国有企业物业管理移交后的法律问题初探
时间：2020-11-17 09:28:13 来源：达达文档网 本文已影响 人 
随着国有企业物业管理业务的移交，相关方责任主体及其法律关系也随之发生变化，本文拟从法律规定的角度予以探讨，以供业主、物业服务企业、劳务派遣单位等参考。
一、角色身份的变化
首先，职工及家属转变为业主。居住在国有企业家属区的职工及家属，将变为业主。小区最高权力机关为业主大会。根据《物业管理条例》第十条“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”规定，绝大多数小区应在当地政府部分的指导下成立业主委员会。小区内的重大决策将由过去的职工家属向国有企业提出请求，然后国有企业决策的方式，转变为业主向业主委员会提出，由业主大会表决的方式。
其次，小区管理者由国有企业变为专业物业服务企业。移交前，国有企业对职工家属小区是以主人翁似的投资、管理、服务，虽然有的国有企业对职工家属实行“内部粮票”式限额补贴，但仍对职工家属小区具有上级管理单位的管理职责，即国有企业与职工家属区是管理与被管理的关系。移交后，小区的主人是业主自己，业主要自己当家做主，要通过签订物业合同方式约定自己与物业公司的权利义务，双方是平等关系，即业主与物业公司之间是合同关系。而过去的国有企业已经与业主之间的没有直接的物业服务关系。
第三，国有企业角色的转变。在“三供一业”移交过程中，可能部分国有企业员工由于种种原因没有随着业务的移交而转移到新的公司，仍旧留在国有企业工作，而新接收物业的物业公司由于物业区域的扩大也急需大量的物业工作人员，因而，国有企业可能向专业物业管理服务公司进行劳务输出，以劳务派遣或专业分包的形式对小区进行间接服务。但此时的国有企业已不是业主的上级管理者，而是通过与物业服务公司签订合同形成的间接服务者。
第四，物业服务人员身份的变化。原来的小区物业管理人员也是小区管理单位的职工，可能也是本小区的住户，等于自己为自己服务，主人翁精神可显现，懒惰情形也时现，干好干坏只要自己（包括邻居碍于情面）不说，领导发现不了就行，因为工资是小区的上级管理部门发的，与其服务质量、与业主的评价关系不是太大。现在都变了，绝大多数物业管理服务人员可能已不是小区的业主，他们必须严格按照物业管理服务的规程、服务标准去服务，因为其服务的质量、服务的态度，直接影响到业主满意度的高低、影响到业主物业费的缴纳、影响到对物业公司合同履行情况的评价，最终影响到物业公司对物业服务人员个人的奖惩。
即便是通过劳务派遣或者是专业分包等形式间接服务的原国有企业员工，此时也应以更加以诚恳、热情的态度，严格的服务质量去面对物业管理服务公司，去面对小区业主。否则，恶劣的态度、低劣的质量肯定引起业主的不满，因为业主的付出（物业费）决定了必须要得到理想的回报（服务）。于是，在业主表现出不满前，作为合同相对人的物业管理服务公司就已经按其与国有企业签订的合同进行处理了。
二、相关法律关系的变化
首先，物业纠纷的主体、性质、解决方式变了。移交之前，是职工家属与国有企业之间的纠纷，其性质是企业与职工家属间的内部矛盾，解决方式多是上访、闹访解决。移交之后，物业管理纠纷是业主与物业服务公司之间，在履行物业服务合同时出现的纠纷（即外部矛盾），其解决方式靠原来的上访已经不行了，只能走协商、诉讼（或仲裁）等方式。
其次，小区资产创收收入的归属变了。小区物业收入绝大部分来源于业主交纳的物业费、维修基金（该基金专款专用），但还有一个重要的收入来源，那就是小区物业房屋、共用部位、共用设备设施的经营，如出租小区共有房屋、住宅共用部位广告招租等收入。根据《物业管理条例》第五十四条“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照規定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”。但在移交之前，该部分收入绝大多数已纳入国有企业收入而非用于小区物业。
第三，求偿权变了。（1）受物业公司不履行维修、养护、管理和维护义务而受伤害的受害人的权限变了。移交之前，因属于与自己或亲属所在企业有关，受害人多通过闹访解决获得的赔偿，通过诉讼解决的很少。移交之后，受害人可以物业服务合同纠纷通过诉讼方式等拒交物业费用，也可以侵权之诉要求物业公司承担财产损害、人身损害和精神损害赔偿（如物业公司对小区游乐设施没有尽到维护、提示、管理义务造成儿童伤害等）。在移交之前，上访方式是不可能得到精神损害赔偿的。（2）物业服务者求偿权也变了。移交之后，业主如不按合同约定交纳物业费用，物业公司在催讨无果的情况下，起诉业主的情况将大大增加。这在移交之前，应当是极少见的，只能是批评、催促。
第四，对小区物业服务的外包权限变了。移交之前，国有企业可以将职工家属区的物业服务整体外包给其他公司。但移交之后不行了，根据《物业管理条例》第三十九条“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”的规定和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第二条第一项“物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同”，“业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持”规定，物业管理公司只能是将专项服务业务的分包他人，而不能整体转包了，否则，转包合同可能被人民法院确认为无效合同。
第五，业主可以说“不”了。在移交之前，职工家属对物业服务不满意时，只能是不断地向企业反映诉求，靠企业解决，但最终绝对不能更换服务者。而移交之后，原来的职工家属变已变身为业主，当业主对物业服务公司绝对不满意时，可通过召开业主大会“解聘物业服务企业”， 重新选聘自己满意的物业服务企业。
当然，业主的权利来源于业主交纳的费用。自“2019年起国有企业不再以任何方式为职工家属区“三供一业”承担相关费用”（国办发〔2016〕45号），实现小区物业管理专业化，物业管理费用由业主自行负担。小区今后的物业费、维修维护费用的来源也将由国有企业全部或部分负担改为完全由小区业主交纳，即享有的权利和履行的义务是对等的。
总之，国家对于国有企业“三供一业”移交已经进入倒计时，这不仅仅是为了解决国有企业的社会负担问题，也是为了规范、发展物业管理服务行业，使物业服务企业在市场竞争中发展壮大，同时，也是为了让业主成为真正的主人，行使业主权利，履行业主应尽的义务。
