地产周期大拐点的投资策略_地产 别让“拐点”给拐卖了等
时间：2019-02-07 04:30:29 来源：达达文档网 本文已影响 人 
别让“拐点”给拐卖了 已经饱受高房价之苦的购房人开始惊呼：楼市拐点来了!不少一直坚挺的开发商也公开承认，眼下的日子不好过。霎那间，许多购房者跃跃欲试。但，感情与冲动代替不了现实，我们平心静气地坐下来，仔细想想吧。
市场调整已经到来
以北京为例，2007年6月到11月，北京楼市任何一个项目，几乎平均每个月的均价都要上涨1000元。可进入2007年的12月至今，从有关数字得出，楼市确实面临一个低潮期。据了解，东四环有的项目，原订16000元/平方米开盘，最终入市价格是13000元/平方米；北边的项目采用有奖销售的办法做促销，彩头竟然是奥迪轿车；某开发公司销售总监向笔者透露，现在两天连一套房都卖不出去，愁得一点办法没有。显然，不管楼市大势如何，但就眼下而言，以前人们“抢房”、“一房难求”的局面已经一去不返。造成这种局面的原因，笔者认为“从紧的金融政策”确实发挥了很大影响。另外，“第二套房”细则的严厉出台。
2008年第一周，全国主要城市商品房交易量，一周房价有较明显的波动。
从成交量上来看，上海商品房成交量突出，共成交3430套。重庆、北京、武汉商品房成交套数也超过了千套，分别为2351套、1500套、11 50套，分别较上一周下降26.69％、27.41％、24.27％。全国主要城市中成交量最少的是杭州，只成交了191套，较上一周有明显的下降，降幅达63％。其他城市商品房成交量也出现了明显的下降，与上一周相比，南京、天津、深圳降幅分别达到了52.75％、48.97％、38.29％。
从成交价格上来看，商品住宅成交价格表现不一。杭州的商品住宅成交价格快速攀升，最终以16341元/平方米的成交均价居全国榜首，涨幅达15％；深圳为16027元/平方米，与上一周相比下降3.96％；北京为12342元/平方米，较上一周微涨1.33％。
从上述数据来看，交易量是下降了，可成交价格只是微弱的下降，您能说真正的拐点来了?笔者认为，这只不过是政策的张力初显端倪而已。
房价要看真实的“点位”
这里要说明，“拐”是拐了，但最终要落在“点”上。消费者要看实实在在的点位。
开发商深知眼下消费者等待房价下降的心态，有些楼盘就用“拐点”的概念来忽悠人，先升后降，明降暗涨，所谓优惠往往是蒙人的。
“卖点”，是克服同质化营销弊端而运用的一种差异化战术。这种营销战术运用得好，着实能够起到促进销售的功效。譬如在市场上大打价格战之时，如果商家另辟蹊径，把商品的品质或服务作为“卖点”，就可避免掉入“价格战”的陷阱。然而，许多商家包括赚得盆满钵满的房地产商们，似乎患上了营销近视症，在营销“卖点”的问题上总存在着“盲点”，难以从虚拟降价等诱骗式营销之中解脱出来。
同样1平方米的房子，会因为位置、档次不同价格差异巨大。其实，我们现在可以看到的是，即便是下降后的数字，北京、广州、深圳的新建商品房价格仍分别是每平方米14966元、10433元和14797元。与此形成对比的是，据各地统计局最新公布的数据，当地城镇居民每月人均可支配收入分别是1835元、1865元和2144元。也就是说，1平方米房子，在北京、广州、深圳三地分别需要人们8.2、5.6和6.9个月的收入。
一位持币观望者对笔者说：“你看过赵本山的小品《卖拐》吧，我真怕所谓的‘拐点’把我拐卖了。”
购房者捂紧自己的口袋
一些房地产专家的观点，给公众的预降心理泼了一瓢冷水。北大房地产研究所所长陈国强坚持认为，今年虽然个别城市房价有下降，但国家宏观经济形势没变，中国快速的城市化进程没变，所以居民的住房需求旺盛，房价全行业下降甚至出现“拐点”的可能性不会出现。
当专家就房价升降争论不休时，部分房地产企业的楼盘已开始降价发售。大型房地产企业万科虽然旗下楼盘没有全线降价，但是其深圳、广州的楼盘已经率先降价。王石公开支持房价出现“拐点”的说法：“深圳、广州房价出现‘拐点’是秃子头上的虱子，还用争论?”基于房价下降的预期，他甚至建议消费者“三四年内不要买房”。
王石此言颇让人玩味。可另一位房地产大佬潘石屹与王石唱起了反调，于是又有了“双石”碰撞，让人一头雾水。有人说，这是唱双簧。
房价走向一时令人看不清分不明，但是多数潜在购房者已把自己的钱袋捂紧，观望心态非常明显。据悉，在有购房需求的人中间，多达63.8名的持币待购，并表示“观望一两年再说”。有意在今年买房的公众只有14.3名，而打算买房用于投资的有9.3％。
事实上，近期来自市场的反馈是“有价无市”，这也许是博弈中的“冰山初露”。
房价可能出现“战国”局面
我们不能因一叶障目，而额手相庆。
在2007年严厉的房贷新政、住房保障政策出台后，“深圳、上海等地房价应声而降”的声音迅速传出，甚至还有人测算出了下降的数据。
但我善意地提醒您，看看国家发改委、国家统计局联合发布数据：去年11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5％。谎言不攻自破。
根据以往的经验，每次房产新政出台后，立即就有“效果显著”的声音。房价更是在这种“效果显著”中且调且涨。
2005年3月，“国八条”刚一出来，有关“房价一夜之间下降10％”“楼市从卖方市场变为买方市场”的报道就开始见诸媒体。事实证明，房价仍以惊人速度疯涨。正如金少山唱《霸王别姬》是满宫满调，房价也是满宫满调，涨你个没商量!
更有戏剧性的是，曾公开表态认同“拐点论”的王石，最终忍不住第二次站出来，自我澄清，或者说是自圆其说：“不是房价从上涨到下跌的‘拐点’，更不是从大涨到大跌的‘拐点’，而是从快速上涨到理性调整的‘拐点”’。况且“中国东西南北中，幅员广阔，不同地区、城市处于不同的房市周期，(拐点)不能一概而论”。的确，不同城市因为不同的地域特点，而会在房价上遵循不同的路线，这本就是一个普遍适用的规律。只不过，在当前的情势之下，这种不同城市的房价路线图差异更加显性，甚至可以归结为类似诸侯割据的局面，呈现出房价“战国”状态。
另外，中国科学院预测科学研究中心近日发布了《2008中国经济预测与展望》，报告预测2008年我国房地产市场持续向好，预计2008年全国房地产销售额将达到464.0417亿元，房价增幅与2007年基本保持平稳，个别城市涨幅有所回落。
调控是让房价复归理性
也许有人说，楼市调控已经持续几年了，而恰恰是在这几年中，我国许多地方的楼市走出一波又一波强势上涨行情，这使得一些开发商开始漠视政策调控的力量。而王石洞悉到了其中的不同。他说：“确实这两年 国家政策有这样的情况，调整一次价格上升一次，我觉得这次是不同的，要清醒认识，这个是两方面原因：一个方面是消费者已经承受不住了。这个要清醒地看到。第二个是国家的调整不仅仅是对房地产……当然房地产首当其冲。”
从王石的话语中，我们看到房地产商从调控中感到了丝丝寒意。
作为商人，房地产开发商首先关注的是利润，而决策层首先关注的是社会稳定，关注的是民生和经济的可持续健康发展，这一点在十七大报告中犹为明显。房地产领域的过热不仅是通货膨胀的结果，更是加剧通货膨胀的推动者。决策者调控楼市的决心通过严厉的房贷新政已经显出端倪，任何漠视这种决心的态度都是危险的。
2007年中央的一系列调控政策，已经为2008年乃至更长时期我国房地产市场发展确定了明确的政策取向。而这些调控措施终于在2007年年底使楼市得以降温，但离调控的目标还有很大的距离。业内专家表示，这些迹象预示着房地产市场将出现调整，房地产市场是走到一个临界关口。
观点
中国民营经济研究所执行所长黄俊立：2008年，房地产调控要取得显著效果，恐怕还得加大政策执行力度。比如，究竟会有多少经济适用房、廉租房会投入市场?当前土地转让收入成为一些地方政府的主要收入来源，他们会拿出多少地，完不成任务有没有问责，这些需要明确。
经济学家王小广：中国楼市调整的拐点已越来越近，中国房地产市场已持续超过十年繁荣，这是全球任何国家从来没有过的。
万科集团董事长王石：2008年市场观望仍会持续数月，房价如果要反弹，最快也要等到2008下半年，小涨是可能的，暴涨反弹的几率不大。
SOHO中国有限公司董事长潘石屹：2008年北京低档商品房价格可能会出现小幅度下跌，但从北京房地产市场整体来看，2010年可能是拐点。
北师大房地产研究中心主任董藩：2008年部分地区的房价会下降，但是这种下降只会延续到五六月份。决定房价的根本原因是供求关系，目前中国居民的住房需求仍然非常旺盛，房价在暂时下降之后，可能又将上涨。
全国工商联房地产商会会长聂梅生：今天出政策，明天房地产就有变化，这是误解。实际上政策有滞后性，房地产地域性比较强，时空上是有滞后的。
商业地产：社区商业，新政下的宠儿
国家严令收缴土地增值税，在专家看来，严令征收对销售型商业地产的确存在制约作用。但是话说回来，只要不交易，便不可能产生增值，也就无法清算征收。所以如果开发商具备一定资金实力，将商业的一部分变做自己的产业，只租不售，那么回笼的租金将变做利润的另一种来源，却免去了这部分商业物业土地增值税的征收。
尽管部分开发商正在面临利润缩水的事实，但土地增值税的严格清算带来的连锁效应，将对整个商业地产行业的发展是一个很大的利好。随着开发商对商业物业持有的增多，商业地产近年来的各种矛盾将开始明显减少，更多专业商业经营公司的涌现将渐渐把某些项目中出现的中小投资者自行招租、管理混乱的局面抛在脑后。
我们应当看到，社区商业“小”，但要“精”，一个好的社区商业，需要进行充分的分析，准确的定位。一方面，要考虑板块特点，综合考虑周边商业的特征，既与周围的整体商业氛围和商业特色融为一体，发挥整体效应，与周边成熟的商业形成有效互补，发挥个体效应。另一方面，要考虑消费者特征，分析周边人群的消费需求、消费水平和消费偏好，从而整合满足消费需求的商业类型、商业档次、商业规模。这样才能真正发挥小而精的社区商业的核心价值。同时基于信用考虑，又希望商业服务机构具有更强的规模性，因此多类连锁性的社区商业品牌应该更能兼而把小精与规模的元素包容。
不可否认，社区大型化给社区型商业的发展提供了可能，一个大型居住区人口众多，有相当的购买力，而目前的现状是多数楼盘周边商业配套满足不了社区内人们的生活需求。商业的匮乏和现代业态的缺失已经影响到新建社区的入住率。同时，住宅的开发必将带动商业的发展，继而逐步形成一定的商业规模和区域经济。
另外，投资者之所以钟情于住宅社区配套商铺，除了自身的经济实力有限，无力承担传统商业街、大型商场高昂的租金外，还考虑到，随着市中心人口外移，以及周边地区商业的不断繁华，同时，连锁商业的日趋发达，城市居民在消费上，也一改过去“买东西就去大商店”的习惯，总体上呈现“休闲消费到中心商业街集聚，日常消费在住宅配套商业集聚”的特点，从这个角度想，社区商业好戏在后头呢。
