共有产权100天
时间：2020-07-15 03:55:21 来源：达达文档网 本文已影响 人 
赵彭
城阳区共有产权政策政策聚焦人才“买房难”“买房贵”的问题，城阳区从房源和资金方面给予支持，减轻人才购房压力。
截至6月20日，青岛市城阳区人才共有产权住房政策（以下简称共有产权房）已经实施近100天。3个多月里，城阳区实现了人才、楼市双丰收了吗？
助推引才
3月中旬以来，城阳区出台人才共有产权住房、支持人才12条等人才政策。政策聚焦人才“买房难”“买房贵”的问题，城阳区从房源和资金方面给予支持，减轻人才购房压力。在区域内统筹优质商品住房，面向从院士到大专学历等各类人才开放。根据青岛市确定的人才七个层次，对不同层次人才购房时由企业承担购房总价的20%或30%，与企业共有产权。
其中，属于一至四层次的人才，产权比例为3：7，期限为8年，期满后，企业无偿赠送共有产权;属于五至七层次的人才，产权比例为2：8，期限为5年，期满后，人才按照“孰低”原则，回购共有产权。
共有产权房政策出台之后，在城阳区西安电子科技大学青岛计算技术研究院从事财务工作的张小姐购买了一套总价为178.34万元的海尔白云山花园共有产权房。为了减轻还款的压力，她选择贷款90万，首付是88.34万元，其中，共有产权部分根据共有产权政策城阳区为她垫付了20%即35.66万元，剩余52.34万元由她自己支付。
张小姐是一名来自甘肃的90后女生，于广东省某大学毕业后来到青岛就业，共有产权房政策为她圆了一个在青岛安家的梦。张小姐表示，“目前初步算下来，每月还款不到6000元，另外公积金还能帮还一部分。月供在我目前的承受范围之内。”尽管五年后共有产权部分要“回购”，但这个政策仍然对像她这样的年轻人十分“友好”，她说：“相当于无息支持5年，而且孰低原则能保证我们的利益。”
城阳区共有产权住房政策推出后，不仅吸引了新人纷至沓来，对已经在城阳生活和工作的各类人才来讲，也是一项重大利好。
“共有产权房对人才引进和培养工作是非常重大的利好。”西安电子科技大学青岛计算技术研究院副院长王建东表示，共有产权房办法出台以来，该研究院已经有五六名人才和员工提交了申请并成功获批，目前还有多人正在排队申请中。
更令王建东感到欣喜的，是研究院对外地人才的吸引力在增强。“近3个月以来，能明显感觉到外地人才对我们研究院、对城阳更有兴趣了。” 王建东表示，因为研究院对应的多数是研究生以上的高端人才，这些人才来城阳区买房子，将享受一至四层次政策，买房的首付款已不是问题，“与其他城市相比，这种吸引力真的是挺大的。”
“来城阳创业，肯定不是单枪匹马。”青岛国际博士后创新创业园副总经理孙承晓也认为共有产权政策对人才招揽起到了拉动作用。他说：“每个高层次人才的背后，都有一个团队。城阳出台的聚集人才引进措施，对初次来城阳区就业创业的博士和硕士研究生，选择购买首套商品住房的，还能享受15万元或10万元的一次性安家费……这些政策，让整个创业团队都放心、安心，更有信心。”
城阳区正在推动制造业升级和新兴产业发展，提高科技创新支撑能力。根据城阳区的计划，到2022年，全区高新技术企业要达到800家，备案科技型中小企业1000家;引进和培养50名左右博士后等高层次人才，吸引60个左右的项目入园创新创业。
随着区域建设推进，城阳区将肩负引进更多人才的重任。目前，在城阳区申报当选的山东省“一事一议”的顶尖人才，奖励500万元。青岛市认定的顶尖人才团队，最高可给予5000万元的综合资助。同时，不仅仅是顶级人才，其他各行各业各层次人才和培养及引进单位均有激励标准。政策中还明确提出，除了吸引和鼓励人才落户城阳，同时也对于引进人才的单位给予奖励。这一系列引进人才的举措，都将与共有产权购房政策实现互相拉动。
提振楼市
4月上旬，城阳区进一步拓宽了共有产权房的准入范围，包括私营企业员工也可提出申请。6月16日城阳区对政策再加码，将五至七层次人才与区属国企的产权比例调整为7：3。同时放低申请门槛，人才可直接到对应街道办事处申请，人才所属单位无需再签署对公协议。共有产权房回购限制也由5年期，放宽至满3年不足5年可一事一议。而对于驻城阳的大专院校、科研院所和重点骨干企业的不定期居住的流动性人才，也进一步设立了“柔性政策”，凡是每年在城阳区工作生活时间满6个月，且用人单位出具证明后，报区属国企备案即可享受同等待遇。
政策普惠力度加强后，已经有超过万人提出申请。
而需求旺盛对楼市形成了直接传导。
一些项目开始重现人头攒动的场面，一些楼盘的价格也有了较大的涨幅。
“年前看好了旭辉银盛泰正阳府项目，开盘时12000元/平方米。目前毛坯房的售价已经达到16000元/平方米，这一下子涨了4000多。”市民杜志杰（音）表示：“这个项目的地段较好，又是实验二小的学区，只是因为靠着热电的烟筒，再加上去年城阳楼市比较低迷，所以当时定价只有12000元。但是没想到共有产权房政策一出，房价直接上涨。”
共有产权房政策“带动了人才进入城阳区的积极性，也给楼市提供了积极的信号。”曾经实际操作多笔共有产权房业务的城阳区民城路链家店经纪人夏信远表示，目前房价已呈现整体回升。但共有产权房政策并非是带动房价上涨的直接原因。他说：“受调控影响，2019年城阳板块的房价已经基本见底，因此房价回暖，共有产权房政策的带动仅限于叠加因素。”
据统计，共有产权房政策发布以来，已经有万科、和达、天一仁和、鑫江、旭辉银盛泰、青特、卓越、龙湖、绿地等多个品牌开发商参与。
“从近期操作的項目来看，青特、卓越蔚蓝郡、绿地国科小镇等共有产权房项目很受欢迎。”夏信远表示，一方面小户型为一些基础型人才的置业圆梦，一方面改善型住宅也深受欢迎。“卓越蔚蓝郡以小户型为主，深受刚刚入青创业的人才青睐。而绿地国科小镇除了户型大，能满足改善需求外，其作为学区房的优势，也为项目加分不少。”
“入市的项目，多为城阳区的优势项目或者潜力楼盘。”青特置业品牌负责人孙龙表示：“青特在城阳的项目，悦海府、青特小镇、花屿城，都有共有产权房供应。其中，悦海府作为品质楼盘，青特小镇自有配套比较完善，花屿城有山水资源优势，均在人才招揽中发挥了巨大的产品吸引力。”
孙龙认为，共有产权房政策对楼市有明显促进作用。具体表现在区域内成交量已有显著提高。他说：“这一政策的实施，对于开发商后期产品研发也做了更多的样本采集。后续将在社区配套、产品功能性等方面会针对一些人才的集中需求进行专门考虑。”
青岛锐理的最新数据显示，5月25日-5月31日这一周，青岛市总共成交新房3136套，环比上周上涨13.75%。其中，城阳区由于“共有产权”政策的利好，共占据5月份销售榜单六成的位置。
同时，“在这一轮共有产权政策的推进中，通过人才聚集给区域人口质量带来了极大的提升，也是值得肯定的。”夏信远说。“高质量人口也带动了区域购买力和区域购买价值。这是共有产权房政策给楼市带来的边际效应之一。”
仍需完善
值得注意的是，城阳区“共有产权房”与之前住建部曾提出的共有产权住房概念完全不同。
住建部推出的共有产权住房，是地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋，属于政策性住房序列。
而城阳区出台的为共有产权商品房，本质上是商品房序列，主要是为了吸纳人才、符合条件的人才可以和企业按照相应比例共同持有产权的住房。
从政策设计上看，城阳区出台的这一政策有人才引进和提振楼市两大目标。而让人才通过“政策+市场化”方式获得属于自己的住房是政策设计的出发点之一。
由此，不难看出，城阳区共有产权房是一项“政府亲自下场，跟你合作买房”的利民助企政策。从政策设计上讲，一方面筑巢引“士”，一方面又“安得广厦”，整个政策在设计和实施上都是成功的。
但这并不能忽视眼下的市场、政策环境中存在着的诸多隐患。
目前可以谈到的问题有三个。
一是城阳区政府委托四大国资平台：城发集团、开投集团、动投集团和市政集团为本次共有产权政策的资金平台，但归根结底资金仍然是来自财政支持，共有产权房近期的火爆想必也给财政带来了巨大压力。
同时，共有产权房作为因城施策的地方性政策，其在设计上对于二手房市场有一定的流通性挤压。在调控不放松的宏观要求下，新房快速去化，二手房市场却流通性稀缺，短期难破楼市的存量困局。
最后，对于人才所购买的共有产权房来说，短期内如果遇到周转问题，在产权共有的前提下，如何进行资产处置？也尚未规范解决方案。
当然，作为一个实施刚100天的新政，难免要面对“尺长寸短”式的烦恼。考虑眼下长期调控不放松的房地产市场环境，对比前后众多一日游、两日游的短命政策，城阳区共有产权房给消费者和企业带来的实际助推还是很明显的。而且，城陽区的实施在全国具有一定的标杆性，目前已经有多地拟跟进效仿。如果政府能够针对存在的部分问题做出相应的调整完善，相信共有产权房政策将会发挥更大的能效。
