民法典关于建筑物区分所有权制度的新变化
时间：2021-01-28 22:13:38 来源：达达文档网 本文已影响 人 
刘正东
2020年5月28日，中华人民共和国第十三届全国人民代表大会第三次会议通过了《中华人民共和国民法典》，并将于2021年1月1日起实施。民法典包括总则、物权编、合同编、人格权编、婚姻家庭编、继承编、侵权责任编，内容涵盖了原民法通则、民法总则、物权法、合同法、担保法、婚姻法、收养法、继承法、侵权责任法等法律。
与原物权法第六章业主的建筑物区分所有权规定相比，民法典“物权编”中业主的建筑物区分所有权一章中新增了1条全新的内容，对5个条文进行了较大的调整，对于其他条文也进行了一定程度的修改。
新增了公共收益的规定
关于小区公共收益的归属问题，原物权法并未做出规定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也只是规定：擅自（占用、处分业主共有部分）进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。
在实践中，小区一般都会或多或少有一些公共收入，主要的收入来源包括小区地面公共道路的停车收入、小区公共部位的广告收入、快递箱的租金收入、屋顶的通讯基站租金收入等等。过去由于立法没有对公共收益的归属进行明确的规定，导致开发商或者物业公司侵吞小区公共收益的情况比比皆是。有些规模比较大的小区，每年的地面停车收入高达数百万元，都被物业公司获取，业主投诉无门，维权无路，合法权益被严重侵害。
这次民法典在立法上对公共收益进行了明确的规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
首先，民法典明确了公共收益属于全体业主共有，开发商、物业公司或者其他管理人无权侵占。其次，立法也允许管理单位扣除合理的成本。因为公共收入的取得必然伴随着相应的管理服务及成本支出，而这些服务内容一般并不包含在常规的物业管理服务范围之内，要求管理单位在无权获得收入的情况下额外支出管理成本，显然不具有公平性。故民法典也充分考虑到了这一点，允许管理单位扣除合理的成本;至于合理成本具体是多少，需要由管理单位提供相应的证据予以证明。在实践中，也有小区直接与管理单位进行约定，在进行公共收入分配时直接由物业公司与全体业主三七分成（或者二八分成、四六分成），这种约定只要经过业主大会的合法表决程序，也是有效的。
修改了业主大会表决事项的范围及规则
原物权法规定的业主大会的表决事项有七项：（一）制定和修改业主大会议事规则;（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;（六）改建、重建建筑物及其附属设施;（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。此次民法典增加了一项：改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。
对于业主大会的表决规则，此次民法典也做了较大的修改。原物权法只是规定决定业主大会的规定事项，需要由三分之二或者半数以上的业主同意。至于这个通过的比例，是指参加业主大会的业主数量，还是小区全体业主的数量，物权法并没有明确，实践中由此导致的争议常有发生。针对这个问题，此次民法典明确规定：业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。换言之，如果参与表决人数未达到三分之二以上，则表决的结果不具有法律效力。
此外，由于业主大会的表决事项将直接影响到业主的切身权益，甚至是对部分权益的限制乃至剥夺，所以这次民法典对于严重影响到业主切身利益的表决事项，包括筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，规定了比原物权法更为严苛的要求，即四分之三以上的业主同意，原物权法仅要求三分之二以上即可。
明确了维修资金的使用范围以及紧急情况下维修资金的使用
关于维修资金的使用，一直是实践中矛盾多发的问题。原物权法仅规定维修资金经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。但在实践中，随着经济的发展和人民群众对于居住要求的不断提高，很多住宅小区都有对于公共设施及公共部位改造升级甚至新增的要求，如更新门廊、在绿化带中铺设塑胶道路、新设安防系统、无障碍设施、加装电梯等等。仅仅将维修资金的使用范围限定于“维修”，已经远远不能满足人们的生活居住需求。此次民法典敏锐地观察到了这个问题，将维修资金的使用范围扩大到了“共有部分的维修、更新和改造”。
此外，对于维修资金的使用，原物权法规定必须经业主表决程序通过。但是在实践中，发起业主表决程序往往需要一个较长的周期，对于某些迫在眉睫的维修项目并不可能。并且有些维修项目对某些业主而言并不具有紧迫性和必要性，导致可能无法通过业主表决程序;但若不及时支出维修资金进行维修，又将严重影响其他业主的居住生活，引发矛盾。针对这个问题，民法典规定了紧急情况下的维修资金使用原则：紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
明确了行政部门对相关违法行为的管理职责
对于业主或者其他行为人违反法律、法规以及管理规约，拒不履行相关义务的，原物权法仅规定了业主大会和业主委员会有权要求请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。但是如何请求、向谁请求，原物权法并没有明确的规定。由于业主大会和业主委员会本身并没有执法权，实践中发生此类情况行政部门一般会要求业主大会和业主委员会提起訴讼。但原物权法并未规定业主大会和业主委员会具有此种情况下的诉权，导致部分法院以原告主体不适格为由拒绝受理业主大会和业主委员会提起的此类诉讼。
在新的民法典中，规定了行政部门对相关违法行为的管理职责：业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。此项规定为处理小区相关违法行为提供了一条新的救济途径，并且明确行政主管部门应当依法处理，将其规定为行政部门的行政职责，无疑将有效地解决小区相关违法行为，有利于广大人民群众生活居住品质的提升。
（作者系市人大代表，君悦律师事务所首席合伙人）
