浅析TOD模式下的城市轨道沿线地块的开发与利用
时间：2021-01-27 04:16:58 来源：达达文档网 本文已影响 人 
景星
城市化的发展给城市交通带来巨大的压力，现阶段，我国的城市交通屡次出现问题大多都是因为城市化发展所导致，特别是在一些中心城市，交通极其不方便，在高峰时期会造成大型的交通堵塞，给人们的出行带来极大的不便。在城市轨道交通发展方面，我国的发展建设相比西方先进国家比较落后，而且缺乏管理经验。本文对TOD模式做出简析，并分析TOD模式对我国城市发展的影响，最后提出TOD模式发展的相关建议。
城市轨道交通项目建设具有以下特点：投资大、审批环节多、历时长、工程难度大、涉及范围广，动迁面广、由政府主导以公共配套为主，一定程度上不计收益等几大特点。从而导致轨道交通建设投资大回报率低，甚至长期需要政府补贴的经营现状。针对老城区而言可以以地铁建设为契机，对地铁线路及沿线站点所涉及的区域进行土地综合开发利用，从而实现局部区域城市空间形态、建筑形象的改变与更新。
TOD是指以公共交通为导向的发展模式。它能够充分利用土地资源，有利于协调城市发展。这一观念是最早是由美国专家弗雷克提出，当时主要为缓解美国的交通问题，便以公共交通为中心，展开分布划的划分，将区域进行有效分割。我们常见的交通工具为汽车、轻轨、地铁等，然后可以设立公用站点，以十分钟左右的路程为一个站点，以半径的建立相关的集团、文化、教育等区域。特别是在一些未开发的地区，利用这种方式进行规划，可以降低成本的投入，还能为城市交通提供便利。TOD模式运用先进的科学理念，在一些先进国家已经有广泛的使用，并且效果较为理想。
TOD开发设计特色
（一）设计原则
TOD设计上的初衷是将有效的土地资源进行混合使用，将可以利用的土地资源充分利用。并且在此基础之上提供较为便利的交通，在路径上实现多项化选择，解决现有的交通问题。同时划分不同区域，在区域建设不同的设施，给人们极强的使用体验，并给人们创造一个良好的生活氛围。根据地形划分不同区域，在建筑上在为人们实现不同的功能，提高人们生活質量。
（二）设计特色
在建筑空间结构上其实现独特的土地混合使用。像地铁这种地下车站和地面车辆极地会形成两种不同的空间，在初端会利用定修的方式将建筑空间形成地面模式，并利用独特形状进行铺道，能够将地块进行重新划分，并在此基础上链接上平台高度较近的内部路网，以便于规划区域。这样的规划方式有利于物业开发，同时城市交通还不会受到影响。地下区域的设计可以用于商业和轨道交通工具，综合利用土地实现明确划分。
TOD模式特点对城市发展的影响与作用
TOD模式与传统的规划思路相比，将土地的资源利用更加充分，区域的形成结构与公共交通发展方向大致相同，城市整体结构突显更为紧凑，这样可以将城市的建设共同使用，相比传统的规划方式，更为多样性，提升居民的使用体验。城市的设计理念偏向公众化，传统的设计理念过于偏向个人，经常会出现私人地域和交通空间，TOD模式能够缓解城市交通压力，而且城市功能使用起来更为便利。
TOD在区域采用商业、住宅、业务共同发展原理，将大量的设施混合利用，在减少土地占用的同时还给人们带来便利，减少出行的次数与出行距离，将交通工具出行换成步行，在一定程度上减少我国能源的使用，有利于我国的持续发展。以往的设计上，会将道路设计的相对狭窄，这不仅不利于交通工具的出入，还会造成较大的安全事故。在TOD模式下不仅扩大的公共空间，还加大公交站点之间的步行空间，有利于车辆来往，减少安全事故的产生。
从规划设计的源头合理组织有轨交通与城市用地及各功能区块之间的关系，是解决城市无限制生长的有效途径。公交站点设置一般约500m的间距，地铁站点间距约1000m，以此为依据将城市划分成500-1000m的步行或非机动车活动范围，配套相应景观、城市开放空间、休闲空间以增加步行系统的趣味性，引导市民在不排斥私人交通工具的同时优先选择步行、非机动车及公共交通系统出行，从而减轻城市交通压力。从社会效益和经济价值层面而言，城市轨道交通将成为解决现阶段城市问题的长期战略，其自身的优越性及对经济的拉动作用，在联合开发过程中将不断呈现。
对TOD开发模式的浅析
TOD开发模式与轨道交通建设的融合是多行业、多专业、多部门的融合，是多种社会、公共资源的整合。20世纪中后期是我国轨道交通建设的高潮期，大中型城市相继出现了多条线路的规划及建设，一定程度上轨道交通的建设成为衡量一个城市综合实力及城市发展的重要指标。轨道线路的选择及建设由政府主导开发，政府全额投资，一定程度上讲更注重其社会价值和公益价值，忽略了其经济价值，造成轨道交通运营依靠政府补贴的现状。我国地铁运营仅香港盈利，而港铁盈利主要依靠其地铁沿线的物业开发收入，反哺地铁运营。
21世纪以来我国轨道交通的开发借鉴国外及香港地铁的成功经验，在这一领域做了许多尝试，以TOD模式为依托创造“轨道+物业”的联合开发模式是解决这一矛盾的有效手段。
（1）在城市层面进行轨道线网规划阶段，对线网站点及周边可用建设用地进行梳理，对其土地价值进行评估，确定其用地性质，对部分土地整理、储备，将结果反馈给城市总体规划及国土规划部门，从政策及规划层面给土地的开发利用创造条件。
（2）可行性研究及轨道建设规划阶段，以政府及其下属轨道公司相关部门为主导，针对轨道线路及其沿线站点及周边土地进行投资评估、经济型分析、地块策划。分析其投资回报及运营收益等。
（3）工程可行性研究阶段，线路设计由政府主导，引入二级开放商协助地铁相关物业开发（可以是轨道公司旗下的置业开发公司也可以是具有较强开发能力大型房企开发商）。将轨道建设和物业开发建设协调起来，也可公开向社会招标相关地块的开发方案，最终由政府将地和方案打包挂牌出售，由二级开发商运营。此种做法可有效的控制物业开发的完成度，更能体现物业开发的社会效益。
（4）工程设计及施工阶段，将轨道交通建设、运营及相关物业开发运营统一起来，相互协调，力求达到二者的完美融合，以达到社会、经济利益最大化。唯有在轨道建设的前期充分的融入TOD模式的物业综合开发的理念，才能在后期的实施过程中做到项目的开发过程有法可依、有据可循，才能达到到集约化开发多方共赢的结果。
综上所述，TOD模式能够有效缓解我国目前存在的交通问题，同时其独特建设方式与结构，能够提升居民的使用体验。TOD模式能够将土地资源充分利用，实现科学、合理的分化将轨道交通、业务经营实现一体化。相比传统的规划方式，能够为交通提供便利的同时还能促进周边企业和业务发展。这种模式建设还能给人们的出行提供便利，减少人们的出行距离。为此，我国应该积极展开TOD模式的相关建设，有效利用土地资源，提升我国的综合发展。
（南通城市轨道交通有限公司）
