绿地集团董事长张玉良　做政府想做的事

从1992年到2007年，绿地集团总资产、净资产(含少数股东权益)、销售收入、利润总额四项指标增长了100倍～359倍，年复合增长率达33％～44％，给股东带来了丰厚的回报。截至2007年底，绿地集团房地产开发经营遍及国内外30个城市，已建成及在建项目超过100个，直接吸纳就业人数超过10000人。

2007年，绿地集团实现销售收入281.51亿元、净利润15.04亿元、纳税额21.68亿元，分别位居2008中国企业500强第183位、房地产开发经营第2位、中国企业纳税200佳第125位、中国企业效益200佳第155位，在上海市百强企业集团中排名第17位。2008年上半年，绿地集团实现销售收入181.77亿元、利润总额18.4亿元，分别同比增长48.13％和72.93％。2008年全年业务销售收入、资产规模、经营性现金流量三个指标均有望超过500亿元。

绿地集团经过16年快速、健康的发展，从一个典型的本土地产企业，变成中国综合性地产领军企业。到底是什么样的发展战略使其在宏观调控不断加强的情况下，还能保持如此快速稳健的发展？本刊记者日前带着钦佩和疑问专程前往上海，对绿地集团的创始人、现今的董事长、总裁张玉良进行了专访。

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1992年，36岁的张玉良离开了上海市农委，拿着2000万元启动资金组建上海市绿地开发总公司，目的是“给上海绿化找钱”，16年后，他还给了上海一个全国500强企业。

作为由上海市农委和建委投资的绿地集团及官员下海的张玉良，有着强大的政府背景，获得成功似乎是一种必然，然而当时有同样背景的房地产企业并不少，在市场竞争环境下，很多都已经由于经营不善而关门。然而张玉良有着“企业要想有大发展，就要做政府想做的事情”的信条，处世讲究张弛有度，经商同此理。他能够在市场和政府之间游刃有余，是有其合理集成、协同政府资源的能力，与社会各层面沟通的能力以及高超的资本运营能力。

胡雪岩和印尼华侨林绍良是张玉良非常推崇的两个人物。他们都有着极好的政府沟通能力，即在国家需要的时候出力，为政府分忧解难。林绍良给政府种橡胶、节约外汇；胡雪岩给清朝宫廷运大米、购药品；而绿地，每年投入大量的资金给政府做绿化——包括参与旧城区改造，进行大规模的公共绿地建设，强调中低价房的建设与政策导向十分契合，不但为绿地集团带来了较好的经济效益，也赢得了良好的社会美誉，获得政府的优惠政策，建立并巩固了绿地集团的品牌。

“做政府想做的事，为百姓营造美好的生活”，是绿地集团迅速跻身房地产业第一阵营的秘诀之一。

商业模式的创新

“创新是一个民族的灵魂，是一个国家兴旺发达的不竭动力！”对企业来说，创新是企业发展壮大保持生机的源泉。

近年来，绿地集团积极实施与其相关的多元产业发展战略，通过产业经营与资本经营并举发展，形成了目前“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”的产业布局。在做强做大房地产主业、确保其核心主导地位及竞争优势的基础上，积极整合相关产业资源，不断调整、优化产业布局，形成了各个产业相互支撑、相互融合、良性互动的局面。

2005年10月，绿地集团所属的四大综合产业集团——绿地商业集团、绿地建设集团、绿地汽车服务集团以及绿地能源集团正式挂牌成立。四大产业集团在经营管理、投融资等方面，有更大的决策自主权，不仅有利于发挥其各自的主动性和专业优势，增强在各自领域的竞争力，同时也有利于各个产业之间实现协同效应，实现整个集团的持续、稳定、健康发展。

根据绿地集团各产业中期发展规划，房地产业是核心主导产业，在开发规模、产品种类、品质品牌、技术研发等方面处于全国领先水平，努力成为中国综合性地产领军企业；商业集团将形成商业地产开发、商业运营及酒店管理三大支柱产业，努力成为中国一流商业地产运营商；建设集团将以建筑工程承包为主，装修装饰、钢结构、工程设备加工等产业并举发展，努力成为上海领先、中国一流的建筑企业；能源集团将逐步形成煤炭、石油产运销两个一体化产业链，努力成为上海地方企业中的第一大能源集团；汽车服务集团将以新车销售为支撑，大力发展房车联动、品牌专营店集群模式，实现二手车经营、快修连锁经营联动发展，成为全国性多品牌经营的专业汽车销售商。

近年来，绿地集团积极培育能源等产业为第二主业，在不断增强现有石油和煤炭进、销、存、运两个核心产业链竞争力的基础上，加快推进能源基础设施建设，重点进入煤炭上游和石油中上游等附加值较高的产业链。2007年以来，绿地集团先后竞获陕西1．4亿吨、山西0．9亿吨储量煤矿探矿权，初步形成了石油仓储、运输、贸易和煤炭生产、运输、贸易两个一体化产业链。同时，加快推进进入门槛高、成长潜力大、发展前景好、未来投资收益高、具有垄断性和资源优势行业的战略投资工作，重点投资入股未来较短时间内将会推进全国化并上市的地方性商业银行，先后投资入股上海市农村商业银行、呼和浩特市商业银行等地方商业银行，金融产业板块的雏形已初步形成。

服务全国

实现三方共赢

绿地集团积极响应党中央以及上海市关于促进区域协调发展、更好服务全国的要求，坚定实施全国化战略，在服务全国中加快企业发展。

在区域选择上，绿地集团把重点投资东北和中西部地区，作为加速推进全国化战略、加快区域结构调整的重要手段。这不仅是为了响应党中央提出的“西部大开发”、“中部崛起”和“振兴东北老工业基地”的战略以及“推动东、中、西区域协调发展”的要求，同时也是因为中西部和东北地区城市建设正处于起步阶段，在促进区域协调发展过程中，企业自身也可以获得较大的发展空间。

在项目选择上，他们抓住两个重点——重点开发住宅与基础设施项目，重点参与现代服务业建设。住宅与基础设施项目，对于提高当地百姓的居住质量、提升当地的城市建设水平、改善当地的投资发展环境意义重大，现代服务业项目则对于当地经济结构调整优化、城市规模与能级提升至关重要，抓住这两个重点，就抓住了服务全国的关键。

在具体实施过程中，他们坚持以理念输出为先导，以人才培养为根本。绿地集团不仅注重向当地输出大量的开发建设资金，更注重输出先进的经营管理模式和开发建设理念，更注重对当地人才的培养。

自2001年实施全国化战略以来，绿地集团目前建设项目已遍及全国6大区域19个省30个城市，开发建设项目超过100个，外地房地产项目实现的各项主要经济指标，稳居集团的“半壁江山”。其中，绿地集团重点加大了中西部地区以及东北地区的项目投资力度，成功地进入重庆、四川、陕西、内蒙古、广西、贵州等西部6省市区，江西、安徽、河南、山西等中部4省，以及黑龙江、吉林、辽宁东北3省的近20座城市。实践证明，绿地集团服务全国的做法取得了良好的成效，实现了“上海受益、外地受益、企业受益”的三方共赢局面。

张玉良介绍说，绿地集团在走向全国、服务全国的过程中，高度重视自身肩负的提升上海企业形象、促进区域合作交流的重任，一直牢记自身作为上海大企业集团应承担的责任，坚持诚信经营，注重树立品牌，坚持自主创新，同时积极参与社会公益事业，展现了上海品牌企业的良好形象。绿地集团所开发建设的绝大多数项目，都已经成为当地的名片工程和标杆工程，得到了多位省市主要领导的肯定与赞誉。此外，绿地集团还积极为上海与外地的沟通交流牵线搭桥，有多名驻外省市事业部总经理担任所在省市上海商会会长、上海驻该省企业党委负责人的职务，为促进上海与兄弟省市间的合作交流作出了应有的贡献。

他说，在服务全国过程中，绿地集团依托开发建设的大型综合性现代服务业项目，通过引入金融、商贸、创意、IT、传媒等一流现代服务企业入驻，吸引相关上下游产业以及生产要素在周边集聚，进而形成规模大、层级高、辐射力强的现代服务业集聚区，推动了所在区域和城市的产业能级提升。目前，绿地集团的这种产业提升模式，已逐步显现效应。南京绿地紫峰大厦经过前期招商及后期培育，目前已引入了包括渣打、通力、新加坡金鹰集团、美国富登投资、挪威船级社、韩国LG物流、金陵商事株式会社等世界500强知名企业，以及远大空调、浙商银行等国内知名500强企业入驻。这种以高端商务项目为载体，吸引国内外一流现代服务企业入驻，方寸之间创造巨额经济效益和税收，进而产生联动效应、推动区域产业能级提升的“楼宇经济”模式，已得到当地政府的高度肯定。目前，以绿地紫峰大厦为核心的鼓楼中央商务区，已被江苏省定位为该省首个世界级中央商务区。天津绿地盘龙谷文化城、郑州绿地会展宾馆等项目，也已吸引了文化影视、会展旅游等相关行业企业入驻，在未来几年内，项目所在地将形成以会展中心、文化产业基地为特色的现代服务业集聚区，并将有力推动所在城市经济结构的调整、产业能级的提升和发展方式的转变。

他强调，企业受益、服务全国，对于绿地集团而言，不仅仅是区域布局结构的调整完善，更有利于企业做强做大做久，有利于转变经济增长方式，有利于提高增长质量，同时也有效地分散了区域市场波动带来的结构性风险。在服务全国的过程中，绿地集团自身也获得了较快发展，近3年销售收入增长速度均超过40％以上。

充分发挥

“资源总集成商”的角色

面对房地产调控措施，绿地集团提出“主动贯彻宏观调控的要求”，积极调整优化产品结构，一方面大力投资建设与城市功能定位相一致的现代服务业项目，同时加大文化、商贸等大型复合性产业地产的投资开发力度，先后启动与建成多个具有影响力的现代服务业项目。2007年，在上海新获得的项目中有90％以上的是现代服务业项目。另一方面，着力延伸和完善产品线，以适应多层次、更大范围的市场需求，形成了多层次、多类别、多样化的品牌系列。其中，住宅在立足中低端市场、快速克隆“老街”、“新里”品牌的基础上，推出“公馆”、“海珀”、“海域”等中高端住宅产品系列，根据老年人和青年入需求，量身打造“孝贤坊”老年社区、“启航社”青年社区,商业地产形成了“蓝海”、MAX-MALL、“饕界”等产品系列品牌。

在发展现代服务业项目的过程中，绿地集团充分发挥自身作为“资源总集成商”的角色，以开发建设的大型现代服务业综合项目为载体，利用地处上海这一国际化大都市所具有的平台优势，凭借多年来大力开拓与精心培育所形成的资源优势，在全球范围内集成国际一流资源，为项目所在省市引入国际领先的经营和服务理念，共同提升现代服务业项目的层次和水平。近年来，绿地集团积极与国际一流商业、酒店、餐饮、娱乐等世界巨头结成战略联盟，先后与洲际酒店集团、韩国新世界集团、百盛餐饮集团、麦当劳、韩国乐天集团、百联集团、上海电影集团等国内外商业巨头，建立了良好的战略合作关系，并在全国各地项目中开展了广泛的商业合作。目前，绿地集团在外省市开发建设的多个现代服务业项目，均与国内外顶级商业巨头合作。南京绿地紫峰大厦将由全球规模最大的酒店管理公司——洲际酒店集团入驻42到81层，打造六星级标准、洲际在全球最高的酒店；由美国朗润城市开发集团，负责高档购物中心的商业运营；由CMG(中国)投资管理公司打造5星级国际化影院“卢米埃影城”。郑州绿地会展宾馆将由美国万豪酒店集团管理运营超五星级酒店。天津绿地盘龙谷文化城，将与中国传媒大学合作建设传媒学院，与北京大学合作设立中国文化产业新年论坛会址、申办文化创意学院，与长城国际广告公司合作开发室内摄影基地，与中视中科光电公司合作开展激光技术体验中心、院线项目。

产品创新

集成外部技术资源

在产品创新过程中，绿地集团通过集成外部技术资源和提升自身研发能力相结合，加强前瞻性、先导型新产品、新技术的综合创新、应用工作，加强节能省地、绿色建筑、住宅产业化等研发及推广应用工作，推动新材料、新工艺的应用和产业化，从而形成自身的技术竞争优势。

在规划设计方面，绿地集团邀请世界级的项目团队担纲设计，以确保项目具有国际一流的水平与品质。南京绿地紫峰大厦、郑州绿地会展宾馆项目，均由世界超高层建筑规划设计领域排名第一的美国S0M设计事务所担纲设计，世界著名景观设计公司SWA负责环境设计。天津绿地盘龙谷文化城项目的重点建筑——会展和演艺中心，则邀请欧洲以及北美的顶尖设计机构参加方案设计竞赛。

在材料采购及供应链管理方面，绿地集团先后与施耐德电器、三星电子、三菱重工等25家世界500强企业及世界知名品牌厂商签署战略合作协议，由以上厂家直接向绿地集团提供开发建设所需产品及材料，基本涵盖房地产开发建设过程中的主要环节。

在技术应用方面，绿地集团在项目中引入目前最先进的节能幕墙系统、电气系统、暖通系统等高新科技和绿色环保的系统设施，灯光、电梯、智能化、消防与逃生系统等设计，也邀请国际顶级专业公司担任顾问。

在产品安全方面，绿地集团采用了最严苛的质量安全标准，如南京绿地紫峰大厦、郑州绿地会展宾馆等超高层建筑项目均采用最高标准抗震结构设计，其间经过了权威专家组的反复论证。此外，绿地集团在内部已建立起完善的工程管理和品质管控体系，以保证项目始终如一的高品质。

此外，绿地集团还着力加强了节能省地、绿色建筑、住宅产业化等研发及推广应用工作，全面提升产品档次、内涵与附加值。目前，绿地集团已制定了“绿色纲要”，全面实施“多功能集约式土地利用计划”、“阳光计划”、“宜居住宅计划”、“西部节水计划”等行动，加大建筑新材料、新技术、新体系的研发力度，推动新型和可再生能源向实际应用的转变，在全国各地的开发项目中积极推广节能、节水、节材的绿色新产品。2008年，新开发项目30％将达到65％节能标准，2009年，将实现新开发项目60％达到65％节能标准，50％达到绿色施工标准，60％达到绿色建筑星级标准。力争到2010年，实现100％全面达标。

2008年，绿地集团在全国19个城市35个项目中开展了广泛的创新型主题研发工作，包括建筑节能、绿色建筑、集成土地利用、阳光能源、宜居住宅、西部节水、新技术新工艺应用、住宅工厂化生产等7个主题。其中，绿地集团在上海市杨浦区开发建设的绿地汇创国际广场项目，被国家住房和城乡建设部认定为“二星级绿色建筑”，成为全国首批获得绿色建筑设计评价标识的6个项目之一。

近年来，绿地集团不断研究和细分目标市场，根据目标客户群体需求进行产品设计、功能、户型等市场创新，推动产品热销。例如，在绿地21城项目中，分别推出老年主题社区“孝贤坊”和青年主题社区“启航社”。根据老年人需求，“孝贤坊”配置了智能化、紧急呼叫系统、可视对讲系统以及三级医院、老年大学、养生文化馆等配套设施；根据青年置业者的需求，“启航社”推出平层、LOFT、北跃公寓等创新小户型，以超低总价、精装修在市场上掀起了一场青年人的“购房普及运动”。这两个项目自推出以来，分别实现销售面积93万和19万平方米，销售金额分别超过44亿元和10亿元。

推动环保 创造和谐

绿地集团积极响应党中央关于大力发展节能省地型住宅、构建资源节约型和环境友好型社会的号召，始终坚持节能省地、保护环境，推动节能技术与绿色产品研发。此外，绿地集团还努力通过自身品牌及行业影响力，组织成立绿色地产联盟，为所有致力开发绿色地产的房地产企业提供范围更广、层次更高的交流平台，为中国大规模宜居社区的发展创建全新的模式和标准，在国家和社会节能领域发挥更为广泛和深远的引领作用。目前，已全面启动“绿色计划”，全面加大新产品、新技术、新材料、新体系的研发力度，推动新型和可再生能源向实际应用转变，在全国各地开发的项目中积极推广节能、节水、节材的绿色新产品。

多功能集约式土地利用计划。他们以规划节地与建筑节地两个技术核心应对城市发展问题，推行可持续土地开发利用策略。通过竖向节地、水平节地以及地形地貌利用等技术实施设计节地，探索高容积率下保证相同绿化率和更出色的产品品质。2008年推行两大举措：一是引入欧盟多功能集约式土地利用的专业研究机构MILunet，建立MILU规划模型以及适用于该模式的规划导则，确立土地资源的有效利用策略。二是确立节地技术的推广应用机制，实现综合利用率高、环境负荷低的产品创新。

阳光计划。他们在部分项目先行推广太阳能建筑一体化产品，主要包括：采用最新的承压分体式太阳能热水器技术，每户设独立的太阳能热水系统，打破传统集中式热水器争抢屋顶的局面，将太阳能集热器与建筑外形完美结合，实现了每户独立管理与独立计量，每年每户可节约电能约1389千瓦时，减排二氧化碳约315.07千克；在屋顶安装太阳能发电板，提供公共区域的照明用电。

西部节水计划。据中西部地区缺水的状况，在项目中针对性地采用成熟的水资源综合利用措施，如节水设备、节水灌溉、雨水收集、中水处理等技术措施等，减少水资源的消耗，同时使项目中水景得以实现和持续使用。

宜居计划。通过分析目前住宅使用中在健康和舒适方面存在的问题，提出系统的解决方案，全面为用户建造以“生态环保、绿色节能、健康舒适、人性科技”为主题的住宅。

目前，绿地集团已在7个项目中实施多功能集约式土地利用计划，规划打造高度集约节地的多功能型现代城市综合体和紧凑型高品质住宅；在11个项目中实施“宜居住宅计划”，项目实施面积超过63万平方米；在中西部地区的7个项目中，已经实施或正在实施“西部节水计划”，项目实施面积达56万平方米；在50万平方米的住宅中实施“阳光计划”，在部分项目先行推广太阳能建筑一体化产品，以后逐年递增30％，力争2010年达到近200万平方米的规模。2008年，绿地集团“绿色计划”开发建筑面积1096万平方米，可节约标准煤3.26万吨，减排CO2 8.64万吨，减少建筑垃圾5万吨，节电1.1亿千瓦时，节水965万吨。

近年来，绿地集团积极履行社会责任，大力提升企业形象，发布《绿地集团社会责任报告》，系统阐释集团的社会责任理念、战略及实践，获得社会各界较高评价，先后获评上海市第三届慈善之星、“中华慈善奖”提名奖等荣誉称号，为企业发展创造了和谐的环境。

绿地集团在抗震救灾中的出色表现，充分展现了自身作为行业领军企业强烈的社会责任感，受到了社会各界的高度评价。5月12日四川汶川大地震发生后，绿地集团在第一时间启动了“地震无情、绿地有爱”赈灾计划，累计捐赠超过1700万元。全国上万名员工踊跃捐款，党员干部积极缴纳特殊党费，部分员工直接深入一线运送赈灾物资，绿地集团先后宣布出资捐建灾区中小学，资助上海志愿者抗震救灾心理援助服务队，并利用自身建设经验和技术力量，援建四川绵阳灾区和甘肃灾区1万套过渡安置房以及配套的数十所灾区中小学校。

作为行业领军企业，绿地集团16年来累计无偿投资超过4亿元，在上海建成了一批城市标志性公共绿地，在慈善、公益、拥军等方面，累计捐赠达2．3亿多元。在努力推动全国各地城市建设和经济发展的同时，绿地集团不遗余力地投身各地慈善公益事业，关心和帮助弱势群体，支援灾区重建，大力支持教育事业，在全国各地设立了助老帮困、慈善助学、拥军优属、再就业、救助残疾儿童、抗击非典、见义勇为等数十个专项基金，捐建多所希望小学，并出资支持上海特奥会的举办，为推动全国各地经济社会和谐发展，做出了积极的贡献。