税务稽查中物业管理公司偷税漏税稽查案件分析
时间：2023-01-11 09:40:50 来源：达达文档网 本文已影响 人 
企业一般是指以盈利为目的，运用各种生产要素(土地、劳动力、资本、技术和企业家才能等)，向市场提供商品或服务，实行自主经营、自负盈亏、独立核算的法人或其他社会经济组织。达达文档网小编为大家整理的相关的税务稽查中物业管理公司偷税漏税稽查案件分析,供大家参考选择。
税务稽查席卷而来，面临税务稽查的并不只是网红主播、明星艺人，对于偷税漏税，任何行业无一幸免，今天，我们就一起来分析最近一起物业管理公司偷税漏税稽查案件。
案件：房屋出租人变租金为“物业管理费”，房产税计税依据被纳税调整
A公司名下持有三层的商厦房产一套，并进行对外出租经营。2017年11月10日，A公司与乙方王某、李某签订一份《租赁协议》，约定乙方承租甲商厦一至三层进行商业零售，租期为十年，自2018年3月1日至2027年12月31日，前五年每年租金为60万元，后五年每年租金为70万元。王某、李某承租该商厦后将该商厦用于经营超市。2019年11月22日，A公司与乙方签订了一份《补充协议》，约定将剩余租期内的房租的一半变更为物业管理费。
2021年9月10日，稽查局接到他人举报认为A公司有税收违法嫌疑，决定对其进行立案查处。2021年10月22日，稽查局向A公司发出《税务检查通知书》，告知A公司税务检查事宜，并要求A公司依法接受检查，如实反映情况，提供有关资料。其后，稽查局对A公司2018年6月1日至2020年12月31日期间各税缴纳情况进行检查。
2021年10月28日，稽查局对A公司作出《税务处理决定书》，认定A公司向王某、李某收取的物业管理费实质上属于商厦租金，A公司2019年、2020年度房产税计税依据计算错误，应补缴房产税70052.45元，滞纳金14075.20元。
案例分析
这件案例的重点在于A公司实际上并未对王某、李某所经营的超市提供任何物业管理服务。根据实质重于形式原则，《补充协议》约定的物业管理费，仅在形式上属于物业管理费，在实质上仍属于租金。因此，稽查局调整A公司房产税的租金计税依据符合税法的实质课税原则。
除了上述案例体现出来的问题，根据我们的经验，我们总结出以下物管企业普遍存在的税收问题：
(1)不按规定开具物业管理发票，目前大部份物业公司采取使用自制收据方式收取物业管理费、综合服务费，不申报或少申报经营业务收入。
(2)向业主或其他单位收取的场地使用费、空间使用费、车位服务费等未计入单位的业务收入，少申报应纳税款。
(3)将产权属于全体业主共有的房屋或公共配套设施对外出租，将收取的“物业经营收入"归入到企业的“物业管理收入"中，仅缴纳营业税，不申报缴纳房产税和土地使用税。
(4)将部分营业收入计入“其他应付款"、“预收账款"、“其他应收款"等往来科目，不结转营业收入，少缴税款。如:新建小区预售阶段向开发公司收取的“前期物业费"长期挂在"预收账款"科目;收取的“垃圾清运费”挂在“其他应付款"科目，当实际支出时再冲减"其他应付款"等往来科目。
(5)为房屋业主及租住户代收代付水、电、气、电话费及代收代付垃圾费等费用未采取开具发票的方式，缴付相关收费部门后代收代付所产生的结余款项及服务费、手续费收入未申报缴纳营业税，也未计入企业的收入，少申报应纳企业所得税税款。
(6)物业管理企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入，少申报或不申报缴纳税款。
(7)物业管理企业隐匿代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入，房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等，将上述费用不入账或少入账，达到不缴或少缴税款的目的。
(8)有的物业公司的经营收入的会计核算是按照“收付实现制"来确认收入，即只有实际收到物业费才计入收入;而费用的会计核算却往往是采用"权责发生制"来进行记账登记。由此导致物业管理企业的营业税、企业所得税计算不准确，少缴或延迟缴纳税款。
(9)混淆应税收入与非应税收入。多数物业管理公司除了收取物业管理费、停车费、租金外，还代收水电费、上网费、电视收视费、燃气费等项目。一些物业管理公司财务人员在进行会计核算时，将本身收取的费用与代收费用有意混淆统一收取，导致不能准确划分应税或非税项目，将应税收入作为非应税收入申报，造成少缴或不缴税款。
(10)物业管理企业与相关单位签订的租赁合同、建筑安装合同等未申报缴纳印花税。
企业存在的上述这些行为或情况，可能会被认为存在逃避其纳税义务或者不当减少其纳税义务的嫌疑，根据我国税收征收管理法的有关规定，很有可能会被认定为偷税并处以相应的处罚。
其实，通过税务筹划方案，不但可以降低企业的税务风险，也可以降低企业的税务成本，上述税务风险完全可以避免。
比如说，如果物业管理企业既涉及房地产，又涉及服务业务的企业，那么，对于适用不同税率的增值税进行筹划，就非常必要;
又比如说公司主要服务对象是居民、且难以取得增值税专用发票，选择适用简易计税可能更加有利;
还有，采取“划整为零”和“代收剥离”的方法也可以非常有效的降低企业的税收成本。
当然，税务筹划的前提是合理筹划业务，不考虑业务处理是否合法、不符合业务真实情况的节税，最终偷鸡不成蚀把米。正如本文开头的案例，拆分租金收入仅仅是筹划的一个点，节税效果有限。
物业管理企业面对的市场竞争压力在不断加大，若企业想从整体上降低企业税负，需要综合考虑多方因素，结合多种筹划方式，才能达到节税效益最大化。对于物业管理企业而言，税务筹划必须尽快进行。加强税务筹划意识，建立税务筹划团队，增强税务筹划能力，才是物业管理企业在巨大市场竞争压力下应该做的事。
