“阴阳合同”损失谁来担
时间：2021-01-29 04:09:22 来源：达达文档网 本文已影响 人 
刘武
“阴阳合同”付款期不同引纠纷
2019年8月29日，孙霖作为甲方、汪亮作为乙方、中介作为丙方签订《房屋买卖合同书》。该合同记载：甲方同意将其所拥有的某室住房（以下简称涉案房屋）出售给乙方，成交总价为93.5万元。付款方式：合同签订之日乙方向甲方支付定金2万元，乙方于30个工作日内给付甲方首付款38.5万元，剩余房款53万元由乙方采取贷款方式付款;甲乙双方同意于30个工作日内办理房屋所有权转移登记，甲方应于40个工作日内腾出该房屋交付给乙方占有、使用;除贷款机构的原因外，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应按逾期未付款的万分之五向甲方加付违约金;此房屋买卖以本合同为准。
之所以合同有最后这句约定，是因为三方心知肚明，还要为买家降低税费签订另一份假合同。2019年9月19日，孙霖与汪亮又签订了一份专门用于过户的《存量房买卖合同》，该合同将房屋买卖总价降低为76万元，规定买受方于2019年9月30日前支付23万元并办理完53万元银行贷款批准手续，出卖方于2019年9月30日前将房产交付买受方。两份合同中的差额15.5万元，口头约定银行贷款办下来过户时给付。
次日，汪亮向资金监管账号60×××48存入23万元。9月29日，江苏银行股份有限公司新沂支行作为贷款人，汪亮作为借款人签订《个人借款合同》，约定贷款人向借款人发放贷款53万元，借款期限自2019年9月29日至2044年9月29日止，该借款用于涉案房屋的购买，抵押物为涉案房屋，借款采用受托支付方式进行支付。由于恰逢国庆长假，直到10月8日，贷款53万元才到账。
2019年9月29日，孙霖看见汪亮银行贷款未到位，要求先付差额15.5万元也未被理睬，便书写了一份通知书，通知书上载明：因汪亮逾期未给付购房余款，未能按时履行合同义务，汪亮交纳的定金2万元予以没收，孙霖将于2019年9月30日解除合同，合同终止。10月9日，中介约汪亮与孙霖协调。孙霖将通知书原件交付汪亮，汪亮拒绝接收，孙霖在通知书的左下方注明：合同延期至2019年10月8日，乙方仍未按合同约定履行义务，我方暂保留起诉权。
10月11日，汪亮向孙霖要银行账号准备给付15.5万元办理过户手续，孙霖要求要么解除合同，要么提高房价，汪亮不同意。房屋买卖出现僵局。10月15日，汪亮向江苏省新沂市人民法院（以下简称新沂法院）提起诉讼，请求判令孙霖按照合同约定向汪亮交付涉案房屋并协助办理房屋产权转移登记手续;赔偿汪亮延迟交房期间的经济损失（自2019年11月1日起，按1500元/月支付至实际交房之日止）。
一审法院确认卖方解除合同不当
新沂法院公开开庭进行了审理。汪亮、孙霖之所以在履行合同过程中产生争议，主要是两份合同对缴纳房款的日期约定有所不同，导致孙霖根据后一份合同认为汪亮违反了约定，逾期付款;汪亮从前一份合同认为其付款符合双方约定，孙霖解除合同的通知不发生解除合同的法律效力。
阴阳合同引发的纠纷
新沂法院审理后认为：本案的争议焦点在于汪亮对购房款的支付是否符合双方约定。按常理，工作日应指不包括双休日及法定节假日外的时间，故从《房屋买卖合同书》上记载的付款时间来看，30个工作日内应为2019年10月18日前，40个工作日内为2019年11月1日前。汪亮、孙霖签订《存量房买卖合同》是关于购房款中的76万元给付的约定，即汪亮于2019年9月30日前支付23万元并办理完53万元的贷款批准手续。汪亮于2019年9月20日向资金监管账号存入23万元，于9月29日与江苏银行股份有限公司新沂支行签订《个人借款合同》，该履行均在76万元款项约定的时间内，虽然贷款于2019年10月8日才发放到指定账户，但属于贷款机构的例外原因，不能据此认定汪亮违反了合同约定的给付义务。2019年10月11日，汪亮向孙霖要银行账号准备给付15.5万元亦在《房屋买卖合同书》记载的给付期限内，该款项未能给付是因为孙霖先提出解除合同，又未提供银行账号。另，汪亮、孙霖口头约定此款过户时一并给付，双方至今未办理过户，汪亮享有同时履行抗辩权，不能因汪亮尚未给付15.5万元就认定汪亮违反了合同约定，故本院认定汪亮给付购房款的行为符合双方约定。
根据合同约定，孙霖应于2019年11月1日前交付房屋，孙霖行使解除权不当致双方履行合同中产生分歧，给汪亮造成损失，法院对汪亮要求孙霖给付延迟交房损失至实际交付房屋之日止的主张予以支持。结合涉案房屋同地段同类房屋租金情况及涉案双方的陳述，法院确定按1500元/月计算，但应自2019年11月2日起算。
二审法院确认卖方不赔偿损失
孙霖不服上述判决，向徐州市中级人民法院（以下简称徐州中级人民法院）提起上诉。
徐州中级人民法院审理后认为：第一，关于涉案15.5万元房款应当何时支付的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，首先，汪亮与孙霖就涉案房屋签订了两份房屋买卖合同，《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，且不存在合同无效等情形，故应当合法有效;而《存量房买卖合同》虽为有效合同，但该合同的房款总价为76万元，低于《房屋买卖合同书》中约定的总房款93.5万元，而且双方均认可房款总价为93.5万元，双方实际履行的亦是《房屋买卖合同书》，汪亮在二审庭审时陈述，签订《房屋买卖合同书》时就已经知道以后要签订一份虚假的合同应付网签备案，所以《房屋买卖合同书》最后手写部分表明了以此合同为准，故《房屋买卖合同书》有效，《存量房买卖合同》无效。由此可见，《存量房买卖合同》显然是汪亮为了规避税费，要求孙霖配合签订，而现在汪亮自行主张《存量房买卖合同》为无效合同，汪亮自房屋买卖行为之初至二审庭审活动中，均存在有违诚实信用原则的行为，其行为应当受到否定性评价。
第二，关于孙霖应否向汪亮支付延迟交房损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求……”根据涉案双方于2019年8月29日签订的《房屋买卖合同书》约定，15.5万元的首付款支付时间应当为2019年10月18日前，而直至现在汪亮仍未支付。同样，根据上述合同约定，孙霖应于40个工作日内腾出该房屋交付给汪亮占有、使用，并移交该房屋房门钥匙，而40个工作日到期日为2019年11月1日。在汪亮未按约向孙霖支付15.5万元首付款且未到双方约定的房屋交付时间的情况下，汪亮即于10月15日向法院提起了诉讼，在一审诉讼过程中即2019年11月8日孙霖通知汪亮进行房屋产权过户并在过户后10日内向其交付房屋，但汪亮未予配合。汪亮上述种种行为均有违诚实信用原则，且根据上述《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，在汪亮未支付15.5万元首付款的情况下，孙霖可以拒绝汪亮要求交付房屋的诉请，故汪亮向孙霖主张延迟交房期间的损失于法无据。
第三，《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十四条分别规定了合同的约定解除和法定解除条件，而本案均不具备。此种情况下，孙霖向汪亮发出解除通知，确有不当之处，但其不当行为基于对《房屋买卖合同书》约定的30个工作日的理解存在偏差所致，后又在通知书上注明了合同可延期至2019年10月8日，且事后孙霖又本着与汪亮协商解决的态度处理此案，反而汪亮有失诚信，导致本案进入诉讼程序。故汪亮对涉案损失的产生应当承担相应的责任，对因其未及时支付首付款导致涉案房屋无法及时交付的相应损失自行承担。
综上，2020年4月17日，徐州中级人民法院判决如下：孙霖于本判决生效之日起三日内协助汪亮办理房屋过户手续，同时汪亮向孙霖给付购房款15.5万元;孙霖于本判决生效之日起十日内将涉案房屋交付给汪亮;撤销新沂法院关于孙霖向汪亮支付延迟交房损失的判决。
（本文人名为化名）
编辑：夏春晖 386753207@qq.com
法官点评
绝大多数的二手房交易，卖房人与买房人签订完房屋买卖合同后，为了配合买房人规避税费，会再行签订一份虚假的存量房买卖合同。这种行为，不仅有违诚实信用原则，且可能会面临行政处罚和追责。房屋买卖合同應当依法依规签订和履行，且当事人之间应当按照合同约定全面履行义务，在己方未全面履行合同义务时，要求对方承担己方损失的，于法无据，损失只能自担。
