国外购物中心商铺租金结构微观影响因素研究综述
时间：2020-04-24 07:53:23 来源：达达文档网 本文已影响 人 
摘要：购物中心商铺租约的租金结构影响因素研究始于20世纪80年代的美国， 以中心地理论、 同类零售集聚理论和零售需求外部性理论为基础，以美国为主要研究对象，发现了商圈购买力、零售需求外部性、直接竞争、 店铺位置、 租约特征、 零售集聚、 销售额等诸多影响因素。最初的普遍研究逐渐扩展到之后的分中心等级研究，并在新西兰、 加拿大、 英国、香港发现了不尽相同的研究结论。
关键词：购物中心 租金结构 微观影响因素
一、引言
在过去的一个世纪以来， 购物中心在美国发生了翻天覆地的变化。与工业化、 城市化和社会经济发展相伴随， 购物中心是在欧美许多国家都经历了相似的发展过程。与购物中心一同发展的是关于购物中心的研究，包括理论和实证研究。自Christaller（1933）首先提出以单目的购物和最近中心购物为假设的中心地理论之后， 多目的购物理论的提出完善了这一理论。比Christaller更早些时候， Hotelling（1929）提出的“最小差异化原则”， 而后被发展为同类零售集聚理论， 并在之后的理论和实证研究中逐渐发展了比较购物理论， 解释了为什么会有同类零售商集聚在同一地点的现象。而后研究者们发现购物中心中的不同商铺吸引顾客的能力有所不同， 而很多商铺往往能够依赖于其他店铺带来的客流量增加自身的销售额。以Brueckner（1993）和Eppli & Shilling（1993）提出的零售空间分配模型为基础，零售需求外部性理论逐渐形成， 并且租户形象也逐渐成为外部性的来源之一。20世纪90年代逐渐兴起的关于购物中心估值和购物中心租赁估值的研究， 真正使关于购物中心商铺租约的租金研究成为研究热点。
与美国相比， 中国购物中心的发展处于起步阶段， 主要购物中心都位于市中心， 尚未形成郊区化趋势①。购物中心成为零售业发展的最重要载体之一， 也是房地产行业开发行为的重要内容。一方面， 我国人均可支配收入不断提高， 2011年全年城镇居民人均可支配收入21810元， 比上年名义增长14.1%，扣除价格因素， 实际增长8.4%， 形成了巨大的消费潜力； 随着经济危机和金融危机的蔓延， 扩大内需也成为中国经济保持活力的重要途径。这样的宏观背景为购物中心的发展创造了有利条件。另一方面， 我国购物中心正处于蓬勃发展中， 世邦魏理仕的一项报告称， 在其所分析调查的180个城市中， 确切地说， 有半数的在建购物中心位于中国， 而纵观所有在建工程，亚洲就占了70%。②购物中心的商铺租金是购物中心运营者获得收益和现金流的最重要手段之一，可谓十分重要， 但国内对购物中心租金的理论及实证研究却寥寥无几。因此， 对国外购物中心商铺租约的租金结构及其微观影响因素研究进行综述式的分析研究， 能够帮助我国学者更好的借鉴国外的研究经验， 同时为国内的购物中心相关从业者提供更好的了解国外最新研究的渠道。
二、购物中心商铺租约的租金构成
Eppli & Benjamin（1994）认为，关于购物中心商铺租约的租金研究是属于购物中心估值这一研究领域的，最早以金融租赁为研究对象， 而后被引入购物中心租赁领域。在金融租赁合同的估值研究中， Smith and Warner（1979）， Myers （1977）， 以及其他人指出， 类似租赁合约中的条款， 例如债券信托契约， 会影响名义缔约成本， 从而影响收取的比例。进一步， Smith & Wakeman （1985）指出， 租约中的合同条款能够帮助决定租赁利率（Eppli & Benjamin，1994）。将这一理论应用到购物中心的研究中，研究者们普遍认为， 购物中心商铺的租约条款对购物中心及其租赁的估值十分重要， 其中的租金及其结构更是直接影响了购物中心运营者的收益。
（一）租金的基本构成
以美国为主的购物中心商铺的租金结构研究中，通过对不同地区、不同层级的购物中心的租约观察， 研究者们发现，购物中心的商铺租金， 主要包括一个安全保证金（security deposit ）， 基本租金（base rent）和百分比租金（percentage rent）。
（二）早期的相关研究
早期的研究普遍将基本租金和百分比租金作为购物中心商铺租金的全部内容进行考虑（Chiang， Lai & Ling ， 1986； Benjamin， Boyle & Sirmans ，1990； Miceli & Sirmans，1995；Colwell& Munneke， 1998）。然而，Gerbich（1998）在其基于新西兰购物中心租约的实证研究中指出， 商铺租金除了基本租金和百分比租金之外还包含占用费（occupancy cost）的部分， 并被评估者作为评估购物中心租金水平的指标。
（三）本文采用的概念
Eppli & Benjamin（1994）指出， 现有的购物中心租约通常会有三处潜在的利润。一是存在最低租金条款， 要求租户无论销售额如何都要支付一定量的租金。二是大多数零售租约包含超额或百分比租约条款。当销售额超过事先决定的一个数量时， 租户就要支付超额租金。超额租金基于销售额的百分比， 一般的比例是1%到10%。第三个潜在租赁利润的领域是来自费用的传递。在大多数零售租约中， 租户要负责支付一定的购物中心运营费用。
Benjamin & Chinloy（2004）发现，购物中心商铺租约的租金主要包括三个部分：安全保证金， 基本租金和百分比租金。安全保证金在租约开始之日由租户交付给购物中心运营者， 由其进行保管。百分比租金是因租户不同而异的一部分租金， 当租户的销售额超过一个特定的门槛或是断点水平时， 超过的部分则要交一部分给运营者作为租金。
尽管早期的研究者没有提及安全保证金并进行相关研究， 但本文认为， 应该将“安全保证金+基本租金+百分比租金” 作为普遍的租金结构界定。 其原因主要为以下两点：（i）基本租金和百分比租金之间的权衡，无论是对租户还是对运营者来说，都与需要交的安全保证金无关；（ii）在亚洲， 在租约开始时预先交付安全保证金是十分普遍的（Benjamin & Chinloy， 2004）。因此， 安全保证金的纳入并不影响我们对基本租金与百分比租金的讨论， 并更加适用于亚洲购物中心租金的相关研究。
