协商民生问题，调解邻里纠纷，并通过视频直播交流，便于居民广泛参与。

　　3. 党建品牌：一是书香小区服务队。党员带头捐款，带动热心业主众筹，捐赠书籍建设各栋党建书吧；联系xx社区原村民传播客家文化，促进新老居民沟通融合；连续三年举办“优秀小邻居学习分享会”、急救知识培训活动，小区文化氛围愈发浓厚。二是“绿巨人”义工队。成立小区环保“绿巨人”义工队，现有成员 237人，先后开展清理绿道、清理薇甘菊等活动 77 次，志愿服务累计超过 1500小时。疫情期间，党支部组织义工队发起“战疫先锋”任务累计 168 次、参与 1512 人次，小区率先在全区获得“无疫小区”光荣称号。

　　四、经验总结

　　（一）、在党支部、业委会、物业服务企业建立完备的成熟小区

　　1. 街道党工委、社区党委赋能小区党支部，推动各类资源力量下沉，旗帜鲜明地支持小区党支部履行职责，让党支部成为连接上级和群众的桥梁，联结小区居民的纽带。

　　2. 延伸组织体系，在小区党支部充分发挥战斗堡垒作用的基础上，加强党组织的辐射力度，将党员包到楼栋，实现一楼栋一党员，定点发挥作用，让群众深切感受到党支部就在身边。

　　3. 充分发挥党支部政治核心作用，凝聚小区居民参与小区治理，组建“妇女委员会”“应急小分队”等队伍，实现小区内部共建、共治、共享。

　　（二）、在党支部、业委会没有充分发挥作用及物业纠纷较多的花园小区

　　1.小区暂未成立党支部的，上级党组织应积极发挥作用，协助组织成立小区党支部；已成立党支部的，选优配强党支部书记，建设强有力的花园小区党支部。

　　2. 小区业委会未发挥积极作用的，通过改选业委会等方式，力争实现党支部和业委会班子成员的交叉任职；业委会表现好的，争取将业委会主任发展成党员，逐步实现交叉任职。

　　3. 在小区党支部和业委会相互配合、形成良好互动的前提下，通过重新选聘物业公司等方式提升物业质量，达到零纠纷、零投诉、零信访的目标。

　　（三）、在新建成或在建设、规划中且未成立业委会的花园小区

　　1. 对于新入伙的小区，街道党工委联合社区党委，积极摸排党员，推动小区成立党支部，遴选优秀党员担任党支部书记，创新工作模式，经业主同意，由党支部代业委会行使部分职权。

　　2. 党支部提前介入售楼、收楼、验房、合同签订等环节，加强对房地产商和物业服务企业的监督管理，保障居民权益，减少矛盾纠纷。让居民从购房开始找到可以反映问题、解决问题的组织，感受党支部的关心关爱，为之后党支部成员进入业委会、党支部书记兼任业委会主任打下坚实的群众基础。

　　3. 党支部牵头创建小区特色党建品牌，通过定期召开小区治理议事会、党员带头组建服务队等方式，初步形成小区党建阵地，增强居民归属感。

　　结语

　　xx区坚持党建引领，将支部强在治理中，带动各类主体投身小区共建共治共享，探索形成小区党组织引领与“业委会 + 物业服务企业 + 其他自治组织”协同共治机制，取得了良好实效，为破解党建引领小区治理现代化能力不足难题提供了样板经验。