程芳：投资策略与风险控制
时间：2021-01-26 14:04:57 来源：达达文档网 本文已影响 人 
2020年1季度，突如袭来的新冠肺炎疫情让国内以消费为主导的第三产业陷入停滞。时至今日，疫情还在继续，旅游业首当其冲受重创。中国旅游研究院的分析称，如果疫情在4月底得到控制，对全年旅游业的影响不低于25%。旅游业是国民经济发展的重要产业，从中央到地方纷纷加快了重振旅游业发展的扶持政策。根据前瞻研究院统计，截至4月7日，全国31省区市均发布了涉及旅游业的扶持政策，旅游业恢复在望。受旅游利好政策的推动，以及疫情中人们对高品质生态文旅环境的向往，文旅小镇项目也将迎来黄金发展期。文旅小镇具有投资大、回收周期长的特点，市场上存在大量失败的案例，开发建设及运营情况较好的标杆小镇项目数量较少。
文旅小镇的成功投资与运营，除了必备的财务层面的风险控制，更重要的是要了解这类项目的操作规律和关键因素，才能有效控制风险，保障项目长期稳定健康地运营。在众多影响因素中，区位优势、产品策划、开发商实力以及投后管理，是四大关键成功要素。
文旅小镇越发细化
区位条件隐含了当地的经济、人口、交通、自然资源等要素。优质的文旅小镇多以当地的特色文化和旅游资源为基础，地处大都市圈内，依托一二线城市及周边的中高端收入群体，带来大量的人口导入，保障小镇的持续开发和运营。
以元亨祥近期正在投资的南京汤山某文旅项目为例，该项目位于江苏省知名温泉休闲度假区——南京汤山，所在区域形成双龙环玉的格局，两侧临山，一侧临水，周边遍布优质的天然温泉资源，是极佳的生态环境基地。项目离南京市中心车程不到1小时，交通非常便利;且南京及周边区域经济发展基础较好，居民收入水平在江苏乃至全国地区都处于较高水平，大量中产阶层的人口流量导入，为小镇的地产项目去化和文旅项目运营提供了持续的保障。
文旅小镇是以文化、旅游产业植入为特色的小镇，属于特色小镇中更强调文化与旅游、休闲与商业聚合的产业综合体。随着居民收入水平的提升，游客对旅游资源的需求程度也相应增加，会促使小镇旅游产品愈发细分化。
一个成功的文旅小镇产品，首先要明确小镇的特定目标客群，深入研究用户需求，包括对房产和旅游休闲项目的需求特点，小镇产品设计要更加灵活，打造出满足目标用户需求的产品。除了常规的美食、民俗、风景、文化体验项目之外，近几年兴起的一些有创意的特色项目如灯光演绎、文创产业、体育培训、大型主题乐园等，针对特定客群，通过打造超级文化IP，辅以完善的配套设施，形成小镇独具特色的吸引力源泉。
例如元亨祥投资的恒大文旅城项目，位于江苏省南通启东市，与上海隔江相望。项目总面积为8967.9亩，融合了沙灘、酒店、娱乐、运动以及商业为一体的综合旅游度假区。除了一期7.23平方公里蓝色海域和3.5公里私家海岸线，二期投资400亿的恒大童世界，将成为长三角北翼能够媲美上海迪士尼乐园的综合性旅游度假项目，被称为中国旅游度假综合体领域里程碑式作品，有着“东方威尼斯”的美誉。
自国家推动特色小镇建设以来，已有很多家房企涉足。据克尔瑞研究院统计，文旅小镇的运营商超过50%是房地产企业。文旅小镇项目在前期需要投入大量资本，开发商在介入文旅领域时，通常会采用“大盘+综合开发”的模式，因此对开发商的资金实力、操盘能力等有较高的要求。元亨祥在过往的投资中，携手太平洋建设、中国建筑、恒大、中冶天工等世界500强名企，共同投资文旅小镇项目。强有力的合作伙伴，对文旅项目的投资成功是极大保障。
投后管理控风险
文旅小镇运营回收期较长，“重开发建设、轻招商运营”成为国内众多特色小镇的通病，很多项目在后期运营中出现资金链断裂。对于资产管理行业而言，近几年生存压力加大，私募违约率也开始上升，有不少私募会选择牺牲风控。投后管理是投资基金“募、投、管、退”四要点之一，良好的投后管理将会从主动层面减少或消除潜在的投资风险，从而实现投资的保值增值。对于重资产型的文旅小镇项目而言，投后管理尤其重要。
元亨祥集团旗下基金品牌“元亨祥基金”作为业内知名的风控型资产管理专家，创立8年来，始终秉承“安全方得安心”的品牌理念，坚持“始于风控、终于稳健”的投资原则，对投资者负责，守住底线，严格控制风险。在元亨祥投资的所有项目中，尤其是投资金额较大的文旅小镇项目，在投后管理的各个环节中，利用大数据进行风险控制，通过尽可能多的财务和非财务数据做到实时监控与建模分析，排查异常，及早发现并排除潜在风险，连续8年按期兑付基金产品，实现0违约、0逾期、0风险。
未来，伴随着我国城镇化进程不断加快，特色小镇作为城乡产业融合的重要载体也在大力推进。尤其受今年新冠疫情的影响，人们对健康生活的追求和向往空前强烈，以康养、娱乐休闲和度假为特色的文旅小镇将迎来下一个春天。
元亨祥集团多年来持续在文旅领域投资，拥有丰富深厚的行业资源和投资经验，专注于“康养、文旅、田园”特色小镇为载体的乡村振兴样板工程，专注于美丽中国、乡村振兴和生态文明建设的投资运营，把绿水青山打造成“人城融合、景城融合、产城融合”的金山银山，促进产业、商业、事业的繁荣，人口、人气、人才的聚集，生产、生活、生态的提升。
