高房价,颠覆昆明人生活理念 昆明的城市理念
时间：2019-02-07 04:39:20 来源：达达文档网 本文已影响 人 
“买房难,在市中心买房更难”――突飞猛涨的房价不断击破昆明本土人在市中心购房安居的梦想…… 国家新一轮的房地产宏观调控使得云南的房地产市场也面临着新的挑战,面对新政,房地产的消费者和投资者们应该何去何从?高房价又给昆明人带来了什么?带着问题,记者专访了包豪斯地产顾问公司副总经理金涛。
金融封锁影响大 昆明房产“放量”小
自2010年5月17日以来,国家新一轮房地产宏观调控已经在云南逐步落实了。面对这新一轮的调控,昆明房地产市场的走势究竟会怎样?对此,金涛表示:“目前,以我们掌握的数据分析,新政从宏观上对昆明楼市影响不大。”金涛解释道:“这主要是根据销量以及销售价格来说。我们看到的包括我们在售的几个项目,在销量和销售价格方面,就我们掌握的数据来看,并没有如预期般有较大的影响。只是有一部分地产超出了市场平均水平,比如前段时间开盘的空间俊园,但这和政策有没有直接联系,因为它本身的定价就已经超出了市场平均水平。”
金涛认为新一轮调控带来的影响主要在于两个方面,一方面在于银行,包括利息、二套房以及三套房首付等问题,也包括对贷款的限定,而对于外地人买房的政策还没有完全落实。这对购房的人群影响较大,但是大家还是在想办法买房,国家的政策是希望减少买房的人群,可是政策的出台反而使更多的人想尽办法去买房,每个人都觉得自己能够想到办法去购买二套房、三套房,所以政策对于成交量的影响其实不大。当然,银行还是给部分购房者设立了关卡,金融封锁应当是所有这一系列政策中影响最大的,尤其对于消费者购房的心态有很大影响。而利息以及首付,对于消费者买房的热情影响不是很大。
另一方面就是云南本地的政策,这主要对开发的影响比较大,一系列规划政策出台之后,对于待开发的项目,以及现在正在规划设计的项目影响都会非常大。但本地政策对昆明楼市影响甚微,原因在于整个昆明的供盘量非常少,项目都出不来。对于目前的城中村项目、用地拍卖项目,就会有影响,这方面抑制了整个昆明的房产售价,造成现在出来一个盘就会卖掉一个盘――因为整个供应量太小了。同时,产品的差异性也非常小,所以从我们的角度看,所有政策中对整个房地产市场影响最大的是“在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款”这一条,该条款是站在政府的角度去公布产品供应的时间以及产品供应的类型,从某种意义上来说,房地产成为了某种计划经济。而这又决定了整个昆明房产的贩量非常小,出来的商品基本都是定制型的。因此新政对昆明未来楼市的影响,暂不好下结论,因为政策目前的实施也仍然处在一个试探的阶段。
立足“桥头堡” 昆明房产降价难
把云南建成中国面向东南亚开放的桥头堡,成为了人们的期盼,而作为云南惟一一座特大城市的昆明更是被寄予了厚望。地铁、三环、绕城高速等一系列重大基础设施的建设,给昆明带来了迈向一线城市的契机。金涛认为这些基础设施的完善,将让昆明的房地产前景依然可观。
一些消费者总担心昆明楼市存在泡沫,对此,金涛为我们做了这样一个对比:与沿海城市相比,可以说昆明的房价没有泡沫;但如果与成都和重庆相比,那么就会很难理解昆明的房价为什么会超过这两个城市。金涛认为,房价是由城市的特质决定的,如果把昆明看成一个三线、四线城市,则其房价泡沫大,房价偏高,甚至可以说其价格已经超出常规。
不过,金涛指出,倘若昆明能够沿着面向东盟桥头堡这一目标健康发展下去,未来的昆明将会成为边贸核心城市,那么它的房价一定还有非常大的空间。也就是说,当昆明真正发展成像北京、上海等由贸易和物流支撑起来的内陆一线城市时,房价在现在的基础上再翻一倍均有可能,因为这是由城市级别和性能所决定的。
城市的发展、轻轨的修建,如果基础设施不断完善,那么昆明房价的泡沫其实就不存在,因为一线城市的房子,不是为了卖给本地人,而是面向对外贸易中前来昆明的投资者。从目前整个昆明的地价来看,不管是城中村还是其他的地价,已经远远高于几年前的成本,那么地价已经基本决定了昆明的房价。将昆明房地产的利润与传统意义上大家认为泡沫较大的城市相比,昆明这就不叫泡沫,因为昆明房产的利润率顶多也就是30%~40%,不可能像省外超过60%,甚至达到100%。
降价是众多昆明人的期待,金涛认为,就主城区而言,也就是二环以内以及二环沿线,降价是不可能的,高地价决定了高房价。不过,当政策来得更猛烈一些,很多开发商扛不动之后,可能远郊的一些项目,或者是周边八县的一些项目会略有变化,但也不会大幅度下跌。目前,现在昆明周边八县的房价也在涨,而涨价最主要的原因是地价在涨。
高房价 让昆明人远离主城区
早已习惯了衣食住行同在市区的大部分昆明人,对于住得很远,上班却还得跑到市中心这样的状态多少会有些不适应。
“对大多数昆明人而言,如果上班花在路上的时间超过一小时,就觉得是不可以理解的,但在北京或者上海,每天花在路上的时间两三个小时,大家会觉得很正常。按这个时间来算,如果昆明真的向一个一线城市发展,那一定会有很多人是要住到比较偏远的地方的。”金涛如是说。
诚然,昆明城区房价节节攀升,随之而来的买房难、租房难等一系列问题,都在逐步改变着昆明人的生活方式。金涛表示,昆明如果步入边贸一线城市之列,那么发展绝对要辐射到昆明周边八县。就昆明目前房价而言,昆明本土绝大多数人群,是没有任何购买能力,他们只能选择去购买郊县的房子,如嵩明、安宁、晋宁等。这些地区的房价还处在普通老百姓能够购买的范围内。毋庸置疑,这是对昆明人生活理念的一种颠覆。
城中村的拆除,使得租房也成为昆明一大问题。现在二环以外的小户型都要租到1200元左右,这也决定了整个城市会发生一个质的变化。社会的中低收入群,必然要选择远离城区居住。而目前轻轨也正在修建当中,整个交通体系是在逐渐完善的,这就是让整个昆明重新去适应一个一线城市的结构。
昆郊潜力大 地州房产慎投资
目前,一些炒房客把目光投向了云南地州,昆明周边的一些城市成为人们投资的新热点。
对此,金涛表示,想在昆郊八县投资,先看哪个地区的发展潜力要更大一些,更容易成为昆明的“后花园”。安宁发展得相对成熟一些,嵩明又属于距离比较近,晋宁也很近,花在路上的时间基本都在半个小时左右。这几个城市从不同的角度看都有非常大的发展机会。在这几个地方居住,去上班的时间都会在一个小时左右,而这以一个一线城市的标准去衡量是完全正常的。所以这归根结底还是一个城市的居住理念要发生改变的问题。
对于云南省其他地州城市,以玉溪为例,玉溪现在不含没有上市的项目,单在建和已有的项目,平均下来每个人已经接近有1.5套的住房,放量有点大。当然玉溪近几年的建设非常好、建设得非常漂亮。那么玉溪会不会成为昆明的一个卫星城市,金涛持怀疑态度,他觉得玉溪相对于昆明,太独立了,对昆明的吸引力反而不够。再看曲靖,曲靖也是个独立的城市,这几年的楼市一直不愠不火,房价也一直都没有涨起来,从4年前的2300元上下,到现在的2700、2800元,经历过两拨房地产高峰,房价都没有涨起来,发展的步伐其实非常缓慢。这也使曲靖房产的放量很大,每年都有大量房子供应,这直接导致周边城市去曲靖买房的人会比较多,这反而对周边城市的影响比较大。
金涛建议,实力雄厚的投资客,可以考虑一些旅游城市的项目,比如大理、丽江、西双版纳等。但要投资其他地州,那还不如考虑投资像南京、长沙、重庆等城市。作为一个昆明投资客,投资昆明周边八县就比较合适。因为昆明如果真的步入一线城市,房价翻番的可能性会很大。
政策易变化 投资房产需谨慎
新一轮的房地产宏观调控带来了一系列的新政策,而新政究竟会执行多久?城中村项目对楼市有没有冲击?房地产物业税若真的征收,对房地产市场又会有何影响?面对着一系列的问题,消费者、投资者们又应当作何选择呢?
金涛进行了详细分析:现在政府90%的精力是在城中村项目上,只有10%的精力在其他的项目上。这对楼市的影响应当说是巨大的,而且城中村项目真正拿出来卖的楼盘其实非常少。城中村项目整个拆迁进度以及供盘的状况,政府的进度非常慢。至于房地产物业税,这在中国会是一个新税种,新上税种是需要经过人民代表大会通过的,那么就目前的情况看,征收物业税的可能性不大。而这一税种如果真的征收,将会对投机的人有非常大的影响,也会对人们买房的概念有一个很大的影响。
针对目前的状况,金涛认为最重要的还是消费者本身应当有正确的概念,对于投资房产的人,在选择时应当更加谨慎。投资者需要对自己的经济实力作出判断后再考虑是否投资。前段时间,著名经济学家郎咸平说再过10年,80%的白领要破产,金涛觉得是有可能的。因为很多人对于投资都没有概念,觉得现在自己每个月可以支付2000元的月供,可以贷款20年,但是对于今后自己有没有能力还贷并没有正确的评估,就像一个刚打开潘多拉宝盒的懵懂小孩,每个人都觉得自己能用很少的钱获得了很大的利益,但这是一件很可怕的事情。所以,消费者还是需要对于投资有一个正确的概念。金涛建议,消费者应当谨慎选择,不要用自己全部的资产进行任何一项投资。
就房政的出台,从去年到今年,政府更换政策的速度基本是两到三个月一次。因此,未来政府有可能会再次强化政策,也有可能弱化掉之前的一些问题,一切尚无定论。当然,政策总体的方向一定让昆明发展得更大、更强、更现代。因此,对于消费者而言,买房需谨慎。
“十年后白领要破产”的言论,我们无从判断其真伪,但金涛的建议却是言之灼灼。新政下的云南房地产业波澜不惊,而昆明人居理念只能顺势而变。对于广大房产投资者而言,唯有谨慎投资才能规避自身风险。
编辑:刘俊
