佛山市三水区商业城建筑旧楼改造招商招租项目建议书

目录

一、总论错误！未定义书签。

1.1 项目名称和承办单位................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。

1.2 承办单位概况.............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。

1.3 编制依据、原则及范围............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。

1.4 项目概况...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。

1.5 结论、问题与建议...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。

二、项目建设背景、目的、意义及必要性错误！未定义书签。

2.1 项目建设背景.............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。

2.2 项目建设目的.............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。

2.3 项目建设意义.............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。

2.4 项目建设必要性.......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。

2.5 项目建设可行性.......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。

三、技术路线错误！未定义书签。

3.1 改建规模、内容及生产方案..................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。

3.2 企业原有生产状况...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。

3.3 技术方案路线.............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。

3.4 改造项目主要生产设备方案..................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。

3.5 公用、辅助设施.......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。

3.6 场地建设方案.............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。

四、节能分析错误！未定义书签。

4.1 企业能源管理情况...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。

4.2 项目实施前用电状况................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。

4.3 项目拟采用的节能技术措施..................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。

4.4 项目节能量测算和监测方法..................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。第一章项目概况 .. (5)

1.1 项目建议书编制所依据的重要文件： (5)

1.2 项目地址及现状 (5)

1.3项目建设规模和内容 (7)

1.4 项目建设的宏观方向 (7)

第二章项目建设的背景 (8)

2.1 建设背景 (8)

2.2 “三旧改造”背景分析 (11)

第三章建设条件 (15)

3.1建设条件 (15)

第四章项目投资概算 (17)

4.1 概算编制范围及内容 (17)

4.2 编制依据及费用标准 (18)

4.3 项目总投资 (22)

第五章财务分析以及经济评价 (23)

5.1 基础数据表 (24)

5.2 财务指标一览表 (25)

5.3 成本估算 (26)

下载后可任意编辑，修改

5.4 利润总额及分配 (27)

5.5 年出租收入及年销售税金及附加 (27)

5.6 财务分析 (28)

5.6.1 财务分析报表： (28)

5.7 清偿能力分析 (29)

5.8 盈亏平衡分析（详见下图） (31)

5.9 财务敏感性分析（详见下图） (32)

5.10 综合评述： (33)

第六章结论以及建议 (33)

6.1 项目优势劣势分析 (33)

6.2 项目建议 (35)

附表： (43)

附表1：商业城改造项目概算编制说明 (43)

附表2：商业城改造项目概算表 (43)

附表3：商业城改造项目装饰部分概算详细清单 (43)

附表4：总成本费用估算表 (43)

附表5：利润总额及其分配表 (43)

附表6：借款还本付息表 (43)

附表7：现金流量表 (43)

五、建设条件错误！未定义书签。

5.1 主体工程概况.............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。

5.2 项目建设条件.............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。

六、环境保护及消防错误！未定义书签。

6.1 环境保护...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。

6.2 消防工程...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。

七、劳动定员及安全卫生错误！未定义书签。

7.1 劳动定员...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。

7.2 劳动安全卫生.............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。

7.3 评价............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。

八、项目保障措施及实施进度 .错误！未定义书签。

8.1 项目实施保障措施...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。

8.2 项目实施年限.............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。

8.3 计划安排...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。

九、项目招标方案错误！未定义书签。

9.1 招标工作原则.............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。

9.2 招标方案...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。

十、投资估算及资金使用方向 .错误！未定义书签。

10.1 投资估算.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。

10.2资金使用方向............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。

十一、节能财务评价与效益分析错误！未定义书签。11.1 节能财务分析............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 错误！未定义书签。

11.2 社会效益.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。

11.3 环境效益.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。

十二、项目风险分析及对策 .错误！未定义书签。12.1 技术风险.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。

12.2 政策风险.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。

12.3 结论............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。

十三、结论错误！未定义书签。13.1 结论............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。

13.2 建议............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。

佛山市三水区商业城建筑旧楼改造

招商招租项目

方

案

建

议

书

项目建设单位：佛山市三水粤三房产有限公司

报告编制单位：佛山市道勤工程造价咨询有限公司

二O一一年八月十八日

佛山市三水区商业城建筑旧楼改造

招商招租项目

方案建议书

工程咨询资格证书编号:工咨丙12320100021

项目申报单位：佛山市三水粤三房产有限公司

报告编制单位：佛山市道勤工程造价咨询有限公司报告编制时间：二0一一年八月

编制人员

主要参加人员：

蒋遥明注册咨询（投资）工程师

赵立斌注册咨询（投资）工程师

王艳注册咨询（投资）工程师

孙赞辉、邓麟凤市场分析员

审核：夏小勤注册造价工程师

审定：邓蕾注册咨询（投资）工程师

目录

第一章项目概况 (5)

1.1 项目建议书编制所依据的重要文件： (5)

1.2 项目地址及现状 (5)

1.3项目建设规模和内容 (7)

1.3.1 项目建设规模和内容 (7)

1.3.2 项目总投资 (7)

1.4 项目建设的宏观方向 (7)

第二章项目建设的背景 (8)

2.1 建设背景 (8)

2.1.1 项目提出的理由和过程 (8)

2.1.2 社会发展背景分析 (9)

2.2 “三旧改造”背景分析 (11)

2.2.1 城市发展的自我完善 (11)

2.2.2 加快推进“三旧”改造的意义 (11)

2.2.3 完善三水商业圈的需要 (13)

第三章建设条件 (15)

3.1建设条件 (15)

3.1.1 区域自然条件 (15)

3.1.2 施工条件 (15)

第四章项目投资概算 (17)

4.1 概算编制范围及内容 (17)

4.1.1 装饰部分 (17)

4.1.2 安装部分 (17)

4.1.3 其他 (18)

4.2 编制依据及费用标准 (18)

4.3 项目总投资 (22)

第五章财务分析以及经济评价 (23)

5.1 基础数据表 (24)

5.2 财务指标一览表 (25)

5.3 成本估算 (26)

5.3.1 固定资产折旧和无形及递延资产摊销计算 (26)

5.3.2 修理费计算 (26)

5.3.3 借款利息计算 (26)

5.3.4 水电费计算（物业管理公司收取） (26)

5.3.5 工资及福利费计算 (26)

5.3.6 维护费计算 (27)

5.3.7 业主管理费计算 (27)

5.4 利润总额及分配 (27)

5.5 年出租收入及年销售税金及附加 (27)

5.5.1 年销售税金及附加 (27)

5.5.2 年出租收入 (28)

5.6 财务分析 (28)

5.6.1 财务分析报表： (28)

5.7 清偿能力分析 (29)

5.7.1 借款偿还期 (30)

5.7.2 还款资金来源及还款能力分析 (30)

5.8 盈亏平衡分析（详见下图） (31)

5.9 财务敏感性分析（详见下图） (32)

5.10 综合评述： (33)

第六章结论以及建议 (33)

6.1 项目优势劣势分析 (33)

6.2 项目建议 (35)

6.2.1 市场现状 (35)

6.2.2 项目市场定位 (36)

6.2.3 项目各区的规划建议 (37)

6.2.4 项目建筑风格建议 (38)

6.2.5 配套设施建议 (38)

6.2.6 租金定位 (39)

6.2.7 项目经营理念 (39)

6.2.8 经营策略 (41)

6.3 总结 (41)

附表1：商业城改造项目概算编制说明 (43)

附表2：商业城改造项目概算表 (43)

附表3：商业城改造项目装饰部分概算详细清单 (43)

附表4：总成本费用估算表 (43)

附表5：利润总额及其分配表 (43)

附表6：借款还本付息表 (43)

附表7：现金流量表 (43)

第一章项目概况

1.1 项目建议书编制所依据的重要文件：

1、广东省发改委及相关行业对项目申请报告的编写要求

2、《投资项目可行性研究指南》(试用版)

3、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

4、《中国建设项目管理实用大全》

5、佛山市建设工程技术经济指标

6、商业城A区、B区、C区建筑平立剖面图

7、相关的法规和行业文件

8、与项目相关的其他文件资料

1.2 项目地址及现状

三水商业城位于三水主干道广海大道中27号,是三水来往南海、禅城、广州等地班车的必经之路,也是各班车进入三水中心城区的第一站和主要上落客点。黄金的地理位置以及商业娱乐、购物休闲的定位和早些年辉煌的历史,使商业城成为三水的地标之一。

商业城在建成初期,曾经有两三年非常兴旺。1998年前后，商业城这一带是很火的,有大水车娱乐城、保龄球场、电子游戏等娱乐项目,还有各类购物商家,差不多是当时三水最旺的商业中心之一。

商业城占地约2万平方米，总建筑面积约5.5万平方米，楼龄已超过10年；由A、B、C、D四个区组成，D区首层为农贸市场，D 区二至九层为多层住宅；A区、B区、C区面积总共约3.4万平方米，

除了一楼的店铺尚在营业,楼上的铺位全部闲置。本项目的工作是如何将A、B、C区重新策划、包装，再推出市场。

图为商业城A区现状

商业城的位置图

1.3项目建设规模和内容

1.3.1 项目建设规模和内容

本工程为旧楼翻新改造工程。工程主要内容为水电消防安装以及室内外装修装饰。

1.3.2 项目总投资

项目总投资约21526.68万元，其中建设期投资约5067.86万元，铺底流动资金50万元，项目营运期投资约16408.82万元。

1.4 项目建设的宏观方向

项目主要建设内容是对商业城进行整体改造、包装。改造后的商业城将参照三水广场的模式,发展为集购物、娱乐、休闲于一体的商业中心,但主要面向中档消费群体。

第二章项目建设的背景

2.1 建设背景

2.1.1 项目提出的理由和过程

佛山市委、市政府依据相关法律、法规的要求，就佛山市旧城镇、旧厂房、旧村居改造（简称“三旧”）制定了《佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》、《佛山市推进旧城镇改造的指导意见》、《佛山市推进旧厂房的改造指导意见》和《佛山市推进旧村居改造的指导意见》，并要求相关部门遵照《佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》和《指导意见》推进三旧改造工作。

佛山市三水区是广佛都市区西北部重要的组团，作为珠三角向西部地区辐射的重要节点，承担着为珠三角拓展腹地，辐射粤西、广西的二传手作用。商业城旧楼气地理位置优越,交通便利,周边有相当数量的企事业单位和居民小区, 但并未充分利用其区位的优势。建设西南中心城区“三旧改造”之三水商业城旧楼改造招商招租项目是我区实施“三旧”改造的重要举措，这一举措将大大有利于中心城区品位的提升、消费的带动,有着不可替代的作用,尤其是在需要鼓励消费、拉动内需的当下,此类商业中心更能发挥其独有的优越性。三水要建设成为“生态时尚之都”,云东海等高档的生态时尚中心固然要倾力打造,但贴近市民生活消费、娱乐休闲的项目,以及身边现成的资源,更应该得到及时有效的开发利用。建设西南中心城区“三旧改造”之

三水商业城旧楼改造招商招租项目就是在这样的背景下提出实施的，本项目的实施符合了居民强烈的改造愿望和三水社会发展的需要。2.1.2 社会发展背景分析

2010年开始，房地产紧缩型调控拉开大幕，4月17日出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，调控力度之大，堪称史无前例。新政主要针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新政的受益者。2010年我国商业地产呈爆发式增长，达到历史新高。2010年1-12月，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5,598.84和1,806.55亿元，分别增长33.90%和31.2%；2010年1-12月，商业营业用房和办公楼销售额分别达到5,354.02和2,148.81亿元，分别增长46.3%和31.2%，达到近年来最高水平。

2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施（简称“新国八条”），调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价，标志着中央政府加强房地产调控、遏制房价上涨的强大决心。新“国八条”的出台将“限购”推向了顶峰，房产税以及各种金融信贷政策，使得住宅市场的投资空间进一步紧缩，然而商业地产却未在此次调控之列，在通胀压力越来越大的预期下，商业地产投资价值再次提升。

未来几年内的商业地产市场将蓬勃发展，真正属于商业地产的“黄金十年”即将来临。中国商业地产将真正迈入快速发展阶段，前景十分广阔。在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。

目前佛山商业地产市场处于一触即发的阶段，以往佛山商业地产

在相当长的时期内处于封闭自守，不完全竞争的市场发展状态。随着广佛同城的推进，轨道交通的规划执行等多方面利好因素刺激影响，自2009年起，佛山商业地产真正地踏入发展飞跃期。

三水人拥有自己的商业广场是从五年前开始的。2005年，三水广场建成开业，易初莲花、肯德基、麦当劳、屈臣氏等世界500强企业抢先进驻。娱乐、饮食项目后继发力，写字楼、商务酒店齐齐上阵，三水人虽然有了与禅城、南海相媲美的商业广场，但禅城、南海、顺德都有好几家大型的商业广场，三水目前只有除了三水广场以及在建的恒福广场之外别无他家。未来五年，商业地产是三水城市发展的一大看点，，伴随着经济的发展，三水区城市化进程加快，居民的生活水平得到了很大的改善,中心城区人口（包括流动人口）骤增，可以说消费力是相当可观的，同时三水作为广佛都市圈与肇庆、高明等粤西地区以及广西地区联系的重要通道，尤其是广佛肇轻轨通车后，作为广佛肇同城的连接点，再加上三水作为环境优美的旅游城市，每年涌入大量的旅游人口，同样有着巨大的消费力。只依靠现有的商业圈，必将满足不了三水人们的需求。

纵观整个三水中心城区,目前仅有三水广场和西南影剧院片区这两个较为成型的商业中心,整体的城市商业氛围仍不够成熟,距时尚都市更是相去甚远。况且,由于地理位置和定位等方面的原因,三水广场部分店铺除了周末和节假日外,客流量其实并不大；而西南影剧院片区是老城区,虽然平日里人气较旺,但整体层次偏低,缺乏发展潜力,目前还面临文锋东路拆迁的影响。因此,商业城如果能够重新盘活,不仅可以从数量上为中心城区增加一个商业旺地,还能够提升中心城区的整体面貌和都市气息。商业城地理位置优越,交通便利,周边有相当数量

的企事业单位和居民小区,而且它有辉煌的过去,积淀着很多三水人的情感,若加以合理规划改造,几乎可以肯定将成为三水城市建设的一个亮点。这样一来,还能带动周边的餐饮等服务业的发展,可谓一举多得。

2.2 “三旧改造”背景分析

2.2.1 城市发展的自我完善

一般说来，城市的发展总是不断地进行着自我完善，经历着“新陈代谢”的过程，“三旧”改造是城市发展过程中出现的主动提升和完善城市的城市更新形式。

目前，城市更新步伐加快显露出必然性：城市化发展，城市聚集效益的提高、更大的吸引力和辐射作用；城市居民的社会生活质量提高，社会活动日趋多样化和多元化，追求宽敞的住宅、优美的环境、充足的公共设施及多样化的公共场所；提升城市竞争力的需要。城市逐渐成为社会经济发展的焦点，城市竞争力作为城市综合发展能力的体现，不仅决定着一个城市在发展过程中获得资源的能力，也决定着市民提供就业机会和发展优势产业的能力。城市更新无疑是提升城市竞争力的有效方式之一

当前，三水城市在经历高速发展以后，产业结构不断进行优化，城市建设开始进入到城市的自我提升和自我完善阶段，“三旧”改造则是三水城市发展进行自我完善的重要途径。

2.2.2 加快推进“三旧”改造的意义

根据《佛山市加快推进三旧改造》的文件指示要求，三水区近年来加快对“旧城镇、旧厂房、旧村居”的改造进程，本项目是推进“三

旧”改造的又一重大举措。为进一步贯彻落实科学发展观，满足佛山市经济社会发展对建设用地日益增大的要求，改善城市面貌，不断提升城市品味，提高城乡居民生活质量，引领佛山市加快向工业化、城市化、国际化道路迈进，全面实现建设产业强市、文化名城、现代化大城市与富裕和谐佛山的宏伟目标

（1）推进“三旧”改造是提高佛山市土地集约化利用水平，改善城市面貌和强化城市管理，加快建设现代化大城市的迫切需要。“三旧”改造主要通过改造和完善城乡基础设施，提升城市功能，改善城乡环境，从而满足发展和市民生活需求。佛山市旧城镇、旧厂房、旧村居普遍存在建设缺乏规划指导、布局分散、安全隐患较大、土地利用率低等现象，加上当前土地资源紧缺已成为制约我市产业结构进一步优化与经济社会持续健康发展的瓶颈，土地利用价值需通过科学、有效的改造得以提升并增长。推进“三旧”改造，对于进一步挖掘利用城市资源潜力，提高土地集约化利用水平，提升区域城市功能和城市品味，对于进一步强化城市管理，有效改善发展和人居环境，把佛山建设成适宜创业发展和生活居住的花园城市具有重要作用。

（2）推进“三旧”改造是促进经济和社会协调发展，提升佛山市综合竞争力，加快佛山向工业化、城市化和国际化道路迈进的重要举措。推进“三旧”改造，势必有效改善佛山市产业配套能力和发展环境，不仅有利于促进中心城区和产业集中区域培育特色产业、优化城市产业布局，促进都市产业发展提升和中心城区产业发展模式向轻污染、低能耗、高附加值的资金技术型转变，而且有利于按照组团式城市空间结构和统一的城市建设标准对全市空间资源进行优化布局，优化城市投资和生态环境，增加就业机会，最终促进经济和社会各项事业协调发

展，提升城市形象和综合竞争力。推进“三旧”改造的过程，是城市建设现代化时尚元素和先进文化精髓，促进我市向城市经济国际化、产业结构高级化、城市建设现代化和人民生活富裕化不断迈进的过程，也是佛山市现阶段和今后一段时期城市发展的主要任务以及实现城乡跨越式发展的客观需要。

（3）推进“三旧”改造是推动佛山市城乡“一元化”发展，加快建设社会主义新村镇，构建富裕和谐佛山的有效途径。加快社会主义新村镇建设是国民经济持续发展和建设和谐社会的重要保障，推进“三旧”改造为社会主义新村镇建设创造了新契机，开辟了新路子。“三旧”改造既可以促进农村居民增收，使村集体收入实现成倍增长，同时也可以促进农村基础设施建设，改善农村生产生活环境，大大加快农村与城市建设相互衔接，农村居民与城市市民相互认同，农村风俗与城市文化相互融洽的步伐，是加快实现农民变市民、农村变城市、农村经济社会形态变城市经济社会形态“三大历史性转变”的有效途径。各级党委、政府和相关职能部门要从践行三个代表“重要思想和科学发展观、坚持理政为民的高度”，把推进“三旧”改造作为一项重要的民心工程，作为转变政府职能、建设责任政府和服务型政府的重要措施，作为构建和谐社会的重要手段和关键性工作，切实抓紧抓实抓好。

2.2.3 完善三水商业圈的需要

三水恒福广场，打响了三水旧城改造第一炮，也是继三水广场后三水中心区域出现的第二个大型商业项目。据了解，三水恒福广场是文峰东片区旧城改造项目，“旧改”完成后将是一个综合商住区，由于文峰东片区是三水历史最悠久、发展最成熟的商业区，通过旧城改造

将令文峰东片区青春焕发，重拾活力，有望与三水广场形成齐头并进的局面。有恒福广场这个鲜明的例子，加之商业城所处的优越的地理位置，与三水广场，恒福广场刚好分成三个片区辐射三水中心城区，同时商业城的定位是面向中档消费者群体，相对于三水广场和横幅广场相对高的消费要求改造后的商业城将更贴近普通平民百姓的生活，填补了三水商业圈中档商业片区的空白，可见商业城旧楼改造招商招租项目的开发是完善三水中心城区商业圈的需要。

第三章建设条件

3.1建设条件

3.1.1 区域自然条件

地理位置

项目位于佛山市三水区西南镇，西南镇是三水区政治、文化、经济等交流的中心城区，商业城旧楼面向三水主干道广海大道中,是三水来往南海、禅城、广州等地班车的必经之路,也是各班车进入三水中心城区的第一站和主要上落客点；西临耀华路，东临商业路，北临商业北街，四面临街，交通便利。

3.1.2 施工条件

（1）交通设施

三水现有交通运输以公路运输为主，公路运输是城市交通的大动脉，包括高速公路、国道、省道以及县乡级道路，施工运输较为方便。

（2）水电设施条件

①给水

区域内现时主要由西南水厂、石塘水厂、北江水厂、西江水厂联合供水，这几间水厂均属于三水三江汇通水务有限公司下属水厂，供水服务面积约200多平方公里。本项目又为旧楼改造项目，原建筑楼群已有现成的给水设施端口。

②排水

本项目为旧楼改造项目，原建筑楼群已有现成的排水端口和排水体统。通过排水系统排入市政污水收集管道，城区范围内有驿岗污水处理厂一座。

③供电

目前商业城各区首层店铺仍在营业，原建筑供电设施仍然在正常使用。

第四章项目投资概算

4.1 概算编制范围及内容

4.1.1 装饰部分

（1）块料地面：原来所有的地面全部凿掉，地面全部重铺600mm*600mm的瓷质砖，位置是A区、B区、C区除楼梯间外所有的地面，如三区进出口的处、里面的商铺。

（2)块料楼梯面层：主要是三区的所有楼梯间和A区螺旋台阶的面层、还有A区大门口进入的大楼梯的地面。

（3）块料踢脚线:主要是柱子下面和所有的内墙面下面贴有100mm高的块料踢脚线。

（4）栏杆：所有楼梯间采用不锈钢栏杆、B区采光井四周和A去内圆盘采用玻璃栏杆、所有的玻璃幕墙内面采用不锈钢栏杆。

（5）墙面抹灰：主要是A区和C区与B区相连的内墙面的抹灰。

（6）柱面抹灰：是所有柱面抹灰A区、B区、C区没有和墙体相连接的独立柱面抹灰。

（7）全玻璃幕墙：A区、B区、C区最外围所有的墙体。

（8）天棚都是采用木龙骨、防火板饰面，其他还有脚手架、墙体拆除、楼面拆除等。

4.1.2安装部分

拆除原来的电气部分、给排水部分、消防部分、空调部分、电梯，重做中央空调（1600RT）、消防（消防栓、自动报警系统、喷淋、防

排烟）、低压配电、高压配电改造、给排水、电梯（A区2台、B区4台）、自动扶梯（B区6台）。

4.1.3其他

本概算第一部分建筑装饰工程费用包括：装饰工程建安工程费用(已包括10%的规费和税金)、安装工程建安工程费用；第二部分为建设其他费用包括：建设单位管理费、工程监理费、设计费、招标代理费、预算编制费、项目建议书编制费等；第三部分预备费，本概算只计列基本预备费用、贷款利息。

4.2 编制依据及费用标准

1、中华人民共和国建设部《安装工程投资概算编制办法》、《装饰工程投资概算编制办法》（建标【2007】164号文）。

2、中华人民共和国建设部《安装工程投资概算指标》、《装饰工程投资概算编制办法》（2007版）。

3、主要材料、机械、人工价格按照《佛山市工程造价信息》2011年二季度计算。

4、本概算投资组成和费用划分按建设部《安装工程投资概算编制办法》、《装饰工程投资概算编制办法》（建标[2007]164号文）的相关规定执行。其中：

（1）建设单位管理费按“财建[2002]394号文”计算并参考市场行情调整；