房地产调控背景下洗钱的新特点及对策
时间：2020-03-14 07:51:33 来源：达达文档网 本文已影响 人 
摘要：通过房地产业进行洗钱不仅隐蔽性强，而且很容易实现保值增值，是不法分子越来越重视的洗钱通道。国家不断出台房地产宏观调控政策，对房地产行业的洗钱行为产生了重要影响。本文研究了房地产行业洗钱的主要途径及其在房地产限购背景下的变化，探讨了这种变化对反洗钱工作带来的挑战，并针对性提出了加强和改善房地产行业反洗钱工作的几点建议。
关键词：房地产；限购政策；反洗钱
中图分类号：F832 文献标识码：Ａ 文章编号:１００３－９０３１(２０11)08－００43－０3DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.08.12
随着金融领域反洗钱监管日趋严格，洗钱向特定非金融领域蔓延趋势日益明显。近年来，我国房地产业呈现出快速发展的态势，加之行业透明度较低，这使得房地产业成为不法分子非常“青睐”的洗钱通道。相对于其他洗钱途径而言，通过房地产业洗钱不但成本极低，而且不宜被发觉。《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》公布以来，海南房地产市场升温，房价快速上涨、成交量放大。大量资金不断涌入海南房地产市场，为洗钱分子带来了可乘之机，其洗钱风险不容忽视。2010年，相关部门相继出台了一系列房地产宏观调控政策，以期实现房地产市场的平稳运行。其中，限购政策最为严厉，对海南房地产市场产生了较大的影响，并对房地产业反洗钱工作产生了一定的影响，值得关注。
一、房地产业洗钱的主要渠道
通过房地产行业进行洗钱，主要是在房地产开发阶段和销售阶段两个阶段。
（一）房地产开发阶段的洗钱行为
1.投资组建房地产开发公司。目前，我国对房地产开发企业的监管主要是行政许可，亦即经营资质的许可，对房地产开发企业的资金来源并无相应的监管措施。现有的房地产企业信息系统没有对应的资金来源信息，这就为黑钱进入房地产开发提供了可乘之机。洗钱者将需要漂白的非法收入用于组建房地产开发公司，通过指定法人代表，以合法公司身份运作项目，将不法所得混入正常的经营活动，或将未完成的房地产开发项目转让，使不法所得合法化[1]。
2.参股房地产开发公司，通过分红洗钱。洗钱者以参股的方式，将非法资金注入开发公司，以股东分红模式获得对非法所得的合法占有。现阶段，国内房地产开发企业的自有资金主要是投资人最初投入的资金和开发过程中积累的资金，远不能满足企业日益扩张的需求，股权融资便成为房地产投资资金中的重要组成部分，将非法资金注入给房地产开发公司也成为不法分子利用房地产进行洗钱的便捷手段。
（二）房地产销售阶段的洗钱方式
1.购买商品房或者商铺洗钱。近年来，部分洗钱者以本人名义或他人名义购买商品房或者商铺店面，将非法所得及其收益从现金状态转为实物状态，并在适当时机变卖房产，将其转换成为合法的货币资金与合法的投资收益。
2.还贷洗钱。房地产的单位价格高，洗钱者在购房时全部使用现金目标过大，洗钱者往往故意选择将部分款项通过银行个人住房按揭贷款支付，随后采用提前偿还贷款等方式将非法所得及其收益用于还款。虽然这种洗钱方式比现金购房过程复杂、耗时长，但比大额现金购房隐蔽得多。
3.权房交易。贪污贿赂犯罪是洗钱的上游犯罪之一，而贪污受贿分子又往往将犯罪收益投入房地产进行清洗。个别腐败分子利用手中的权力进行交易，收受房产贿赂，其过程既是获得黑色收入过程，又是一个洗钱过程。此类洗钱的特点是数额大、隐蔽性强，一般很难察觉。
4.利用房产中介服务机构进行洗钱。房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。中介机构以提供各项服务为主，直接参与市场销售行为的仅房地产经纪机构，以销售二手房及尾房为主，也少量代理新房销售。目前，房地产中介准入门槛较低，行业管理不规范，大量不具备相应资格的人员混迹其中，造成了房地产中介业的无序经营，极易被洗钱者利用进行洗钱。
二、限购政策及其对房地产洗钱行为的影响
（一）海南房地产限购政策的基本情况
长期以来，海南省房地产具有热带海岛旅游房地产属性，客户以外省居民为主、一次性付款比例高、投资性购房占比较大、商品房空置率高等特点较为明显[2]。随着国际旅游岛建设的启动，海南省房地产市场更是出现了少有的快速上涨势头。为维护房地产市场的稳定与发展，海南在2010年年中推出了“限外令”及“限购令”。为完善市场调控，海口市于2011年2月出台《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的实施意见》，规定“原则上对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供本市1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”与新“国八条”提出的限购措施保持一致。2011年3月，三亚市出台《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神 进一步加强我市房地产调控工作的通知》，规定“原则上对已拥有1套本市户籍居民家庭、能提供1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市主城区向其售房。”三亚限购局限于“主城区”，比海口宽松。
（二）限购政策背景下房地产洗钱行为的三大趋势
1.限购政策一定程度上遏制了购房环节的洗钱行为，但可能诱使房地产开发环节的洗钱行为增加。一方面，房地产限购政策客观上要求购房实名制，增加了不法分子在海口和三亚主城区通过购房洗钱的难度。根据限购政策，购房者在海口、三亚购买住房必须满足一定的条件，且限定了购房数量，使得洗钱分子不可能再随意购买住房，也不可能通过还贷洗钱。如果洗钱分子一定要购买超标住房，则必须要进行一系列操作直至满足购房条件，购房洗钱的成本大增使得洗钱者需要重新考虑其他途径。但另一方面，目前的房地产限购仅限于房地产销售环节，限购政策对房地产开发企业没有约束，洗钱者可能会更愿意向房地产开发环节转移，通过投资组建房地产开发公司或者将非法资金注入房地产开发公司来完成清洗过程，这一可能趋势更值得反洗钱机构关注。
2.限购政策在一定程度上遏制了重点城市或重点城区的房地产业洗钱行为，但可能激发非限购区的房地产业洗钱行为。限购政策仅在海口、三亚两市实施，除海口、三亚外的其他市县并没有限制购房者购房数量。最新统计数据显示，2011年1—4月，海口、三亚房地产销售额同比大幅下降，而非限购地区，近半数市县销售额出现明显增长。销售格局的转变也引致房地产商迅速调整投资战略。数据显示，2011年1—4月，海南省已有近十个市县房地产开发投资增速超越海口市和三亚市。同时，外资房地产企业投资资本金结汇资金也大量流向非限购城市陵水、澄迈、文昌和万宁等。由此可见，限购政策直接导致区域销售情况出现了明显分化，不法分子也会“与时俱进”，随之变换洗钱的地理位置。如果维持现有调控政策，预计未来海口、三亚楼市销售将持续低迷，房地产业发展重点将出现转移，非限购的新兴区域将具备较大的增长潜力，非限购区域房地产业的洗钱行为也会随之大增。限购政策仅在重点城市或者重点城市的主城区执行，不法分子依然通过在非重点城市及一些重点城市的非主城区买房使非法资金转变成为合法的资金。
3.限购政策在一定程度上遏制了一般住宅商品房的洗钱行为，但可能诱发商铺等领域的洗钱行为。目前的房地产限购政策仅限住宅商品房，不法分子依然可以通过购买商铺等渠道将非法收入合法化。近年来，一些城市理想区位店铺租金提升速度极快，商铺的保值、升值潜力空间很大。对于不法分子而言，商铺生意好坏并不重要，重要的是能够将黑钱洗白。这些交易不容易被普通人察觉，在全国范围内都可购买，没有区域限制，使得洗钱分子趋之若鹜。
总体而言，执行房地产限购政策推动相关部门对购房者进行身份识别，并促使其逐步建立购房者身份资料和交易记录的统一信息平台，这种信息平台有利于夯实反洗钱工作。但是，限购政策的时间较短，执行力度和效果有待于检验，其对房地产行业洗钱行为的具体影响也需要进一步观察。
三、对加强和改善房地产业反洗钱工作的几点建议
房地产业反洗钱是国际金融行动特别工作组（FATF）与欧亚反洗钱反恐融资小组（EAG）关注的重点议题，加强房地产业反洗钱工作也是中国社会经济健康发展的客观需要。根据FATF“40＋9项建议”和《中国反洗钱战略（2008—2012》安排，我国有关部门正在着手研究制定房地产业反洗钱工作方案[3]。结合房地产业实际情况，建议从以下几个方面逐步建立健全反洗钱工作机制。
（一）尽快确定房地产业反洗钱义务主体
将房地产业纳入反洗钱领域是基础工作，其关键问题是确定反洗钱义务主体。考虑到房地产业所涉主体较多，如果把相关主体全部纳入反洗钱义务主体范围，反洗钱工作量的增加和基层央行有限的反洗钱工作人员的矛盾就会更加突出，而一些房地产企业特别是一些建筑安装企业等良莠不齐，房地产业反洗钱工作的整体质量就难以保障。因此，建议首先将房地产开发企业、房地产经纪机构和房地产交易登记中心纳入反洗钱义务主体范畴，为房地产业的反洗钱监管提供法律依据。
（二）明确各部门的监管定位，加强各部门的分工与合作
中国人民银行作为国家反洗钱行政主管部门，负责全国的反洗钱监督管理工作，是反洗钱工作的主要监管者。但是，房地产的开发及销售环节设计多个领域，任何一个部门都无法对洗钱活动进行彻底的预防和监管。同时，虽然人民银行开展金融业反洗钱监管具有天然的优势，但是与金融业不同，房地产业交易主体历史上由建设部门负责监管，如果中国人民银行也按金融业反洗钱监管方式进行监管房地产业，难度可能会比较大。因此，房地产业的发展状况、监管的历史沿革决定了房地产业反洗钱监管和金融业反洗钱监管要有所区别，这就需要有关部门更要加强分工与合作，从各自履行职责的特点出发，做好反洗钱监督管理工作，提高监管效率。
（三）加快制定并完善房地产业反洗钱法律法规
加强房地产业的反洗钱工作已迫在眉睫，相关部门应加强研究，在借鉴现有金融业反洗钱做法的基础上，结合房地产业的实际情况，尽快出台房地产业有关客户身份识别、大额和可疑交易报告、客户身份及交易记录保存等方面的规章制度，指导房地产业开展反洗钱工作。
（四）在房地产业强制推行非现金结算
海南省房地产的主要需求来自省外的养老和度假，作为国内部分先富人群的奢侈消费品或投资，多数购房者在海南买房时选择一次性付款。根据2010年5月海南实施的楼市“十一条”规定，将严禁开发商直接收取现金、商品住房销售应实行明码标价、重点查处无证收取订金等违规行为，但该规定中在实际执行中的效果差强人意。据了解，大多数开发商不会拒绝客户的现金支付，有的甚至还帮助客户将现金存入某些账户后再转入开发商账户。高比例的现金支付房款也增加了资金来源、性质的审查难度，不法分子极易利用现金支付方式购买房地产，逃避反洗钱监管部门的监控。因此，建议通过修改完善《现金管理暂行条例》等法规中有关现金管理的规定，在房地产业强制推行非现金结算，规定房地产开发、销售、二手房交易等环节大额资金交易必须实行非现金结算，预防和遏制房地产业洗钱活动。
（五）尽快构建全国联网的房地产信息系统
从海南省的情况看，海南房地产预警信息系统主要是对重点市县房地产销售情况进行监测，目前还不能实现交易信息的全省联网，而房地产开发和产权交易信息的全国联网也仅在筹建中，房地产业信息披露亟待改善。因此，建议尽快构建全国联网的房地产信息系统，建立健全全国联网的房地产身份识别系统，与联网核查公民身份信息系统实现对接，充分发挥直接、准确的网络优势，快速推动房地产开发企业的信息披露，提高信息的准确性及透明度，为反洗钱工作奠定坚实的基础。
（责任编辑：L.Y.）
参考文献：
[1]许朝霞.房地产业洗钱风险分析及反洗钱监管研究[J].武汉金融，2008（9）.
[2]玄立平，潘琪，李函晟.国际旅游岛背景下海南房地产行业反洗钱机制研究[J].海南金融，2010（10）.
[3]反洗钱工作部际联席会议.中国反洗钱战略（2008-2012）[M]北京：中国金融出版社，2010.
