浅析我国征收物业税存在的问题_物业税征收标准
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摘要:早在2003年10月,十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中已明确指出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”可时至今日,我国依然没有开始征收物业税,原因何在?产生问题的根本原因在于我国国情的复杂。历史原因、法规缺陷原因、技术原因等一系列问题,拖住了征收物业税的步伐。、
关键词:计税依据 信息共享 协调关系 既得利益者
中图分类号:D922.229文献标识码:A文章编号:1005-5312(2009)15-
2008年3月6日,在全国政协十一届一次会议上山东经济学院房地产研究所所长郭松海委员提出国家应尽快开征物业保有税,以遏制投机性住房需求。自提出开征物业税以后的2004年开始,我国的房地产业开始大规模扩张,房屋价格在不少大中城市也开始上涨,虽经国家几次采取调控措施,但收效甚微,直到2007年房价几乎到了疯长的程度,因此看来物业税能否起到抑制房价的目的目前还无法定论。从目前的情况看,以下四方面的主要问题不解决,我国征收物业税将无从谈起。
一、征收物业税计税依据的问题目前尚未解决
“物业税的改革,关键在计税依据的设置及调整。”中国政法大学民商经济法学院财税金融法研究所副所长施正文博士说。
物业税落到实处,直接的一个问题就是,物业税根据什么来征收?有人建议,根据住房面积来征收,住房面积越大,承担的物业税越多,这听起来似乎合情合理。但如果据此征收,再以北京为例,一套位于城市四环外的120平方米的住房,要比一套位居市中心的60平方米小户型住房多交50%的物业税,但是,位于市中心的小户型住房售价可能比四环外的120平方米住房还要高出许多,仅以面积来计算税负是否公平?另外,两个拥有同样住房面积的家庭,前者可能是三口人甚至一口人,后者可能是五六口人,仅以面积因素来计征物业税显然也不尽合理。 税基该如何确定,是以财产税来征收,还是以靠租金营利的不动产物业征收?税率该如何界定,各地情况均不相同,征收1%,抑或根据每年地产价格变动来定?税收优惠以及累进税制该如何设定?这些关节点,目前决策层内部均尚未明确。评估道路也任重道远,相关部门人士介绍说,物业税的开征并不是简单的税费改革,而是涉及土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等多方面的一场深刻的变革。怎么征、怎么管、怎么评估、采用什么样的手段等等,都需要完善的技术条件。有的专家认为,比如建立房价评估系统,就需要增加大量的人力和物力,所以国家在实施时,肯定也会比较慎重。”而个人房产信息、房地产估值等一旦出现差池,就会令利益纠葛异常复杂的房地产市场掀起大波澜。一套成熟的价格评估体系,是物业税开征的前提。但委托怎样的机构来做评估,“对目前中国的评估市场来讲,是一件很为难的事。
计费依据不完善,征收物业税就无从谈起,但目前我国对以上的问题都没有一个明确的标准。所以说物业税的实施还任重道远。
二、目前我国相关部门信息共享机制仍未建立
2008年02月18日,国税总局相关负责人发表说明说“现在房地产部门、金融部门和税务部门都没有完全联网,根本无法进行信息共享,开征物业税从何谈起?”物业税征收需要一个重要的条件,即完备的房屋产权信息体系。早在1998年1月,《城市房地产权属登记管理办法》即已经开始施行,并为建立完备的房屋产权信息体系创造了条件。在网络高度发达和普及的今天,相关信息的对接和共享为这一问题的解决提供了条件,但是实现相关信息的对接与共享的工作量是相当繁重的。已颁布实施的《物权法》明确规定建立统一的不动产登记制度,统一登记的范围、登记机构和登记办法。同时,《物权法》明确了不动产登记的效力,确定了不动产登记程序,健全了不动产登记类型,还规范了登记当事人和登记机关的赔偿责任。我国不动产登记制度已经在法律上与国际接轨,这为房屋产权信息共享机制的建立,解决了最大的一个难题。现在要做的,不仅是政府部门之间信息的对接与共享,还应包括相关信息与民众之间的对接和共享。但这种想法离我国的实际还相去甚远,目前我国的政府部门之间的信息共享工作还没有完成,更何谈相关信息与民众间的对接与共享。由此可知,实现物业税的征收还需要一个过程,甚至可以说是一个很长的过程,这个过程也是随着我国民主建设的逐步完善而完善的。
三、征收物业税,还需关注对社会不同群体利益的保护。
中国人民大学财金学院财政系主任朱青教授表示,目前在我国征收物业税还面临很多问题,有很大难度。他归结为三点,一是要制定一个科学的免征额;第二点就是要对下岗、失业和低收入的群体找到一个好的解决办法,不能使这部分人生活受到损失;第三点就是怎样能够科学合理地对房子价值进行评估。
由此可见,对下岗、失业和低收入的群体找到一个好的解决办法,不能使这部分人生活受到损失已成为评价物业税征收是否合理的一个重要要求。国外对这一问题的解决也相当重视。举例而言,法国征收物业税时,60岁以上的老人、鳏寡孤独以及领取低保的人、残疾或丧失工作能力者等都可享受免税待遇。
参考文献:
[1]颜冬梅.我国开征物业税的问题与对策.山西高等学校科学学报.2006(21).
[2]席卫群.开征物业税所需明确的几个细节问题.涉外税务.2007(8).
