万科项目可行性研究报告
时间：2021-04-18 07:42:08 来源：达达文档网 本文已影响 人 
万科项目可行性研究报告(部分)
决策背景
一、内部因素
1、本项目可为南京公司提供持续发展条件，符合集团重点发展长江三角洲的战略
南京公司金色家园项目将于2004年全部开发完毕，当年结算利润不能满足持续增长要求。本项目可售面积47万平米，2004年可结算面积约10万平米，结算金额约3亿元，并可为南京公司2004-2006年提供主要利润来源。
2、本项目占地654亩，规模大，为城郊结合部项目，是集团最擅长开发的项目类型，南京公司可以充分利用集团资源快速成熟开发此项目。
3、金色家园项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，品牌效应也为下一步开发中档项目创造了条件。
二、外部环境
1、本项目挂牌出让，法律手续明晰，已完成“七通一平”，可迅速启动开发。
2、增值潜力大。本项目所属东山新市区在南京总体规划上定位于南京“向南发展的增长级”和“承担主城部分功能扩散和吸收南部农村城市化人口的职能”，江宁开发区在南京的3个国家级开发区中规模最大、发展最快，本项目是开发区距南京主城最近的房地产项目之一，土地升值潜力大。
3、环境好。本项目所处的将军路片区为近两年住宅开发的热点区域，已形成高品质住宅区氛围，且为南京生态环境最好的地区之一，人文、历史、教育氛围浓厚。
4、市场机会明显。本项目定位以3000元/平米的多层公寓为主，该价格产品为南京主流市场，需求量大，市场供应不足。
第一部分项目所属区域介绍
江宁区位于南京南部，东山新市区属于江宁区，是南京三大规划新市区之一，国家级开发区江宁经济技术开发区（以下简称“江宁开发区”）属于东山新市区。
本项目位于江宁开发区。
图1-1 宗地所属区位图
一、江宁区简介
?紧靠南京主城南部,紧邻一环线。
?2000年撤县设区。
?面积1600平方公里，人口75万人，其中非农业人口18万人。
?1995到2001年GDP持续高速增长，年均增长率13.07%。2001年GDP达114亿元,占南京GDP总额的9%。
?人均GDP在全市五个郊县（区）中排名第一，2001年人均GDP为15221元人民币，约1800美元，相当于全市平均水平的74%。
二、东山新市区简介
东山新市区规划面积107平方公里，占江宁区总面积的6.7%。
?东山新市区是南京“一城三区”中的一区
2001年调整后的南京城市总体规划将东山、仙西、浦口（江北）规划为3个新市区，加上河西新城区，形成南京“一城三区”的新城市建设格局。“一城三区”的规划如表1-1所示。
?东山新市区是人口导入区
东山新市区位于江宁区北部，紧邻南京主城南部，其中心与市中心距离约12公里，承担主城部分功能和人口向南扩散的功能，同时承载南京南部的江宁区、溧水县和高淳县的农村人口城市化的功能。
2001年人口14.8万，2010年规划人口30万，年均导入人口1.5万人。远景规划110万人。
第二部分项目概况
一、宗地位置
1、宗地北距南京市中心新街口约11公里,南距禄口机场28公里。
2、宗地位于江宁开发区一期西北部，东距已开发成熟的开发区中心百家湖仅2公里。
3、宗地西距将军山、牛首-祖堂风景区1公里。
牛首-祖堂风景区为南京的五大近郊公园之一，“杭州宋城集团”计划投资30亿元在牛首-祖堂山及以南建设10KM2的黑森林旅游度假区。
二、宗地四至范围及规划要点
1、四至范围
宗地东邻18米规划道路，隔50米绿化带为机场高速路，西接将军北路，南侧为胜太西路及中和医疗器械、四方亿通等工企单位和商业设施（无污染），北侧为麻田路。如下图所示。
2、宗地面积、形状和尺寸
宗地总面积43.6公顷，折合654亩，其中住宅用地为567.9亩、商业用地77.4亩、代征道路用地8.7亩。
如上图所示，宗地中住宅用地和商业用地形状为规则四方形，尺寸如下表所示。
表2-1 项目用地指标
3、政府提供的规划要点
政府规划要点中要求居住用地和商业用地的容积率均为1.2，商业用地内需建一座占地3亩的加油站，其他无特殊要求，具体如下表所示。
三、项目渊源
1、宗地原为东南大学科技园用地的一部分。
东南大学科技园总用地面积986亩，均基本完成三通一平，除建成2层的东大科技园办公楼（临时建筑）外，尚未实质性开发。
东南大学科技园分为两部分，一部分为宗地，原计划作为建设教育产业园用地；另一部分为宗地以北的332亩用地，计划作为教职工宿舍用地，现该部分用地仍保持为教职工宿舍用地，目前正在平整场地和搭建围墙。
2、东大调整校区，宗地改为房地产开发用地。
近期，东大调整发展策略，决定将浦口校区迁至江宁，并意向在江宁开发区二期规划的方山大学城拿下3700亩土地，因此放弃了宗地，由政府将宗地改为房地产开发用地。
四、宗地现状
1、宗地已基本完成七通一平，地面上有一栋2层、建筑面积500平米左右的小楼（为东大
科技园办公楼，目前仍在使用）和建筑面积300平米左右的临时用房，无其它建、构筑物。用地红线范围内所有建筑物、附着物的拆迁补偿费包含在土地中标价款中。
2、宗地地势平坦，东北侧靠近用地边界（18米规划路）处有一座占地面积约5000平米、
高4-5米的小山包。
3、宗地东侧的机场高速路比宗地高，且北低南高，高差为1-4米。
五、宗地紧邻周边的环境
1、景观环境
宗地紧邻周边的住宅开发、教育和科技园产业的气氛浓重，但目前入住居民相对较少。
?宗地南侧为南京航空航天大学、民办正德学院、中英合办英华高级学校，具有良好的文化氛围。
?宗地西侧和北侧均为住宅区，占地面积约2400亩，目前均处于开发初期，开发氛围浓。宗地紧临北侧为东南大学教职工宿舍，目前正准备建设中。
?宗地东侧为南汽菲亚特集团等知名企业。
2、周边噪音分析
（1）机场高速车流分析
白天12:00～12:30时段为车流高峰期，平均车流量约15-20辆/分钟，夜间由于航班少，车流量较少。
（2）噪音分析
①主要噪音源为机场高速的车流噪音。
②宗地东侧边界、距机场高速70米处的噪音，南北两端高、中部低，噪音强度55-68dB, 最高噪音强度68dB,位于宗地内的土坡上（约5米高）。
注：点位距机场高速70米，自北向南分布，相邻点位间隔100米左右。
③宗地内部及其它侧边界的平均噪音强度为52～58dB。
六、交通出行
1、道路
宗地所属开发区一期内道路建设完善，从宗地可便捷地接驳一环线和二环线、通达南京市中心新街口和江宁区政府所在地东山镇等，如下图所示。
（1）与南京市中心的联系：距离新街口11公里，车程20-25分钟
