天津万科水晶城可行性研究分析报告

天津万科玻璃厂项目可行性研究报告

1 / 1

1 / 1

天津万科兴业(集团)有限公司

目录

第一章项目决策背景

1. 内部因素

2. 外部因素

第二章项目概述

1. 项目区位及用地

2.项目宗地现状

3.项目周边的社区配套

4.项目周边环境

5.项目市政配套分析

6.土地价格

1 / 1

第三章项目法律及政策性风险分析

1.项目用地取得土地使用权法律手续分析

2.项目合作方式及风险评估

3.总体评价

第四章市场研究

1. 区域市场成长状况

2. 区域市场供应产品特征

3. 整体市场对本案阻碍因素

4. 目标客户、产品及价格定位

第五章规划设计要点

1. 初步规划设计思路

2. 规划设计的可行性分析

第六章项目开发打算

1. 开发机遇

2. 开发周期安排

3. 销售周期安排

第七章投资收益分析

1. 成本预测

2. 税务分析

1 / 1

3. 经济效益分析

4. 项目资金预测

第八章可行性结论

1. 项目优势

2. 项目劣势

3. 结论及建议

第一章项目决策背景

一.内部因素

1.天津万科公司项目布局

万科自92年进入天津市场以来，先后开发了都市花园、万科

中心大厦、世贸广场、都市花园、万科新城等项目，其中都市花

1 / 1

园、万科中心大厦位于都市北部的河北区，总面积约17万平方

米，万科新城位于都市北部的北辰区，面积约60万平方米。世贸广场、都市花园尽管位于都市中心地带，但规模较小。由此可看出，天津万科的要紧项目集中在都市的北部。反观天津的总体规划和都市进展方向，都市中心区向南部方向进展，由都市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出；都市工业向东进展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。由此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和都市进展方向不尽相符。

万科自92年进入天津市场以来，进展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象。万科产品应属于整个天津市，而不是某个区域。因此万科有能力，也应该去开发天津的其他市场，让万科物业深入天津每个角落。结合天津的总体规划和都市进展方向，我们应在天津的西南部、南部、东南部投入更多的关注。目前我司在谈的几个重点项目有：北部地区铁东路住宅项目，东部地区张贵庄路住宅项目、东部地区天津钢厂住

宅项目，南部地区天津玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方

1 / 1

面条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了万科在都市南部无

项目的空白。

2.天津万科公司经营现状：

目前天津公司在手有两个项目，万科花园新城（含原有新城项目和红旗农场项目）、东丽湖项目，其中新城项目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期工作时期。新城项目自98年开盘以来热销天津市，成为天津公司的要紧利润支柱，但到2002年后新城项目差不多开发完毕，要紧为资金回笼，东丽湖项目规模大，是公司长远进展项目，由于区位和产品缘故，也不是一短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是一个追求稳定开发有节奏销售为目的的项目。依照集团总部经营打算要求，天津公司必须再上新项目，要达到每年有3-5个在开发项目，保证天津公司经营利润指标和万科产品在天津的市场阻碍力。在目前市场呼唤万科的大好形势下，天津万科应充分利用万科天津地产先锋的社会地位和市场阻碍力，抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让万科品牌深入到每个天津人心中。

玻璃厂项目区位好，规模适当，进展前景乐观，可作为公司要紧利润来源，能够作为重点进展的项目。同时我司拟在该地块

建设住宅区，消除污染源，完全改善周边居民的生活环境质量，

1 / 1

1 / 1 为天津都市建设做出贡献。

天津公司现状项目及在谈项目分布:

玻璃厂项

天钢项

丽苑项目 铁东路项

梅江南

西横堤项

在谈项目:

二.外部因素

该项目具有良好的外部环境，其坐落位置处于天津市区的南部, 行政区划为河西区，该项目所在区域有如下特点和优势:

①依照天津市总体规划，西南部地区大部分用地规划为教育

科研、居住及行政办公用地。

1 / 1

②天津市主导风向为西南风，西南部区域正处于天津市的上风口，远离工业区，空气新

鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。

③经济进展状况来看，该项目所在的河西区是天津市经济最发达、最富裕的城区之一，该区的房地产起点一直专门高，集中了全市大部分的中高档楼盘。商品房销售均价明显高于除和平区以外的其他各区。

④规划在河西区天津宾馆地区（友谊路两侧）建设新的市级

行政中心，现有市级行政

中心南迁，南部土地升值潜力大。

⑤沿解放南路可方便直达南楼市级商业中心，那个地点有十八街麻花、鸿起顺饭庄、家乐大

型超市等全国闻名的商业设施。

⑥项目距离规划的东南半环黑牛城道段不足3公里，东南半环是天津市中心市区规划路

网中的两个半环之一，是天津市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分，东南

半环的修建对该项目的业主出行将会带来专门大的方便。

⑦项目西北侧为梅江居住区，是由市政府统一组织建设的大

1 / 1

型安居居住区，占地面积192

公顷,将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环

境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升。

所有以上各种因素，为万科在此地块建设一个高档居住社区提供一个良好外部环境。

1 / 1

第二章项目概述

一.宗地区位及用地

1.项目区位

该宗地位于天津市区南部,北侧紧临正在建设中的梅江居住区,行政区划属于河西区,距离中环线围堤道段5公里,距离正在建设的东南半环线约 3公里,距离南楼市级商业中心约6公里，距离规划友谊路市级行政中心约5公里。

项目区位图

1 / 1

2.项目用地

该项目宗地为国有土地，毛地面积约525亩,目前为天津市玻璃厂厂区用地。该宗地拟规划为居住用地，规划用地内均为玻璃厂厂区用地，土地权属明确。按照市规划院编制的控规要求，用地分析见下表：

1 / 1

3.项目地块内各种用地政府操纵性规划指标:住宅地住宅地教育用

1 / 1

二.宗地现状

1.四至范围:

东至解放南路，南至规划路，西至卫津河，北至规划路。

1 / 1

2.地势状况

项目用地要紧为天津玻璃厂的厂区,地势平坦,场地标高与解放南路标高差不多相一致。

3.地上物现状

地上物要紧为玻璃厂的生产厂房和办公区，另有专门少量职工住宅和单身宿舍(约36户42间房)。厂区内绿化树木较多（为工厂自己种植，在园林局未登记,可依照规划要求进行拆除或保留）。

4.空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况（有无变电站、换热站等设施？）

（1）项目用地内地下管线较多，但均为玻璃厂自用管线，没有横穿厂区市政的管线。

（2）项目用地内没有需要保留的文物等设施。

（3）项目用地内的铁路为玻璃厂自用的铁路专用线，可依照规划要求拆除。

（4）项目用地西侧有一个40平方米的人防设施，处于规划的卫津河绿化带内，对项

目建设无阻碍。

（5）项目用地内有玻璃厂自己打的2口热水井（在地热办有

1 / 1

登记），出水温度50℃左

右,可依照规划予以保留,可为项目提供一部分热水。

5.地质情况

场地原为农田，厂区已有50年历史，无不良工程地质条件。

三.项目周边的社区配套

1.周边3000米范围内的社区配套

1 / 1

总的来讲，玻璃厂周边原为工厂区，差不多社区配套比较少，不足以为项目提供服务，该项目在规划实施时应考虑布置相应数量的生活配套设施。

2.宗地周边3000米外可辐射到的要紧公共设施如下(要紧指南楼商业片区和友谊路沿线):

1 / 1

综合分析，从该项目沿主干路网乘车20分钟内可方便到达以下二个中心，一是南楼市级商业中心，二是规划的友谊路市级行政中心，这些中心的设施能辐射为该项目服务。

四.项目周边环境

1. 现状项目所在区域环境

由于历史缘故，解放南路两侧原为工厂区,公路两侧工厂林立，90年代后期，随着都市房地产的进展，原来的部分工厂企业,由于工业结构调整的缘故，大多已搬迁改造，象天津市构件

1 / 1

厂等企业；建成了现在的顺驰名都、名都新园、摩托罗拉住宅小区等新型住宅小区，逐步带动了该区域的住宅市场；市级迎宾线友谊南路的建成通车和梅江居住区的开发建设，拆迁了原来的许多工厂和破旧房屋，建设了以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，已成为天津市区上佳居住区位。

但就本项目目前要紧出行方向解放南路两侧来看，仍有天津油毡厂、天津无缝钢管厂等工厂企业，同时道路两侧房屋均较破旧，同友谊路沿线景观相比，有一定差距，这是弱势所在，但可随着政府十六条重点道路景观改造都市建设的进展专门快得到解决。

2. 项目宗地周边情况

该项目宗地南侧为天津津洋置业公司的养殖场，有大量的水面，拟规划为保留水域，对

该项目的环境有一定的积极阻碍。项目宗地北面现状为天津津洋置业公司的养殖场,规划

为居住用地,顺驰集团已与其签定土地开发协议。项目宗地西

1 / 1

北侧和西侧原为罐头厂仓库

和天津津洋置业公司的养殖场部分用地,现已转让给松江置业公司用于房地产开发,属于

梅江南居住区的一部分,该项目与梅江南居住区仅一河之隔----卫津河,差不多上形成一个

大的居住片区。卫津河已由原来的臭水河改造为环境幽雅的景观河道，使得该项目周边

环境有了全然性的改善。项目宗地东面现状为一片空地，原为天津玻璃厂用地，后被附

近村民占用，现以被天津玻璃厂收回，面积约127亩，规划用

途为水面。

3.周边近期及远期规划对周边环境的要紧阻碍

（1）该项目距离规划的东南半环黑牛城道段不足3公里，东南半环的修建对该项目的出行将会带来专门大的方便，东南半环是天津市中心市区规划路网中的两个半环之一，是天津市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分，其功能是完善天

1 / 1

津市东南半部路网，联系海河东西两岸的交通，同时起分流中环线和外环线客货交通流的作用，东南半环的建设已列入“十五”规划中，目前黑牛城道段扩宽改造工程立即完成，跨海河大桥打算2001年开始修建，2002年年底通车。

（2）解放南路规划为60米宽都市主干道，两边绿化带宽30米，到外环线区段，两边绿化带宽50米，并保留现状水面，在项目周边有大量的绿地和水面，形成一道生态景观，既调节了空气，又幸免了噪音，对项目带来的好处可谓多多。

（3）本项目西北侧为梅江居住区，将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，为该项目的定位和提升档次会有特不积极的意义。

（4）目前项目门前有去大港区628、659公交线路，距项目1公里处有96、954路终点站，项目开发后，该2路公交线会专门方便延伸到项目门前设置站点，并可引进其他线路，方便项目业主出行。

五.市政配套

1.道路情况

1 / 1

现状情况：目前本项目周边的现状市政道路只有一条----解放

南路,为天津市区一条重要出入市干道，向北直达市中心区，向南与津港公路连接直通大港区，.其现状路宽30米。项目南侧的40米宽的浯水道正在修建，联接梅江和小海地片区，使项目又多了一条出行路线。

规划情况：解放南路规划为60米宽都市主干道，两边绿化带宽30米，到外环线区段，两边绿化带宽50米。项目用地北侧谭江道为规划30米道路，通过谭江道将该项目与梅江居住区联结在一起。

2.市政管线配套情况

总体上讲，该区域原为工厂区，具备差不多的市政配套条件，具体分析如下：

给水：在解放南路有φ800的输水管，可从中引出配水管为该项目提供水源。

排水：在该项目用地南侧规划有一雨水泵站，小区内雨水通过该雨水泵站排入卫津河，污水近期通过厂区内现有的DN500入珠江道干管,远期在项目用地南侧规划有一污水泵站，小区内污水通过污水泵站排入解放南路规划DN800污水管，由此进入

纪庄子污水处理厂。

1 / 1

电力：按照规划，该控规单元的电力由区外变电站解决，原玻

璃厂的两路10千伏电力就分不由黑牛城道35千伏和小海地35千伏电站提供，容量为1800KVA，现有容量不足以满足项目需要,还需通过上述电站提供增容。

通讯：该项目为梅江电话局的服务范围，解放南路现状有12孔电信电缆。

燃气：气源为天然气，在解放南路有φ600的中压天然气管道，为项目气源源头。

供热：为供热空白区，按照规划由陈塘庄热电厂提供集中供热,近期在集中供热不到位

时由政府供热部门提供临时锅炉房供热。

六.土地价格

1.补偿费用:

①与土地点的补偿价格按总规划占地面积计算，市政代征地与

可建设用地价格相同。可建设用地中,住宅用地与配套公建用地补偿价格相同,即总占地面积为525亩，土地补偿费总额约为22470万元（以42.8万元/亩的价格计算，最终以实际测量

面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补），土地补偿费

1 / 1

包括土地使用权转让及地上、地下建、构筑物、各种管线、设

备、设施等的拆迁补偿费。

②另补偿原开发商1000万元作为退出的补偿。

③合计毛地补偿费用为23470万元，即45万元/亩，折到住宅

用地为60万元/亩。

2.土地出让金:

①出让面积界定:理论上按住宅用地面积出让,即25万M2出让面积,实际成本测算时按总规划用地面积出让,即35万M2出让面积(含学校等非营业性公建用地面积)。两者相差10万M2。

②出让金总额:污染企业外迁项目可享受按土地评估值7%收取出让金，本项目成本测算时按总规划用地面积计算约为1960万元，假如按净住宅用地面积出让,约为1400万元,可节约560万元。（列表讲明上述问题）

3．周边地价的比较：

①与梅江地价的比较：

梅江拍卖价为1248元/平方米（楼面地价），该地价中为含市政配套的熟地价，容积率在0.93左右，推算其可用地地价为89.51万元/亩。玻璃厂项目可用地地价（含大配套、出让金、

契税等费用）为72.86万元/亩。两者同比，梅江高出16.65万

1 / 1

元/亩，同时，梅江为安居项目，地价中不含出让金、契税等费用，且为招标拍卖项目，地价支付时刻急促。

②与项目用地北侧顺驰地块比较：

据初步调查顺驰地块的毛地每亩补偿价为53万元，折到住宅用地为66万元/亩，玻璃厂项目毛地每亩补偿价为45万元，折到住宅用地为60万元/亩。

综合分析该项目地价比较接近市场价位，能为我方同意。

第三章法律及政策性风险分析

一.项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述

1. 项目用地现状

①土地所有权归属:国有用地

②土地使用权归属：天津远洋玻璃工业有限公司

③土地的他项权益:没有

④土地的用途:工业用地

⑤项目用地现状的文件:天津市津南区核发的津南国用(97更

1)字第101号国

有土地使用证

2. 项目用地规划

1 / 1

①项目用地规划用途：拟规划为居住用地

②规划批文：市规划院编制的（10-01-01）操纵性

详细规划

3.已取得的政府文件：

目前尚未办理项目的任何手续。

3. 项目用地取得土地使用权程序评估

（1）取得土地使用权程序

①万科与天津远洋玻璃工业有限公司签定土地开发补偿

协议。

②去市工业调整办公室办理工业用地调整为居住用地的

批文。

③去市土地局办理土地出让手续，与市土地局签定土地出

让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。

（2）取得土地使用权需要的工作日

一般向市土地局报土地出让文件后60个工作日左右即能与市土地局签定国有土地出让合同，在交纳全部土地出让金后可办理国有土地使用证。详细讲明

（3）取得土地使用权的风险及操纵

土地点新厂址刚选定，还未开工建设，其能否按时搬迁，起决

1 / 1

于新厂的建设进度，这是

风险所在。

风险操纵：土地点保证按时交地，同时在合同中约定每笔付款与立项、拆迁等工作进度相结合，同时约定假如工作延迟，我方可从其补偿款中扣除我方的损失。

4. 政策性风险评估

（1）项目周边的梅江居住区刚开始启动，新开工面积在30万平米左右，是由政府组织实施的项目，该项目上马一定会对梅江居住区造成专门大的压力，政府出于地点爱护的缘故，会操纵该区域的商品房上市量，如此该项目会被推迟立项，不能立即开发，由于政府政策的缘故，该项目立项会遇到较大的阻力，但我们分析，依照天津公司与当地政府的良好的关系，通过多方工作，应能解决立项问题。

（2）政府对污染企业外迁和东移有许多优惠政策，如对利用污染企业原土地进行商品房开发，土地出让金可按土地评估值的5-7%收取，但该项目能否顺利按7%执行，是一个待定因素。我们分析，假如没有大的政策变化，应能实施，同时在与土地点的合同中约定，土地点必须保证土地出让金降

到7%以下，否则，我方可从其土地款扣除出让金超出7%的

1 / 1

部分费用。

二.项目合作方式及风险评估

1.合作方介绍：

土地点为天津远洋玻璃工业有限公司，为天津市国营企业，以生产销售玻璃为主营业务，全厂职工3000余人。

合作方为香港富联集团国际投资有限公司，为一家合资企业，其退出该项目后必须协助万科公司与土地点的合作并保证万科按其原有合作条件与土地点合作。

2.合作方式

（1）合作方式

万科一次性买断土地使用权，单独开发。

（2）操作方式

万科与土地点天津远洋玻璃工业有限公司签定土地开发补偿协议，然后在市土地局办理土地出让手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。万科公司与香港富联集团国际投资有限公司签定退出补偿协议。

3.要紧合作条件

（1）与土地点天津远洋玻璃工业有限公司的土地价款及付款进

度

1 / 1