我国现行物业管理的诸多困惑与模式再造
时间：2020-11-19 10:28:42 来源：达达文档网 本文已影响 人 
北京市住房和城乡建设委员会副主任张农科博士在2012年第5期《城市问题》上发表题为《关于我国物业管理模式的反思与再造》一文，认为我国现行物业管理模式存在着许多问题：一是《物业管理条例》对物业管理的界定过于狭隘，直接确认了业主委托物业企业管理为唯一的物业管理方式，忽略了物业管理本质上是业主实现其财产权利的一种方式这一基本事实。二是物业管理“一体化”模式混淆了物业服务与公共服务的界限，使得物业服务企业承担了很多本不应当由其承担的公共服务内容，扭曲了物业服务企业的服务应当放在物业共用部位及共用设施设备的维护和管理上的核心价值。三是在现行物业管理制度框架下，前期物业服务市场是不开放的、不自由的，物业服务是被强迫售卖的，业主大会还远没有实现全覆盖，这些都导致物业服务市场主体不健全、竞争机制失灵。四是业主委员会的权力滥用问题非常严重，缺乏顺畅的运行机制和有效的监督机制，导致业主大会启动难、筹备难、备案难、决策难、换届难等“五难”问题。五是管理规约法律定位不清晰，实施缺乏强制力保障，无法有效约束业主履行管理责任，导致业主欠费治理等问题依然没有制度性的解决渠道。六是在前期物业管理招投标制度设计中，由建设单位作为招标人代业主招标物业服务企业，存在招标主体错位问题，这种做法剥夺了业主共同管理的权利。七是前期物业承接查验主体缺失，导致业主大会与物业服务企业之间的后期承接查验无法顺利进行。八是前期物业管理招投标制度和承接查验制度遗留的大量开发问题对后期物业管理的负面影响，使建设单位撤出之后，前期物业服务企业背负了大量开发遗留问题的“黑锅”。九是物业服务企业资质管理制度缺乏合理性，易带来大量寻租现象，既破坏市场规律，又妨碍公平竞争。十是资质管理制度的实施缺乏可行性，无法解决无资质经营、超资质经营、出租、出借资质证书等问题。十一是物业管理从业人员职业资格制度混乱不堪，“借证”问题尤为严重，无法起到促进行业发展的作用。十二是住宅专项维修资金管理制度运行不畅，物业服务企业应当承担的“维修”费用和住宅专项维修资金应当承担的“维修”费用的界限很难划分，无法保证物业共有部分保修期满后的维修、更新和改造。
作者因而认为，不尽快探索出符合我国国情、民情和房屋建筑管理规律的物业管理模式，不仅无法使我国的物业管理走上可持续发展的道路，还会由于物业管理体制、机制、模式和制度的落后，引发大量的社会问题。为此，再造我国物业管理新模式的框架十分有必要，可以根据《物权法》的基本精神，结合社会发展方向，重构物业管理模式，着力构建一种在业主大会主导下，物业服务市场主体健全、竞争充分、服务更加专业化、社会化的物业管理新模式。
