基于淮海经济区中心城市的徐州房价问题研究

冯翊洺 俞旭燕 何颖

摘 要：作为淮海经济区中心城市，徐州市房地产市场近年来呈现火热态势。地理位置、交通运输、经济发展等多方面的区位优势使徐州房价一直居高不下，远超诸多同位的三线城市。以当下徐州房价为切入点，深入剖析徐州自身因素对其房价的影响，并针对徐州的高房价提出供给侧与需求侧的具体措施，以期促进徐州未来房地产市场的健康有序发展。

关键词：徐州房价;淮海经济区中心城市;影响;对策

中图分类号：F299.23        文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2020）24-0096-03

近五年来，徐州的房价居高不下，尤其是在徐州被确立为淮海经济区中心城市后，其房价更是保持高涨态势，这与淮海经济区中心城市的区位优势是分不开的。

一、徐州房价现状

房地产业作为城市经济发展的基础产业和国民经济的支柱产业，关系到整个国民经济是否能健康、持续地发展[1]。近年来，从成为淮海经济区中心城市到建成高铁，徐州经济发展突飞猛进。房地产市场在经济拉动的影响下也日益火爆，甚至超过了许多一二线城市。自2017年徐州成为淮海经济区以后，其房价开始呈现爆发性上涨，刷新了以往的记录。

具体的徐州房地产现状可以概括为以下两个特征：商品房价格多年持续走高;市场供需侧双向反常迅猛增加。

徐州房价持续走高，进一步显现的特征就是市场供需侧双向反常迅猛增加。

在供给侧，房地产厂商增加了在房地产市场的投资，也增加了商品房的施工面积，尤其是在住宅开发方面。与2017年相比，全年房地产开发投资增长33.0%。其中，住宅开发投资增长38.8%，办公楼和商品房投资分别下降34.6%和2.7%。全年商品房建筑面積5 842.17万平方米，增长24.6%;新开工面积2 077.32万平方米，增长64.0%;竣工面积766.19万平方米，增长47.2%。而在需求侧，居民买房的需求增加，成交量创新高，导致商品房销售量突破了以往的成绩。与2017年相比，全年商品房销售面积1 253.45万平方米，增长5.9%，其中住宅销售面积1 160.67万平方米，增长7.7%;商品房销售面积863.08亿元，增长16.3%，其中住宅销售面积788.95亿元，增长22.1%。

由此可以看出，供给和需求呈现互相促进、互相助推的形势，使得徐州房地产发展态势猛进，房价也越来越高。

二、淮海经济区中心城市的区位优势

（一）立体交通

徐州拥有承东接西、沟通南北、双向开放、梯度推进的战略区位优势，素有“五省通衢”之称，是国家综合交通枢纽。

徐州观音国际机场是淮海经济区唯一的大型干线机场。徐州市国家级公路网络里程数位居淮海经济区第一，放眼全国也排在各地市级前列。徐州在地理位置上同时承载传统铁路和现代化高速铁路枢纽。2018年徐州高铁以单日最大客运量4.4万人次，年客运量1 029万人次，位列全国高铁出行量第四名。2019年末，徐州东站接通市内地铁（1号线）。徐州成为淮海经济区第一个拥有地铁的城市。

（二）政策支持

2017年6月徐州市被确立为“淮海经济区中心城市”，2018年1月江苏省发改委正式出台关于《支持徐州建设淮海经济区中心城市意见重点任务分解方案》的文件，从“提升徐州经济体量”“加快中心城市载体平台建设”“完善基础建设”“丰富区域服务功能”“深化改革先锋”等五个方面全面支持并强化徐州在淮海经济区中心城市的地位。

自此，徐州市享受的政策优惠在淮海经济区各城市中一骑绝尘，进一步巩固了“淮海经济区中心城市”的地位。

（三）GDP、人均可支配收入领先

徐州市2018年GDP以6 755亿元位居淮海经济区第一，比淮海经济区排位第二的济宁市（4 930亿元）多出1 953亿元，徐州市GDP总量处于绝对优势地位。徐州市2018年居民人均可支配收入为27 385元，同样领先于济宁市居民人均可支配收入的25 902元。

作为淮海经济区中心城市的徐州，与淮海经济区核心区内的部分典型城市比较，GDP总量遥遥领先，这也是使得徐州成为淮海经济区中心城市的原因之一（如表1所示）。

（四）高校科研支撑

徐州拥有10所普通高等学校，其中6所本科院校，并有1所教育部直属的全国重点大学（中国矿业大学）。雄厚的高教实力远超淮海经济区其他城市。徐州市现在拥有国有独立科研机构36所，民办科技型企业10 454家。2018年，政府对于科技活动的资金支持为7 517万元，专利申请受理量为25 951项（如表2所示）。

由表2可知，徐州市在本科院校数量、国家重点大学数量、专利申请受理量上都比淮海经济区核心区内四座典型城市更具有优势。四大城市与徐州市的对比，强调了徐州市高校科研方面在淮海经济区中的优势地位。

（五）生态宜居

近年来，徐州市坚持生态优先、绿色发展理念，以减量化、无害化、资源化为目标，不断创新城市固体废物管理利用的“一揽子”办法，持续推进城市固体废物科学化、法治化、精细化处置，推动资源循环利用。也正是因此，徐州才能够成为淮海经济区首个获得“联合国人居奖”（UN Habitat Scroll of Honor Award）的城市。

现在的徐州绿化率达43.81%、森林覆盖率30.1%，人均公园绿地面积15.7平方米，三类以上水体占比达79.2%，各指标数值均在淮海经济区各城市中位居前列。同时，通过积极地环保宣传引导，人人参与垃圾分类，徐州市民的环保意识明显增强，生态美和人文美相得益彰。

三、淮海经济区中心城市地位对徐州房价的影响分析

根据商品房供给—需求均衡理论[2]可知，商品房供需结构变化会对房价产生影响。身为淮海经济区中心城市的徐州，在交通运输、政策支持、经济发展、高校科研等方面有着独特的自身优势。这些独特的优势加快了供给和需求两侧的发展：在供给侧，促进了徐州城市化的发展，使得城市化率得以提高;吸引了越来越多的开发商进城投资，使得楼盘开发市场日益火爆，等等。在需求侧，促进了人口集聚，改善了徐州市的人口结构，提高了人均可支配收入，等等，这些因素都对徐州房价起到了助推作用。

（一）供给溢价间接抬高成品房单价

1.城市发展速度。徐州市在成为淮海经济区中心城市后，凭借自身以及外界优势，高速发展。城镇化进程加快，带来的首要影响就是农村人口向城镇转移，其次则是产业结构升级，二、三产业规模增大，最后是居民的收入及购买力增加、生活水平提高[3]。2016—2018年徐州市的职工平均工资由57 228元增加到71 457元。而市区的职工平均工资则由2016年的63 077元增加到2018年的81 357元。城市高速发展，一方面城乡收入差距增大，在经济发展水平较高时，房地产的投资属性占主导地位，收入差距会显著促进房价上涨[4]。另一方面人们更加倾向于在市区工作，大多数的人由农村转向城市，城区人口由2017年的176.82万人增长至2018年的197.41万人，增长率高达38%。城区住房需求激增，人民生活水平持续提高，城乡居民人均可支配收入分别增长8.5%和9%。同时，坚持民生优先，每年兴办一批民生实事工程，完成棚户区改造2 346万平方米，全市已有60万低收入人口实现脱贫，新增城镇就业13万人。从房地产销售情况可以看到，其销售面积由2016年的1 071.43万平方增加到2018年1 253.45万平方米。城区商品房需求进一步增加，刺激房地产商竞价建楼。

2.楼盘开发。火热的徐州市场，吸引着大批的新房企的目光。房企的不断加入导致各大房企之间的竞争也将进一步加剧。作为房地产开发中的重中之重，土地成为各大房企竞争的目标。各大地产商不惜血本，在土拍中疯狂竞价，不惜溢价拿下看中的土地，而房地产价格的构成基本分为土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费和开发利润六个部分[5]。土地成本大大增加，直接抬高了成品房单价。地价的升高一定程度上刺激了房价的上涨。另一方面，土地级别也影响着房价，土地级别越高，地价占房价的比例就越大，又因土地级别越高，地价也越高，相互因果促进。不可否认，地价的升高在一定程度上促使房价上涨，但地价升高并非房价上涨的唯一原因和直接原因[6]。

（二）需求竞争刺激市场长期过热

1.人口集聚。一般来说，城市人口发展趋势对于区域经济可持续发展有着重要影响。徐州市地理位置优越，对其周边2小时车程范围内的城市人群有较强吸纳能力。据相关调查，自2016年以来，徐州常住人口由871万人增加到2018年的880.20万人。吸纳人口的同时也吸引大批富人进入徐州，《报告》数据显示，截至2018年5月，徐州拥有2 100位600万资产人群，10 900位千万资产人群，790位亿万资产人群。这些成功人士又是从事地产行业的最多。这些手握重金的“买家”，在房价暴涨之初就看准了时机，囤积房源，造成房源紧张的假象。房地产商销售预期乐观，继续竞标建楼，但绝大部分有购房需求的人群，需求并没有得到解决，房价被哄抬，持续过热。在徐州吸纳人口的同时，大量的人口对于住房的刚性需求也大大增加。房屋销售面积从2016年的1 071.43万平方米增长到2018年的1 253.45万平方米，商品房销售额从2016年的587.82亿元增长到2018年的863.08亿元，房地产体量大大增加。

2.人均可支配收入增加。徐州市居民家庭收入情况中的可支配收入由2016年的22 348.06元增加到2018年的27 385.39元，由于收入的提高，用于购买生存性食物的支出在家庭或个人收入中所占的比重就越小，恩格尔系数随之降低，个人或者家庭越来越趋向于富裕。在满足基本生活必需的情况下，人们开始追求发展资料消费以及享受资料消费。加之，对于传统国人而言，买房是刚需，因此在收入增加，追求进一步消费的情况下，大多数人乐于把手头富裕的资金投资购买房产。收入增加，随之而来的是越来越多的买房人。购房刚需激增，加剧供给矛盾，给原本就火热的房地产市场上又添了一把柴，使得房地产价格增长的后劲更充足。

3.利率。2012年7月6日进行调整并实施基准利率为3.25%。金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍，增加商业银行存款利率自主浮动率。2014年，由于P2P，互联网金融开始兴起，基准利率下调为3%。2015年再次下调基准利率为1.5%，央行连续4次降息，银行存款不断缩水，股市大跌。

利率下降，带来的是对于消费和投资的刺激。人们更愿意把手中的钱用于投资理财，加之中国百姓对于购房的刚需，大家纷纷将目光投向了“房子”这一稳定升值的不动产，这也使得房价再一次被提高，并且持续处于上升趋势。

（三）其他关键要素

房价不仅受供需两个主要方面因素的影响，还受到一些其他方面的关键要素的影响。客观要素——地铁的发展对房价的提升也不可忽视。

徐州地铁1号线始发徐州东站至金龙湖站，附近以新小区居多，在统计的多家楼盘中，同比增长幅度最大的是保利合景珑湾，高达44.1%，目前二手房均价为15 506元每平方米。

铜山路站至子房山站，附近以老小区居多。在统计的多家楼盘中，增长幅度最大的是2009年建造的铁刹小区，2019年同比上漲24.3%，目前房价为13 819元每平方米。

彭城广场站至徐医附院站。附近多以老小区为主，其中，锦绣茗都小区同比涨幅最高，为31%。就3年内总体情况而言，该区域的二手房房价仍呈上涨趋势。

综合以上情况来看，地铁对沿线房地产价格影响大，无论是新房还是二手房，价格在原有基础上都有较大浮升。

四、徐州房价异常增长的对策

（一）供给溢价对策

在供给侧，影响徐州房价的因素主要是城市发展速度和楼盘开发。

在楼盘开发市场，一二线城市调控房价、房地产业紧缩的情况下，地产商往往向徐州这种强三线城市涌进。原本的徐州土地竞拍市场大多数都是徐州本地的地产商，近两年涌入大量外地财团，与本地地产商疯狂竞价，导致房价虚高，易产生金融泡沫。此时的楼盘开发市场呈现火爆态势，政府可以在原有的纯粹“挂牌竞价”的方式上增加各种限制，增加房地产商的溢价成本。因此，针对楼盘开发市场的具体对策包括：第一，不限制地价的情况下，限制成品房每平方单价;第二，不限制地价的情况下，成品房按一定比例低价转交政府，安置外来人才;第三，对同一集团持有一定面积的未建成地，增加拍地税额或者不允许参与竞价;第四，对房地产商开征一定比例的房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税，与流通环节相关的营业税、所得税、印花税和城市维护建设税等[7]。

在城市发展速度方面，徐州高速发展的同时，出现了一批“资本投机者”扰乱市场。具体对策有：政府协调相关房地产主管部门加大力度监察和采取必要措施坚决打击“炒房”“囤积房产”和“捂盘”的行为，保障房地产市场的正常交易，促进房地产业的健康有序发展[8]。在城市高速发展的同时，保证房地产业在内的各个产业健康发展。

（二）需求竞争对策

在需求侧，影响徐州房价的主要因素是人口集聚、人均可支配收入和利率。

在人口集聚方面，政府可以限制外地人购房条件，提高本地富人购房成本，同时，严打“炒房”“囤积房产”“捂盘”等投机性购房。因此，针对人口集聚方面的具体对策包括：第一，外地户口，摇号购房;第二，限制楼盘外地户口购房比例;第三，外地户口购房房产税相较于本地户口购房者适当上调;第四，外地户口不允许在徐州购买二套房。

在人均可支配收入方面，政府可以适当调整房产税或是上调首付比例，以达到限制居民购房需求的目的。经济的发展使得居民可支配收入上涨，居民购房的需求相应增加。越来越多的人购置二套房乃至于三套房，首套房购买者与二套房、三套房购买者需求叠加，需求竞争愈演愈烈。因此，政府可以允许居民在房产税不变的情况下买一套房，但是适当上调本地户口二套房、三套房房产税以及二套房、三套房的首付比例，使得居民购买二套房、三套房的欲望降低，给激烈竞争的住房需求减压。

在利率调整方面，政府呼吁各家银行，一方面，可以在允许范围内进一步上调存款利率，吸纳资金;另一方面，使二套房、三套房贷款利率进一步上浮，增加贷款人贷款成本，使得居民投资房地产的欲望下降。

（三）房地产市场宏观问题对策

一二线城市限购、购房刚需等要素，使得像徐州这样的强三线城市房地产市场承载了巨大压力。我们可以大力发展公共租赁用房，为现在有的房地产市场释压。政府应组织建立公共租赁住房建设保障系统，在财政支持、土地供应上对公共租赁住房发展予以明确保障。應以国企为主体，建立多主体供给、多渠道保障的租赁住房供应体系，形成广泛的公租房社会覆盖率，真正做到让全体人民住有所居[9]。同时放出一部分租赁性质用地，低价竞拍，低价租赁，让利中低收入人群，缓解其因住房问题产生的焦虑。这使得一部分人可以先低价租赁，缓解购房需求，间接释放房地产市场的压力。全市购房需求下降，供大于求，房价自然有所回落。

五、结语

徐州市优越的地理位置、区域中心城市的地位，以及城市快速发展等要素，带来了以下几点对于房价的影响：第一，一方面吸纳淮海经济区其他城市的购房人群，另一方面吸引外出打拼的年轻人愿意回家，同时，购房是中国百姓的刚性需求，这使得徐州市房地产市场需求巨大。第二，经济条件改善，人均可支配收入增加，使得人们有更强的购房实力。第三，一二线城市严厉调控，外地地产开发商涌入强三线城市，投资地产行业，使得徐州市楼盘丰裕，楼盘供给不断。第四，近年来，房地产行业过热，炒房愈演愈烈。