房地产项目计划书

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锦西花园二期—西延锦绣项目计划书

前言

四川聚仁房地产有限公司和成都航宇房地产有限公司均是从事房地产开发的专业公司，已经在本市成功开发锦西花园一期、锦西花园三期、锦江公寓、升和苑等工程，通过这些工程的开发，建立了符合市场规律具有实效和操作理念和完善的经管体系，为公司发展打下了坚实的基础。目前，我们两家公司合作开发的锦西花园二期（西延锦绣）工程，前期工作已经完成，现将本工程详细情况及实施计划报以贵行，以作为贵行分析评估工程可行性的依据。我们真诚希望能以贵行携手合作，共创辉煌。

第一部分工程简况

一工程名称：锦西花园二期商品房

二建设地点：成都市金牛区营门口乡红色村一、三组

三工程性质：商品房住宅开发

四工程主要技术指标：

1占地面积：355401.37平方M

2总建筑面积：67898平方M

其中：

总用地面积：35541.37平方M

净用地面积：33530.99平方M

代征地面积：2010.38平方M

总建筑面积：67898平方M

地上总建筑面积：60323平方M

建筑密度：28.55%

容积率：1.799

绿地率：46.3%

总户数：470

大门建筑面积：53平方M

地下停车库建筑面积：3855平方M

地下小气车停车库车位数：99个

地下自行车停车位数：1050个

室外小汽车停车位数：176个

商铺：709平方M

物管：604平方M

住宅：62677平方M

五开发建设条件

1土地权属明晰

2开发手续齐备

3场地拆迁基本结束

外部条件基本具备

六工程开发商简介

1公司名称：

四川聚仁房地产有限公司

成都航宇房地产有限公司

2法人代表：

聚仁房产：王松江

航宇房产：郭航

3法定地址：

聚仁房产：成都市蜀汉中路259号宏亚大厦航宇房产：成都市成华区万年场双桥三幢

4注册资本：

聚仁房产1000万元人民币

航宇房产1000万人民币

5经营范围：

聚仁：房地产开发、物业经管、装修等业务

航宇：房地产开发、物业经管等业务

6公司简介：

四川聚仁房地产开发有限公司是由省建委批准，省工商局登记注册，具有房地产三级开发资质的房地产开发经营的专业公司。公司成立于1999年2月4日。经过不断发展，公司已经具备了科学的经管体系和现代化企业运行机制，汇纳了业界精英。公司股东及高层经管人员均具备本科以上学历，在北京、上海、成都等地从事多年经营，并创下骄人的经营业绩，已开发工程“锦西花园”一期32044平方M，已实现销售100%。现正在开发的有22000平方M。

成都航宇房地产发展有限公司是由成都市建委批准、成都市工商局批准注册的房地产经营企业。注册资金1000万元，实收资金1600万元。开发工程有：锦江公寓、千和苑、兴隆苑（东、西）。已开发完成51000平方M，现正在开发有30000平方M。七工程效益分析

锦西花园二期工程是聚仁公司和航宇公司经过认真、全面地市场调查、分析国家政策和相关市场环境，认真归纳总结锦西花园一、三期工程和其他工程的成功经验的基础上顺应现代居家呼唤开发的精品住宅小区，因而准备工作充分，符合市场竞争规律和房地产发展形式，符合国家有关政策和法规。

1、该工程开发优势明显，地理位置优越，交通便捷。该工程位于成都市羊西线侧的红色村。羊西线乃是成都交通的一条黄金旅游主干道，也是目前成都市污染较小，最适宜居住的环境之一。在这一地区周围汇聚了众多著名的小区名园，已经形成了浓厚的商业氛围和人文氛围。

2、该工程之前的西延锦绣花园一、三期销售良好，深受业主喜爱，获得了一致的好评，已经被金牛区政府纳入“锦西名宅”的标志性住宅。这为本工程创造了良好的舆论氛围和基础，有利于工程将来的宣传和营销。

3、该工程由成都市两大实力雄厚的房地产公司，四川聚仁房地产开发有限责任公司和成都航宇房地产有限公司携手合作完成，风险小，技术力量和资金力量更为雄厚。除了两个单位投资6000万元的工程资金外，还可以通过工程的分期开发，预售房屋收回资金再行投放，也可以通过寻求金融支持获得工程运作的贷款，确保资金的到位。

总之，锦西花园二期地处成都市黄金的居住区域，周边环境及交通状况良好，市政配套设施相当完善。根据评估分析，该工程完全具备开发中高档住宅的客观条件，经济效益和社会效益显著。投资开发锦西花园二期工程完全可行。

第二部分锦西花园二期工程可行性分析主要内容

秉承“踏实、负责、科学、客观”的工作作风，我们对锦西花园二期工程进行了认真的市场调研和周密详尽的论证分析，认为该工程无论从外部环境或是内部条件都已经具备了开发的可能性和可行性。为了更好地论证该工程的情况优势，我们将从以下的几个方面来分析。

第一章工程背景分析

一、从宏观经济背景及房地产发展形式分析，国家政策利好为房地产发展带来了新的发展契机。

1中国加入WTO对房地产业的巨大冲击和挑战。

2001年，我国成功加入了世界贸易组织。这一历史性的事件将从根本上改变我国现有的市场竞争方式和情况。随着外来资本进入中国市场，将导致市场竞争更加激烈。一部分实力弱小的经济实体必定将在竞争中被对手淘汰或兼并。对于本来就风云突变的房地产行业来说，入世就意味着更大的挑战和机遇。而成都房地产处于西部大开发的中心地位。从近年党中央、国务院对西部大开发的政策和法规来看，十分有利于成都房地产的蓬勃发展。因为房地产早被纳入了国民经济的新的增长点的范畴。国家要以此刺激消费需求，推动西部大开发的进一步发展。可以知道，在入世之后，人们的消费观念和消费水平都将会和国际接轨。成都房地产竞争也将从以前的狭隘的区域性竞争上升到国际市场的竞争。成都房地产业处于西部大开发的洪流之中，又要迎接国际竞争的风暴，在国家宏观政策的调控与扶植下，必将迎来新的高潮。

2国家新一轮的降税降息举措将带动消费的进一步发展，从而给房地产市场带来新的机遇

不久前，国家有关部门又一次调整了税收政策和银行存款利息，让税收和利息再次降低。这一方面显示了我国政府在为适应入世后情况而努力，另一方面也说明国家正通过这些措施，进一步刺激消费，拉动市场，以此带动国民经济的发展。房地产作为我国消费这一个主要的消费支撑点，也将因此而享受到各种政策的优惠待遇。国家的降税降息措施为房地产开发开辟了全新的，更加广阔的环境，有利于房地产市场的发展，为房地产的开发竞争提供了更加活跃的大舞台。

二、中国的入世带给人们消费观念的根本变革，人们对城市住宅的认识有了新的变化，即规模化、生态化、智能化、专业化特征，这些将是房地产发展的内在需求和动力。

1、人们的消费观念向欧美流行风格靠拢

中国入世，不仅对国民经济带来重大影响，同样会影响着老百姓的生活观念和消费观念。随着国外流行和先进的生活观念的传入，中国的消费者将会对商品房住宅进行重新的评估和审视。欧美风格的概念正在被各个开发商引用和热炒，也在逐渐被中国消费者接受。而所谓欧美流行风不过是一个概念的刻意拟造。简单而言，这种国际化趋势其实就是一种规模化、生态化、智能化和专业化的复合。这种复合的概念极为强烈的打动了购房者追求时尚，讲究品位的心理，满足了他们的崇洋欲望。未来的房地产因为这些消费者的情感变化而出现更加宽阔的发挥空间。

2、房地产建筑规模及规范正在和国际流行时尚接轨

前面一点说过，现在的房地产建筑正在朝着规模化、生态化、智能化、专业化的国际化规范靠拢。这一方面受消费者心理需求的影响，另一方面也是房地产开发商主动适应房产新变化的结果。规模化即是借鉴和参考国外的先进建筑理念以及规划操作方式，使小区建设突破了单纯的居家概念，而是朝着营建多功能、规范化的小区转化。通过导入整合资源的规划思路，按照人与自然生态和谐共存、物质需求与精神需求紧密结合的运行方式进行规模开发。突出以人为本、表现个性的设计理念，在规划居住区的范围内对住宅、市政和公建配套等设施进行总体优化的规划设计，一般会在理想的地块上进行深度开发，而必要条件就是交通便捷、配套齐全、功能优化。

生态化在于住宅关注生态环保，小区绿化性强，充分体现“人与自然和谐相处”的概念。要充分解决人们对空气、绿化阳光以及园林景观等功能需求，达到居住环境的功能优化，汇聚更多的人气，推动住宅小区尽快成型

智能化是指住宅除了硬件设施的投入，增强功能的优化设计，更把导入优秀的物业经管作为小区开发的软件。

3、房地产开发必须要和人们消费需求保持一致

从浅显意义来说，商品房住宅是为了满足人们的住房消费需求而存在的。它当然应该和人们的消费观念保持一致。从更深层次的意义来说，房地产开发商要和人们消费需求保持一致，不仅要主动了解不同时期不同阶段人们的消费水平和消费认识，还应主动积极地去引导消费者的消费潮流。要积极争取消费者和自己的品牌概念相呼应。尤其是入世后的今天，各个房地产商对市场的争夺，其实可以看着是对消费者心理和感情的争夺。这种情况同样为入世后的房地产事业提供了更加灵活的发展空间。

三、房地产作为一种投资手段正在被越来越多的人接受

1、房地产作为一种投资手段被人接受的内在原因

随着社会经济的持续发展，房地产已经由原来的单纯的满足人们的居住需求向着其他需求演变。对一部分投资者而言，房地产是一个不错的投资领域。导致这一现象的原因在于，房地产行业在我国发展了这么多年，市场环境正在越来越成熟。住宅需求已由集团购买逐渐转向个人，购买由少数富裕阶层购买转向中产阶层购买，中产阶层的潜在消费需求旺盛，消费的品质和价位等呈现出多样化特征。消费者的观念一日趋成熟，其住房消费以及投资趋向也开始向中、高档转移，特别是一些注入环境、生态概念的地产工程得到了越来越多的消费者。于是房地产作为一个投资工程，风险正在减弱，利润回收周期不长，利润也可观。

2、房地产作为一种投资手段的市场前景

房地产作为一种投资手段的前景一直被有识之士所看好。随着国家政策的进一步完善，房地产市场的进一步规范化，会有更多的资本投入这一工程之中。特别是现在已经入世，预计将有更多的国外资本投入房地产的开发之中。这一情况会让房地产开发的资金得到更好的保证。

综上所述，随着我国国民经济的进一步发展，随着世界贸易组织的大门徐徐打开，以及西部大开发的进行，成都房地产已经成为发展潜力巨大的产业，它的需求量将随着中产阶层的增加而变大。同时，它的相关带动效应强，对国家经济增长具有直接的

推动作用。而启动住宅市场，更是国家大力开拓国内消费需求的突破口。有关专家分析到，我国宏观经济形势的好转对我国的房地产行业产生深远的影响。随着住房制度的进一步改革，房地产市场正在酝酿着无穷无尽的生机活力。国家的新的降税降息，将是新一轮房地产高潮到来前的先兆。仍何一个有眼光和有抱负的房地产开发商都不会错过这个千栽难逢的好机遇。

第二章成都房地产市场形式分析

一、现阶段成都房地产的市场情况和特点

成都房地产市场有着独特的个性，通过对成都市中、高档住宅市场的基本状况的调查，可以对本市房地产市场特点做以下归纳总结：

1、用于开发的地块面积普遍偏小，规模大的小区不多，容积率偏高，建筑密度大。由于大多数开发商利用所处区域位于市区，各种配套齐备的特点来减少小区公建设施，以降低成本。

2、房地产已经进入了“概念地产”运作阶段，概念地产最大特点就是引导消费、激活市场，开发商在开发过程中尽可能地释放各自楼盘的能量，展示与众不同的个性，以此赢得更多的消费者。

3、房地产开发商普遍对小区房屋外观比较注重，大多选择利用瓷砖外墙、铝合金窗、防盗门、使小区规划建设得整洁、美观、明快，同时还普遍利用沿街商业铺面获得巨额利润。

4、随着西部大开发的进行和中国加入世界贸易组织，房地产竞争在成都日趋激烈。外地开发商纷纷入主成都进行规模化开发，对本地开发商构成了巨大的压力。同时，可供开发的地块正在减少，特别是一环路以内的更是少之又少。

二、成都市房地产市场需求特点和状况调查结果还显示出如下成都市房地产市场需求状况特点

1、消费者对住宅需求的状况，对位置考虑的居多，占27.7%，对价格考虑的占23%，对交通考虑的占22%，对小区环境优美的占20%，对户型考虑的占19.7%，房屋质量好坏考虑的占18.3%。

通过数据分析可以发现，消费者对于价格的敏感度已经减弱，而更多追求的是对住宅地理环境和交通环境等综合因素的考虑。这一方面证明成都房地产市场已经成熟，消费者对商品放的经济承受力有所提高。另一方面也显示了现代住房条件正向国际化规范靠拢。

2、我市商品房的价格趋向成熟和稳定，而且中档价格的商品房正在占据主流。从数据显示结果来看，中档住宅每套价格在30万到50万，高档住宅价格在50万到100万。通过调查，34%的样本倾向于选择跃层式房屋，24%愿意选择庭院式别墅，23%愿意选择普通多层住宅，还有12.3%的调查样本愿意选择高层电梯公寓，5.7%的愿意选择复式房屋。

这些数据说明，我市市民对不同户型住宅的爱好和接受比较平均，这种情况对很多房地产开发商的发展带来了空间，可以延缓开发商在某一户型上的激烈竞争，避免盲目投资。在整个中档价格户型中，跃层式是目前比较受欢迎的一种样式。如表格所示：

不同收入阶层对房屋结构的期望选择偏好比较

房屋结构平均个人月收入（元）平均家庭月收入（元）普通多层单元房1779 4000

复层1829 4544 高层电梯公寓1964 4682

庭院式别墅2224 5050

跃层式2094 4889

其他1733 3750

3、调查显示的另外一个结果就是，38%的被访者希望选择三室二厅的户型，29.7%愿意选择四室二厅，三室一厅的选择率为14.7%，三种户型的期望选择绿总计达82%左右。这些结果表明，传统的二室一厅、二室二厅户型正在被抛弃，消费者更希望在更为广阔和相对独立的空间生活与学习。

不同收入阶层对房屋户型的期望选择偏好比较

房屋结构平均个人月收入（元）家权平均家庭月收入（元）

二室一厅1733 4166

二室二厅1902 3900

三室二厅1786 4295

三室一厅1739 4427

四室一厅2241 5032

四室二厅2310 5444

4、被访者对配套功能需求，65.7%的人希望有一个大的阳台，64.3%需要双卫生间，62.7%需要书房，对电脑网络布线提及率为54.7%，车库为41.7%，屋顶花园、电梯和工作提及率只占25%左右。这些数据表明，人们在对住房要求中，对私人空间更加讲究。

不同收入阶层对住宅配套功能的期望选择偏好比较

房屋结构平均个人月收入（元）平均家庭月收入（元）

双卫生间2091 4884

书房2026 4707

工作室2161 5114

大阳台1974 4469

电梯2085 4918 屋顶花园1978 4618

车库2200 5118 电脑网络布线2106 4972

5、在装修要求上，52.3%的人愿意清水房自己装修，有20%的愿意由房地产公司同一装修，有13.7%愿意由房地产公司部分装修，其余的自己装修，有9%愿意由房地产公司同一装修卫生间和厨房，只有4.5%的人愿意自己装修卫生间和厨房。这说明在装修问题上我市消费者的自主性较强。

不同收入阶层对住宅配套功能的期望选择偏好比较

房屋结构平均个人月收入（元）平均家庭月收入（元）