房产税征管工作经验材料
时间：2021-12-05 15:25:24 来源：达达文档网 本文已影响 人 
加强和规范出租市场税收管理经验谈
房屋租赁业税收征管一直是基层地税部门的难点问题，也是一个迫切需要解决的问题。阜康市地税局按照精细化管理年的要求,转换思路、明确目标、规范管理，努力探索房屋租赁税收管理的新路子，在实际工作中总结一些经验和做法，较为有效地解决了管理无序、底数不清、情况不明、税负不公的问题。
一、征管工作中存在的主要问题。
一是管理无序。以前出租市场未纳入正常管理，再加上管理难度较大，管理力度不够，导致管理秩序较为混乱。 二是底数不清。由于未进行详尽的税源调查，没有完整的控管底册，造成管理户数底数不清、情况不明。三是税负不公。以前定税大多凭直觉和经验，主观预测和估计的成分很大，在征管中经常同纳税人讨价还价。同地段、同面积，因不同核定，结果也不一样。所以容易存在“人情户”、“关系税”的现象。四是房屋租金计税依据的确认是房产税征管难点中的难点，个人出租房屋多出租给个体经营者和小型的私营企业，采取缴纳租金的方式，基本都是现金交易，承租双方为了各自的利益，（出租人为了少缴税款、承租人怕房租），往往拒不提供租房协议或合同，即使提供合同，数据的真实性、准确性不大。五是对出租房屋纳税人的界定征税较难，找不到出租人，或找到出租人，出租人采取躲、闪、藏、拖的手段逃避纳税义务。六是原本租用的房屋，申报时按照自用房屋缴纳税款，以达到少缴税款的目的。
二、加强征管的主要做法。
1、加大宣传力度，营造纳税氛围。为了营造店面出租业户自觉纳税氛围，针对店面产权人社会成分较为复杂的特点，采取多方位、多渠道的宣传方式进行大力宣传。并通过在电视台黄金时段播放及征收期向纳税人发放宣传资料等一系列的宣传举措在社会上取得良好的效应。
2、扩大清查范围，强化基础管理。为了强化征管基础工作，从清查摸底开始，实行户籍管理，并且加强了部门协作，有效地解决了管理无序的问题。
（1）开展“拉网”清查，全面摸清家底。阜康市地税局对辖区店面出租市场进行了一次“拉网”式的大清查，对出租市场的经营户逐街清理，逐户核查，逐户登记，摸清了基本情况，为下一步实行户籍管理打下了扎实的基础。
（2）编制户籍编码，纳入正常管理。在调查摸底的基础上，对出租户统一编制户籍码，掌握了经营户办理税务登记的情况，缴纳地方各税情况。对个体出租业户，采用户籍式管理，建立户籍档案，把辖区所有出租房屋的纳税人的姓名、坐落地点以及房屋的购建时间、原值、税款缴纳情况、房屋的变更、注销等进行备案登记。这种方法一是即有利于对工作人员的执法监督，又可以随时掌握业户的变更、注销等情况，消除执法的随意性；二是将个体出租房产税的征收，纳入正常的管理轨道；三是解决了税务机关年年征收，年年调查、年年耗用大量的人力、物力、时间等；四是通过对房屋原值、购建时间的登记建档，解决了房屋所有人以后年度，房屋自用时，房产原值的扣除率的问。并逐户下达定额，限期纳税申报。以《送达回证》的形式逐户下达《核定税额通知书》和《限期缴纳税款通知书》，通知纳税户在规定的时间内进行税款申报，否则，依据有关规定进行处罚。
3、加强对居民个人利用私有房屋从事生产经营活动的征管。本是租用的房屋，而申报时按照自用房屋缴纳税款，以达到少缴税款的目的，针对这种情况，必须严格区分房屋的自用行为和租赁行为，解决这一问题的方法，对于居民个人利用私有房屋从事经营活动的，凡其“四证”即身份证、房产证、营业执照、税务登记证的姓名一致的，可视为自用房产，按房产余值征收房产税，否则一律从租计征房产税。
4、房屋租金计税依据的确认难的问题，在房产税征收前，对承租人制作调查笔录，让承租人在笔录上签字，取得征收前的第一手资料，必要时再对出租人做调查笔录。对拒不提供租房协议，不配合税务机关工作的纳税人，按照房屋坐落点、房屋结构、新旧程度，在搞好测算的基础上，参照同类规模房屋计征房产税。
纳税人左邻右舍的税款缴纳税额，在房屋同等规模、房屋结构相同、面积大小一致的情况下，税额应保持同等一致，经核实确是房屋租金价格存在差距的特殊情况除外。
5、对出租房屋纳税人的界定征税问题。对在房产税清理过程中，找不到出租人的问题，躲、闪、藏、拖的纳税人，可按照国家税务总局（1998）196号文件精神规定，由承租人为房产税的代扣代缴义务人。
房产税虽然不是主体税种，但税源相对稳定，加强房产税的征收管理工作，解决房产税征收管理中存在的问题还是有十分重大的现实意义。
依托信息化手段 强化房产税征管
房屋出租税收的征收管理一直是困扰基层地税部门的难点和焦点，也是摆在各级税务机关面前的一个迫切需要解决的问题，尤其是个人营业用房出租税收，由于点多面广，经营方式复杂多变，更增加了地税部门征收的难度。我们在征收房产税的过程中，也存在着一些征管上不够完善的地方，其主要表现在：
1、管理无序，以前个人营业用房出租税收未纳入网络监控，再加上因管理难度较大，管理力度不够，每年仅依靠专项清理“见一户，收一户”，基本未纳入正常申报管理，管理秩序较为紊乱。
2、底数不清。由于调查摸底工作不够彻底，房屋出租税源控管底册不甚完整和规范，造成管理户数底数不清、情况不明。
3、税负不公。以前定税主要“以人定税”大多凭直觉的经验，主观预测和估计的成分很大，在工作中经常同纳税人讨价还价。同地段、同面积，因不同税务人员核定，结果也不一样。所以存在“人情税”、“口袋户”的现象。
4、力度不大。部分纳税人，没有按规定时间申报的，后续清理工作力度不大，造成不缴、漏缴现象，形成不良循环。
如何解决这一难题，使个人营业用房出租的税收管理步入正轨，上饶市信州区地税局提出了：网络监控，属地管理，按期申报，重点清查的征管模式。为此我们建立了城区个人营业用房出租税收控管台帐2798户，纳入网络管理2798户，2006年1-2月我局共征收个人营业用房出租税收税款达345万元，大力提高了税收管理层次，整顿了税收秩序，把城区店面出租市场的管理工作推上了一个台阶，我们的主要做法是：
一、税法宣传先行，营造自觉纳税氛围
如何让纳税人了解有关税收政策和新的征管模式，营造租赁户自觉纳税的氛围，税法宣传是否到位是关键。我们通过报纸、电台、电视播放、刊登为期七天的对城区个人营业用房出租业户税法公告，告知纳税地点、纳税程序、申报时限和定税原则及有关税收政策，同时我们印制了4200多份税法宣传单，并上门发放到每一个纳税户手中，进行耐心的宣传解释工作。这一系列的宣传举措在社会取得良好效应。事实证明，通过房屋租赁税收宣传，社会各界对房屋出租税收管理从不理解到基本理解，从茫然到关注，从被动到主动，提高了租赁户自觉申报缴纳税收的意识。同时，又为我们下一步摸清纳税户底数，登记造册，实行网络管理，打下了较为扎实的基础。
二、开展税源普查，逐步纳入正常管理，
针对目前城区店面出租市场税收管理现状，我们从清查摸底开始，强化一些基础性工作，有效地解决了情况不明的问题。
开展拉网式调查，全面摸清家底。我们组织了若干个人小组对个人营业用房出租市场进行了一次“拉网”式的税源普查，通过还街清理，逐户核查，逐户登记，我们共调查出城区个人营业用房2789户，摸清了基本情况，并在此基础上建立和完善了个人营业用房出租税收控管台帐，确保底数清、情况明，为个人营业用房出租税收管理提供了第一手详尽资料。
编制税务管理码，纳入正常管理。在调查摸底的基础上，我们仍沿用了以户籍管税的管理方式，对个人营业用房出租户按街道和顺序编制税务管理码，录入我局专门设置的个人营业用房出租税收征管软件，以便于出租户进行纳税申报，将其纳入正常纳税户管理的轨道。
三、明确征管范围，实行属地化管理。
为了便于管理，从2006年开始，信州区范围内所有个人营业用房出租（含自用）税收归口到各分局实行属地管理，改变以前个人营业用房出租税收由集贸分局集中征管的方式。在市地税局的大力支持下，办税大厅开设了个人营业用房出租税收的征收窗口，负责办理咨询服务和税款征收。征管范围的明确和机构大力的保障，为个人营业用房出租税收征管新模式的运行奠定了基础。
充分调动征管人员的积极性，促进税收收入增长，我局专门制定了《个人营业用房出租税收计划考核办法》，对个人营业用房出租税收下达税收计划，计划与分局的经费和个人收入挂钩，从征管质量、税收执法等方面确定奖惩办法；各分局又拿出了落实《办法》的具体措施，对营业用房税收的税源摸底、台帐建立、税负核定、申报情况、税票开具、征收流程、执法程序等方面作出了具体规定，使个人营业用房（自用）税收征收管理逐步走向规范化、法制化的轨道。
四、运用征管软件，实施网络定税监控。
为实行规范化管理，我们针对个人营业用房出租税收征收的特点，结合实际，自行开发了一套个人营业用房出租税收征管软件，把纳税人名称、税务管理码、税负核实、税款征收、入库、欠缴等情况都纳入信息化管理，实施系统内网络监控，大大遏制了税负不公、管理无序的问题。
实行电脑定税。我们根据店面所在路段、经营面积等多种情况进行典型调查，认真比较分析，按照不同路段、同一路段不同的繁华程度，分21条街道39个路段拟定了一个多档次的纳税定额《下限表》，即税负标准。我局自行开发个营业用房出租税收征管软件运行后，税收管理人员只要把租赁店面所在路段、面积、楼层等定税参数输入电脑，电脑就会自动根据我局制定的税负标准进行税负核定，并将权限逐级上报分局长、征管科、局长，经过四级认真审核认定后，税收管理人员将定税结果以《送达回证》的形式逐户下达《核定税额通知书》和《限期缴纳税款通知书》，通知纳税户在规定的时间内进行税款申报，否则，依据有关规定处罚。
实行网络监控。我们将城区所有个人营业用房出租税收都纳入了微机管理。将所有租赁户的征收台帐输入个人营业用房税收管理软件中，进行统一编码，设置微机权限，指定专人负责输入工作，确保数据的准确。通过系统内网络，我们可以对纳税人的定税、申报、入库、欠税等情况实施全方位监控。
五、实行按期申报、重点清理以查促管。
由于个人营业用房出租收入一般按季或半年收取，纳税人有很多是外地人，按月申报很难办到，经过听取纳税人意见和多次讨论，决定对个人营业用房出租税收采取集中征收、上门申报的征收方式，并暂实行简并征期、半年申报制度，即：在每年的6月1日至7月10日申报所属期为上半年的税款；11月1日至12月申报所属期为下半年的税款。
我局在每年的第一季度和第三季度集中人员和精力对房产税收开展重点清理工作，清理对象为应申报而未申报户，同时对个别的钉子户、抗税户，加大处罚力度，重点打击那些偷抗税违法行为的纳税户，达到以查促管的目的。
工作未有穷期，上饶市信州区地税局虽然在房屋租赁税收征收管理中以迈出坚实的一步，但还存在一些问题，我们将继续抓好基础管理，不断强化管理手段，使房屋租赁市场的管理走向更加规范、更加完善。
