美国绿色保障房可持续发展动态（之一）美国绿色保障房
时间：2021-04-16 08:00:52 来源：达达文档网 本文已影响 人 
近年来，大量GAH（Green Affordable
Housing，即绿色保障性住房）项目在美国各地不断涌现，不仅在一定程度上缓解了中低收入群体的住房困难，而且推动了社会、经济、生态等各方面的可持续性发展。
“绿色建筑作为一种社会运动在美国有着较长的历史。”美国绿色建筑委员会（GBC ）主席里克·弗德兹说，“上世纪末以来，美国的绿色建筑产业化实践和GAH可持续性发展正在向更广更高的层次发展。”特别是美国每年度举行的MAM（Mayor annual meeting，即全美市长年度会议）与GBC 推动的“保障性绿色建筑”展览走势与促进方向，表明美国特色GAH将全面体现人与自然的协调发展，在未来表现人类文明的建筑产业将遵循社会、经济、科技、文化及生态环境可持续发展的道路向前发展。
美国发展GAH的政策导向
“美国的绿色建筑发展以来一直引领着全球的方向，”USGBC 发言人科尔曼·玛丽指出。美国联邦政府自20世纪30年代开始组织提供保障房，一方面，在1949年颁布《合众国住房法》，1990年出台《国家可负担住房法》，此后还相继出台了《开放住房法案》、《国民住宅法》和《综合住宅法》等推动保障房及其产业市场的发展；另一方面，先后通过“公共住房计划”、“一揽子拨款基金计划”、“住房选择优惠券计划”等帮助中低收入群体解决住房问题。特别是1986年颁布《税收改革法》设立的“低收入住房返税计划”（LIHTC），美国保障房建设开始进入大规模绿色改造和环保重建阶段，其主要目标是将贫困人群集中的公共住房改造为高低收入者混合居住的新式GAH社区，实现保障房项目的可持续发展。
在联邦法规与政策导向中，提高保障房项目可持续性发展已经成为风行全美的民生运动。根据美国联邦、州、地方政府的管理架构，目前已有14个联邦机构和部门出台促进GAH发展的政策措施；有35个州政府、442个地方政府出台相关政策措施；有30多个城市采用《绿色建筑评估体系》要求GAH的法规，还有几十个城市已设定了自己的GAH绿色标准；15个州有GAH建筑法规，36个市政府设定了关于强制开发商推进GAH节能和环保项目的法令；另外还有24个城市有关于GAH产业化的行政决议案。
“美国提高保障房项目的绿色发展理念，经过近百年积极探索，逐渐形成了相对完善的住房政策体系，”芝加哥大学经济学教授凯里·穆利根认为，“同时，也越来越重视住房质量、社区规划及建筑节能等可持续问题。”
美国提高保障房项目可持续性的策略
美国从20世纪30年代开始建设保障房，在提高保障房项目可持续发展方面积累了很多成功经验。其最具特色的，就是通过法规政策的落实和实施，相继出台了大量的管理规则与优惠策略，体现出美国政府对于GAH产业与市场发展的重视。“强制性的绿色建筑规范和标准、经济激励政策、建立多元化灵活管理队伍以及自愿性的产品和材料设备绿色标识等政策工具的良好设计，是美国GAH得到发展的策略保障。”USGBC 住宅产业发展部负责人凯尔斯·马伦认为。美国提高保障房项目可持续性的策略有：
1.提高GAH经济可持续性的策略
一是满足不同购买力群体的住房需求。首先，结合国情调整保障力度和范围。在20世纪末至21世纪初，针对很多保障房严重衰败的情况，美国推出“希望六”计划，要求地方住房局（PHA）和开发商利用社区发展基金、私人债券等不同类型的资金，建造各种类型的保障房，满足了更多中低收入居民的住房需求。另一方面，美国推出的住房计划准入门槛多样，兼顾不同购买力的群体。在实际分配中，各保障房计划均在计划收入界定以内优先考虑收入低者。另外，“LIHTC”计划与“住房选择优惠券计划”相结合可以帮助到极贫困的人。由此这些计划下的项目相互配合可以服务于各层次的收入群体。
二是多中心协同分担保障房的建设成本。其分担GAH建设成本的渠道有：⑴放宽土地征用的权限；《1949年住房法》支持地方政府“定点清除”衰败的住宅区、工厂区。允许政府通过出让土地吸引私人开发商参与GAH建设。⑵吸引私人开发商的资本；“LIHTC”计划为保障性租赁住房项目的投资者提供一定比例税收抵免。2008年甚至允许开发商用未出售的税收抵免份额换取直接开发补贴。⑶引入私人住房拥有者资本分担建设成本；《1965年住房和城市发展法》允许PHA购买、租赁、修缮私人房屋并将其转化为保障房，《1968年住房与城市发展法》、2003年颁布的《美国梦买房首付法》等亦提到相应的支持政策。
三是提供经济支持全面激活保障房体系。美国联邦政府采用多种经济手段激活各种保障房计划中住房项目的全生命周期，来保持保障房体系的可持续活力：⑴为保障房的管理提供资金支持；联邦政府会定期给HUD拨建设专款，分配给各PHA进行落实。2008年，HUD还给保障房机构提供运行资金。⑵促进保障房的建设流通；通过税收减免等优惠政策激励私人开发商和非营利组织参与保障房的建设或修复。或通過资金补贴、税收优惠等方式为中低收入群体租房、购房提供经济支持。⑶兼顾保障房的运营维护；美国联邦政府每年都会支出大量资金用于维护各保障房计划下的存量住房，例如2010年支出47亿的运行费和25亿的资本基金来维护“公共住房计划”项目，大约90亿美元用于“一揽子拨款基金计划”项目。“希望六”计划投资了超过61亿美元来复兴全国衰败最严重的保障房。
2.提高GAH生态可持续性的策略
一是注重保障房社区的合理化规划。20世纪中期以来，美国郊区化日益严重，引发了环境恶化、绿色空间减少、交通堵塞、传统文化丧失等问题。为遏制这种无序扩张，1998年克林顿政府提出“精明增长”计划，倡导为低收入群体提供多样化保障房的同时，提倡节能建筑，重建现有社区，重新开发废弃、污染工业用地，并重视绿色空间的保护。此外，2007年以来“希望六”计划将“新城市主义”作为社区设计的指导原则，推崇传统的社区模式，比如房屋与街巷有良好互动关系、设置必要的人行道方便居民购物和停车、街道形成网格系统等，来构建更加和谐宜居的保障房社区。
二是激励保障房社区的节能行动。住房与城市发展部（HUD）每年将大量的税收用于帮助解决住户能源问题，美国政府从2008年起推出“恢复和再投资计划”来减轻HUD在保障房能源支持上的经济负担。此外，“整体房屋节能改造帮助服务计划”、能效抵押贷款、账单融资等也是此类促进建筑节能的激励政策。
三是推广绿色建筑技术的应用。一方面，美国政府出台“绿色建筑规范LEED-ND”，对于含保障房在内的所有新建筑提出更高能源标准，并推出“低收入租赁规定”，针对低收入群体住房提出更高的能源标准。另一方面，倡导绿色保障房项目的建设。设计前期，倡导公众参与保障房规划设计；建筑设计上，兼顾光伏电板、呼吸窗等高科技生态建筑技术和对流通风、外遮阳设计、环保材料等节能细节；建设过程中，合理安排施工进度实现成本节约；项目建成维护过程中，注重节能激励，例如一些绿色保障房社区会发放公交卡鼓励使用公共交通，或者与医务部门携手维护环境质量提升社区健康水平等。
3.提高GAH社会可持续性的策略
一是建立机动灵活的管理队伍。美国联邦政府中负责GAH计划、统筹、管理和运行的核心机构是1965年建立的住房与城市发展部（HUD），具体事务由其下辖的3300个地方住房局（PHA）完成。PHA一般设有专门、独立的行政机构，实行分权与集中相统一的管理模式，负责“公共住房计划”、“住房选择优惠券计划”等在各地的具体落实。美国国税局（IRS）和国家住房金融机构也参与GAH的管理，负责“LIHTC”计划的实施，倡导各州自主制定分配标准、设定优先级别。此外，私营公司和居民团体等也参与GAH管理。1986年推出的“LIHTC”计划支持开发商通过辛迪加组织与投资者合作，参与保障房项目的开发和运营管理；1987年修订的《住房和社区发展法》为居民团体参与保障房社区管理提供财政和立法支持；1993～2007年推出的“希望六”计划鼓励私营公司参与保障房项目的物业管理。社会力量参与管理不仅降低了政府经营成本，而且改善了社区服务效果，对政府管理做了很好的补充。
二是促进社区多元化及和谐度。从1990年代开始，美国政府加强保障房社区的社会可持续建设。⑴激励混合社区的构建；主要途径包括：①保障房类型多样化。HUD在“希望六”计划的宏观指导下积极构建政府资助型、异地重置型、低收人居民租房券型、市场利率型等多种保障房，满足不同的住户需求。②吸引白人人住保障房社区，支持低收入群体入住中产阶级社区。1998年《住房质量与工程责任法》和2003年“美国梦首期付款法案”均提到相应政策。③减少保障房领域的种族歧视。1968年出台《公平住房法》等反对居住隔离。⑵改良保障房的规划设计；主要途径包括：①改善保障房的形象。“希望六”计划加大对保障房项目的资金投入，提高保障房质量并改良其外观；②合理规划保障房社区。新型社区遵循“新城市主义”的设计理念，并根据“精明增长”的规划理念制定保障房供应计划，在空间上分散中低收人群体。⑶加强社区不稳定因素的治理，例如分别于1996年、1988年、2004年推出“一次即驱逐”、“消除毒品计划”及“管理安全住房”等计划。
三是增加人性化的社区支持性服务。其主要策略有：⑴提供就业协助；在亚特兰大的世纪广场、芝加哥的西普尔曼等很多大型城市的GAH社区中，设有独立的可持续性就业培训部门和专项基金。⑵提供健康保障；有劳动能力的低收入居民在就业协助下纳入GAH公共医疗保障体系，GAH社区服务中心的卫生服务站则为无劳动能力的居民提供优惠或免费医疗服务，并设有心理咨询师为居民提供咨询服务。⑶增加教育支持；GAH社区服务中心为社区内的所有儿童设立档案跟踪卡，根据社区儿童数量和年龄结构设立托儿所和社区小学，给予低收收人家庭的学生额外补助。⑷日常生活服务；在GAH社区设立休闲场所，其社区服务中心会按要求检查维护相关设施，并注重管理社区流动人员；1995年推出的“邻里网络联邦行动计划”为GAH社区居民提供日常生活所需的技术支持。
（未完待续）
编译据：美国佛瑞斯特研究院的院刊《佛瑞斯特经济》杂志2017年9月号～10月号，原文作者：佛瑞斯特研究院产业首席研究员约翰·格雷斯博士；美国《IDOMC发展报告》2018年第4期，原文作者：美国联邦产业协会理事鲍勃·布劳顿博士；美国杂志《产业投资特刊》2018年1～3月號，原文作者：美国商务部产业投资局首席顾问约翰·史密斯博士
