2014年牟定县房地产开发投资运行情况分析
时间：2020-03-14 07:51:03 来源：达达文档网 本文已影响 人 
2014年，在国家严格调控政策的影响下，牟定县房地产开发投资增长趋缓，商品房销售面积下降，市场调整态势更加严峻。
一、运行情况
（一）房地产开发投资增长趋缓
2014年牟定县房地产开发投资下降态势明显，同比增幅从最高3月达到年内高点后持续下跌到9月1.2%，但仍维持增长态势。全年共完成房地产开发投资75056万元，增长5.2%，增幅比全年最高180.3%回落175.1个百分点，比上年同期下降138.2个百分点。房地产开发投资增幅比固定资产投资增幅少19.8个百分点，开发投资额占固定资产投资额的比重16.9，比上年下降3.1个百分点。
从构成分，建筑工程增幅大幅提高，设备工器具购买投资下降最大。2014年牟定县房地产开发投资中建筑工程投资61569万元，同比增长39.4%，在房地产开发投资总额比重达到82%，比上年提高20.1个百分点；设备工器具购买投资332万元，同比下降87%，在开发投资总额比重仅达0.4%，比上年减少3.2个百分点。
从类型分，大、中户型和别墅住宅投资增幅较大，办公楼投资下降最大。调控政策实施以来，资金实力雄厚购房者趁房价下降时大量购买中、大户型和别墅增多，消化了开发商大＼户型住房，而办公楼在明阳地产办公投资结束后，下降态势明显。2014年牟定县房地产开发投资中商品住宅投资59116万元，同比增长25.6%，其中90平方米以下住宅投资下降69.1%，90平方米～144平方米住宅投资增长86%，144平方米大户型和别墅投资增长63.2%。相反办公楼投资在明阳地产投资扫尾后，大幅下降了98.6%。
按项目分，明阳房地产公司明阳尚郡和彝和园旅游开发公司彝和园二期投资施工较快。2014年全县在建房地产开发项目10个，其中：4个项目在年底完成投资，有2个项目接近完工，处于投资开发4个项目。明阳尚郡完成投资25530万元，占房地产开发投资总额34%，彝和园二期完成投资15900万元，占房地产开发投资总额21.2%。
（二）房地产开发企业资金趋紧
随着房地产调控政策加大，商品房销售不旺，销售资金回笼速度延迟，开发企业资金状况趋紧。2014年牟定县房地产开发企业本年到位资金98607万元，增长7.5%，增幅比开发投资总额增幅高2.3个百分点，开发企业到位资金与完成投资比为1.31∶1，低于去年的1.4∶1。其中，国内贷款下降92.6%，其他资金来源中的定金及预收款下降29.1%。
（三）商品房销售持续下降
2014年房地产市场受政策调控影响，从年初以来潜在购买者观望情绪较浓，购房热情不高，商品房销售呈现快速下降态势。2014年牟定县商品房销售面积15.06万平方米，下降17%，增幅比上年回落48.4个百分点，其中住宅销售下降16.6%，商业营业性用房销售下降17.3%，其他物业销售下降59.8%；商品房销售额4.65亿元，下降0.5%，增幅比上年回落39.4个百分点。
二、存在问题
（一）土地购置面积下降
受房地产调控政策和市场不景气影响，开发商土地购置意愿减弱，土地购置面积大幅下降。2014年牟定县房地产开发企业购置土地面积12.97万平方米，下降58.5%。土地购置面积大幅下降，影响开发企业土地储备和后续开发建设积极性，对商品房市场的供应将造成严重影响。
（二）新开工面积减少
2014年以来，房地产开发企业投资热情不高，开发投资意愿不高，新开工面积呈下降趋势。全年牟定县新开工项目2个，同比减少3个，导致全县新开工面积17.32万平方米，比上年减少14.8%，增速比上年下降55个百分点，影响全县房地产开发投资建设规模，对房地产市场的供需平衡和稳定有不利影响。
（三）房地产开发企业自有资金比例较低，房地产风险加大
房地产是资金密集型企业，但目前我县房地产企业融资渠道狭窄，资金来源主要依靠银行贷款、购房者的预付款和按揭款。2014年，我县房地产企业自有资金占资金来源比例仅15.5%，企业自有资金不足，资金负债率高，加之商品房销售形势不好，房地产企业资金风险将会越来越大。
三、促进房地产开发投资建议
牟定县房地产开发业虽然规模小，但近几年发展迅速，已成为推动县域经济增长的重要力量。2014年在发展过程中出现了一些新情况、新问题。我们一定要理性对待问题，主动顺应国家调控政策和市场变化，及时调整发展战略，加强对房地产市场的引导、规范和管理，保持全县房地产市场稳定、健康和可持续发展。
（一）引导房地产企业主动适应调整，提高市场竞争能力
2014年以来，我县多家房地产企业在宏观政策重压下，存在商品房销售面积下降和待销面积增加的风险，作为房地产开发企业要认清形势，不失时机地根据宏观调控的新要求和市场变化的新形势，主动、及时地调整企业发展战略和市场营销策略。一是实力较强的房地产企业结合自身的房地产发展战略和国家的房地产政策，适当控制发展速度和规模，防止盲目扩张。二是开发企业间应积极加强联合，以合作、合资、兼并、收购等各种方式实现资源的汇集、资产增加及资本的扩张，实现开发企业的规模化经营，提高行业集中度，减少行业资源的浪费。三是在商品房销售和去库存上，采取购房送装修、团购价优惠购房、定向销售等促销办法，提高待售的商品房出售，加快商品房库存的消化，从而快速回笼企业的资金。
（二）政府应积极采取各种措施，促进房地产业健康持续发展
2014年我县房地产开发投资同比只增长5.2%，落后全社会投资19.8个百分点，这是自2010年以来的低增长速度；全年新开工项目仅2个，商品房销售面积同比下降17%，全县房地产业已进入一个快速下降期间。县委、县政府要认清形势，积极采取多种措施。一是抓住新型城镇化和棚户区改造建设，引导房地产企业参与投资建设。 结合新型城镇化抓住宜居宜业宜游美丽乡村建设的机遇，以旅游、休闲、文化和体育等地产为契合点，推进房地产业的多元化发展。2015年250户棚户区改造任务，引进房地产企业参与投资建设，促进保障和改善民生，推进房地产市场健康发展。二是县政府积极协调和解决时代龙庭二期、彝和园三期开工建设中存在土地、水、电、路等开工难题，尽快让项目开工建设，促进房地产开发投资持续增长。三是帮助企业拓宽融资渠道。政府要搭建多种平台支持开发企业筹集开发资金，吸引社会资金进入住房开发和保障领域，大力发展房地产开发投资基金、住房债券、房地产信托等融资工具，积极探索商业性与政策性相结合的住房融资模式和运作机制等，化解企业资金难题。
2014年初，国家加大房地产调控政策，强化限购、银行严控放贷等调控政策，市场处于进一步调整阶段，加之牟定县房地产新开发项目减少，投资仅小幅增长，商品房销售市场出现大幅下降的趋势。
预计2015全年房地产开发投资将有所回落，但随着棚户区改造和时代龙庭三期、彝和园三期开工建设和推进实施，全年降幅将维持在15%左右。商品房销售市场方面，商品房销售价格仍将上涨，但受前几年销售基数大和开盘项目减少影响，商品房销售面积将继续下降，下降幅度将呈扩大的态势。
（作者单位为云南省楚雄州牟定县统计局）
