三亚市丹州小区农贸市场及周边区域改造修建性详细规划
时间：2021-02-20 07:09:49 来源：达达文档网 本文已影响 人 
三亚市丹州小区农贸市场及周边区域改造修建性详细规划
设计任务书
目录
1、项目背景 (2)
2、区域位置 (2)
3、改造范围 (2)
4、现状条件 (2)
5、主要设计依据 (3)
6、设计目标 (3)
7、设计要求与原则 (3)
8、建设方案的财务估算与开发策划 (4)
9、设计任务书附件（详见电子文件） (4)
1、项目背景
目前三亚市内的部分传统农贸市场正在进行升级改造。作为月川片区主要的农贸市场，丹州小区内的农贸市场环境较差，建筑质量不高，改造工作需尽快开展。且小区内建筑建设年代较久，外观陈旧。为了提升片区的整体城市景观形象，将丹州农贸市场及其周边部分区域纳入改造范围进行整体改造。
2、区域位置
丹州小区位于三亚市月川片区，迎宾路和凤凰路交叉口的北侧，紧邻华侨中学、丰和学校、三永凤凰城、天泽湖畔。农贸市场位于丹州小区内。
3、改造范围
包括丹州农贸市场在内的月川控规YC4-22-1、YC4-24-1、YC4-24-2与YC4-24-3地块进行整体改造，东至丰和学校，西至和兴家园，北至天泽湖畔，南至三永凤凰城和阳光名邸。
改造范围的总用地面积10.03公顷（合计150.4亩）。其中住宅用地8.48公顷，公园绿地0.96公顷，道路用地0.59公顷。
4、现状条件
（1）场地现状
改造单元内的建筑为市场和住宅楼，现状总建筑面积约为12.9万平米。其中丹州农贸市场位于改造单元的南部，现状为一、二层建筑，建筑面积约为1万平方米。
住宅以5~8层为主。建筑多数为砖混结构，房屋较旧，建筑总面积约为11.9万平米。
农贸市场北侧为用地面积约9600平方米的公共绿地。
小区内商业居住混淆，脏乱差的商业环境严重影响了居民的生活品质。
（2）交通条件
小区的外部交通为迎宾路和凤凰路，这两条道路为三亚市内的城市干道，交通繁忙。
目前在迎宾路和凤凰路均设有小区出入口。小区内部的道路为双向两车道，车行道宽约6—8米，道路较窄，建设质量一般。小区停车位匮乏，道路上乱停乱放现象严重，严重阻碍了车行交通。小区东侧和北侧现有两所学校，上下学期间车流、人流较大，加上市场的影响，安全隐患大，易引发交通堵塞。
5、主要设计依据
（1）《三亚市城市总体规划（2008-2020）》
（2）《三亚市月川片区控制性详细规划》
（3）《城市居住区规划设计规范》（GB 50180—93）
（4）相关国家和海南省法律法规及设计规范
6、设计目标
2010年1月，国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，海南建设国际旅游岛正式上升为国家战略，将三亚打造成为世界级热带滨海度假旅游城市。
在上述背景下，作为三亚中心城区核心区域之一的月川片区，将不可避免的面临功能提升和空间整合。月川片区的发展定位是：大三亚湾“海上客厅”的后台服务核心；以旅游目的地功能为主线，以主题消费和多元文化为内涵，既承载城市生活服务，又支撑旅游服务的重要支点。月川片区的核心功能应包括：魅力商业、主题酒店、活力娱乐、高铁换乘、文化传媒、特色空间和居住功能。
三亚市丹州小区农贸市场及周边区域改造项目定位为：集居住、购物、休闲娱乐、新型超市、幼儿教育、医疗等为一体的功能完善的高档社区。
7、设计要求与原则
（1）改造范围共10.03公顷（150.4亩），除去道路剩余可开发地块的面积为9.44公顷，含绿地在内整体容积率为3.0，总建筑规模约28.3万平方米。建筑限高为100米；（2）商业用地（YC4-24-3）面积为15498平方米，合约23亩，商业用地容积率指标
为3.5，建筑面积约5.4万平方米，其中必须建设不少于1.2万平米的大型超市（农改超）。商业用地的位置与形状可在改造范围内根据实际方案进行调整，但用地规模和建设规模不得减少；1.2万平方米的超市及约3000平方米的商业面积用于现有农贸市场和商铺的回迁安置。
（3）居住用地开发建设总量为22.9万平方米，其中含就地回迁安置住宅，按现状住宅使用面积1：1的比例还建，还建面积约14.5万平方米。
（4）公共绿地面积为9574平米，须保持用地面积规模不减少，位置可根据实际方案需要做出调整，但需保持地块的完整性与公共性。
（5）项目应配套完善的小区公共服务设施，要求项目用地内须配建12班幼儿园，面积大于3000平方米；配建社区卫生服务中心，建筑面积大于1400平方米，其它公共服务设施须按《城市居住区规划设计规范》进行配建；停车位按商品住宅1车位/户、回迁安置住宅0.7车位/户、商业1车位/100㎡建筑面积的要求设置。
（6）在YC4-22-2地块左侧增加一条12米宽，车行道7米的市政道路。分析项目区内主要交通流向与通道，尽量减少商业与生活居住区之间人流、车流的冲突，对该地区的对外联系的主要道路及重要节点可以提出优化调整建议。
（7）综合考虑日照、采光、通风、防灾、节能、无障碍设计和热带气候要求，创造方便、舒适、安全、优美的居住、休闲、商业环境，建筑色彩以淡雅色为主。
8、建设方案的财务估算与开发策划
财务测算结合三亚市现行的房地产开发情况，在平衡拆迁安置成本、建设成本、财务成本等多方面成本分析后，得出项目开发利润、政府土地收益、税收等指标。
明确项目的分期开发计划。
9、设计任务书附件（详见电子文件）
