长租公寓，一地蛋壳
时间：2021-01-12 04:31:14 来源：达达文档网 本文已影响 人 
敖瑾
蛋壳公寓广告。
当看到“人有蛋夕祸福”的群聊名称时，李松忍不住笑了出来。
这是被拖欠房租的蛋壳公寓深圳业主组建的一个“抱团群”，他们中多的已经半年没有收到来自蛋壳的房租，少的也被拖欠了一个月。
李松在11月18日下午来到蛋壳深圳办公点时，找到了这个业主“组织”。因为在刚刚过去的收租日没有收到房租，又听到了蛋壳即将破产的传闻，李松便和妻子一起来到了蛋壳深圳办公地，向蛋壳讨要说法。
维权现场除了有和李松一样的业主，还有大批蛋壳租客。这些租客有的因为蛋壳欠租，而遭到业主驱赶，有的则是预付了租金或身背租金贷，在听到蛋壳的破产传闻后，希望能提前解除租约。
近两个月，蛋壳两度传出破产倒闭的消息。尽管蛋壳对传闻都一一作出了否认回应，但各地此起彼伏的业主遭欠租、租户被断网断电等情况，加重了人们的疑虑。
蛋壳到底怎么了？
业主、租客“分头”维权
11月18日下午3点，深圳福田区的劲松大厦门前，等候了100多个前来协商解决的蛋壳业主和租户。他们被分隔到两个区域等待叫号，各自讨论着各自面临的问题。摆着“法律援助”牌子的长桌前，聚集了一些前来咨询的租客。一名义工在听完租客的诉苦后说，“你讲的很在理，但这些话就不要过去业主那边说了，他们也有自己的无奈，别到时引起争执。”
虽然都是受害者，但业主和租客却有着看似“相互矛盾”的诉求。
刘琳和蛋壳的租约还有两个月就到期了，但最近房子的业主却要求她立刻搬走，因为蛋壳欠租了。但李琳已经通过季付的方式，早早结清了最后这个季度的房租，她觉得自己不该被强行要求搬走，“就算业主让我搬，也应该给我一点缓冲时间，让我找好接下来的房子。”
而对于业主来说，没收到租金，就意味着蛋壳找回来的租客不能再占着房子。业主张静已经被蛋壳拖欠了3个月的租金外加水电费，“5个租客，共计2万多元租金，外加2000多元水电，我现在就想他们马上搬走，我和蛋壳解除合同，欠的2万元不要了都行。”但她到维权现场得到的结果是，“蛋壳说要让租客继续住下去。”
张静和几个围坐在一起的业主商量解决办法，有人提出要断水断电，有人提出直接赶租客出去，也有人说这种办法行不通，闹到警察来了，最后肯定是维护“弱势群体”。
“房东不是弱势群体吗？”人群里有人说。“那跟租客相比，租客们肯定是更弱，”一个业主扬着手里的协商登记表回答道。
在这场三方纠纷中，租客确实是面临损失最大的一方。业主至少还有自己的物业，但租客面临的结果很可能是：没地方住还要身背债务。
黄鹏租住在深圳北站附近的一个蛋壳公寓单间。他在今年4月签约时，选择了租金贷的方式缴纳房租。听到蛋壳要破产倒闭的传闻后，他立马抽时间来到蛋壳深圳办公点，希望可以及时止损。
现场的工作人员给了黄鹏两个选择，要么解除租约，在他选定的时间点搬走;要么继续住下去。黄鹏一开始选择了解除租约，然后等待在搬走日收到微众银行发来的贷款结清通知。但他在听取现场其他协商租客的意见后，开始犹豫：“如果我跟蛋壳解除租约，搬走了，但按照蛋壳现在传出的情况，以后一直不把我剩余的贷款数额付清，那我岂不是既没房子住，还要继续把剩下的6000块钱租金贷还完？”
纠结之下，黄鹏在一个租客抱团群里问，“有群友成功结清贷款的吗？”随后收到一个秒回，“有，在梦里。”
针对业主和租客各自面临的困境，盈科（广州）律师事务所律师袁艾香对南都周刊表示，“业主面对蛋壳不交租金的情况，可以直接起诉蛋壳要求交付租金;租客能居住的情况下当然继续居住，但若没法住了，可以要求解约退款。”
但袁艾香同时坦言，“如果蛋壳真的破产了，业主、租客都拿不到钱那是没有办法的。更现实的做法可能是，业主租户协商调解，双方各让一步。至于背负有租金贷的租客，还要看和金融机构签订的贷款合同具體的条款。”
破产传闻下的股价暴涨
一边是破产倒闭传闻一波接一波，另一边蛋壳的股价却直线暴涨。
截至美股11月18日收盘，蛋壳公寓股价报收4.57美元，两天累计涨幅超过230%。尽管蛋壳股价19日走跌，报收3.83美元，但相比11月16日的收盘价1.37美元，还是大幅拉升了179%。
一名不愿具名的证券行业分析人员告诉南都周刊，“蛋壳股票最近换手率都很高，一度达到了91.75%，历史天量，这意味着大部分旧股东都把股票抛了。”这名分析人员还观察到，蛋壳的股价在今年6月26日和8月25日，也曾经出现过类似的直线暴涨情况。
“这类公司股价出现异常暴涨，通常有两种可能，一个是自救，大户拉起股价以便后续出货，第二种情况是投资者认为公司经营可能出现转机。”
11月17日蛋壳股价暴涨75%后，有传闻称“我爱我家将接收蛋壳”。但11月18日我爱我家回应称，“目前没有接到相关的通知”。
今年1月17日，蛋壳在纽交所上市。这距离蛋壳成立，也仅过去了短短5年。5年间，蛋壳经历了极速扩张的发展历程。根据蛋壳2019年年报，2015年，也就是蛋壳成立的第一年，其房源数量仅2434间，而到上市前夕的2019年末，这个数据已经跃升到43.83万间。
同步扩大的还有营收。招股书称，蛋壳公寓的主要收入为租金和服务费，2019年，蛋壳公寓收入为71.29亿元，同比增长166.5%;而2017年，蛋壳营收仅为6.57亿元。
但在蛋壳激进发展的背后，则是一条随时可能断裂的资金链。
租金贷，馅饼or陷阱？
蛋壳公寓的生意模式，本质上是充当“二房东”：从业主处收房，经过改造装修后，再出租给租客，赚取租金差价和服务费。为了实现规模发展，蛋壳需要不断增加房源数量，抢占市场规模。
收房需要大量的资金，而蛋壳的资金大部分来自于租客的预付款以及租金贷，通过这种收租方式，蛋壳可以积累大量沉淀资金，集中用以增加房源数量。
蛋壳在招股书中，对租金贷模式做了介绍：若租客选择以租金贷方式缴纳房租，租客需要支付押金、第一個月房租和服务费给蛋壳，合作金融机构再将剩下的租金总额一次性预支给蛋壳，蛋壳再向金融机构支付对应的利息，而租客则按月偿还租金贷，直至结清。
蛋壳鼓励租客一次性缴纳多个月甚至一年的租金，这样蛋壳就可以快速累积大笔租金。同样道理，蛋壳也鼓励租客使用租金贷。如果选择这种方式付租，租客可以享受租金优惠，所以租金贷成为了很多手头不太宽裕的年轻租客的首选。
招股书披露，选择租金贷的蛋壳租户占比很高，2017-2019年前九个月的比例分别是：91.3%、75.8% 、67.9%。2019年前九个月，蛋壳通过“租金贷”模式，获得预付租金7.9亿元，占总租金收入的80%。由此可见，租金贷为蛋壳贡献了大头的现金流。
在这种模式下，资金流动性对于蛋壳来说，成为平稳运营的关键。因为每个月全国40多万间房源的月租，是不会迟到无法逾期的刚性支出。而流动性取决于租客入住带来的租金收入，但新冠疫情“黑天鹅”打破了蛋壳谨慎维持的这一资金平衡。
“蛋壳的发展模式不可持续”
“今年疫情，一方面导致长租公寓的空房数量提高了，另一方面，今年以来，全国各地很多城市租金出现普降。入住率下降，租金下滑，双重打击，蛋壳就扛不住了。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析。
李宇嘉对南都周刊记者表示：“长租公寓的这种模式要维持下去，蛋壳必须保证收回来的房源，都能及时租出去，出租率至少达到90%，但如果出租率一旦下降，整个前期费用投入开始摊销，现金流就会变得非常紧张。”
截至3月31日，蛋壳运营公寓总数约为42万间，出租率为75.6%。而在2019年三季度，蛋壳的出租率为87%。
尽管财报显示营收增长很快，但蛋壳一直处于亏损状态，且亏损逐年扩大。蛋壳年报显示，2019年，蛋壳净亏损约34亿元，2018年这个亏损数字为14亿元，2017年则为2.7亿元。
在招股书中，蛋壳曾称，截至2019年三季度的现金流足够支撑公司未来12个月的正常运转，前提是没有发生大的经营变化。
但在此后的12个月里，蛋壳经历了疫情，以及全国租金的普降和租房空置率的上升。
贝壳研究院10月15日发布的数据显示，贝壳平台重点十八城9月租房成交量，环比下降22.7%，成交月租金为42.1元/平方米，环比下降5.6%，同比下降1.5%。
诸葛找房在7月份公布的数据也显示，今年6月中国大中城市平均住宅租金同比下跌超过2%，而这已经是连续第三个月下降。
也是在这段时间，关于蛋壳的负面新闻频繁见诸报端。6月18日，蛋壳公寓CEO高靖被带走调查，10月14日，蛋壳公寓被传跑路;11月7日，蛋壳公寓接连传出公寓断网、拖欠合作伙伴账款和房东租金的消息;11月10日，蛋壳公寓北京总部聚集数百人维权，其中包含租户、供应商、保洁、维修人员等……
但李宇嘉认为，蛋壳陷入困境的最主要原因，还是因为把资本运作作为了经营核心。“现在做长租公寓的，大多数都是以互联网思维在经营，用租金贷来扩张房源，讲故事搞资本运作，然后上市，再退出套利。这就意味着他们没有精力再去做好经营和管理，这种发展模式是没有可持续性的。”
2017年-2020年一季度蛋壳公寓亏损额
数据来源：蛋壳公寓招股书及财报 单位：亿元
经济学家、空白研究院创始人杨现领在接受央视采访时称，通过租金贷，长租公寓以贷款一次性回收半年或一年的租金，通过金融工具加大杠杆率，这个商业模式本身没什么问题，关键问题在于部分长租公寓过于激进，在杠杆率过高的情况下，过快地加大规模，前期大量囤房，甚至陷入恶性竞争，但却没有形成与之相匹配的管理能力。
“让租客能体验到长租公寓相比其他类型租房的优势体验感，这才是长租公寓的根本，资本运作肯定不是长租公寓发展的核心。” 李宇嘉说。
今年以来长租公寓频繁爆雷
爆雷的不仅是蛋壳，今年以来，长租公寓爆雷事件密集发生。贝壳研究院根据公开信息统计，仅今年上半年，就有16家中小长租公寓企业倒闭，其中不乏友客、巢客、小鹰找房等知名度颇高的“玩家”。
中指研究院在一份研究报告中回顾了长租公寓的发展历程。2010年，长租公寓在消费升级的背景下诞生，一直到2015年市场都处于自发生长阶段。行业真正进入大众视野是在2017 年10月，“租售并举”表述的提出。同年，中央经济工作会议提出“要发展住房租赁市场特别是长期租赁”。自此，长租公寓发展正式步入快车道。
尽管是风口上的行业，但从盈利角度来看，长租公寓的生意并不好做。南方日报对广州市房地产租赁协会的调研显示，扣除拿房成本（占比均超过60%）、装修成本（占比约10%-20%）、税收成本（占比10%-20%，包括增值税、租赁综合税等），多数长租公寓企业反映，在严格规范经营下，利润率低至3%-4%，比一般的银行理财收益还要低，出租率低于90%时，还会亏损。
因此过去三年在行业蓝海中，不断有经营不善的长租公寓沉溺退出。
李宇嘉认为，现在长租公寓行业正处于一个风险暴露的阶段。“风险暴露完了才能触底，触底后才有可能反弹，然后才能继续正儿八经地发展。”
同时，他认为，长租公寓未来应该向三个方向发展，“第一扩张规模要速度慢一点，第二租金贷的比例应该降低，降低杠杆，第三应该更多地关注经营，通过增加体验感来增值服务、增强自己的租金议价能力。”
长租公寓的发展乱象，也已引起监管注意。
2019年12月，住建部等六部门联合《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，针对租赁金融业务提出监管要求。《意见》提出，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。
今年9月，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，对住房租赁企业的资质、行为、监督机制及法律责任进行明确规范，该条例是我国住房租赁领域首部条例性规范性文件。
此外各地市也先后发文，要求建立唯一的租房租赁资金监管账户，将3个月以上的租金纳入监管范围。
（文中李松、刘琳、张静、黄鹏为化名）
