如何实现不动产登记与房产交易间的数据共享
时间：2020-07-19 03:45:43 来源：达达文档网 本文已影响 人 
唐义德 范秋霞
摘要：房产交易的安全与交易双方利益密切相关。在当下相对合理且安全的房产交易过程中，不动产登记与房屋交易监管极大程度保护了交易过程的安全，同时又有效维护了交易双方的合法权益。从发展战略来看，对自然资源、税收及市场调控的规划管理都有着重要作用。如何将不动产登记系统与房产交易系统数据以最安全、及时、便捷的方式进行共享值得探讨。
关键词：数据共享;中间库;接口
中图分类号：F293 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2020）06-0060-63 收稿日期：2020-05-22
《不动产登记暂行条例实施细则》第38条规定，不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。然而，合同备案与不动产登记分属两个不同部门，各项信息都属于各部门内独立的数据。若要顺利开展整个房产交易过程，就需要房产交易系统与不动产登记系统间的数据进行共享互通。在现实交易中，房产交易系统与不动产登记系统是如何实现数据交互的呢？
1当前数据共享的方式
在房产交易中，系统数据可能是由不同介质、格式的信息组合而来;因办理的业务不同，所需共享的数据量与即时性也不同。为了满足房产交易业务衔接通畅，可以利用中间库与接口的特性来实现系统间的数据共享与互通。
1.1通过中间库实现数据共享
中间库是提供数据访问服务的中间件，数据是其存储的基本对象（数据是由采集过程中的数字、文字、图形以及音视频等构成，经过数字化处理后存储在数据库中的有序物理符号）。数据库采集到的信息有限，所以可利用的数据也有限制。通常在系统操作过程中，除了运用到自身的数据资源外，有时还需借助其他数据库的资源来开展后续操作。为了保证自身数据库的安全，可以利用privatenet-work搭建独立的数据共享库房，方便数据的传输与流传。
中间库作为多系统数据共享的连接点，以自身的优势备受使用者青睐（见图1）。通过中间库实现数据共享有以下几个优点：
第一，完整性。由于现实情况不断发生改变，库内的数据也会随之变化。单凭节选的数据，很容易引起错误，从而殃及其他数据或操作。一般情况下中间库的储空间较大，所以数据能较为完整的存储在中间库内。避免因数据不完整而引起的数据错误。
第二，一致性。当涉及到数据变动时，利用数据同步的特性，更替中间库内的老旧数据，使得原始数据库与中间库内的数据始终保持一致。这样可以避免原始数据库中的数据更新时，因中间库内的数据无更新，导致提供给使用者错误的信息。
关系型数据库采用非实时更新模式，尽管以现在的技术可以将更新的时间差压缩到很小，但因中间库共享的数据量庞大，所以在共享过程中，就会出现一定的时间差。
1.2利用接口实现数据分享
接口是对协定进行定义的引用类型。在两个独立的系统操作时，通过接口通道形成关联，提供数据源支持，实现数据传输与信息交流。其自身在数据共享时的优势有以下几个方面：
第一，准。相较中间库完整且复杂的数据，接口实现共享必须通过特定的通道，能快速找到目的数据。比如：通过合同编号提取合同主要信息，通过不动产单元号提取此不动产状态信息。
第二，快。对于有些数据或状态来讲，更新延迟一毫秒，都不算是实时更新。当现实数据有变动时，确保及时更替库内相关数据的情况下，即使前一秒数據做了变动，但当下通过固定的接口便能同一时间查找到最新的数据，做到共享数据与现实状态保持高度一致。
第三，稳。在网络稳定的情况下，数据经过处理，通过固定接口通道进行数据传输，高匹配度大大降低传输过程中相关信息的干扰，保证数据在传输中的稳定性。
虽然数据通过接口方式，对数据进行“准、快、稳”的共享。但在现实中，不同的用户或系统对数据的需求不一致，很难一次性满足所有需求，需要针对数据需求不断地进行开发与维护;同时面对大数据量的请求时，只用一个接口无法完成数据分享。因此，采用接口形式分享数据时，存在难以快速满足多类数据需求以及同一需求可能需要多个接口完成等弊端。
2房产交易中业务流程与数据共享
众所周知，不动产登记与房产交易业务之间的数据是相辅相成的。但双方之间到底有着什么联系，其共享数据到底有哪些？本文通过不动产登记与房产交易业务交换流程图（见图2）来详细了解房产交易监管与不动产登记之间有哪些数据需要共享，以什么方式共享最好。
2.1新房楼盘表数据（房产交易系统楼盘数据）
由图2可知，新房在建资金监管、预（现）售许可前，房管部门都会在房产交易系统中新建此项目的楼盘表。此时项目楼盘表存在于房产交易系统中，而不动产登记系统中并无项目楼盘表。如果企业去不动产登记中心做预告登记、抵押权预告登记等业务时，是否可以调用房产交易系统中的楼盘信息或者与之校对呢？答案是肯定的。因为楼盘表的数据量大，数据结构复杂。此时要进行数据共享，笔者建议通过中间库的方式来实现。中间库数据共享的一致性、完整性，帮助房产交易系统可快速、完整地将楼盘表信息共享给不动产登记系统。
2.2不动产楼盘表数据
在不动产登记过程中，经常会遇到权利人因为某些原因需将多套（两套及以上）合为一套而办理合并登记或者一套房屋拆分为多套房屋。此时，不动产登记中心需对房屋所在的楼盘表做对应的变更。对于经过拆分或者合并的房屋，只有不动产登记系统才有最全、最新、最真实的楼盘表数据。而房屋交易系统又需根据在楼盘表中确定房屋的唯一性，因此房屋交易系统需要不动产登记系统中全面的楼盘表信息。同商品房楼盘表信息共享一样，可利用中间库的方式实现大数据量的共享互通。
2.3备案合同信息
《不动产登记暂行条例实施细则》规定，不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。可见，不管是商品房还是存量房，只要买卖就必须到房产交易中心进行合同备案。同时，合同备案信息是不动产中心办理登记业务的依据。但由于备案合同数据量大、数据呈现方式不一等因素，笔者认为，对备案合同的数据可以采用中间库的共享方式来进行数据互通。
2.4不动产登记业务信息
买卖双方在房管部门进行合同备案时，房管部门依法履行监管职责，有义务对本次交易的公平、公正与合法性进行全面的审核。因此，需要审查客体是否存在影响本次交易的不动产相关互斥业务。一套不动产可能涉及多个业务，数据量较大。笔者建议不动产登记业务信息的共享，可以利用中间数据库的模式进行共享保证业务数据的完整性。
2.5不动产权属状态信息
在房屋买卖过程中，为了保障买方利益，一般都会要求所卖房屋无查封、无限制。但查封、限制等相关业务仅在不动产登记中心进行登记，因此在不动产登记系统中有房屋准确的抵押及查封等权属信息。
在房产交易系统数据与不动产登记系统数据未全面实时共享的时候，一般会要求卖方去不动产登记中心打印所售房屋的不动产登记权属证明，买方确认该房屋权属无异议、无抵押及无查封后才与卖方签订购房合同。但由于开出不动产权属证明到签订买卖合同中间有一定的时间差，导致某些人通过此漏洞进行不规范操作，损害权利人的合法权益。
如何避免时间差呢？数据交换的重点是查看房屋当前权属状态，此时所需的数据量小，且对数据的及时性与准确性要求高。笔者认为，利用接口的方式实现数据共享，通过不动产单元号或其他编号（比如：房屋编码）“准、快、稳”地调取不动产登记系统中不动产最新的权属状态信息，即刻了解房屋权属状态，实现“零时间”差。
3总结
随着区块链概念的不断普及，其技术也逐渐发展壮大。因自身的去中心化、开放性、独立性与安全性等特征，在各行各业中的应用也越来越广泛。而在房产交易中，数据的共享、业务的衔接以及业务办理效率都还有提升的空间。在未来，可利用区块链技术，将所涉及到的房产交易业务以链的形势进行衔接;多方数据安全共享，以实现房产交易中各部门间的业务办理，深度融合，从而提升业务办理效率。
