物业管理条例心得

　 宿州市政府工作报告宿州市政府工作报告2016-08-13浏览:分享人：任怡馨手机版宿州市政府工作报告 2016年1月20日在宿州市第四届人民代表大会第五次会议上 市长史翔 各位代表： 现在，我代表市人民政府，向大会报告政府工作，请予审议，并请市政协委员和其他列席人员提出意见。

　一、2016年及“十二五”工作回顾 过去一年，全市人民在省委、省政府和市委的坚强领导下，认真贯彻落实条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机它制选择物业管理企业。第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提１高管理和服务水平。第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理瘙工作。县级以上地方人民政府房地产行政主劳管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督憬管理工作。第六条房屋的所有权人为业主镟。业主在物业管理活动中，享有下列权利：厥(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;(二)提议召开业主︻大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议啁;(三)提出制定和修改业主公约、业主大窑会议事规则的建议;(四)参加业主大会会片议，行使投票权;(五)选举业主委员会委踬员，并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业管理企业履行物较业服务合同;(八)对物业共用部位、共用乎设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监筲督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)贰的管理和使用;(十)法律、法规规定的其胜他权利。第七条业主在物业管理活动中，鸣履行下列义务：(一)遵守业主公约、业主圮大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内⑻物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩卷序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(沥三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主锥委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业算服务费用;(六)法律、法规规定的其他义癯务。第八条物业管理区域内全体业主组成龈业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理┧区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第九条一个物业管理区域成立一个业主龉大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素吞。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第嘞十条同一个物业管理区域内的业主，应当在袈物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管虐部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主孢委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人啜数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业涡主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委绝员会职责。业主在首次业主大会会议上的投票雹权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数鼻等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十一条业主大会履行下列职责：萏(一)制定、修改业主公约和业主大会议事迟规则;(二)选举、更换业主委员会委员，暝监督业主委员会的工作;(三)选聘、解聘舄物业管理企业;(四)决定专项维修资金使钾用、续筹方案，并监督实施;(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施ｈ设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方讦面的规章制度;(六)法律、法规或者业主丰大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。第十二条业主大会会议可以采用集体讨榈论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票ぼ权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主蹂大会会议。业主大会作出决定，必须经与会业霈主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出咆制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选碜聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和螯续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体梏业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的裆决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力沛。第十三条业主大会会议分为定期会议和喔临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大柰会议事规则的规定召开。经20%以上的业主套提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时佞会议。第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小胳区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民峒委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：(一)召集业主大聩会会议，报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订鞫物业服务合同;(三)及时了解业主、物业筌使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企褚业履行物业服务合同;(四)监督业主公约丨的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房恨地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当褛由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业莨主委员会委员中推选产生。第十七条业主蹶公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业啷主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主鹞公约对全体业主具有约束力。第十八条业全主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、损表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。第十九⒛条业主大会、业主委员会应当依法履行职责亠，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事追与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员Φ会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当吱责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第二十条业主大会、业主委员会应当味配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同谫做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员嫂会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治叹管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受狻其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委轸员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会苍，并认真听取居民委员会的建议。第二十一势条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前蹁，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书泯面的前期物业服务合同。第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约肷，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共ǐ同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当蜜承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制蒈定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并巍予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业肼买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书逞面承诺。第二十四条国家提倡建设单位按摄照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过粢招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企皂业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标魑的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投刮标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所碹在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批胍准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物驱业管理企业。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务湔合同约定的内容。第二十六条前期物业服汶务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主阳委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第二十七条辄业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处逻分。第二十八条物业管理企业承接物业时芈，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查耸验。第二十九条在办理物业承接验收手续溃时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资讨料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工轧图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装捭、使用和维护保养等技术资料;(三)物业糁质量保修文件和物业使用说明文件;(四)舜物业管理所必需的其他资料。物业管理企业偾应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移材交给业主委员会。第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管名理用房。第三十一条建设单位应当按照国珈家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物庀业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办草法由国务院建设行政主管部门制定。第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关鬈规定，取得职业资格证书。第三十四条一淋个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业樗管理。第三十五条业主委员会应当与业主佰大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务仆合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服责务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维唇修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期啁限、违约责任等内容进行约定。第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定疙，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安腭全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任啊。第三十七条物业管理企业承接物业时，厢应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委瘼员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九妨条第一款规定的资料。第三十八条物业管榀理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会怩同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的袱用途。第三十九条物业服务合同终止时，莩物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会撖。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的礅物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好沽交接工作。第四十条物业管理企业可以将疠物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性腮服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理菩一并委托给他人。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相铺适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由脸业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门醇会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十郾二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳ケ物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业蜗使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设劭单位交纳。第四十三条县级以上人民政府瘛价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，Δ应当加强对物业服务收费的监督。县级以上蒿人民政府价格主管部门或同级房地产行政主管跹部门应当在网上公布，对于业主提供的物业服螬务收费问题，应当在三天内予以书面回复;没彰有法定理由拒不回复的，县级以上人民政府价螗格主管部门或同级房地产行政主管部门负责人顶应当向业主承担赔偿责任。第四十四条物狎业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务┮合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约锭定。物业管理企业可以根据业主委员会的委托向全体业主提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。第四十五条跌物业管理区域内，供水、供电、供气、供热谚、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取湛有关费用。物业管理企业接受委托代收前款撮费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。褥第四十六条对物业管理区域内违反有关治圻安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并舾及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理肟部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。第四十绦七条物业管理企业应当协助做好物业管理区隹域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业潮管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向琢有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。ň物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家欲有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的②公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的溪合法权益。第四十八条物业使用人在物业踟管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约﹄定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关蓁规定。物业使用人违反本条例和业主公约的规瓞定，有关业主应当承担连带责任。第四十九条县级以上地方人民政府房地产行政主管部陷门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用仍人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。第五十条物业管理区域内按照规划建设的公葵共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依︴法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当蔸在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途︷的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业酹主依法办理有关手续。第五十一条业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区Τ域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因唼维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、幞挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物列业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占找用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会梏的同意。业主、物业管理企业应当将临时占用Ｗ、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状炅。第五十二条供水、供电、供气、供热、Ｂ通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管ψ理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责胍任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临缲时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原求状。第五十三条业主需要装饰装修房屋的雎，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业绵应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项泽告知业主。第五十四条住宅物业、住宅小挢区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连羲的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定亢交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有滋，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共誓用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他吠用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由汁国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。第五十五条利用物业共用部位、共轩用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主霆、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规韩定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于苁补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决哌定使用。第五十六条物业存在安全隐患，ⅰ危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当鸸及时维修养护，有关业主应当给予配合。责Ｌ任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任茫人承担。第五十七条违反本条例的规定，斟住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘锔物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方跛式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民巴政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予金警告，可以并处10万元以下的罚款。第五睚十八条违反本条例的规定，建设单位擅自处名分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的撇所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政暄府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔像偿责任。第五十九条违反本条例的规定，趼不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不延移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业牾予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款咻。第六十条违反本条例的规定，未取得资鉴质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民哈政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处辛5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成愦损失的，依法承担赔偿责任。以欺骗手段取得耽资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由忠颁发资质证书的部门吊销资质证书。第六十溴一条违反本条例的规定，物业管理企业聘用爷未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业伦管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产疱行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以瓞上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，枪依法承担赔偿责任。第六十二条违反本条鸶例的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级畲以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部轷门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管褊理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修曝、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;さ给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。第喟六十三条违反本条例的规定，挪用专项维修滤资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政哕主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告锇，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下退的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金，情裤节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质黎证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管苁人员和其他直接责任人员的刑事责任。第六忸十四条违反本条例的规定，建设单位在物业煊管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用虎房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主狼管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所馅得，并处10万元以上50万元以下的罚款。第六十五条违反本条例的规定，未经业主大脎会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房墟的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行敫政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1卩万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共隧用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。第六十六条违反本条例踱的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方蔹人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，肾给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款镏;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部ㄈ位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按溢照业主大会的决定使用：(一)擅自改变物渠业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用鳇设施用途的;(二)擅自占用、挖掘物业管褪理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，归处1000元以上1万元以下的罚款;单位有阉前款规定行为之一的，处5万元以上20万元划以下的罚款。第六十七条违反物业服务合寨同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业鹦主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳姿的，物业管理企业可以向人民法院起诉。第慌六十八条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪恶的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。第六十九条违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级宛以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其氩他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的诬便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履皆行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处く，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。第七十条本条例自2016年9月1日起施行。