如何做好一个超级大盘
时间：2020-10-12 09:38:04 来源：达达文档网 本文已影响 人 
摘要：超级大盘项目的打造，不是单纯住宅项目的打造，本质来说，应该是城市运营的缩略图，项目中应满足人民生活、生产、休闲、养老、教育等多方面需求，这需要前期的精心规划和后期的持续运营，所以超级大盘的打造必将经历较长的一段时间。
关键词：因地制宜;区域标志;有机融合
中图分类号：F293 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2020）01-0071-73 收稿日期：2019-11-17
1 超级大盘开发进入2.0时代
超级大盘开发至今已有很长一段时间的历史，如今已经演变成城市运营的有效载体。众多房企也试水大盘项目，从北辰实业的三角洲项目到碧桂园的森林城市，2019年，恒大、中海、世茂也均有超级大盘项目入市，如恒大金碧天下、中海国际公园城、世茂银河·世茂璀璨天宸。大盘的开发不仅仅提供一个居住的场所，更创造全新的生活方式和生活品质。在超级大盘的开发中会面临许多问题，这也对房企的能力提出了更高的要求，只有将生活、生产、生态相互融合的项目，才是符合时代发展需求的项目（见图1）。
需要明白的是，超级大盘项目的打造，不是单纯住宅项目的打造，本质来说，应该是城市运营的缩略图，项目中应满足人民生活、生产、休闲、养老、教育等多方面需求，这需要前期的精心规划和后期的持续运营，所以超级大盘的打造必将经历较长的一段时间。本文将通过解析已经过较长时间运营的长沙北辰三角洲项目，分析其项目特色，为企业打造超級大盘提供借鉴。
2 超级大盘典型项目解析——北辰三角洲
北辰三角洲项目位踞湘江与浏阳河交汇处，西临湘江，北依浏阳河，东靠芙蓉北路，南抵319国道城区段，毗邻长沙“三馆一厅”城市文化地标。项目总用地面积78.5万平方米，总建筑面积520万平方米，目前是代表长沙城市经济与文化发展水平的超大型城市建筑综合体（见图2）。
长沙三角洲项目包括住宅、商业、酒店、会展等多种业态，涵盖了商务、商业、文化、教育、休闲、居住等多种需求。总体来看，三角洲项目有如下特点。
2.1 因地制宜创新开发模式，创造安全便利的生活环境
立体开发、人车分流、节地模式。三角洲地块处于河谷阶地、周围地势较高，北辰通过“立体开发、人车分流”的模式，巧妙利用了湘江39米的防洪堤实现了平台层以下架空大道6米的落差，搭建了一个架空层“盖板”，在不同标高层分别安排人、车交通系统，保证了防洪安全的同时也兼顾了居住的滨水品质。
多组团同期建设策略，加快资金回款平衡经济效益。项目采取了有效合理的开发节奏，保证整个项目的如期滚动开发运转。通过采用多组团同期建设的策略，使商业、产业和住宅相互协调，尽早树立项目高品质形象，使未来产品的价值预期甚至提前兑现。这种滚动开发节奏，既能有效促进项目销售和招商工作，也能保证项目在长短期内达到平衡的经济效益，更能加快资金的快速回笼。
2.2 打造区域标志性建筑，提升区域影响力
长沙市最大综合体，总建筑面积520万平方米。北辰三角洲项目作为长沙市最大的综合体，总用地面积78.5万平方米，总建筑面积520万平方米，居住人口容纳多达20万。
中南地区标志性建筑，268米“北辰时代广场”。项目目前已经建成一幢高达268米的地标甲级写字楼——“北辰时代广场”，未来北辰在三角洲还将有另一幢305米的5A写字楼屹立于湘江边上，将成为中南地区的标志性建筑。
规划设计的时尚性。项目邀请全球著名的建筑设计团队，联袂打造三角洲项目，所有的建设标准均采用了具有时尚潮流的国际领先设计技术。如定江洋运用了立体化思维打破了常规的单元化秩序，将其设计成为舰艇造型，定江洋豪宅则是5栋风帆，洲际酒店是舰桥，中信大厦是桅杆，无一不展现了建筑独特的设计理念。
2.3 采用绿色节能系统，促进可持续发展
运用绿色节能环保理念，降低能源负荷。其中北辰时代广场采用了高性能围护结构保温隔热系统、全封闭式单元体玻璃幕墙、高效的离心机组和锅炉作为项目冷热源，同时满足国内节能和美国ASHRAE节能标准要求，最大限度地减少空调及采暖负荷。
采取可持续生态系统，提高资源利用效率。项目在内配置上采取了国际最先进的系统，有效地提升了资源利用效率，促进城市的可持续发展。其中系统主要包括T-5节能灯具及智能照明控制系统，照明功率密度相比传统照明方式降低30%以上;国际最先进的VAV变风量全空气系统，可以独立线性微调每个房间温湿度，去除95%以上的0.5微米颗粒物以及90%以上的甲醛。
利用自然馈赠资源，提升能源再利用。一方面，长沙国际会议中心的绿色科技系统通过光伏发电、雨水回收、排风热回收等绿色环保功能，极大地提升了自然资源的再利用，大幅降低了资源能耗。另一方面，建筑群架空层平台下的空间被灵活地设计成为阳光车库，通过自然采光功能有效降低能耗。
2.4 业态有机融合，全面覆盖客户需求
有机融合多元复合商圈，使居民职有所住、住有所享。目前北辰三角洲的商业产业包括已经孵化达10家文创类上市企业的产业园区、68万平方米中央商务商业区、17万平方米滨江体验式商业公园、5万平方米集合高档零售商业及休闲餐饮娱乐业融为一体的商务商业区、12万平方米长沙最大的社区商业街区、8万平方米“现代凤凰”风情式地铁主题商业区等。多重商业街区、居住、工作与生活互为引擎、融为一体，逐步形成了城市副中心级的复合商圈。
持续完善社区配套和人文环境，全方位满足人民对品质生活的需求。项目内部设置了从幼儿园到初中12年全方位的精英教育体系，满足了区域内全方位素质文化教育需求。此外，三角洲的“三馆一厅”——长沙市规划馆、长沙市博物馆、图书馆、音乐厅，也为三角洲高品质都市生活添加了许多新的符合新时代和社会发展要求的元素，满足了人们对居住需求的同时也满足了精神需求。
培育和发展养老产业，借助国际经验打造顶尖的养老服务水平。项目联合打造的北辰欧葆庭国际颐养中心立足长沙北辰三角洲，覆盖长沙市，辐射湖南省，总面积2.5万平方米，地上19层，底下2层，房间数224间，床位418床，是集合全新理念和模式的健康养老城市综合体，面向自理、失能及认知症老人家庭提供个性化、专业化、国际化的养老康护服务。北辰三角洲融入的养老产业做到了真正以人为中心，为造福人类贡献智慧。
完善城市绿色公共交通体系配套，促进区域经济繁荣发展。北辰三角洲拥有长沙市内唯一的社区内地铁站（1号线北辰三角洲站），在地面及地下空间，社区内部11条道路形成4纵7横的“井”字形路网，保证小区各个方位的居民快速进出;穿越社区的长沙地铁1号线还可直接接驳“长株潭”城际轻轨，辐射整个中南部地区。便捷的交通出行真正开启了北辰三角洲地铁人居新时代，凸显了北辰三角洲作为长沙市城市副中心的区位优势。
发展“地产+会展”的运营模式，促进区域硬实力发展。北辰三角洲配备的长沙国际会议中心，总建筑面积3.6万平方米。除了满足大型会议、展览、新品发布、典礼演艺、轻型展馆等活动之外，同时为政府、企业及民间资本搭建一个信息聚集中心，聚集信息流、技术流、人才流、物质流等各种要素。
3 总结
超大盘开发的要点在于，不仅要为居民提供更优质的生活方式，满足区域内多元化的综合需求，同时应承担起城市价值提升的重要作用，通过生活、生产、生态的综合打造，为区域发展注入强劲动力。
文章来源：本文由中指研究院供稿。
