商业银行个人住房信贷“假按揭”的产生及风险防范构想
时间：2020-03-14 07:52:07 来源：达达文档网 本文已影响 人 
一、个人住房信贷“假按揭”的表现形式
个人住房“假按揭”是指单位或个人以骗取银行信贷资金为目的，在借款人没有真实购房的情况下，通过虚抬房价等多种手段，以个人名义申请并取得的个人住房贷款。个人住房信贷“假按揭”的主要表现形式有：
（一）开发商恶意骗取银行资金形成的“假按揭”
这类“假按揭”往往是一些资金实力较差的开发商因项目运作不成功，在销售过程中勾结银行、房地产管理内部有关人员，实施的旨在骗取购房人和银行资金的“假按揭”。开发商在资金到手后，迅速转移资金，对项目的后续建设置之不理，或注销公司或携款潜逃，给银行、购房人、社会造成重大不良影响。
（二）开发商资金搭桥套取银行资金形成的“假按揭”
这种类型的“假按揭”是开发商在开发建设过程中，由于项目销售不理想或由于战线过长、后续资金不到位，或销售虽好但其他配套资金未按计划到位、资金出现断档，便以假购房者的名义申请贷款，解决资金短缺，在后续资金到位时提前归还贷款或在找到合适的买家时再通过转按的形式变假为真，其本质就是将个人住房贷款公司化。
（三）债权债务抵冲形成的“假按揭”
部分房地产开发商在施工过程中或在工程价款结算时由于资金紧缺拖欠工程款，往往会将房子作价抵作工程款给付施工队，施工队拿抵债的房子通过造假、虚抬房价等手段，向银行申请按揭贷款进行变现，在房子找到新买主后或转按或提前还款。由于施工队的流动性很强，一旦在当地的工程结束没有新项目，便会逃废债务，转移风险，将房子留给银行进行处置。
（四）中间机构炒房形成的“假按揭”
部分规模小、资金实力差的房地产中介公司为筹集资金进行炒房，通过虚构二手房买卖交易，勾结银行内部人员、房地产管理部门有关人员，实施“假按揭”骗取银行信贷资金，在获利后提前还款，如炒房失败则携款潜逃，将风险转嫁银行。
（五）借款人个人套取银行贷款形成的“假按揭”
借款人个人勾结开发商，主动通过开发商，签订虚假购房合同和首付款凭证，在没有真实购房交易的情况下，套取银行个人住房贷款，改变住房贷款消费用途，用于证券投资、生产性投资以及股本权益性投资等领域。此类假个贷具有零散性、隐蔽性强的特点。
二、个人住房信贷“假按揭”的成因透析
（一）外部市场原因
1．房地产开发企业和项目准入门槛偏低，质量参差不齐。房地产行业属资本密集型行业，对资本的要求相对较高，而实践中对房地产开发企业的资本充足率执行偏低。建设部2000年颁布的《房地产开发企业资质管理规定》中，对新成立房地产开发企业所要求注册资金总体较低。1998年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十三条规定房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%，这一规定直到2004年才变更为资本金占项目总投资的比例不得低于35%。过低的准入门槛和项目资本金制度使得绝大部分资金实力不强、经验不足的企业纷纷进军房地产市场，为后续房地产领域一系列问题的产生埋下了风险隐患。
2．地方政府部门行政行为变形、错位，市场监管弱化。在实践中个别地方政府行政主管部门逆程序操作，行政行为不规范，存在“关系大于制度，人情高于规章”的现象。如：部分房地产开发项目批报“先上车，后买票”，在没有取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》相关证件的前提下就已拿到《商品房销预销售许可证》，掩盖了其不合法性；外部审计形同虚设，房地产开发企业财务信息失真，导致商业银行对客户资信识别产生偏差；市场监管弱化，房地产领域的虚假广告、囤积房源、哄抬房价、偷税漏税和商业欺诈等不规范经营行为和违法行为屡禁不止，房地产市场秩序尚需进一步完善。
3．房地产开发企业融资渠道单一，资金链条脆弱。房地产投资需要的资金量大，建设周期长，大部分房地产企业先天资本积累不足，资金实力弱，在面临资本市场门槛高、房地产信托基金条件苛刻且规模小的情况下，只能通过银行贷款来进行筹融资，房地产开发企业资产负债率普遍居高不下。据不完全统计，目前房地产开发企业项目投资中银行信贷资金占近六成，单一的融资渠道、脆弱的资金链条和风生水起的宏观调控环境引发了部分资金实力差的房地产开发企业实施“假按揭”的冲动。
4．诚信缺失，社会信用制度不健全。市场经济是信用经济、契约经济，完善的信用制度是市场经济走向成熟的标志。信用观念弱化和信用体系残缺是我国一系列经济问题的重要根源。社会信用制度的不健全已经成为制约我国市场经济健康发展的严重障碍。目前我国征信制度尚处于建立的起步阶段，还没有一部规范征信行业行为的专门法律、法规，使得个人信用信息的采集与利用无法可依。社会信用法制建设的滞后以及失信惩罚机制的缺位助长了部分企业和个人不讲信用行为的发生。
（二）银行内部原因
1．商业银行对风险防范与业务发展关系把握不到位。个人住房贷款因其收益稳定、成长性好，已经成为各家商业银行的必争之地。在激烈的市场竞争环境中，受粗放经营时代形成的信贷文化的影响，各家商业银行在争抢市场份额过程中存在着不同程度的“冒进”主义思想，同时银行经营个人类贷款的时间不长、经验不足，对个人住房贷款的市场风险、信用风险和操作风险等风险规律的形成、识别和计量研究不够。业务运作流程与风险控制流程往往又与市场脱节，没有形成标准化作业。商业银行新型科学风险管理文化的缺失，风险与发展关系把握的不到位，是形成“假按揭”的重要原因之一。
2．对房地产开发企业、项目以及房地产中介公司准入审查不到位。对房地产开发企业和项目的审查分两种情况。一种情况是银行无开发贷款支持的项目，一种是有银行开发贷款支持的项目。对前一种情况由于银行处于弱势地位，只是面上按制度要求了解企业的房地产开发资质等级、营业执照以及项目的《国有土地使用权证》《建设工程用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》是否齐全，对房地产开发企业的基本情况和项目的土地出让金支付情况等深层次问题掌握不到位或趋于竞争的压力不敢深入了解。对银行有开发贷款支持的项目在企业现金流的分析不深入不全面，特别是对企业预收售房款的估计过于乐观。在二手房按揭贷款中，由于缺乏量化指标对房地产中介公司的审查也是形同虚设。
3．对借款主体审查不到位。对借款申请人购房行为、首付款真实性以及房价的合理性审查，对于银行防范“假按揭”有着重要作用。尽管在银行的个人住房贷款操作流程中对借款申请人的审查有着严格的制度要求，但在以效率取胜的激烈市场竞争中，绝大部分客户经理将面谈和首付款凭证的真实性审查作为影响效率的重要因素之一，或流于形式敷衍了事，或将面谈的内容格式化千篇一律，让房地产开发企业轻松掌握银行面谈的要求而事先进行针对性的准备，从而轻而易举地化解银行为防范“假按揭”而设计的措施。
4．商业银行贷后管理不到位。个人住房贷款期限长，严格的贷后管理有利于银行贷款质量的提高。但在以规模论英雄的今天，在个人住房贷款不良率较低的光环照耀下，银行各级管理人员的贷后管理意识没有跟上贷款质量持续提高的管理要求，“重营销，轻管理”的思想还不同程度地存在于各级管理人员和客户经理的头脑中。主要表现在：各级行配备的贷后管理人员严重不足、贷后管理制度执行不力、贷款监控管理落实不到位、贷款催收手段单一、贷后管理科技支撑乏力。
三、个人住房信贷“假按揭”风险防范对策
（一）加强对房地产开发企业的监管，规范房地产开发企业的经营行为
一方面应修改《房地产开发企业经营管理条例》和《房地产开发企业资质等级管理暂行规定》有关内容，提高房地产开发企业设立的注册资金和房地产开发项目的自有资金比例，抬高房地产行业的入门门槛，加强房地产开发企业自身资金实力的积累；另一方面应加强行业监管，依法照章办事，标本兼治，堵引结合，规范房地产市场秩序，将房地产开发企业的诚信记录作为房地产开发企业资质年检的重要要素，提高房地产开发企业诚信水平和整体素质。
（二）加强对预售商品房的管理，改革商品房预售资金的管理制度
一方面应修改《商品房销售管理办法》有关商品房预售的规定，要求房地产开发企业必须完成项目总投资的50%才能申领《商品房预售许可证》；另一方面充分利用现代信息技术建立起当地的商品房预售房数据库，并实行网上实时销售备案登记和预抵押登记，增加商品房预售相关信息的透明度，有效防止房地产开发企业利用消费者的信息不对称进行商业欺诈。同时改革商品房预售资金的管理模式，要求商品房预售资金统一由有一定公信力的第三方或由地方行政有关部门实行代管。当预售商品房项目的后期工程建设需要资金时，由资金需求方提供相关证明后进行支取，等工程完工决算后再将剩余资金划转房地产开发企业。改变由房地产开发企业在银行开设商品房预售资金专户任由房地产开发企业自收自支的混乱局面。在资金的使用者和管理者之间建立起一堵防火墙，杜绝开发商随意挪用预售资金和恶意骗贷行为的发生，切实保护购房者的自身利益。
（三）拓宽房地产项目的融资渠道，改变房地产项目运作资金主要来源于银行贷款的局面
一是根据房地产项目的特点，在项目运作过程中最需要资金的购买土地阶段通过房地产信托资金的投入解决符合条件的房地产开发企业的资金需求；二是适时推出房地产产业投资基金，将社会上的分散资金集中，化零为整，集聚力量，形成资金规模优势。由于产业基金主要投向有专业化优势和市场品牌的企业和优势企业的盈利状况好的项目，客观有利于行业龙头企业的脱颖而出，有利于整合国内房地产业，加快房地产开发企业的结构性调整，优胜劣汰，增强整个行业的实力。三是鼓励符合条件的房地产开发企业充分利用资本市场不断发展壮大，在提高融资能力的同时，提高企业的透明度，利用社会力量规范上市企业的发展。通过上述途径增强房地产开发企业的资金实力，减少对银行贷款资金的依赖。
（四）加强诚信建设，建立起失信惩罚的机制
社会诚信的建设是建立和谐社会的重要基石，是经济秩序和谐运行的前提，因此加强诚信建设刻不容缓。一方面加强诚信法制建设，尽快修订民法通则、金融法律和有关行政法规规章中如公民隐私权保护、银行为客户相关信息保密义务等规定，同时加快信息公开法、个人数据保护法和规范征信机构运作等法律的立法工作，使诚信的建设和利用有法可依；另一方面加快企业征信系统和个人征信系统的建设步伐，尽快将工商、税务、海关、公安、法院、电力以及各电信公司的有关个人的相关信息资料与个人征信系统连通，进一步扩充个人征信系统的内涵，同时提高征信系统信息的准确性和信息更新的及时性，在此基础上建立起全国范围的黑名单共享和制裁制度，提高法人和个人失信的成本，使其不敢轻易拿自己的信用作赌注。
（五）创新服务营销，大力推广直客式营销模式
目前，银行个人住房贷款的营销模式主要是通过与房地产开发商和房地产中介公司的合作来获得个人住房贷款客户资源。商业银行必须创新营销模式。一是推出直客式个人住房贷款营销模式，对符合条件的非按揭合作个人购房客户，在确保客户购房行为真实且提供阶段性保证的前提下，直接给客户提供贷款，由银行自主选择客户。二是建立一支营销包括个人住房贷款在内的个人资产直销队伍，实行客户经理上门直销+个贷中心集中中后台运作的营销新模式。三是进一步优化“百易安”产品，将其操作流程与二手房贷款进行整合，使其更具可操作性和适应性，同时利用银行个贷中心辐射力，大力营销买卖双方直接交易的二手房贷款业务，提高银行自销能力，逐步减小客户选择对房地产开发企业和中间机构的过渡依赖。
（六）提高项目准入标准，强化对房地产开发企业和中介公司的审查
对房地产开发企业的审查主要从以下几方面进行：一是通过查询企业项目土地出让金支付情况、土地出让金资金的来源等方面来印证企业的资金实力和筹资能力。二是从房地产开发资质等级证书取得的时间了解企业的从业经验，对于新成立的房地产开发企业要了解企业股东是否有过从业经验。三是要重点了解企业的组织架构，通过组织结构判断项目施工企业、物业管理公司、法律顾问单位是否与房地产开发企业存在关联方关系，防止企业通过关联方实施“假按揭”。四是要了解房地产开发企业是否存在拖欠施工单位工程款的情况，注意防范企业通过以房抵债的方式实施“假按揭”。对房地产中介公司要重点了解其经营范围，掌握其是否存在自己炒房行为；了解其是否存在挪用客户资金情况，将有过不良信用行为的房地产中介公司排除在银行合作伙伴之外。
（七）落实贷前调查，加强对借款申请人购房交易行为审查
坚持与借款人当面会谈和与借款人当面签订借款合同“双面”制度，不得由开发商或中介机构包办从提出借款申请到签订合同的全过程。重点从以下几方面对购房人进行审查，一是借款人是否属于房地产开发企业股东或经营管理层及其亲属，是否属于房地产开发企业的内部职工、下属企业或其他关联企业的员工、项目施工单位的员工、原材料供应商的员工以及法律顾问单位的员工，防止企业以关联方关系人的名义实施“假按揭”。二是要重点审查购房人购房的真实性，除了灵活设计面谈问题外，还要通过电话回访的方式对购房人的直系亲属调查购房人购房的真实性，使房地产开发企业无法真正掌握银行调查的方式方法。三是通过分析勾对房地产开发企业银行专户资金流水账和比照其他购房客户的房价等手段重点审查购房人首付款证明的真实性和房价的合理性。
（八）加强贷后管理与监控，及时排除风险隐患
商业银行必须加强贷后管理与监控。一是加强对个人住房贷款支持项目的工程进度、销售情况、资金使用情况的动态监控，及时做好预警工作；二是建立贷款台账，及时分析不良贷款产生的原因，对逾期贷款要及时催收，对同一楼盘或同一个房地产中介公司发生大面积拖欠贷款本息的客户必须及时进行“假按揭”排查；三是信贷部门要加强与会计部门的对账，及时掌握借款人还款情况，对由开发商集中代借款人还款的要进行“假按揭”反欺诈查核；四是提高贷后管理的科技含量，通过技术手段对疑是“假按揭”进行自动分类和筛选，为贷后管理人员及时采取措施创造条件。
