十月楼市“生死线”
时间：2020-12-10 04:40:41 来源：达达文档网 本文已影响 人 
李雯
综合2020年上半年各大房企半年报来看，房企业绩分化明显。相关统计数据显示，28家公布全年销售目标的房企上半年业绩完成率均值仅为39.9%，较去年同期下降7.7个百分点。
前三季度，全国百强房企中有近三成企业目标完成率不足65%，占比达近3年同期最高。仅有8家企业目标完成率达到75%以上，显著低于2019年同期。日前，研究机构发布的一系列数字，引发业内高度关注。
与此同时，从三季度青岛市场的表现来看，继表现平平的“金九”之后，“银十”又有60盘将紧急入市。采访中，业内人士纷纷表示，如果“银十”未能如愿冲量，在“三道红线”重压之下，年底或有较多房企面临很严峻的考验。
三成房企业绩“亮红灯”
日前，克而瑞地产研究中心发布的报告显示，今年前三季度全国有近三成房企目标完成率不足65%，占比达到近3年同期最高。虽然也有部分房企积极抓住销售窗口期加快去化，但截至9月末，仅有8家企业目标完成率达到75%以上，处于行业较高位，但整体占比也显著低于2019年同期。
数据显示，今年前9个月销售排名前五的开发商分别为碧桂园、中国恒大、万科、融创中国和保利地产，全口径金额分别为6153亿元、5319亿元、4927亿元、3808亿元和3673亿元。报告称，从整体来看，随着房企整体销售和供货节奏后移，下半年供应量显著提升。
记者看到，百强房企第三季度的操盘销售规模同比增长近28.5%，较—二季度有明显恢复。但9月规模房企的去化率水平却呈下降趋势，供应明显放量但成交表现平平。报告显示，9月份30个重点监测城市累计供应面积环比增长37%，累计成交面积环比下降40%，同比涨幅收窄至8%。具体而言，一线城市成交持续高位运行，同、环比分别增长61%和18%;26个二三线城市成交整体表现平平，环比下降7%，同比增长3%。
市场成交乏力跟近期多地持续出台新政不无关系。据了解，自7月以来，已有深圳、东莞、杭州、成都、绍兴、徐州等超过25个城市发布30余次调控政策。在政策收紧、叠加供应量井喷等多因素影响下，多个主要城市房地产行业在“金九银十”传统销售旺季，面临着比同期更加严峻的营销形势，冲刺销售业绩情况不容乐观。
最近，房企三季度销售简报陆续出炉。记者查阅多个房企简报显示，前g个月，远洋集团合约销售金额760.3亿元，同比下降14%;碧桂园权益销售金额4467.9亿元;融创中国累计实现合同销售金额约3806.9亿元;中海地产合约销售金额2571.86亿元;中梁控股合约销售金额1147亿元;绿城中国合同销售金额约人民币1139亿元……记者注意到，多数房企只发布了前9个月的销售数据，同期数据尚未提及，不过，通过已经公布的前三季度销售数据和企业半年报来看，也可对今年的房地产行业形势管中窥豹。
综合2020年上半年各大房企半年报来看，房企业绩分化明显。相关统计数据显示，28家公布全年销售目标的房企上半年业绩完成率均值仅为39.9%，较去年同期下降7.7个百分点。
头部房企“找补”求冲量
虽然百强房企操盘销售规模较—二季度有明显恢复，但9月规模房企的去化率水平却呈下降趋势，四季度房企去化压力仍然较高。进入十月份，各大房企抓紧销售窗口期开始积极营销去化，四季度作为市场供货高峰期，房企希望通过供货加速带动成交量的上升。迫于业绩压力，房地产企业，尤其是头部房企，新品频出、折扣力度空前。
自恒大以“全線7折”打响“金九银十”抢收战后，便获得市场关注。10月9日，恒大发布的最新公告显示，9月1日至10月8日的38天里，恒大共实现销售额1416亿元，创同期历史新高。据记者了解，历史上从未有房企实现过单月销售千亿。去年“金九银十”，恒大曾经通过大力促销，9月与10月累计实现销售额1734亿元，连续两个月刷新房企单月销售最高纪录。
与此同时，据恒大集团方面消息，10月8日，恒大在哈尔滨、重庆、贵州、青岛、珠海、佛山、包头等城市一口气推出9个新项目，截至下午一点半，半天录得销售额超80亿元。截至10月8日，今年以来恒大累计实现销售5922.5亿元，完成全年6500亿元销售目标的91%，10月底提前完成全年目标已无悬念，并大概率完成全年8000亿元内控销售目标。
8月份“三道红线”融资新规的出台，恒大“三道红线”全部触及。面临空前压力，高负债是恒大必须卸下的包袱。
知名地产分析师严跃进指出，恒大大幅度促销确实有加快项目去库存方面的考虑，但更为关键的一点，是当前在“三道红线、四档管理”的大框架下，恒大此类销售内容，客观上也有助于缓解资金压力，对于降低负债压力和改善流动性等都有积极的作用。
事实上，恒大此轮降价营销、以价换量取得的成绩不仅表现在高额销售业绩与现金流转上。财务数据显示，与3月底恒大肩动新战略相比，至9月底恒大有息负债已大幅下降534亿元，融资成本下降2.24个百分点，降负债成效显著。
“整个四季度来看，黄金周开局并不是特别理想，多数开发商的业绩完成进度基本上在60%左右，按这个趋势，预计很多开发商无法完成全年任务，理想情况能完成70%到80%就不错了。”仲派集团副总经理张斌表示，目前青岛的开发商虽然没有像恒大那样铺天盖地的降价宣传，但实际上变相的折扣力度正逐渐加大。张斌补充道，“特别是渠道营销方面，现在很多开发商不断提高带客中介的分销佣金，比如顾客到场就送少则百元的加油卡，购房就送2000元购物卡。一旦成交，开发商给中介的单套佣金已经从3万元涨成了5万元，个别楼盘的中介佣金甚至高达七、八万元/套。”
“在房地产市场恢复和需求回补的背景下，积极推盘、抢收回款、保持现金流稳定、降低负债压力，已经成为四季度行业的共识。”青岛融信智汇投资发展有限公司董事长龙江表示，进入10月份，建议开发商快速“跑盘”，想尽一切办法降低存量。在金融政策持续收紧的环境下，行业洗牌将愈发厉害，大型房企在面临“三道红线”考核的同时，中小开发企业则面临生死存亡的考验。
青岛60盘入市迎“冲刺考”
从三季度青岛新房市场的表现来看，青岛楼市一直处于比较维稳的状态，被认为是传统淡季的七、八月份市场表现的“淡季不淡”，而被誉为楼市“金九，的9月，新房成交虽有小幅度回升，但也未出现“报复性增长”。
从9月青岛楼市成交情况来看，房企想要通过“金九银十”这个传统置业旺季实现销售冲量面临不小难度。在“金九”前夕，据有关数据统计，9月青岛各市区将有77盘入市，然而不少项目在9月接连“爽约”，特别个别主城区的楼盘，目前仍未释放开盘消息，甚至关于新盘的宣传广告也是凤毛麟角。记者走访了解到，不少楼盘因为蓄客不足而暂缓加推，爽约开盘的举动实属无奈。西海岸新区一楼盘销售负责人坦言，“客观来说，今年金九的销售情况大不如往年，我们的直观感受是客户的购买意向和买房积极性反而有所回落，还不如七八月份，原本我们项目筹划在9月加推新房源，但目前剩余房源销售速度远低于我们的预判，因此加推计划只能暂时搁浅，希望10月的旺季氛围能浓一些。”
市场的平淡不仅在楼盘销售上，9月份以来土地拍卖市场也远不及七、八月份来得热闹。记者查阅资料了解到，从9月初至今，青岛土拍市场一改七、八月份的“热闹”景象，9月份拍出的为数不多的地块中，均为底价成交，昔日多家房企轮番加价抢地的景象早已一去不返。
进入“银十”，房企们都铆足了劲，做好了抢收的准备，价格大战也由此拉开序幕。据了解，10月份青岛有60余个楼盘项目上市或加推，为完成全年业绩全力冲刺。对于开发商们来说，10月已经是下半年最后一个“冲刺季”，一些楼盘为了完成年度销售任务，以价换量将成为大概率事件。
事实上，新一轮的降价促销战已经在路上。青岛资深房产评论员张百忍表示，“尤其是已深陷泥潭的部分郊区板块，价格战已在所难免。郊区项目纷纷开始暗中降价，不少楼盘单价已跌破万元线，胶州个别楼盘已经降到了8000元/平方米。”
“10月份，几乎已成房企本年度最后一轮抢收的窗口期。”张斌分析表示，“借助‘金九银十以价换量冲高后，11、12月份会出现明显的降温过程。因此当下的10月份，将成为房企四季度的冲量的最好抓手，一旦错失这个时机，不仅会让今年的业绩数字很难看，而且接下来的日子会更难过。”张斌如是说。
