房市 [新疆房市猜想]
时间：2019-02-03 04:48:52 来源：达达文档网 本文已影响 人 
执行：路海龙 熊 武 边城乌鲁木齐房价所引起的诧异，近期达到了顶点。近几个月来，这个距离北京约4000公里的城市，房价涨幅已连续位居全国70个大中城市之首，超过北京、上海、深圳等城市。
是什么原因导致乌鲁木齐市房价如脱缰野马股飙升?
一个地处边陲的中等城市，在全国房价涨幅回落的时候，乌鲁木齐还是一路领先。在房价涨潮中，销售量却出现了回落，反常的局面出现了。
面对迅速攀升的房价，新疆一些经济学专家担心，高房价将会降低乌鲁木齐市对人才、企业乃至产业的吸引力，从而影响城市竞争力。
乌鲁木齐房产拐点来临?
2008年第一季度乌鲁木齐商品房的成交量出现了回落，引发了乌鲁木齐房产市场拐点来临的讨论，各路观点不一。
拐点?起点?终点?
今年上半年国内有些城市房价出现了回落的局面，并且深圳有些楼盘跌破房价的40％。2008年上半年乌鲁木齐的房价涨幅还是全国第一，但是交易量出现回落，这种局面的出现是否就意味着乌鲁木齐的房价出现拐点了呢?
新疆合富辉煌房地产顾问有限公司企划中心总监淼淼发表了自己的看法，他认为新疆的房地产不能套用北京、上海、广州、深圳的市场行情和走势，乌鲁木齐的房价还会稳中有涨。
他列举了几个方面的原因：一是城镇化水平还在攀升，这样的结果就是对房子的需求量变大，直接的结果就是导致供求关系出现不平衡，房屋价格会上涨：二是乌鲁木齐的新型工业化发展为乌鲁木齐房地产的开发注入了新的活力。同时物价的飞速上涨，房地产开发的综合成本增加了，这也推动了房价的继续上涨。
淼淼认为2008年非但不是拐点、不是终点，而是一个新的起点。
自治区统计局相关负责人的观点和淼淼的看法有共同点也有不同的意见，他们认为，通过全国的形势和对乌鲁木齐的综合分析，乌鲁木齐的房价不会出现大起大落的局面，虽然目前的市场出现了一种回落的局面，主要受大环境的影响，总体看来乌鲁木齐的房价在2007年全国70个大中城市中还是比较低的。就是这样的低房价导致了上涨的幅度感觉比较大，但是实际价格还是落后于其他的城市。
但是随着全国经济环境的影响，可能会出现某种程度的跌幅。
关于乌鲁木齐房价将来会出现跌幅的情况，乌鲁木齐大湾房地产开发公司董事长李金昌也表示了同样的看法：全国的房价都出现了下跌的局面，乌鲁木齐的房价肯定也会这样，只是时间的问题。他说：“这种房价的下跌不能用拐点来形容，其实这样的下跌也是正常的，在国家宏观政策的调控下，这样的下跌也是一种正常的经济现象。”
“乌鲁木齐房产市场当前处于‘波峰’平滑期，下半年至明年房价会保持平稳，增长呈现减速。”对于2008年下半年房价走势，乌鲁木齐市房产局局长唐庆令这样认为。他说，首府房地产市场波动周期趋短，一方面在于政府加强了对房地产市场的调控力度，市场理性发展、稳健增长，另一方面是随着房产商日渐成熟，决策非理性因素对市场影响进一步减弱了。
二手房经营惨淡
2007年的统计数据显示，乌鲁木齐二手房销售价格同比涨幅仅次于深圳、宁波，以13.5％的涨幅排名全国第三，由于房价上涨，乌鲁木齐市2007年新增了多家房产中介公司，大多从事二手房中介服务。
乌鲁木齐市共有400多家房地产中介公司，在交易中心备案的仅有64家，这么多没有留存信用档案、不符合资质认证要求的中介公司充斥市场，导致囤积房源、哄抬房价的现象出现。而老百姓也很容易轻信中介公司的一面之词，这让房产中介获取暴利。通过房产中介公司内部人士了解，房地产中介公司转手一套二手房，平均获利达5万元至20万元不等。
据乌鲁木齐房产交易中心相关工作人员介绍：以前二手房市场秩序较为混乱，信息严重不对称，使得购房者在交易中缺乏议价能力，这就导致价格信号不能准确反映市场供需状况。二手房市场掌控大量房源信息，处于垄断地位，有时候他们并非没有房源，而是压着不肯出手，买房人无法掌握真实的市场价格，导致价格体系失真，再加上很多人盲目投资，让二手房市场非常火爆。
2008年，形势发生了较大变化，据自治区统计局最新的统计显示，今年上半年乌鲁木齐二手房的成交量较去年有所下降。记者走进乌鲁木齐皓鸿房产中介公司看见这里生意萧条，与去年大规模开连锁店的局面形成了鲜明的对比。
今年乌鲁木齐规范了二手房的交易，同时乌鲁木齐房产交易中心开通了新疆房产大巴扎网站，居民可以将自己要售出的房子在网上注册，这样就不会出现信息不对称的情况了，以后卖房子的人再也不用“在一棵树上吊死”了，让市场更透明了。
同时去年的盲目投资，让很多的二手房走到一个比较高的价位，二手房出售出现了难度，很多人感觉利润空间不大，不会再轻易购买二手房作为投资的渠道，持币观望的人较多，一些投资者也更趋理智，“我从去年就开始打算投资二手房，但是因为价位始终让人感觉心里不踏实，就没有买。”7月15日，在乌鲁木齐房产交易中心王自发老人在打听二手房的情况。家住劳动街的张辛就没有王自发幸运了，他最近经常到房产交易中心打听二手房的情况，去年在乌鲁木齐市五一电影院购得一套二手房，当时的价格是3000元每平方米，今年不景气的市场把他深深地套住了。“本想房价还可以上涨，没有想到，现在的二手房房价开始回落了，我现在只能观望，如果出售还可能要赔钱。”张辛无奈地说。
目前的市场行情，让中介公司也很是郁闷。供职于新疆某大型中介公司的王先生，对此感受颇深，他去年一年售出了100多套二手房，年底有十几万进账，“当时还有很多人求着我让我帮他们购房，有种一房难求的局面。”按照他的话说，去年是个丰收年，但是今年的行情已经没有办法和去年比了。他上半年就没有卖出几套房子，基本上在吃老本，而且现在他负责的这个中介公司因为业绩不佳，随时可能要倒闭。
有价无市的房产市场
一方面房价继续走高，另一方面市场销售下滑，一种有价无市的局面已经形成。据自治区统计局的统计数字显示：2008年7月，新疆商品房销售面积和销售额双双下降，分别下降14.0％和0.2％。有资料显示，新疆目前老百姓持币观望的情况愈加明显。“目前的情况下，老百姓不会像去年一样抢号抢房了。”乌鲁木齐市大湾房地产开发公司董事长李金昌说。“乌鲁木齐的房价已经超过了当地老百姓的购买能力，和收入已经不成比例。”
那么乌鲁木齐的房价真的高吗?
房地产开发商们说，乌鲁木齐的房价并不高。新疆大众房地产开发有限责任公司董事长马克说，在乌鲁木齐市区现在还能见到每平方米4000元至5000元的房子，相对于国内其他城市而言，乌鲁木齐房价上涨不过是“补涨”。
统计学专家也在提醒，房价涨幅和房价过高是两回事。新疆财经大学统计与信息管理学院教授、新疆社会经济调查研究所所长王建军说，乌鲁木齐房价涨幅确实很高，但房价涨幅是相对数，相对数在基数很低时，不能准确描述房价的真实情况，应结合绝对数加以描述。
王建军教授说，比如房价同样上涨300元，平方米，对于一个房价为1万元／平方米的大城市，只涨了3％，而在房价为3000元／平方米的乌鲁木齐，那它就上涨了10％。
然而，对于乌鲁木齐的普通市民而言，房价上涨过快、房价过高，已成切肤之痛。在乌鲁木齐市一家旅行社工作的小张，其说法代表了大部分打算买房或者无房人的心声：“乌鲁木齐人都有这种体会，这里虽是偏远边城，但人们的生活成本并不低，吃喝以及日用品消费水平，比内地的许多省会城市还高。唯一让大家感到安慰的就是，长期以来这里的房价还比较低。如今，这个安慰也没有了。”
2000年，新疆城镇居民可支配收入为5686.52元，在全国31个省(直辖市、自治区)中排名16位。到了2007年，新疆城镇居民可支配收入提高到1.03万元，排名在全国各省、市、自治区中却跌至28位。
新疆维吾尔自治区工商联干部隋建勋说：“我们‘80后’的年轻人，刚参加工作时每月的工资也就1000元左右，两三年后涨到1500元至2000元；在乌鲁木齐生活，吃的费用很高，再支付交通、通讯、租房等生活必需费用，工资所剩无几。现在房价涨得这么高，看来需要省吃俭用一辈子才可能买一套房子。如果没有父母的支持，买房根本不可能。”
统计部门的数据显示：一方面新疆城镇居民收入与国内其他省区的差距不断扩大，另一方面，新疆区内居民收入的差距也在扩大之中，现在买不起房的人，将来买房将更为艰难。
