人在屋檐下不得不低头 [人在屋檐下,也可不低头]
时间：2019-01-04 04:30:49 来源：达达文档网 本文已影响 人 
在房价高起的“蜗居”年代，租房越来越被现代人接受。俗话说：人在屋檐下，不能不低头，但这句话对租客未必完全适用。法律赋于了租客一些特别的权利，租客如果认真学习，有些情况下也可以不低头。
房屋损坏 可要求维修
案情：大学生小倩毕业后，在当地效区租了一套民房居住。前不久，房屋因年久未修，出现漏雨现象。小倩为此找到房东要求维修，但房东认为既然房子已经租给小倩，那么管理和维护的工作就应由小倩负责，故不同意维修。无奈之下，小倩只好自己请人对房屋进行了维修，花费1000元。对该笔费用，双方相持不下，均不愿意承担，最后闹到了法院。法院判决房屋维修费由房东承担，小倩可以在租金中抵缴。
说法：我国《合同法》第220条、第221规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。据此，在当事人双方未到房屋维修进行约定的情况下，保证租赁物适合使用，进行必要的维修，是出租方的基本义务。本案中，小倩和房东对维修费用并未约定，故房屋的维修应由房东来负责，小倩在要求房东维修未果的情况下自行维修，维修费用理应由房东承担。
房屋易主 可继续租赁
案情：在北京打工小李向吴大爷租了一套一居室的房子，双方签订了租房协议，租期为两年。然而天有不测风云，在租赁期限内，吴大爷因病去世。吴大爷去世后，该房屋由其儿子小吴继承。小吴找到小李，说他是房屋的所有人，限小李3天内搬离。小李认为自己的房屋租赁合同尚未到期，故拒绝腾交房屋。双方在协商未果的情况下，小吴将小李告诉了法庭，要求小李限期搬离。法院经审理后，依法驳回了小吴的诉讼请求。
说法：在以房屋为标的的租赁合同中，如房屋在租赁期限内，因买卖、赠与或继承等发生所有权转移的，承租人对于该房屋的使用权不因房屋所有权变动而受影响，也即房屋租赁合同对第三人（房屋的新所有权人）依然有效。这就是所谓的“买卖不破租赁”。我国《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。法律设立买卖不破租赁制度，旨在保护承租人的合法权益。本案中，小吴虽然取得了房屋的所有权，但是仍应履行其父亲吴大爷与小李签订的租房协议，直至租赁期限届满。
房屋装修 可主张补偿
案情：小玲和小林是一对快要结婚的情侣。结婚前，他们向老李租了一套商品房使用，双方约定租赁期限为3年。由于老李的房子处于毛坯状态，承租后，小玲和小林在征得老李同意后，对房屋进行了简单装修，安置了防盗窗，铺设了地板，室内又安置了空调、电话等。前不久，老李因儿子着急结婚，向小玲和小林提出解除租赁合同，小玲和小林表示理解和同意，但要求老李补偿他们在装修方面的投入，双方因此事不能协商一致。小玲和小林拒绝搬出，老李向人民法院提出诉讼。
说法：最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题睥意见》第86条规定：非产权所有人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定处理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财所有人；造成财产所有人损失的，应当赔偿责任。
据此，本案中的防盗窗和地板拆除后会明显损害物品价值，故应当进行估价并由老李给予补偿。而空调、电话等可以拆除的物品，应由小林和小李拆除后拿走。
房屋出卖 可优先购买
案情：小张和老胡签订了一份租赁协议，协议约定：老胡将自有住房租赁给胡某使用。租赁期限即将届满时，小张找到老胡商议继续承租该套房子之事，然而老胡却告诉他：房子已卖给了同事何某，无法再租给他了。原来，老胡因急需钱用，便将该套房子以50万元的价格卖给了同事何某。小张在这套房子里住了近一年，对这套房子的功能、质量及所处的楼盘环境等都十分满意，很想购买。在咨询相关法律人士后，他向法院主张优先购买权，要求确认老胡与何某之间的房屋买卖合同无效。
说法：承租人的优先购买权，是指出租人在租赁合同的有效期限内出卖租赁物时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。优先购买权是承租人的一项重要的权利，受法律保护，任何人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案小张系房屋合法的承租人，其主张在同等条件下享有优先购买权，应获得支持。laomalp820114@163.com
