物业撤退流程及方案

【物业撤退流程及方案】 XX物业服务有限公司 （2015）
目 录 01——指导思想··················· 03 02——物业管理企业的解聘、实施计划、 实施效果及目标············· 04 03——各项表单运用··············· 09 04——突发事件及媒体应对········· 11 05——结束语····················· 12 指导思想 物业企业的每一个项目，是构成公司规模的必要条件。一个项目从进场接管到有序良性发展，倾注着公司领导及项目每一个员工的心血。但，有时不可避免的会因为这样或那样的原因，让我们不得不做出艰难的选择——退出。如果说一个项目接管进场工作的规范、有序化表现了一个公司的形象。那么，一个项目退场的高效、平稳、规范更能体现出企业规模与企业文化。

所以这时，退场工作妥当与否就显得尤为重要。

本着“平稳、规范、标准化”为基本原则，做好一切退场工作。

物业服务企业的解聘 （一）解聘的形式 1、自然解聘 自然解聘是物业服务委托合们期满后物业管理企业不再被续聘。为了确保业主和物业服务企业双方权益，物业委托合同中对委托管理时期限都有明确的规定。

2．提前解聘 提前解聘，是指在合同期限内，由于种种原因，合同双方或单方提出终止合同的履行。提前解聘属于提前解除合同，这将给双方的利益和日常的物业管理工作带来较大的影响。因此，双方都要十分谨慎。当业主、业主委员会和物业管理企业产生较大争议时，应进行充分的协商；
协商不成时，可提请物业管理行政主管部门调解；
调解革成时，当事人可采取仲裁或提交法院给予裁决，裁决结果将由负有责任的一方赔偿因提前解除合同给对方造成的经济损失。

（二）解聘的程序 1、自然解聘的程序 （1）双方提出书面意见。一般在物业管理委托合同期满前（如6个月），业主委员会和向物业服务企业提出书面意见，表明态度。

（2）征求业主意见。业主委员会应广泛听取业主对物业管理工作的意见和评价，如果大多数业主反映良好就可以续聘；
如果有2／3的业主对物业管理工作不满，可以不再续聘，进行自然解聘。

（3）物业管理企业进行选择。

2、提前解聘的程序 （1）正确解决双方的争议 （2）尽快选聘新的物业管理企业 （3）做好移交的准备、 撤管工作的程序 （1）物业管理企业接受业主大会和业主委员会大撤管通知 （2）进入撤管准备阶段 （3）正式实施撤管 在撤管过程中物业管理企业应做好的工作 （1）要善始善终做好管理工作 （2）要尽量减少遗留问题 （3）要做好交接工作 3、加强立法，追讨拖欠费用 如果业主（使用人）不能如期交纳物业服务费，物业服务企业进行催款。业主的权利和义务由法律和业主公约及物业管理委托合同保障维护的，是通过业主大会和业主委员会来实现的。业主有享受物业管理企业提供物业服务的权利，同时也有承担物业服务费用、交纳物业服务费用的义务。依据《物业服务收费管理办法》，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。

3、针对不同对象，采取不同的追讨方法 （1）一般性追缴 （2）针对性追缴 （3）区别性追缴 追缴物业服务费的原则 l、业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。

2、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

3、政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、 实施计划与方案 ◆前期准备 1、前期退场工作的资料准备 退场时，在管方要将相应资料移交与接管方。此处所指资料移交包括但不限于以下：
A、 所有设施设备施工图纸及说明（操作）守则；

B、 房屋（地上、地下）建施图、结施图、平面图；

C、 水、电建施图 D、 人防工程施工图纸 　 E、物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。

　　 F、业主资料包括：业主入住资料；

　　 G、房屋装修资料，包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录；

　　 H、管理资料：各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告等各类服务质量的原始记录。

　　 I、财务资料包括：估定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录、其他需移交的各类凭证表格清单。

　　 J、合同协议书，之对内对外签订的合同、协议原件。

　　 K、人事档案资料，之双方统一移交留用的在职人员的人事档培训、考试记录。

　　 L、其他组要移交的资料。

　 蓝字部分由公司作出指示，接到公司口令之后动作，任何人不得擅自将资料外泄。　 资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好，移交后双方在目录清单上盖章签名。

2、物业共用部位及公共设施设备管理工作的交接
A、物业共用部位及共用设施设备，包括消防、电梯、空调、给排水、供配电等机电设备及附属配件，共用部位的门窗，各类设备房、管道井、公共门窗的钥匙等；

　　 B、共用配套设施，包括环境卫生设施（垃圾桶、箱、车等）、绿化设备、公共秩序与消防安全的管理设施（值班室、岗亭、监控设施、车辆道闸、消防配件等）、文娱活动设施（会所、游泳池、各类球场等）；

　　 C、物业管理用房，包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂（包括设施）、仓库、停车场、会所等需要经营许可证和资质的，移交单位应协助办理变更手续。

3、人、财、物的移交或交接
A、人员。在进行物业服务移交时，有可能会有原物业服务机构在本项目任职人员的移交或交接，承接物业的服务企业应与移交方进行友好协商，双方达成共识。

　　 B、财务。移交双方应做好账务清结、资产盘点等相关移交准备工作。移交的主要内容包括物业服务费、维修资金、业主各类押金、停车费、欠收款项、代收代缴的水电费、应付款项、债务等。

C、物资财产。包括建设单位提供和以物业服务费购置的物资财产等，主要有办公设备、交通工具、通信器材、维修设备工具、备品备件、卫生及绿化养护工具、物业管理软件、财务软件等 以上红字标出部分需接到公司口令后动作，任何人不得擅自抉择。

上述准备部分及移交动作部分，均以公司ISO-9001质量体系表单规范记录，现将所需表单编号列举如下：
HT-GL-8.2.4-04 共用设施设备系统移交明细表 HT-GL-8.2.4-05 共用设施设备系统资料/备品件移交明细表 HT-GL-8.2.4-06 综合资料移交明细表 HT-GL-8.2.4-07 项目各类资料未移交明细表 HT-GL-8.2.4-45 水/电表读数记录表 HT-GL-8.2.4-46 物业竣工图纸移交明细表 HT-GL-8.2.4-47 物业财务类资料移交明细表 HT-GL-8.2.4-48 退出物业钥匙交接记录 HT-GL-8.2.4-49 物品移交清单 ◆实施方案 1、成立小组：
经公司领导研究形成决议后，根据相关人员构成，由公司领导落实负责人，市场部牵头迅速成立工作小组,小组成员构成如下：
受公司领导指派的 负责人 工程组 （以工程经理为主，配备相应工程人员）
现场、人事资料组 （以综合管理部门、现场项目主任构成）
财务组 （以公司财务专员构成）
二、具体实施标准及要求：
1、以受公司委派负责人为第一负责人的负责制模式，以“规范化、效率化、平稳化”为准则；

2、所有参与及不参与移交（为公司员工）人员，均以企业利益、形象高于一切为准绳；

2、根据对方要求与合理情况实施配合，按照各负其责的宗旨归口到各个相应组成，一一与对方形成对应，并按照质量体系要求完成各类移交，做到“移交一处，确认一处”，无遗漏、无重复；

3、对于交接过程中发现的各类问题，及时汇报负责人，由负责人统一指挥、部署；

4、撤管工作必须在约定时间之内完成。

◆突发事件应对 谋定而动，一切事情考虑的越周全，都会产生积极的效果。

交接工作除了遵循以上原则之外，还要积极防范各类突发事件的发生。因为此时处在移交过程，所发生的一切事情仍需移交方处理。

此项工作中包括但不限于可能会发生以下突发事件：
1、 交接过程中发生分歧、冲突；

解决原则：一切以平稳为原则，互相尊重、互相协商。

2、 水、电移交可能会导致的停水、停电；

解决原则：前期积极做好沟通，后期审时而为，不能因为自身原因致使停水停电（后期负面影响大）；

3、 媒体采访；

解决原则：
a、以公司培训媒体面对技巧应对；

b、不回避、积极面对，学会察言观色，避开媒体目的性展开回答；

c、回答问题突出自我（公司），不贬低别人，积极树立公司形象，为公司树立良好的行业形象。

结束语 公司在领导正确带领下，发展如日中天。市场发展部也将在公司领导指引下、各个项目配合下，力争完成从“我需要市场”到“市场需要我”的华丽转变，建成具有华太特色竞争力的团队。

所以，希望公司每一个员工为了公司的发展做出力所能及的贡献。

XX物业服务有限公司 共用设施设备系统移交明细表 HT-GL-8.2.4-04 №：（ ）
设施设备名称 移交日期：
年 月 日 序号 移 交 内 容 数 量 位置 备 注 移交单位：
接收单位：
监交单位：
代表人：
代表人：
代表人：
XX物业服务有限公司 共用设施设备系统资料/备品件移交明细表 HT-GL-8.2.4-05 №：（ ）
相关设施设备系统名称 移交日期：
年 月 日 序号 移交资料/备品件内容 数 量 所属设备 备 注 移交单位：
接收单位：
监交单位：
代表人：
代表人：
代表人：
XX物业服务有限公司 综合资料移交明细表 HT-GL-8.2.4-06 №：（ ）
序号 移 交 资 料 名 称 数量 核 对 情 况 移交单位：
接收单位：
代表人：
代表人：
移交时间：
接收时间：
XX物业服务有限公司 水/电表读数记录表 HT-GL-8.2.4-45 №：（ ）
水/电表编号 位 置 读数 日期 备 注 移交单位：
接收单位：
监交单位：
确认人：
确认人：
确认人：
XX物业服务有限公司 物业竣工图纸移交明细表 HT-GL-8.2.4-46 №：（ ）
物业名称 移交日期：
年 月 日 序号 图纸名称 数量 情况说明 备 注 移交单位：
接收单位：
监交单位：
代表人：
代表人：
代表人：
XX物业服务有限公司 物业财务类资料移交明细表 HT-GL-8.2.4-47 №：（ ）
物业名称 移交日期：
年 月 日 序号 资料名称 数量 情况说明 备 注 移交单位：
接收单位：
监交单位：
代表人：
代表人：
代表人：
退出物业钥匙交接记录 HT-GL-8.2.4-48 №：（ ）
房号 钥匙数 备注 房号 钥匙数 备注 移交单位：
接收单位：
监交单位：
代表人：
代表人：
代表人：
日 期: 日 期: 日 期: XX物业服务有限公司 物品移交清单 HT-GL-8.2.4-49 №：（ ）
序号 物品名称 数 量 备 注 移交单位：
接收单位：
监交单位：
代表人：
代表人：
代表人：
日 期: 日 期: 日 期: 篇二 市政物业服务撤场方案 物业服务有限公司(以下简称物业公司)于20XX年X月X日与和建设发展有限公司(以下简称区域)签订市政物业服务框架协议。现由于区域自20XX年X月至今产生的费用未与物业公司确认,基于现场情况,市政服务业务是否终止,需要区域确认,物业公司将做好撤场准备，具体撤场方案如下。

一、 职责 1. 品质管理部负责物业撤场工作的组织，并制定撤场方案,收集整理与外包相关的合同协议；

2. 行政人事部负责人力资源的调配安置工作及各类固定物资物料盘点；

3. 财务部负责清查项目的所有往来账目; 4. 服务中心负责现场各类资料及各类遗留问题的整理。

二、 内容 1. 品质管理部：
(1) 应按实际情况制定撤场移交进程倒计时表。

(2) 指导现场管理人员整理项目管理档案资料。

(3) 收集整理应移交的各类资料后形成一式三份移交书，明确交接双方的责任，在交方、接方、监督方签字后，保存上述文件。

(4) 整理公司下发的支持性文件和管理服务过程中的各种记录。

2. 行政人事部 (1) 行政人事部对服务中心使用的宿舍各类备品进行清点、核对、处置。

(2) 服务中心人员的安置。

(3) 确定服务中心办公室的物品权属。

(4) 编制项目水、电表和度数清单，保存好水电缴费卡。

(5) 明确双方交接人员名单、撤场移交的先后顺序、水电表、电话过户、移交资产明细等 (6) 编制移交物品清单，包括不限于：开办费购置的物品、工具、办公桌椅等。

3. 财务部：
(1) 财务部应对服务中心物业费收缴情况、财务往来账目进行清查。

4. 服务中心：
(1) 按照外包合同协议的合同期，通知合同签订相关部门终止时间 (2) 确认区域服务费欠费清单。

(3) 按照资产清单清查、核对服务中心资产实物，并对服务中心备品仓库进行清点、核对、建册，包括不限于：保洁工具、用品、材料，维修工具、用品、材料，其它用品材料等，协管物品、工具、用品。

(4) 编制移交图纸资料清单。

三、 移交工作安排(正式撤场日以区域书面通知为准) 1. 撤场日前60天发布撤场公示并列出现场各项经营事项明细 2. 撤场日前60天通知外包服务供方解除服务合同 3. 撤场日前45天与区域费用结算核对与明确 4. 撤场日前35天归属区域的物品与资料由服务中心安排全部清运到指定位置 5. 撤场日前30天与区域对项目资料核对与确认移交 6. 撤场日前30天行政人事部明确服务中心人员去向安排 7. 撤场日当晚12点原工作人员全部撤场 四、 注意事项 1. 关于往欠费用: 费用结算日为撤场日当天,区域与物业公司撤场后30日内完成所有费用结算; 2. 关于资产: 确认办公区是否移交; 3. 关于外包单位: 确定与外包单位的合同终止日期及费用结算; 4. 关于人员安置: 对于市政项目在职人员依据劳动法支付安置费用,费用由区域承担并在撤场日后30日内完成支付. 5. 其他: (1) 所有的核对明确后需要求双方在移交书上签字 (2) 杜绝发生盗窃、斗殴等治安案件；

(3) 严禁发生火警火灾；

(4) 注意服务中心人员工作状态,确保工作人员的稳定；

物业服务有限公司 2018/09/28 附件一：撤场准备工作进程 序号 事项 工作内容 权属 完成时间 交接时间 备注 1 资料 项目管理档案资料清单 移交区域 撤场日前45天 确定撤场日后确认 4 公司下发的支持性文件 分公司 撤场日前45天 确定撤场日后确认 5 图纸资料清单 移交区域 撤场日前45天 确定撤场日后确认 6 市政项目水电表电话清单与过户 移交区域 撤场日前30天 确定撤场日后确认 7 物品及安置费用 固定资产清单 移交区域 撤场日前35天 确定撤场日后确认 8 开办费购置的物品、工具、办公桌椅等 移交区域 撤场日前35天 确定撤场日后确认 9 保洁工具、用品、材料 公司区域 撤场日前35天 确定撤场日后确认 10 市政项目在职人员安置费用清单 移交区域 撤场日前30天 附件二：市政物业服务中心人员清单 序号 部门 姓名 性别 入职日期 司龄 截至10.31 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35