专家说房子拐点怎么又涨起来了【大腕说“拐点”】
时间：2019-01-03 04:34:17 来源：达达文档网 本文已影响 人 
媒体上总在预测房地产的冬天，就像关心美国的次级债，但次级债绝不仅仅只是影响到美国的房地产，不仅仅是影响到美国的整体经济，也会影响到全球的经济发展。同样，如果中国的房地产出现了冬天，那么中国经济的整体也必然受到巨大的影响。
声音――
深圳、广州出现拐点是秃子头上的虱子，还用争论?有记者问我：“2007年10月以来，广州、深圳城市的楼市普遍遇冷，新建商品房的销售量下降严重，作为开发商代表之一的王石是否认同楼市出现拐点说法?”
我简单回答：“同意出现拐点的说法。”虽然回答简单，但观点明确：深圳、广州的楼市出现了拐点。随后补充：“中国东西南北中，幅员广阔，不同地区城市处于不同的房市周期，不能一概而论。”回答的第一句话被媒体大量引用，而第二句话却没人提了。
――王石(万科集团董事长)
我从来不承认楼市已经出现了“拐点”!从统计局公布的数据看，一直到2007年11月公布的指数都是上涨的，不论是销售量还是价格都是上涨的，而且增长的幅度都在增加。这说明虽然个别城市有了供多于求的一些现象，或者是改变了供求关系的平衡，但看不出任何表象证明房地产已经出现了“拐点”。
媒体上总在预测房地产的冬天，就像关心美国的次级债，但次级债绝不仅仅只是影响到美国的房地产，不仅仅是影响到美国的整体经济，也会影响到全球的经济发展。同样，如果中国的房地产出现了冬天，那么中国经济的整体也必然受到巨大的影响。
利率提高了、贷款紧缩了、利润率下降了、开发商的生产量也会下降，那么消费者的购房能力会提高吗?房价会让消费者满意吗?居民的生活质量会提高吗?消费会在这种情况下大大提高比重吗?又有谁敢在房价下跌时改善住房呢?
冬天来了，一定是全民的冬天。如果开发商的利润率低到了无法与贷款利息相平衡时，那么又有多少行业与企业会毫发无损呢?好的企业仍然会在逆境中争取到更多的机会，可以在大起大落中发现盈利的空间。但好的企业所占的比重又有多少呢?大浪来时又有多少会被淘汰了呢……寒意来自于计划经济行政措施这只看得见的手。但用计划经济的药是治不好市场经济的病，这是可以预见的必然结果。
――任志强(华远地产董事长)
说法――
“拐点”到了吗?
潘石屹(SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁)
“中国的房地产是不是到了拐点?”要回答这个问题，不能简单说YES或NO，我们需要有一个通盘的视角，要在大的背景下去做判断。目前房地产市场的背景是什么样的呢?
一、政府的调控目标和手段在不断调整，目标对准过热地区和过热品种。
三年前，由于房地产投资规模迅猛上涨，给其他行业如能源、建材甚至交通运输等都带来巨大压力，导致相关行业的价格也在猛涨，国家的宏观经济出现了不平衡，在这种情况下，政府的调控思路是以压缩房地产投资规模为主要目的，抑制房价只是一个次要目标。所以当时的调控手段是限制土地的供应、限制给房地产行业的贷款。但同时因为中国正在大步迈向城市化，对房子的需求量在不断增长。限制供应量的结果，是房子越来越少，房价节节攀升。
最近半年以来，政府把抑制房价过快上涨作为主要目标，在具体手段上也明显不同，一是将房地产的品种分离，划分出廉租房、两限房和经济适用房等不同品种，大大增加了市场上紧缺品种的供应量；二是通过紧缩银根、加息、提高第二套住房首付比例和贷款利率等手段抑制需求。所以说，政府今年的调控用的是市场经济的手段，它的好处在于，受到调控的都是过热地区和品种，健康地区和品种不受影响。另外，市场手段有灵活性，比用行政手段一刀切的做法更聪明而且见效。
二、哪些地区哪些房地产品种出现了过热?
中国城市的发展水平和人们收入水平千差万别，各地市场情况也各有不同，笼统说出现拐点是不确切的。
首先从地区看，2007年初深圳房价一度超过香港相邻地区，这一定是有问题的。深圳有它的特殊l生，主要是以外来移民为主，是一夜间建起来的城市，这里的收入水平不是金字塔结构，而是矩阵型结构，不是穷^就是富人，典型的二元分离，在一般城市，如果房价出现一些下降会有收入低一层的人接着购买，但深圳不同，要不有人买，要不就干脆没人买。所以才会出现成交量萎缩70％的现象，这个城市不具有代表性，我们不能把深圳这个特殊现象放大来看全国。
再从品种上看，中国房地产市场形成10年来，90％的开发商都集中在做住宅开发，在政府加大廉租房、两限房、经济适用房的供应力度后，某些地区的住宅产品确实有出现过热的危险。但是，在城市化已经成熟的地区，写字楼和商业楼还是大大短缺的，人们在城里不仅仅是居住，还需要工作、交际、购物，还要休闲，这些都不是在住宅里完成的，而是需要写字楼，商场，第三空间等。我们市场上相应品种过少，才会出现大量公司在住宅楼里办公，大量商店开在临时建筑里的现象。
三、土地市场已经过热到扭曲的地步
过去10个月中，最过热的应该是土地的价格。许多房地产公司为了迎合资本市场，疯狂囤地，把土地价格抬到了不可思议的地步，许多地方的土地价格甚至超过了周边建成房子的房价，就是所谓的“面粉比面包还贵”。这些被囤积的土地不能马上变成市场上房子供应，使得市场上房子供应不足，也加重了人们对未来房价暴涨的预期。解决这个问题的根本方法只有两条，一是切实增加市场上的土地供应量，一是严格执行“土地两年不开发无偿收回”的政策。土地供应量上去，才会给市场一个未来供应充足的预期，才是抑制房价的有效手段。
只要中国经济持续平稳增长。房地产市场就有广阔的发展空间，但不排除在局部地区、品种上出现的过热现象会对市场造成影响，但只要坚持用市场经济手段进行调控，什么地方有病，就医治什么地方，不搞“一刀切”，中国的房地产就不会出现大起大落的现象，一个行业要平稳发展，一定不应该出现很多拐点。
“拐点”与“买房”是两码事
贾卧龙(房地产投资专家、城市规划运营专家，中华全国工商联合会工商理事会常务理事)
从2007年下半年宏观调控收紧开始，到各地楼市成交量出现不同幅度下降，关于2008年楼市拐点论逐渐吸引了越来越多的关注，大多数人对2008年如何购房感到困惑。
对于众多购房者而言，这种困惑的根源在于无法真正看清楼市的扑朔迷离，如果能深刻理解“拐点”和“买房”内在联系的 话，这种无所适从的购房心理就会变成胸有成竹了。
真正“拐点论”是楼市调整的先行军
其实说到“拐点”，已经不是什么新鲜的名词。早在2005年国八条出台的时候，人们就曾大呼房价拐点将现。然而，对于当时相信拐点论的人们来说，收获的除了疯长的房价和越来越遥远的住房梦想外，似乎没有得到任何好处。不过，时过境迁，今日楼市重现“拐点论”已有了新的背景和意义。
综观“拐点论”，无非是两种观点：一种是楼市猛然降价，一种是调控效果显现、房价涨幅下降。不论这两种观点有着怎样的分歧，但共同处在于“拐点论”从另一角度折射出，2007年高涨的房价已然透支了未来一段时间的上升空间，在宏观调控引导下，不论以怎样的方式回归都是市场规律的必然要求。
究其本质，真正的“拐点论”并不仅仅在于探寻楼市拐点何时出现，也不在于房价究竟会降多少，而是楼市进入实质调整阶段的标志。也就是说，“拐点论”的实质意义并不在于房价一定会出现大幅下降，老百姓能买到便宜房，而是楼市即将出现结构调整的先行军。
“房价出现拐点”并不等于“老百姓能买得起房”
对于很多2008年有买房计划的老百姓而言，“拐点论”无疑给他们带来了希望，很多人因此改变了购房计划和置业目标。然而，从根本上说，房价出现拐点并不等于老百姓就能买得起房，购房者更应正视“拐点论”的影响，不要盲目制定、改变购房计划。
首先，房价是否出现拐点是楼市整体结构是否变化的风向标，是市场规律调整的必然要求，而并不是为解决老百姓住房问题才出现的。房价是否出现拐点与一个城市的发展水平、人均收入、投资意向、信贷政策以及人们对未来的预期等多种因素有关，所以房地产行业的发展趋势与整体经济形势密切相关。另外，中国楼市各地市场情况不同，城市发展水平和人们收入水平相差甚多，即使个别区域出现拐点，也并不见得能带动整个楼市。
其次，什么时候买房，买什么样的房对于购房者而言是个体行为，从自身需求出发、理性消费才是最重要的。虽然整个市场走势的影响不容忽视，但即使房价出现拐点也不见得就能买到低价的房子。一方面，从品种来说，降价的房子不见得就是购房者所需要的，在市场竞争和调控影响下，那些率先降价的房子往往是性价比较低或开发企业资金实力不足的项目；另一方面，从区域来讲，2008年出现拐点的城市定是房价虚高最严重的地区，尤其是一线城市房价的理性回归更是在劫难逃。
可见，引起火爆争议的楼市拐点论虽然对市场预期产生了相当大的影响，但房价是否出现拐点与老百姓买房却并未造成实质性改变。因此，真正有购房需求的购房者一定要正确理解“拐点论”，从自身需求出发，理性消费。
