2011年廊坊芒店城中村改造项目可行性报告

廊坊芒店城中村改造项目

可行性报告

廊坊城中村改造项目初步可行性结论

1.廊坊市属于具有代表性的三线城市，京津的带动效应使其相比河北省其它城市，具有

更大的发展平台与空间，容易被投资所关注，外来消费能力的涌入初具规模。

2.本案地块具有近郊、临交通干路、天然景观基础、土地价值低等利好条件，适于房地

产项目的开发。

3本案属于典型的旧城改造项目但可以不进行招拍挂采取整理即开发的有利模式运

3.本案属于典型的旧城改造项目，但可以不进行招拍挂，采取整理即开发的有利模式运

作。

考虑到政策性因素，支付土地款约亿元后，可以获得亩土地的所有权投入

4. 1.56600亩土地的所有权。投入

约2亿元后，可启动项目进入商品房开发阶段。或可将安置与商品房开发同步进行。

5.本项目整盘可实现销售收入28亿元，预计可实现税前利润

6.75亿元（保守方案）。

6.通过芒店二村的改造工程，可控制相邻芒店一村改造项目，在本案南侧再储备600亩

的可建设用地。

7初步评估后我部门认为此项目与集团房地产体系的发展战略向吻合建议尽快深入

7.初步评估后，我部门认为此项目与集团房地产体系的发展战略向吻合，建议尽快深入

运作，确保项目落地。

I 区域认知…… 4P

II 地块现状…… 9P 【目录】

III 市场分析…… 13P

IV 财务分析…… 28P

I区域认知——廊坊概况

廊坊现辖广阳、安次两个区，三河、霸州两个县级市，大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县。90个乡镇3222个行政村，面积6429平方公里。据户籍统计，2009年末全市总人口为413.3万人。

由于东连天津，北接首都。因此廊坊吸引了大量的外来人口进入，主要来自于河北省、北京、天津三大地区。在当地购房客群中，天津与北京购房者，大约能站到总体量的12%-15%。

年限

城市人口其中主城区开发区万庄环境与宜居是廊坊的主要城市特征，曾获荣誉：2010年

856015102020

全国绿化模范城市中国最佳金融生态城市

国家园林城市国家节水型城市年118682223国家环保模范城市全国科技进步先进城市

I区域认知——廊坊城中村改造按照服务发展、适宜人居、优美环境的要求，重点实施城市发展、功能完善和民生保障10大项、100个子项工程总投资亿元其中政府主导投资亿元项工程，总投资800亿元，其中政府主导投资130亿元，完成拆迁200万平方米以上。

——《廊坊市政府工作报告》

仅廊坊市预计三年内完成的城中村改造计划，就包含了17个片区、60个村庄，共计51850亩土地，14176户。（其中包括龙河工业园与廊坊开发区18600亩土地，14085户。）

政府为城中村改造提供的优惠政策：1.谁整理谁开发，公示后即明确土地权属无需招拍挂——《廊坊城中村改造招商手册》地权属，无需招拍挂。

2.部分收费减免。

3.20%按照目前廊坊市城中村改造的方案，即按照宅基地拆一还一比例。每户可享受约400平米还迁房。在产生大量可开发土地的同时，有可能消化了大量的城政府只获取土地出让金的%作为收益，其它返还给企业。市刚性需求，并增加了二手房市场的供应。

I区域认知——城市交通规划1.铁道部已初步同意京沪高铁今年底开通后，将开通京

铁道部初步同意京沪高铁今年底开通后将开通京

廊市郊铁路列车。

22.北京市规划委员会已初步同意将廊坊纳入中长期《北

京市都市圈轨道交通规划》，将廊坊作为北京的第三

交通圈层，与怀柔、平谷、密云、延庆等区域放在同

等地位予以考虑，并同意L2线、M6线预留对接条件。

3.在省交通运输厅的支持下，加快密涿支线、京台、密

涿高速公路廊坊至北三县(河北)段建设，并协调北京、

段建设并协调北京

天津方面同步建设。

1.廊坊市交通运输局已就开通廊坊市区至首都国际机场客运专线，北京公交引入万庄、永清等问

题，与北京达成一致，现已进入实质性操作阶段。

2.北京市基础设施投资有限公司负责推进与北京的轨道交通对接，并与2012年8月16正式公布燕

2北京市基础设施投资有限公司负责推进与北京的轨道交通对接并与

郊地铁规划图于开工时间表。

3.为更好地发挥北京第机场对廊坊经济社会发展的拉动作用，廊坊市交通运输局结合北京南各

为更好地发挥北京第二机场对廊坊经济社会发展的拉动作用，廊坊市交通运输局结合北京南各庄选址方案和北京相关规划，初步谋划了3条机场快速路。

I区域认知——首都第二机场关于首都第二机场，之前有天津武清、北京大兴等数个方案。

目前较大可能落户于廊坊西侧大兴区的南各庄一带（如右侧图所示）。如最终机场位置如此确定则廊坊连接机场的高机场位置如此确定，则廊坊连接机场的高速公路将在光明西道（迎宾道）的基础上扩建。本案地块北侧用地红线就与规划中的廊坊至机场高速用地相接。

目前地块北侧光明路已预留退线60米，预计从本案发第机场离约预计从本案出发至第二机场，距离约20公里。

2009年10月29日中美商贸联委会在杭州隆重举行会议期间中美两国官员签署美国如最终第二机场选址落实，本案相邻的规划中光明路高速，将成为第二机场西侧的唯一重要道路。非常有利于本案的土重举行。会议期间，中美两国官员签署美国贸易发展署为中国民用航空局提供的北京第二机场技术支持的拨款。地升值，和项目规划空港概念。

I区域认知——城市发展的规划核心城市功能空间主框架：一轴、一廊、两环、八中心

●轴：城市南北绿色步行轴及核心区，旨在优化

●一轴：城市南北绿色步行轴及核心区旨在优化

区域资源配置，整合城市各类资源，提升个性。

●一廊：即高铁生态廊，将依托铁路及两侧防护绿

地构成城市特殊的生态廊道。

●两环：环城水系，打造水生态水文化；环城奥林

匹克公园，塑造多功能城市空间。

●八中心

市民中心：生态高效商务中心：都市风情

会展中心：展示城市信息交流

休闲中心：高品质生活体育中心：充满活力

商业中心：城市客厅不夜城

交通枢纽中心：城市门户零换乘

龙河次中心

龙河次中心：配套城南

II地块现状——项目地块情况

北京方向开发区地块位于廊坊市西南侧，北邻光明西路（迎宾道）南至现状耕地，东邻龙河，天津方城市西至现状耕地。（如图所示）

目前主要考虑北侧芒店二村，共计320向

中心户居民，预计整理土地面积600亩。后期可以继续考虑南侧芒店一村，可整理土地600亩龙河

工业

园亩。二村村

一村

II 地块现状——地块照片

地块北侧迎宾道块北侧宾道地块东侧龙河改造

地块西侧耕地地块内部现状

地块南侧耕地地块内部河道

II地块现状优势分析

可确定优势：

1.当地进行城中村改造的土地，可以通过“公示”形式归投资企业开发，绕开了“招

拍挂”形式，便于企业拿地，减少了中间环节。

2.当地土地价格相对较低，基本集中在100万-150万/亩，拿地成本较小，可以通过改

造途径圈占大规模的土地面积，以利于在未来收获土地增值红利。

造途径圈占大规模的土地面积以利于在未来收获土地增值红利

3.土地整理政府只获取20%的收益，减少了土地交易手续中的出让金吞吐环节，有利

于减轻开发企业的付款压力。

4.京津地区的带动效应，以及北京城区的南扩，只要不出现“迁都”的情况，廊坊楼

市的外来需求将持续增大。

5.目前廊坊已纳入北京轨道交通规划，轻轨、高速公路等交通环境的改善，将提高城

市吸引力，吸引楼市投资的关注。

6当地的改造政策以还迁安置为主拆迁成本相对较低便于发挥我司在地产行业的

6.当地的改造政策以还迁安置为主，拆迁成本相对较低，便于发挥我司在地产行业的

综合性实力。

II地块现状优势分析

未确定优势：

1.“首都第二机场”将成为提升廊坊楼市的兴奋剂，但在南各庄（本案西

侧20公里）的落地方案尚未公布，期间可能存在变数。

2.龙河、凤河以及高铁沿线的改造，将产生大量的刚性需求，以及当地地

貌环境变化，但其改造进度难有确定。

貌环境变化但其改造进度难有确定

3.万通地产规划的超级建筑体系“立体城市”项目，已初步选定在河北廊坊

建设，计划总投资达500亿人民币。廊坊地区将受到业内企业的关注与

投入，土地需求缺口增大。

冯仑与新希望集团董事长刘永好、远大集团董事长张跃、巨人网络董事长史玉柱签订战略合作协议，联手推冯仑与新希望集团董事长刘永好远大集团董事长张跃巨人网络董事长史玉柱签订战略合作协议联手推

进立体城市建设。按照合作协议，刘永好的新希望集团将在现代农业技术上予以支持，张跃的远大集团和史玉柱的巨人网络分别助力建筑技术和网络技术。

10年9月万通董事长冯仑宣布，万通首个“立体城市”项目已定址廊坊，预计明年底开工。冯仑称，“立体城市”是在1平方公里的土地上，兴建一个建筑面积400万至600万平方米，平均高度在200米以上，能容纳10万至

15万人口、3万个家庭的高密度绿色建筑群。“立体城市”中有医疗健康和立体农业两大产业，可为60%的居住

人口提供内部就业机会。

III市场分析——土地市场 26 6 3 14 38 27 31 32 24 35 36
11 28 25 42 18 21 29
30
4 5 37 34 39 12 15 22 2 23 19 9
17
32 40 16 8 41
1
13
10
7
33
2009年成交地块 2010年成交地块

年

III市场分析——土地市场序号地块名称面积（亩）容积率单价

12009--4136.058 1.5-2.5301.3421万元

/亩

序号地块名称面积（亩）容积率单价

192010-36118.547

202010-41101.73

2009年2010年

22009-27111.433

32009-26111.599

42009-2477.919

商业用地

2.0≤n≤

3.0；居住

用地1.5≤n≤2.0

212010-3122.041

222010-4011.405

232010-37170.049

242010-38151.264

52009-2559.115

商业用地

2.0≤n≤

3.0；居住用地1.5≤n≤2.0

62009-3092.619≤2.30130.6427万元

/亩

252010-3540.384

262010-3462.378130.33

272010-30-4165.86居住1.6-2.2285.17

282010-30-1110.675居住1.6-2.2285.07

72009-2118.212

82009－1990.014≤2.0225.5205万元

/亩

92009－1589.048≤1.8190.3468万元

/亩

2009934398≤20230.5367万元

292010-33130.771居住2.0商业1.6-3.0299.2

302010-30-37.091居住1.6-2.2商业1.6-3.0289.12

312010-30-247.195居住1.6-2.2商业1.6-3.0289.12

322010-2833.673居住2.2商业3.0298.16

111≤11万元/亩

102009--934.398≤2.0

/亩

112009--1151.635≤2.0225.4285万元

/亩

122009-1426.868≤2.35249.3673万元

/亩

2009--1050922≤23225.6392万元

332010-2121.288≤2.0211.39万元/亩

342010-2083.731商业：4；住宅：2.3300.01万元/亩

352010-1998.056 1.5-2.0265.15万元/亩

362010-18161.433 1.5-2.0267.29万元/亩

20101718222≤403970475万元/亩

1320091050.922≤2.3

/亩

142009-1324.322≤1.8220.3766万元

/亩

152009--127.184≤2.2224.1091万元

/亩

162009--636.734≤2.0220.4225万元

372010-17182.22≤4.0397.0475万元/亩

382010-14205.495

住宅：1.6-2.2；商业：

1.6-3.0

285.1651万元/亩392010-15109.786

住宅：1.6-2.2；商业：

1.6-3.0

285.1001万元/亩

172329

第一块≤2.5；第二块

2672214万元/亩/亩

172009--711.024≤1.8212.7177万元

/亩

182009--59.506≤2.0210.4986万元

/亩

402010-13172.329

≤2.0

267.2214万元/亩412010--12141.655

前两块≤2.57；最后一块

≤1.97

267.1985万元/亩422010--11107.352n≤2.0200.2757万元/亩

III市场分析——土地市场小结

居居住用地供应量逐年增长。2010年同比增长32%，累计成交约3002亩1

供应区域集中在广阳东区，本案所处的西部区域建设用地较少2

地价上涨明显。2010年住宅地价为250万/亩，比09年125万/亩上涨66%环内地价在260300万/亩环外为130200万/亩3

环内地价在260-300万/亩，环外为130-200万/亩

4以大连万达、新世界发展为首的外地开发商开始进驻5

•本案北侧迎宾大道，紧邻西外环，扼守龙河水系，100‐120万/亩的地价已经低于市场同类地价，土地成本得到有效控制。

•但此价格属于政府部门口头承诺，需我司确定投资后，方可落于书面文件。

III市场分析——廊坊市区板块分析

廊坊市区辖安次区和广阳区两个

行政区整个城市可划分为三大板块：

【广阳东区】

均价：7000-10000元/㎡

城市核价值高地

城市核心价值高地

【广阳西区】

均价：6500-7900元/㎡

主打中端市场

【安次区】

均价：6500-7500元/㎡

放量爆发的待发展区

（上述价格指主流产品均价水平，不

含特定商品。如安次区某项目在小高

层中的叠拼别墅售价已超过万元。）

III市场分析——廊坊楼市

•廊坊已经与08年开始，进入到城市房价的快速上涨通道考虑到其城市人口总量393156175000

6000

廊坊市商品住宅均价

价的快速上涨通道。考虑到其城市人口总量，与外来人口的流入，很可能廊坊在2008-2014年间，都将处在对商品房需求量相对较大的1311143618022066256432002000

3000

4000

“饥渴期”。•而鉴于市场的快速成长，与投资性需

01000

2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年

元/平米求的涌入，廊坊市在短期内将加快住宅更新换代的节奏，人均居住面积将大幅度增加，以改善型需为主的市场取代刚性需求为主的市场2010年廊坊楼市成交情况成交面积善型需为主的市场，取代刚性需求为主的市场。•整个廊坊地区，在今后4-5年内，仍旧将把铁路以东区域作为发展，因此本案所在的12.014.0

16.0

18.0

500060007000元成交均价西南区域并非廊坊城市化的重点方向。这将对本案的整体定位产生较大影响。 2.0

4.0

6.0

8.0

10.0万平

米1000200030004000/平米0.0

2

月3月4月5月6月7月8月9月10

月11月12月0

III市场分析——周边项目借鉴

点击添加标题

江南水郡豪邸坊

紫薇天怡

阳光逸墅

III市场分析——周边项目借鉴
江南水郡（距本案行车1分钟） 项目位置 总占地面积 总建筑面积 类型/栋数/层数 户型 主力户型 总户数 精装修 绿化率 容积率 车位比 物业费 发 展 商 物管公司 开盘时间 均 价 廊坊市安次区迎宾大道（光明西道）与西外环交叉口西北侧 市安 宾大道 道 交 100014㎡ 228579 ㎡ 板楼、塔楼，共20栋，板楼6-11层，塔楼18-24层 一居59 ㎡ ，二居76-110 ㎡ ，三居90-140 ㎡ 80-110 ㎡的二居和三居 1866户 无 40% 1.5 地下车库，1：0.5，售价9万元/个 1.2元/平米/月 荣盛地产 荣盛物业 2009-12 尾盘6700元/㎡（二手房售价普遍超过7000元/平米） 93套/月
去化速度

III市场分析——周边项目借鉴

规划分期：共分三期

一期为靠项目东侧的5栋楼：1、7、11、15、16

期为靠项目东侧的栋楼、、、、

号楼。为6层和11层结合的板楼，1梯4户，2009

年3月开盘。

二期是10栋板楼、塔楼、板塔，1梯2户，分别是

期是栋板楼塔楼板塔梯户分别是

2、5、6、8、9、12、1

3、17-19号楼。

三期是5栋板楼，3、4、9、10、20号楼，2009

年12月开盘。现全部售罄。

年月开现部售罄

人工湖

下沉广场

各园林组团

园林设计：

秉承阿尔卡迪亚“江南的园、健康的家”的园林设计

理念，同时运用大量实木建造了亭、台、楼阁等。

300平米人工湖。

下沉广场增加层次感。

项目南侧临迎宾道市政的绿化带

园林包装了的政府绿化带

项目南侧临迎宾道，市政的绿化带。

III市场分析——周边项目借鉴
豪邸坊（距本案行车约5分钟） 项目位置 总占地面积 总建筑面积 类型/栋数/层数 户型 主力户型 廊坊市银河南路与光明西道交口东南角 60007㎡ 153425㎡ 项目规划共13栋11-18层板楼和2栋酒店式公寓，共计1181户 50-60平米 居，70-80平米两居，90-113平米三居，124平米 50-60平米一居 70-80平米两居 90-113平米三居 124平米 四居；单层54-90平米LOFT 70平米二居和90-113平米三居。
总户数 1181户 点击添加标题 精装修 绿化率 容积率 车位情况 物业费 发 展 商 物管公司 开盘时间 均 价 无 56.55 % 2.0 全地下停车，人车分流，1：0.5，只售不租，10-12万元/个 1.3元/平米/月 荣盛地产 荣盛物业 2010年5月首次开盘，2010年6月二次开盘 7000元/㎡ 67套/月
去化速度

III市场分析——周边项目借鉴

项目规划（分两期开发）：

一期为靠项目东侧的5栋楼：2、3、5、7、9、13号楼。2号楼为16层全LOFT，其他为18层板楼，2010年

5月首次推盘。现已售罄。

二期是7栋板楼，2栋酒店式公寓。预计今年4月开盘。项目中有少量底层沿街商业。

产品情况：

一期5栋楼：2号楼为16层2个单元全LOFT，其他为期栋楼号楼为个单全其他为

2～3个单元的18层板楼，户型面积以70平米两居以

及90-113平米三居为主，另有部分130平米左右大

户型产品。

户型产品

二期是7栋板楼产品设计与一期一致，不再有LOFT

产品，而另外2栋酒店式公寓户型面积为40-50平米

为主。

为主

III市场分析——周边项目借鉴
阳光逸墅（距本案行车约7分钟） 项目位置 总占地面积 总建筑面积 建筑类型 户型 主力户型 点击添加标题 精装修 绿化率 容积率 车位比 外立面风格 发 展 商 物管公司 物业费 开盘时间 均 价 廊坊市建设南路与瑞丰道交口（安次一幼对面） 74670 ㎡ 173389㎡ 以板楼为主，少量板塔，分别为6层、11层和18层 一期户型面积分别是50平米一居， 65-80平米二 居， 85-120平米三居。 80㎡左右的二居 无 41.8 % 1.8 1：0.67 简约现代的江南风格 荣盛地产 荣盛物业 1.3元/㎡/月 2010年5月开盘卖第一期7栋楼共计648余户 均价6800元/㎡（一期价格） 93套/月
去化速度

III市场分析——周边项目借鉴 规划分期：共分二期 13栋住宅楼，项目分2期开发，总共1595 二期 商业街
套 以板楼为主 少量板塔 分别为6层 套。以板楼为主，少量板塔，分别为6层、 11层和18层。 一期648户，为南侧的1-7号楼。现已售罄。 二期为北侧的8-13号楼。 期为北侧的 号楼 园林风格：
幼儿园
一期
中国美术学院风景建筑设计研究院做的园林与建筑 设计，小区内设计了主次两条景观轴线。主轴为南 北向，贯穿整个“中央公园”，连接各个景观节点； 次轴线为正对小区主入口的东西向景观轴线。拥有2 万平米水系。
建筑设计： 以简约现代的江南风格为基础，力求将反映江南建 筑的建筑风格融入其中。建筑表面材料以白色涂料、 灰色面砖为主，适当结合钢材与石材；色彩以冷色 调为主，适当结合暖色百叶以衬托和变化。首层大 堂墙面为大理石。外立面底四层是外挂石材，以上 是涂料。

III市场分析——周边项目借鉴
紫薇天怡（距本案行车约5分钟）
项目位置 总占地面积 总建筑面积 建筑类型 户型 主力户型 精装修 绿化率 容积率 车位比 配套 总户数 发 展 商 物管公司 物业费 开盘时间 均 价
廊坊市安次区永华西道137号 200010 ㎡ 500000 ㎡ 板楼、塔楼（第四期紫薇天怡 ） 一居60㎡ ，二居80多㎡ ，三居100多㎡ 二居90 ㎡左右占总户数比例近40%。 ㎡左右占总户数比例近40% 无 41% 1 87 1.87 1：0.5 1100平米幼儿园教学楼、960平米会所、文化活 动中心、休闲广场、写字楼 3000余户 廊坊市盛德房地产开发集团有限公司 廊坊市盛德物业管理有限公司 0.98元/㎡/月 2009年12月11日 开盘高层6100元/㎡，目前遗留电递洋房，7400 元/㎡带车位 140套/月
去化速度

周边项目借鉴 规划分期：共分五期 一期为1-19号楼，19栋南北通透6层板楼，约 期为1 19号楼 19栋南北通透6层板楼 约 800户，已于2007年售罄； 三期 四期 五期 一期
商业楼
办公楼
项目二期和三期约17栋住宅楼，为20-28号楼 和43、45、46、48-52号楼，约700户，于
二期
2008年售罄； 紫薇天怡是第四期，2010年6月售罄，为水系 景观四周的六栋塔楼，均为21层，2梯8户， 共1008户。 五期为地块西侧6栋住宅、写字楼、超市、办 公楼。其中29、30号楼为1梯2户，3个单元， 6层板楼；39-42号楼，均为高低不等的板楼， 层板楼 号楼 均为高低不等的板楼 其中2个单元为6层，1个单元为11层，约300 户。

III市场分析——商品房市场小结

居销售价格持上涨走势，增长幅度在每年5%-8%之间1 去化速度快，平均保持70套/月以上2

户型面积以7090平米两居为主多为板塔结合18层以下居多地下车库售价7-10万/个，地下室售价为600-700元/平米3

4

户型面积以70-90平米两居为主，多为板塔结合、18层以下居多自住需求占主流，投资占比小。客群以本地化为主，少量北京人5

以荣盛、华夏、中房为代表的本地开发企业所占市场份额过半6•安次区的特点是小户型很受欢迎，如70平米的两居、100平米的三居。•公摊面积小、有赠送面积的户型受欢迎、开窗、全明的户型受欢迎。•市场基本上处在一个刚性需求向改善型过度的时期。

•目前客户对产品的要求尚处于初级阶段、节能、环保、精装等居住意识尚未觉醒。

IV财务分析——技术指标

技术经济指标加标题

占地面积(㎡)400200 保守方案

占地面积()

容积率 1.5

600300

地上建筑面积(㎡)600300

拆迁户数360

140000

还迁房建筑面积(㎡)140000

村委会补偿面积(㎡)30000

学校幼儿园面积(㎡)10000

学校、幼儿园面积(㎡)10000

地上剩余可售面积(㎡)430300

合作方提供容积率指标为2.0-2.2，我司力求打造产品品质，财务测算中将本案容积率按l

1.5核算。

l还迁房、村委会及学校、幼儿园的土地补偿面积由合作方提供，还迁住宅面积比例为1：1还迁房、村委会及学校、幼儿园的土地补偿面积由合作方提供，还迁住宅面积比例为：l地下建筑面积目前无法确定，本测算中不含车库建设成本及车库收入

IV 财务分析——成本分析

成本测算

序号科目总投资单位成本说明

（万元）（元/㎡）1土地成本15,616.00 257.74 含土地出让金、契税、拆迁补偿费

含前期工程费建安工程2开发成本161,658.64 2,771.20 含前期工程费、建安工程费、配套费

3

开发费用12,418.74 206.88 含管理费、销售费、财务费

合计

189,693.67

3,235.81

销售收入预估：279,695.00 万元

销售单价：6500元/平米l 预估土地出让金120万/亩，实际返还80%。l 拆迁补偿费：2万元/户，安置期2年销售单价元平米可售面积：430300平米

l 相关配套费用参考当地类似项目取值

l

根据对周边市场调研得出开盘均价拟6500元/㎡

IV财务分析——开发利润开发利润

销售收入（万元）279,695.00

成本支出（万元）189,693.37

1552307

营业及附加税（万元）15,523.07

公共设维修万元

公共设施维修基金（万元）4,195.43

土地增值税（万元）2,796.95

税前利润（万元）67,486.18

IV财务分析——技术指标

技术经济指标加标题

占地面积(㎡)400200 理想方案

占地面积()

容积率 1.8

720360

地上建筑面积(㎡)720360

拆迁户数360

140000

还迁房建筑面积(㎡)140000

村委会补偿面积(㎡)30000

学校幼儿园面积(㎡)10000

学校、幼儿园面积(㎡)10000

地上剩余可售面积(㎡)550360

合作方提供容积率指标为2.0-2.2，我司力求打造产品品质，财务测算中将本案容积率按l

1.8核算。这样可以使本案还迁房容积率配比为

2.2左右，商品房容积率配比在1.5左右。l还迁房、村委会及学校、幼儿园的土地补偿面积由合作方提供，还迁住宅面积比例为1：1还迁房、村委会及学校、幼儿园的土地补偿面积由合作方提供，还迁住宅面积比例为：

l地下建筑面积目前无法确定，本测算中不含车库建设成本及车库收入

IV财务分析——成本分析成本测算

总投资单位成本

序号科目

（万元）（元/㎡）

说明

1土地成本15,616.00 214.78 含土地出让金、契税、拆迁补偿费

2开发成本195,379.78 2,786.20 含前期工程费、建安工程费、配套费

155098821531含管理费、销售费、财务

3开发费用15,509.88 215.31

费

合计226,505.67 3,216.29

l预估土地出让金120万/亩，实际返还80%。

l拆迁补偿费：2万元/户，安置期2年

l相关配套费用参考当地类似项目取值，

IV财务分析——收入分析销售收入预估

2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年合计

年去化速度

8 8 8 8 8 8 7 55 （万㎡）

年去化均价6,500 6,695 6,896 7,103 7,316 7,535 7,761 7,103

预计签约额

52,000 53,560 55,167 56,822 58,526 60,282 54,329 390,687 （万元）

l根据对周边市场调研得出开盘均价拟6500元/㎡

l逐年销售均价以年增幅3%计算

l年去化速度暂以平均值估算

IV财务分析——开发利润开发利润

销售收入（万元）390,687.00

成本支出（万元）226,505.67

2168311

营业及附加税（万元）21,683.11

公共设维修万元

公共设施维修基金（万元）5,860.30

土地增值税（万元）3,906.87

税前利润（万元）132,730.75

其它建议

1.本案地块在当地经济的发展带动下具有较大的升值空间，本案亦适合

集团土地储备的发展战略，因此建议将本案与南侧芒店村的改造进

集团土地储备的发展战略，因此建议将本案与南侧芒店一村的改造进

行通盘考虑。以便形成规模效应，获取更大的土地未来价值。

本案的开发定位定不是单纯的居住项目或居住区，必须向低容积

2.本案的开发定位一定不是单纯的居住项目或居住区，必须向“低容积

率、低密度、高舒适度、高人均配套面积”的战略方向考虑。

3.通过社会型配套、商业型配套、生活型配套与居住区的结合，突出

“大城区”的规划概念，更有利本案未来的价值提升。

4.芒店一村、二村，合计可达到近百万平米的开发体量。这样一个大盘，

可以采用拆迁安置与开发双规并行的战略，用大约5-6个亿的资金撬

动，并最终形成良性滚动。

5.作为临近天津的、获地方式更为便利的项目，相对其它地区的项目而

言，更容易进行控制管理。

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