【地产　房价拐点恐怕尚待时日等】 2018全国城市房价排名

　　房价拐点恐怕尚待时日 　　 　　真的拐点并没有来临 　　前一度，万科董事长王石表态，国内房地产市场出现了拐点。此番表态之后，又传出了万科降价售楼的举动。一石激起千层浪，身为国内房地产界领军企业的万科，发出了这样明显的两个信号，似乎印证了公众的判断：国内房地产市场终于到拐点了。
　　随即，广州、深圳等地的房价真就下降了。对于虚高不下的房价，万科的此举对于翘盼已久的购房者不啻于迎来了一场甘霖。
　　与其说是房地产市场出现了拐点，不如说是社会公众期盼房地产市场出现拐点。然而，情感代表不了理智，愿望也不能代替客观分析。社会学意义上的分析结论，更不能代替市场规律的作用。但舆论的喧嚣和政策的密集出台，使得不少人士对市场趋势的判断失去了方向感。
　　我们必须说明的是：在2005年“国八条”出台的时候，人们大呼房价拐点将现；2006年“国六条”出台后发生过同样的情况。那些相信房价拐点将现的人得到了什么好处呢?除了房价一日高似一日，住房梦想离自己越来越远之外，大众并没有得到任何好处。进入2007年以后，当人们纷纷醒悟过来去抢购房屋的时候，房价已经“高处不胜寒”。
　　对此，有人说道：别再忽悠我了，我怕了!
　　听似揶揄的话，但也道出了百姓的无奈。个别销售案例和单个城市的数据就能够证明房价下降了吗?如广州的打折促销，有专家通过长期跟踪房价发现，某些实力楼盘的价格其实是在“明降暗升”，因为有前期拼命抬价作支撑，当房价达到开发商的预期目的后，再降一些，结果看似降了，实际在上涨：再如，北京市房地产交易管理网项目预售价格统计显示，2007年11月份，北京房地产市场住宅销售价格仍在上扬。
　　我们判断城市房地产市场的兴衰，一个重要的观察窗口是看土地市场。从目前情况来看，一些城市，土地拍卖市场依然在低调之下保持着活跃，竞争十分激烈。有房地产开发商谨慎地想趁年底再拿一些土地储备，但却吃惊地发现，现在参与拿地竞争的有实力的开发商比过去更多了。大家都不傻，不是白痴，只要市场不出现大转折，储备土地就是个硬道理。
　　另据官方公布的数据，开发商手中的土地，完全可以支撑一个周期的开发。开发商是“慈善家”，会主动配合政府的调控?真的让利于民?这只有让未来说话。
　　此外，国内流动性过剩。在通货膨胀预期之下，在当前的利率和汇率政策的局限空间之下，在当前流动性过剩的情况下，房地产作为一种重要的投资品，有什么理由在短期内就面临拐点的到来呢?
　　
　　不能以偏概全
　　不可否认，由于一些城市的房价已经出现天花板，同时，一线城市的房地产价格涨势出现放缓，交易量也在缩小，拐点似乎出现曙光。但二、三线城市市场则依然火热，这从发改委公布的一系例官方数据可以看到。
　　曙光的出现，并不意味着好天气的来临，或许倾刻间阴霾就会吞噬了曙光。一线城市的房地产市场是否开始萎缩?目前仍难以确定。从房价涨势和销售来看，似乎有这种迹象。但这离具有“趋势反转”意味的拐点，还有很大距离。有专家经分析后得出，一线城市的房地产市场“萎缩”也有可疑之处。据了解，在某一线大城市，政府专门成立了一个班子处理本市的房地产数据。如何统计，如何发布，如何调整，都有专门的安排。不能说是统计造假，但确定哪些属于统计范围，则是可以调整的。
　　面对如此复杂的局面，媒体与购房者跟随地产大佬大谈房价出现拐点肯定存在问题。从现有的情况来看，房价下降只是媒体的个别调查，而不是官方的正式发布数据。
　　这里，我们提醒大家，国家的统计倒是有两个，但可以证明的不是房价出现下降。一是国家统计局2007年l 2月17日公布的11月份“国房景气指数”为106.59，比10月份上升0.85点，同比上升2.67点。这是自2007年3月以来连续8个月环比攀升。二是国家发改委价格司司长曹长庆在接受中国政府网在线访谈时表示，2007年11月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5％，新建商品住房销售价格同比上涨12.2％。
　　随着“90・70”政策的实施，今年越来越多新推出的商品住宅项目中，紧凑实用的中小户型产品将大大增加，而一度大行其道的舒适大户型则会买少见少。今年市场将出现两极分化的景象：一方面中小户型项目的价格会相对平稳，不会出现大幅增长；另一方面，大户型及别墅产品的价格则会不断上涨，总价预料会达到新的高度。
　　同时，今年将是大量通过公开出让方式取得土地的项目陆续完工并推出市场的一年。由于已经知道该地块的拿地成本，我们也就能比较容易地推算出它的销售价格以及发展商的利润有多少，从而使得整个商品住宅的价格透明度大大增加。不过，从另一个角度看，既然土地成本摆在那，没人会做亏本的生意，所以指望商品住宅单价大幅下跌的想法只能是一厢情愿了。我们善意地提醒：不能指望戴着“数珠”的老虎，即开发商主动降价。
　　对于万众瞩目的房价，有专家表示：“正进入调整期，但判断房价出现拐点尚早。”个别城市的个别调整，根本不能说明全局性的问题。多年不见效果的各项调控政策，突然之间对房地产市场产生了巨大能量，是一件不可能的事情。以家庭为单位界定第二套房和收缩银根的做法，固然可以被解读为“压倒房地产市场的最后稻草”，但面对住房的刚性需求、面对物价上涨，银行负利率明显的状态、面对为了不让自己手中的钱贬值不得不投向房地场市场的民众、面对从来都是积极化解调控政策影响的地方政府，等等，刚刚出台的调控政策的效力，虽然在股市中对于地产股和金融股的影响有所显现，但在现实生活中的效力仍然有待观察。
　　
　　拐点论中受益的不是百姓
　　
　　这个论点可能遭到诟病，甚至大骂。因为购房者太需要降价的声音了。但我们不能人云亦云。
　　我们必须看到，房价下降的论调，可能有意无意地推动下述逻辑链条的出现：其一，有利于美化现有的调控政策，近期出台更多政策似乎不再有必要；其二，民众的心理预期发生了变化，对政府和房地产商的舆论压力会大大减少：其三，政策调控力度和民间舆论压力的双双走低，房地产商的日子当然就会好过些，因为调控政策的不可预期性会逐步减小。但其中的问题是，在房价局部性调整而不是全国性调整的情况下，房价下降论调中受益的不会是民众。道理很简单，房地产大佬们完全可以通过城市间的价格差来保证自己的收益。而且，有的城市房价下降，有的城市房价继续走高的不同格局，会逐渐消解原来民间舆论的统一性，从而对政策调整的要求出现意见分裂。
　　人们要平心静气冷静对待，不要为所谓的拐点，欢呼雀跃。对于百姓来讲，拐点出现，你能买的起房子吗?我相信许多人会说：“买不起!”事实也是如此!因为，当房价上涨到每平米8万，即使下降50％，每平米4万，这也是拐点。您能说，您买的起? 　　老百姓有理由说，我们不需要这样的拐点。
　　《焦点访谈》有一句经典的开场白：“用事实说话”。这个事实不仅仅是局部性的事实，它应该是全国性的事实。要想证明房价下降，必须出具让人信服的统计数据，而不是个别案例调查。个案能说明什么?只能说明广州、深圳的房价已经达到了天花板，再涨还要涨上天不成?何况，全国绝大部分城市面对的是畸高的房价，为其出现一点点调整而兴奋显然为时太早。而且，物价上涨的状态下，民众工资并没有上涨，其相对于房子的剩余购买力不是提高而是降低了。为什么购房的观望情绪增加?有些人说民众对房价下降有心理预期，其实还有一点没有讲，因为物价上涨，民众对将来的担忧逐渐增加，已经没有那么多钱用来购房，这也是为什么2007年11月份储蓄存款增加的原因之一。
　　对于房价是否下降的判定，不能只看绝对值，需要看相对值，要看是不是有更多的人可以买得起房子。退一步讲，即使是房价出现拐点的说法成立，这个拐点也不是走向下降，而是趋于房价保留在现有高度，或者说是房价从“快牛走向慢牛”。因为调控政策的目的不是让房价急速下降，否则整个经济体系不可能承受得起，而是令其在民意压力之下不要过于嚣张，需要与社会现状以及以民为本的执政理念协调起来。
　　
　　拐点是假摔
　　俗话说，从南京到北京买的没有卖的精。面对政府的一次次调控，开发商使出了浑身解数，政策不是被束之高阁，就是让其软着陆。此次，不能不让人想到开发商此举是假摔。
　　面对居高不下的房价，政府又一次加大了调控力度。并且明确了思路。开发商的此举，无疑又是化解政府调控打出的“太极拳”，以柔克刚；同时，迷惑舆论，迷惑民众。这也是开发商与政府的博弈时使出的一招：“假摔”。
　　近四年来，房地产价格都是在调控后出现短暂的下降，一旦房地产调控效应释放后，房价反弹的更厉害，不知道有多少人因为观望而延迟买贵房或买不起房，其中苦乐，只有自己心知肚明。拐点其实是开发商放下的烟幕弹，不过是为了在房产新政的紧缩下低调过冬，而真正的目的是为了在未来掀起新一轮涨价热潮积蓄力量。
　　此外，近几年，每逢岁末年初，有不少城市房子不好卖了，其实是银行在年底收紧房地产信贷。为了控制房地产购买力过旺，所以采取一些限制措施。到年底，很多银行的抵押贷款额度已经用完，所以年底之前不是提高首付的问题，而是没钱贷的问题，所以目前购买力就暂时停止。会不会造成购买力萎缩?许多人觉得不会。倒是担心春节后会有一次房价的剧烈反弹。去年也出现过这种情况，这是每年周期性的表现。
　　拐点是否来临，有总比没有好。房价没有永远上涨的道理，但拐点的真正来临，则是房地产市场健康发展之时，目前大呼拐点，为时尚早。
　　
　　观点
　　上海证券报资深记者时寒冰：“如果房价真的持续上涨十年，那么，能买得起住房的只能是少数亿万富翁和一些年薪上千万的高管，现在的白领阶层也将面临无家可归、露宿街头的窘境。当绝大多数人都因买不起房而被排挤出市场之外的时候，市场将失去效率和公平，社会将失去最起码的温情。这只会导致两种结局：一是房市崩盘，房价在泡沫的破灭声中现出本来的价值。二是社会动荡，甚至可能两种情形一起出现。”
　　中国土木工程协会会长、原建设部副部长谭庆琏：“衡量房地产业是否持续健康发展，标志是是否实现多数家庭购买和承租普通商品房。中国有80％的普通老百姓，现在房价与人们的收入不成比例。在国外，房价一般是家庭收入的5倍，而在我们很多城市，房价却是家庭收入的10倍乃至20多倍。”
　　社科院金融所金融发展与金融制度研究室前主任易宪容：“国内房价暴涨已经有一个时候了，中国是不是只有上涨而不可下跌的房价，这岂不是与市场的基本规则相违背吗?就如目前的股市一样，早些时候不也是有多少人在说中国的股市会如何如何吗?股市的价值应该如何来重估吗?但市场给予的答案是谁也逃脱不了市场基本规律，市场的价格永远是上下波动的，从来就没有只涨不跌的价格。”
　　华远集团总裁兼北京市华远房地产股份有限公司董事长任志强：“从人口结构看中国的房价会至少再涨十年，从城市化和中国经济的宏观看，也许会再涨更长的一段时间。但只要人们的收入增长大大的快于房价的增长，市场就不但会健康发展，而且也是合理的。”任志强还说：“中国第一次房价暴涨来自土地实行有偿出让制度；第二次上涨来自外销商品房推动；第三次上涨来自货币化改革之后的需求市场化；第四次上涨则来自土地供给制度变化(包括招拍挂制度与紧缩土地供给)。”
　　深圳市社科院城市运营主任高海燕说：“我认为十七大以后，国家宏观调控的意图很明显，不会允许因为银根放松而出现楼价上涨的局面，肯定会出新的政策，2008年继续加息是肯定的，还有物业税一直是悬在房地产业上空的一把剑。”
　　
　　商业地产：小户型与商务公寓嫁接
　　
　　去年，中国商业联合会发布了《2006年－2007年中国商业十大热点展望》，认为2008年前后我国商业地产开发将达到高峰，超速发展、过度开发所导致的负面效应将成为商业领域的热点问题。很显然，中国的商业地产已经步入了高速发展的轨道。但是，同时也面临着发展的困境，泡沫已潜伏其中，很可能随时破裂。有专家指出，商业地产一旦投资失败将带来十分可怕的后果。
　　据有关资料显示，过去许多商业地产的开发，少则十几万平米，更有甚者达几十万平米。除一些少数大城市中少数的成功案例外，绝大多数因各种原因都“虚位以待”。近期，政府加大了对房地产市场的调控力度，新政频频出台，虽未涉及商业地产，但众多投资者持币观望加剧。有鉴于此，在风起云涌的楼市，开发商也是绞尽脑汁，以期开发出既适合市场又能盈利的项目，小户型亲密商务地产的新趋势、新模式应运而生，趁机而舞。
　　小户型商务地产面积较小，还不能完全达到开发商对投资回报的期望值。于是在做足商铺文章的同时，开发商还向天上发展，向空中要效益。城市中心区的小户型商务公寓模式就成为开发商的首选。小户型商务公寓的户型一般都在30-70平方米左右，最小的仅20多平方米。在销售上一般都采取总价控制策略，使购房者对总价能够接受。有专家指出，小型商务公寓必须具备以下条件，才能获得良好的回报：
　　配套系统优质完善。商务公寓应处于交通便捷之处，周边最好有轨道交通支撑，因为成长型公司的职员十分看重轨道交通的便利。周边应有浓郁的商业、文化氛围。
　　内外结构要合理。商务公寓应是专为中小公司量身打造的。其外立面简洁现代，采用高级面墙或玻璃幕墙，与纯粹的写字楼并无二致。商务公寓的内部结构也比较合理，采用大跨度预应力结构，户内隔墙可随意拆改，尽量满足办公需求。有些商务公寓增加了卫生间的面积和数量，取消了厨房，代之以茶水间，候梯厅也变得宽敞明亮。
　　智能化配置与商务服务系统不能少。好 的商务公寓应配合周全的商务服务系统。楼内应设立商务中心，包括订票、订餐、速递等多种服务手段必须一应俱全。楼内还应配备大型会务室、多媒体、演示中心等，以供楼内公司使用。
　　商务公寓的智能化配置一定要到位，实现宽频上网，这是现代化办公的必备项目。此外，保洁、保安、电子巡更、烟感监控等，软件手段一个也不能少。商务公寓拒绝安装普通型民用电梯，这既关系到公司的形象，也关系到楼内纵向交通是否快捷高效。
　　商务楼宇的规模应在3－5万平方米为宜，不能过小，否则难以体现出商务氛围。3－5万平方米是比较适宜的建筑规模。地上地下车位要充足，应至少保证每户两个车位以上，比住宅楼的车位数量要多。
　　我们应当看到，目前国内各大、中城市已形成了高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，传统的物业管理对他们来说早已不能适应其快节奏的生活，那么小户型商务公寓应是其最佳选择。
　　同时，对投资者来讲，小户型商务公寓以其灵活的销售方式，较低的价格和较高的租金让投资者能以低首付、高租金获取回报。还有周边广泛、稳定的客源做保障，使得不少投资者对此情有独钟。
　　近几年，土地价格一再攀升，开发商拿到手的商业用地几乎都创了天价。奇高的商业用地成本，不通过提高容积率进而增大销售面积和销售额，是无法消化的。不过，将小户型与商务公寓实现嫁接，体现了创造性，或可走出了一条成功道路。
　　
　　建设社会主义新农村离不开金融业的支持――东丽农村合作银行军粮城支行支农记
　　
　　东丽区共有七街一镇一乡，其中军粮城镇是东丽区重要的经济重镇，优越地理条件，借滨海新区开发开放的大好形势，军粮城目前已有极具规模的有占地25平方公里的泰达西区和占地12平方公里的军粮城工业园区，现已入驻30家企业，形成一定的规模。同时也带动了军粮城镇的中小企业的发展。中小企业逐渐成为国民经济发展最重要的一支新生力量，而融资难又是制约和影响中小企业发展的重要瓶颈，东丽农村合作银行军粮城支行围绕上级行坚持“立足社区，面向民营经济中小企业，个体工商户及城镇居民”的经营方向，确立了做“社区型、小的零售银行”的市场定位，支持中小企业及农户发展和实现农村合作银行与中小企业，农户在平等的基础上的合作，谋求共赢。
　　东丽农村合作银行军粮城支行结合天津经济发展的要求，领会中央解决中小企业融资难的问题，运用军粮城支行系统特有的产品大力度支持中小企业发展，带动军粮城镇整体经济的发展，截至2007年12月末东丽区农村合作银行军粮城支行共发放贷款229笔，金额达49552万元，其中支持天津市丽兴京津钢铁贸易有限公司和丽业钢材加工有限公司，通过对上述两公司的资助支持，丽兴京津钢铁贸易有限公司07年预计实现销售收入比2006年增加10亿元，实现利润增加500多万元，新增就业人员400多人；丽业钢材加工有限公司07年实现销售收入比2006年增加2亿元，实现利润增加500万元，新增就业人员200人，实现经济效益，社会效益双丰收，真正做到支农、惠农，一心一意为农民朋友，为天津市经济发展作劲，为东丽区经济增长出力，为军粮城镇的经济发展鼓劲，搞活了军粮城镇的经济，推动军粮城镇的经济发展和农民增收，谱写一曲新时代的和谐乐章……
　　东丽农村合作银行军粮城支行能成为本区的优秀行与行长郑新的领导是分不开的。作为军粮城支行党支部书记，行长，行业“一把手”她自觉践行“三个代表”重要思想。牢固树立科学发展观，用高尚的人格真诚团结“一班人”带领广大干部职工埋头敬业、开拓创新，努力探索行业科学发展、和谐发展、率先发展有效途径，用优质、文明、高效的服务把握金融，市场的先机和主动，用争一流的精神塑造了行业品牌，赢得广大客户的认可。在信贷工作中，在支持中小企业发展贷款实行“三查制度”即企业提出贷款申请后，客户经理入户实地调查，落实情况，写出真实、准确可信度极高的贷前调查分析报告。再由支行贷款审批小组集体审核，保证在3－7个工作日，给予企业明确答复，是否可以办理贷款事宜，对于可行的企业及时组织材料办手续，逐级上报审批，避免企业错过使用资金时间造成经济损失，贷后按时，定期指派专员随时跟踪企业资金流向，监督企业合理运用贷款，到期归还，截至到2007年末，存款余额为175.000万元，比2004年初存款余额增长98.591万元，贷款余额为73.050万元。比2004年初增长了34.350万元，截止到年末，总收入达到5600万元，实现利润1500万元。
　　新的一年是深化改革发展创新的一年，也是滨海新区开发开放关键的一年，京津城际列车的开通，更加推动天津经济飞速发展，在此难得的历史机遇面前，东丽区农村合作银行军粮城支行在东丽区农村合作银行和镇政府及有关各方大力支持下，事业会更发展，明天会更美好……