智慧楼宇物业管理特性浅析
时间：2020-11-19 07:56:53 来源：达达文档网 本文已影响 人 
【摘要】面对先进发展迅猛的智慧楼宇行业，其配套的物业管理对其起着至关重要的作用，要真正意义上实现智慧楼宇就必须对楼宇的物业管理狠下功夫。本文就智慧楼宇的物业管理特性进行分析，期望能通过分析结果能促进整个智慧楼宇和物业管理行业的发展。
【关键词】智慧楼宇；物业管理；特性
一、智慧楼宇的概述
业内关于智慧楼宇到底是什么一直众说纷纭，莫衷一是，因此到目前为止智慧楼宇也没有一个权威而标准的统一。笔者通过多年的研究发现，智慧楼宇是在传统的智能楼宇概念基础上往前发展的一步。
传统的智能楼宇是以建筑物为平台的，采用控制、通讯、计算机和多媒体技术，集系统、结构、服务、管理及它们之间的最优化组合，实现火警消防（FA）、通讯（CA）、办公（OA）、建筑设备控制（BA）和安全防范（SA）自动化（即5A），以期给人们提供一个安全、高效、舒适、便利的楼宇环境。智慧楼宇则是在智能楼宇的基础上更加强调环境的友好、资源的高效利用和能源的效率，这些构成了“绿色楼宇”的基本内容，即在智能楼宇的“5A”基础上再多了一个能源自动化系统（EA），构成了“6A”。
二、智慧楼宇的特性
1.创造更宜人的环境
智慧楼宇从楼宇内人们的安全性、便捷性及舒适性三个方面层层递进地满足广大消费者的需求。首先，智慧楼宇的火警消防系统与安全防范系统能第一时间保护人、财、物的高度安全以及具有对灾害和突发事件的快速反应能力。其次，智慧楼宇管理系统中的通信及办公自动化模块也可通过快速的电话、网络等系统，为人们提供一个高效快捷的工作、学习及生活环境。与此同时，高度智慧的建筑设备控制与能源自动化系统，能通过调节环境中的温度、湿度、光照等因素，最大程度的提高人们的舒适性。最终，智慧楼宇智慧的识别人们的需求，最终将楼宇创造出最宜人的环境。
2.绿色节能
如上文所述，智慧楼宇区别智能楼宇的最主要特性就是多加了一个能源自动化系统，其主要目的就是让智能楼宇变成“绿色楼宇”，即智慧楼宇。由此可见，智慧楼宇的一大特性就是——绿色节能。传统的智能楼宇都是按照固定的参数来对设备进行匹配控制，而智慧楼宇会有更多的输入方式来获取动态数据，从而动态的控制设备，以达到绿色节能。比如：传统的智能楼宇控制空调只能按照既定的温度设定，而智慧楼宇会从室内外温度、室内人员活动情况，以及上下班时间等多种参数综合分析后再设定空调温度。
3.楼宇管理的成本最小化
根据美国绿建筑协会统计，一座大厦的生命周期为60年，启用后60年内的人力维护及营运费用约为建造成本的3倍。同样在日本，大厦的管理费，水电费，煤气费，机械设备及升降梯的人工维护费，占整个大厦营运费用支出的60%左右，且其费用还将以每年4%的速度增加。然而依赖高度集中的智慧楼宇管理系统，不仅能实现机电设备的管理维护成本的降低，还能简化维护程序，使人员配备更加合理，从而进一步降低人工成本。
4.智慧楼宇具有高度的集成性
智慧楼宇与传统建筑从技术角度来分析，其最大的区别就是将建筑中分散的设备和系统，通过计算机网络高度集成为一套统一协调的系统，从而最终使传统的智能物业更加安全、舒适、便利及节能，成为真正意义的智慧楼宇，以此达到各类资源信息以及智慧任务的重组与共享。
三、智慧楼宇物业管理特性分析
基于上一节中分析的特殊性，要做好智慧楼宇的物业管理也必须有其对应的工作重点。经笔者的研究，管理好智慧楼宇的物业管理应具有以下特性：
1.管理的高度适应性及灵活性
目前，智慧楼宇的发展已然成为了我国建筑经济市场中新的增长点，据不完全统计，我国从事智能化的企业已经超过三千多家了。物业管理行业看到此契机后已纷纷与智慧楼宇管理相结合。在行业匹配中最重要的技术手段就是已有建筑的节能改造。有报告显示，2010年建筑节能改造带来智慧楼宇系统集成200亿元的市场需求。我们预计2011年-2013年国家对既有建筑节能改造的实施将增加智慧楼宇系统集成市场需求分别为300亿元、350亿元和420亿元，相对于2010年，年复合增速达28.06%。同时，智慧楼宇行业如此迅猛的发展也急切需要配套的物业管理，由此可见，要让现今的物业管理能迅速跟上智慧楼宇发展的步伐，就必然要求物业管理具有高度的灵活性和适应性。
2.智慧楼宇物业管理目标——强调管理的能耗降低
据统计，在楼宇中所有浪费的能量中，约有75%左右的能量用于设备运行时自身无用功的消耗，这是物业管理行业所无法解决的问题。但是还有大约百分之十左右的能量是由于管理与监控的疏忽而浪费掉的，以及百分之十五的浪费是因为控制不力和设备运行失误所导致的，这25%的能源消耗是可以通过选择智慧物业管理而节省下来的。比如原始物业管理的夜班巡视中，只有依靠夜班巡查员手动的开启与关闭照明设备，夏日的办公场所也只有通过人工设置空调温度等，一旦疏忽，忘记关灯，或者一味追求凉爽而将空调温度设置过低，那么势将引起不必要的能源损耗。而智慧楼宇物业管理就可通过程序设置，让机器自动来完成一些节能操作。例如夜间巡视时，特定路段的照明系统会随着物业巡更系统的激活而打开，在下一路段的巡更激活时关闭。办公场所的空调会根据室内、外温度综合调节，既让室内人员感觉舒适，又营造出一段从室外到室内温度的过渡区，让业主不会由于温度突变而造成生理上的不适。另，系统还会在非工作时间自动检测区域内人员活动情况，智能判断是否关闭电器，从而达到节能减排的绿色理念，即智慧楼宇物业管理的目标达成。
3.智慧楼宇物业管理的核心——强调维护的预判性
物业具有使用年限的要求，智能化楼宇中会用到大量设施设备，它们在长时间的运行中难免会出现损坏及其他情况，在传统的智能楼宇管理中，一般都只维修和更换出现故障的设备设施，但是根据笔者多年的经验发现，一旦一个设备出现问题，在现今系统化的管理中，那将会带来一系列的问题。故障设备会输出一大段的错误数据及参数，而根据这些数据与参数运行的设备将会误操作其他系列设备。所以设施设备在运行时就要制定相应的运行，检修及更换计划，在设备将要损坏前发现，作出正确的措施。鉴于此，智慧楼宇的物业管理系统就必须要对智慧楼宇设备的运行参数，输出参数以及其他状态进行实时监控，实现防患于未然。此点对于高度发展的智慧楼宇业显得尤其重要，已然是智慧楼宇物业管理的核心部分。
参考文献
[1]智能建筑设计标准[M].国家建设部，2000.7
[2]许正军.智慧楼宇的智慧管理[J].物联网世界，2012.10
[3]韩朝.智能建筑的物业管理[M].北京：清华大学出版社，2008（03）：5-8，12-20.
项目名
苏州智慧楼宇物业服务质量研究（ky-xjy308）
