如何避免业委会成立“难产”
时间：2020-03-17 07:55:25 来源：达达文档网 本文已影响 人 
困难一:楼盘未完成总体开发，无法成立业委会
最近，广州珠江新城骏逸苑筹备业委会遭遇意想不到的困难。目前小区已入住408户，当热心的业主拿着有322户签名的签名单到天河区房管局要求成立业委会时，相关负责人表示，因为第二期土地(原来预备是建18层高楼)没有开发出来，没法区分物业管理区域，因此暂无法成立业委会。同时《物业管理条例》等法规也规定，物业已交付使用的建筑面积达到50%以上，或者已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%、且使用已超过1年的，才能召开首次业主大会选举产生业主委员会。而业主大会的召开，还必须有2/3的业主参加才有效。因此，如果发展商破产而导致后续楼宇无法建设(如骏逸苑)，或者是超大型楼盘分多期开发，业委会的成立就很可能遭遇“难产”。
骏逸苑的二期土地尚未开发，而原来的开发商又无力承担继续开发的重任，如果等到二期项目竣工后再成立业主委员会，已是遥遥无期。这也是规章制度里无法度量到的新情况。
专家支招:保留空缺名额，率先成立业委会
分期开发的项目，可以先界定一个个小范围的物业管理小区，在前期考虑先成立一个业委会。这从法理上讲是没有问题的。同时，业主大会要保证2/3业主投票权的规定。
骏逸苑的业主可以先和物业管理公司协调好，给出一份具体的书面意见来，然后在选举的时候保留适当空缺名额，等到二期项目开发成功后再补上这些名单。开发难以为继或多期开发的楼盘在成立业委会所碰到的问题，可以有效地解决。
但有业内人士对这种保留空缺名额的方法也表示了忧虑:成立前期业委会在情理上是可以理解的，但从法规上难于操作。因为成立业主委员会的重要依据是业权，发展商在整个项目中仍占有着大部分的业权，部分业主要成立业委会是很难的。因此，最好的解决方式就是发展商或物业管理公司表现得大度一些，主动去成立业委会，以赢得业主的好感。如果在整个过程中有些特例达不到法规要求，政府相关部门则应进行灵活指导，率先把业委会成立起来。
困难二:遇到发展商、物管公司阻止
广州洛溪新城的洛涛居南区在组建业委会筹备组时曾经出现了两个筹备小组;而广州还有的小区同时出现两个业委会。究其原因，皆在于开发商的利益和物业管理公司利益紧密相连，出现了两者同时对付业主的情况。而业委会的成立，变成了一种对发展商或物业管理公司的威胁，这使得业委会甚至是筹备组的成立一波三折，困难重重。
专家支招:前期物管费由发展商承担，经济压力驱使其主动
专家建议从三个方面入手解决以上问题:第一是取消前期的物业管理制度，采用业委会成立前由开发商负责承担所有管理费用，而业委会成立后由业主来承担的制度，这样将增加开发商压力而尽快成立业委会。第二是采取开发商的回避制度。开发商本来是一个经济实体，而业委会则是一个基层的群众性自治组织，业委会成立没必要让发展商参与其中。第三是要明晰小区的公共物权，彻底清除发展商盘踞小区不走的各种借口。在国外很多小区都是发展商一建完就全身退出，而目前国内很多会所、停车场等权属不明，发展商往往能有多种手段证明归其所有，不但拥有巨大的经济收益，而且在业委会中也成了最大业主。
另外，当出现“一区两业委会”的现象时，政府房管指导部门应对此负主要责任。由于牵涉到利益方面的冲突，发展商和物业管理公司不可能成为主动去成立业委会的一方，这就要求政府发挥监督和指导作用。要督促发展商在规定的时间里提供相关的资料，积极配合业主或筹备组的工作;对于业主的指导，则有一个主动与被动的问题。小区管理牵涉的问题非常多，并不是不出声的小区就一定是安定团结的小区。不要等到出了问题以后才成立业委会。政府房管部门应主动去指导业主，而不是每当有小区业主把问题反映上来，就拿一堆文件资料给业主，或者把问题推回给业主。专家建议，房管局的物管科可在一些小区里设置驻区信箱，随时了解业主心声。
困难三:政府主管部门办理费时费力
一直以来，成立业委会的指导部门都是国土房管局的物管科。房管部门与发展商、物管公司等利益关系比较直接。许多事情都由他们来跟进，对于房管部门也是费时费力，因此专家建议由民政部门来指导备案。
专家支招:推广街道办事处或民政部门成立指导部门
目前在香港负责有关社区事务的主要为民政事务局下辖的民政事务处，该处主要协助业主根据《建筑物管理条例》筹备有关成立业主立案法团的工作，解答有关法例的问题。香港物业管理协会则承担任何责任。如非业主即租户在物业管理问题上有任何争议，可向相关政府部门、管理公司或区议员、立法会议员进行申诉。
除了由民政部门指导外，也有专家建议最好由街道办事处或居委会负责。在今年3月举行的广州市人大会议上，就有人大代表提出了“加强街道对小区的监督指导”的提案，主要依据是国务院《物业管理条例》第二十条第二款规定:“在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督”;广州市政府《关于加强街道工作的意见》中明确规定:街道的工作职责第(一)条第20点“处理物业公司与业主委员会、业主委员会与业主、业主与业主之间的矛盾和投诉，负责调解小区居民群众的投诉”和工作职权。第(六)条“对街道辖区内物业公司有日常监督管理权，房管部门对物业公司进行资质年检时需听取街道意见”、第(七)条“对街道辖区内物业管理小区(大厦)业主大会的召开和业主委员会的成立有指导和监督权”。因此，加强街道指导、监督居住小区业主委员会成立、换届改选工作，平衡各方利益，正确处理业主与业主委员会、业主委员会与物业公司、业主与业主之间的矛盾和投诉，应当成为加强城市管理、促进社区和谐发展的必然要求。
困难四:业委会没有诉讼主体地位
广州市业委会代表业主的维权诉讼不在少数，但大都被当地法院以“业主委员会不具有诉讼权”而驳回。
专家支招:《物权法》应对业委会诉讼主体资格作出明确规定。
关于业委会是否具备诉讼主体资格，理论界对此存在多种认识。一种意见认为，业主委员会具有法人资格，如法国、新加坡和我国香港采用此观点。第二种意见认为，业主委员会是非法人团体(即其他组织)。业主委员会合法成立，并经物业管理主管部门备案后，可以作为非法人组织从事相应的民事活动，可以以自己的名义参与民事活动(包括签订合同或参与诉讼)，其民事责任最终由全体业主来承担。第三种意见认为，业主委员会在具备法定条件后可承认其法人资格，这是日本采用的观点。而美国只在判例实践中承认其法人地位。专家建议，在未来的《物权法》中，应对业委会的诉讼主体资格作出明确的规定。
