哈尔滨市2016年房地产市场报告

哈尔滨市2016年房地产市场报告

目录

哈尔滨市2016年房地产市场报告 (1)

一、市场综述 (3)

二、宏观经济 (3)

三、行业政策盘点 (5)

1.土地政策 (5)

2.金融信贷政策 (6)

3. 行政法规 (7)

4.地方政策 (10)

四、一级市场 (13)

1．土地供应分析 (13)

2．土地成交分析 (16)

五．二级市场 (21)

1．供应分析 (21)

2．成交分析 (26)

六．市场热点分析 (27)

1．各类商品房成交排名 (30)

七．2017年哈尔滨房地产发展趋势 (31)

八．总结展望 (32)

九．世联行陈董观点 (32)

一、市场综述

2016数字楼市

土地市场（经营性）

公告宗数：39宗

公告土地面积：235.29万㎡，同比下降17.73%

公告建筑面积：595.29万㎡，同比下降26.38%

成交宗数：45宗

成交土地面积（净）：305.44万㎡，同比上涨42.26% 成交建筑面积（净）：686.30万㎡，同比上涨4.08% 土地单价：3565.3元/㎡，同比下降11.95%

楼面地价：1622.2元/㎡，同比上涨23.54%

商品房市场

供求比：1：1.77

新增供应面积：1345.62万㎡，同比上涨23.80% 新增供应套数：106101套，同比上涨20.56% 成交面积：950.45万㎡，同比上涨55.07%

成交套数：88863套，同比上涨48.94%

成交金额：729.37亿元，同比上涨59.04%

成交均价：7674元/㎡，同比上涨6.17%

注：数据来源哈尔滨网上地产

二、宏观经济环境

2016年全国房地产开发投资102581亿元，比上年名义增长6.9%（扣除价格因素实际增长7.5%），其中住宅投资增长6.4%。房屋新开工面积166928万平方米，比上年增长8.1%，其中住宅新开工面积增长8.7%。全国商品房销售面积157349万平方米，增长22.5%，其中住宅销售面积增长22.4%。全国商品房销售额117627亿元，增长34.8%，其中住宅销售额增长36.1%。

三、行业政策盘点

3.1土地政策

【政策名称】：全国国土资源工作会议

【发布时间】：2016年1月7日

【制定单位】：国土资源部

【主要内容】：围绕稳增长全力做好国土资源保障服务：围绕扩大有效投资，加快用地审批和供应；围绕“双创”和扩大消费，推进差别化、精细化管理，满足个性化、多样化用地需求；围绕深入推进新型城镇化和区域协调发展，进一步改进规划管控和计划管理，有序拓展建设发展空间。

【政策名称】：印发《2016年国土资源工作要点》

【发布时间】：2016年2月23日

【制定单位】：国土资源部

【主要内容】：2016年国土资源十项工作要点：一是全力保障稳增长调结构；二是从严落实和创新耕地保护制度；三是深入推进资源节约集约利用；四是全面深化国土资源领域改革；五是加强地质环境保护和地质灾害防治；六是全面推进法治国土建设；七是全力支持打赢脱贫攻坚战；八是加强科技创新与国际合作；九是夯实基础工作；十是加强党风廉政和队伍能力建设。

【政策名称】：关于规范土地储备和资金管理行为的相关通知

【发布时间】：2016年2月23日

【制定单位】：财政部、国土资源部、中国人民银行和银监会

【主要内容】：明确提出要清理压缩现有土地储备机构、进一步规范土地储备行为、合理确定土地储备总体规模、妥善处置存量土地储备债务以及调整土地储备筹资方式、规范土地储备资金使用管理等行为。【政策名称】：公布《国土资源“十三五”规划纲要》

【发布时间】：2016年4月14日

【制定单位】：国土资源部

【主要内容】：《纲要》明确称，“十三五”时期将推进以人为中心的新型城镇化，对超大和特大城市中心城区原则上不安排新增建设用地计划，促进大中小城市和小城镇协调发展。要结合房地产去库存，实施有效用地调节政策，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。同时，对房地产库存较高的城市，减少直至停止住房用地供应。

【政策名称】：关于进一步做好新型城镇化建设土地服务保障工作的通知

【发布时间】：2016年4月14日

【制定单位】：国土资源部

【主要内容】：一、充分认识深入推进新型城镇化建设的重要意义（一）切实把思想和行动统一到党中央国务院的决策部署上来。二、统筹各业各类用地，保障新型城镇化用地需求（二）抓紧完成各级土地利用总体规划调整完善。（三）合理安排土地利用计划。（四）完善住房用地供应政策。综合考虑房地产去库存和加快农民工市民化进程，有保有压、优化结构，因城施策、分类调控，合理安排房地产用地供应。保障性安居工程和棚户区改造用地应保尽保，房地产库存压力过大的城镇要减少或停止商品住房供地，农民工市民化进程较快、房地产去库存成效突出的城镇，要充分发挥土地收储的作用，合理增加住宅用地供应面积。（五）提高城镇土地综合承载能力。三、创新土地管理方式，提高新型城镇化质量（六）积极推进城镇低效用地再开发。（七）实施差别化产业用地政策。（八）科学稳慎推进低丘缓坡地开发。四、维护进

城农民土地权益，提升服务保障能力（九）切实维护进城农民土地合法权益。深入推进农村土地制度改革试点，加快推进宅基地、集体建设用地使用权确权工作，完善宅基地用益物权的权能及实现形式，进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权不变。（十）提升国土资源服务能力和水平。

【政策名称】：印发《关于下达〈2016年全国土地利用计划〉的通知》

【发布时间】：2016年5月11日

【制定单位】：国土资源部

【主要内容】：今年起要加强土地计划管理，统筹未来3年各类各业用地安排，逐步减少新增建设占用耕地，加大盘活存量用地，对各省区市2015年未完成处置的闲置土地，等面积扣减2016年计划。

【政策名称】：关于印发《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》的通知【发布时间】：2016年6月6日

【制定单位】：财政部、国土资源部

【主要内容】：按照建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度的目标，在农村集体经营性建设用地入市环节取得入市收益的农村集体经济组织，或者在转让环节取得再转让收益的土地使用权人，应向国家缴纳调节金。调节金分别按入市或再转让农村集体经营性建设用地土地增值收益的20%-50%征收。

【政策名称】：制定了?关于促进国土资源大数据应用发展的实施意见?

【发布时间】：2016年7月12日

【制定单位】：国土资源部

【主要内容】：意见提出构建统一的国土资源数据资源体系、建立国土资源数据共享开放新机制、打造国土资源管理决策服务新模式、培育智能化国土资源调査评价监测应用新业态等四大发展目标。

【政策名称】：关于深化投融资体制改革的意见

【发布时间】：2016年7月18日

【制定单位】：中共中央国务院

【主要内容】：意见提出在国家批准的业务范围内，政策性、开发性金融机构要加大对城镇棚户区改造、生态环保、城乡基础设施建设、科技创新等重大项目和工程的资金支持力度。鼓励通过债权、股权、资产支持等多种方式，支持重大基础设施、重大民生工程、新型城镇化等领域的项目建设。规范并完善政府和社会资本合作、特许经营管理，鼓励社会资本参与。加快推进基础设施和公用事业等领域价格改革，完善市场决定价格机制。研究推动土地制度配套改革。

【政策名称】：发布《更好发挥投资对经济增长的关键作用》，因城施策加大调控力度

【发布时间】：2016年8月3日

【制定单位】：发改委

【主要内容】：鼓励商品房库存较大的城市进一步加大去库存力度，可采取先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。鼓励品牌房地产开发企业收购现有地产项目，通过品牌注入、提高住房品质的方式消化库存。完善教育、医疗、商业等配套服务设施，提高住房吸引力。一、二线等住房供应紧张的城市要采取扩大新增供地、盘活存量土地等方式扩大土地供给，防范土地价格快速上涨。根据市场状况，适时调整住房、办公楼和商业营业用房土地供应比例，合理规划住宅配建的商业设施面积。

【政策名称】：中央全面深化改革领导小组第二十七次会议

【发布时间】：2016年8月30日

【制定单位】：习近平

【主要内容】：指出要深化农村土地制度改革，实行所有权、承包权、经营权“三权分置”。是继家庭承包制后农村改革的又一大制度创新，是农村基本经营制度的自我完善。

【政策名称】：发布《关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》

【发布时间】：2016年9月14日

【制定单位】：住建部、国土部

【主要内容】：通知要求规范停车设施用地管理；规范编制停车场供地计划，停车场用地供应应当纳入国有建设用地供应计划；细化停车场供地政策；供应工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地配建停车场用地的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式供地；鼓励盘活存量用地用于停车场建设等方面。

【政策名称】：国土资源部召开新闻发布会

【发布时间】：2016年9月30日

【制定单位】：国土资源部

【主要内容】：会议表示将进一步从严土地管理，全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。全国要严格限制低密度、大套型高档住房的土地供应，从而进一步调控住房供应结构。

【政策名称】：发布关于落实“十三五”单位国内生产总值建设用地使用面积下降目标的指导意见

【发布时间】：2016年10月9日

【制定单位】：国土资源部、国家发展改革委

【主要内容】：到2020年末，确保实现全国单位国内生产总值建设用地使用面积下降20%的目标，充分释放土地资源利用的空间和潜力。“十三五”期间，要落实建设用地总量管控；着力盘活存量建设用地；深入推进土地资源市场化配置；完善土地使用标准体系；加强建设用地全程监管等七大重点任务。

【政策名称】：关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知

【发布时间】：2016年10月10日

【制定单位】：住房城乡建设部

【主要内容】：通知如下：一、积极引导房地产开发企业规范经营；二、依法查处房地产开发企业不正当经营行为：一些房地产开发企业为了追求不正当利益，存在违法违规等不正当经营行为，其中包括：（一）发布虚假房源信息和广告；（二）通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价；（三）未取得预售许可证销售商品房；（四）不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变

相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格；（五）捂盘惜售或者变相囤积房源；（六）商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用；（七）以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格；（八）将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人；（九）其他不正当经营行为。对存在上述行为的房地产开发企业，各级房地产主管部门要加大执法检查力度，依法严肃查处。不正当经营行为应当由其他部门处理的，及时移交有关部门依法处理。涉嫌犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

【政策名称】：发布关于印发推动1亿非户籍人口在城市落户方案的通知

【发布时间】：2016年10月11日

【制定单位】：国务院办公厅

【主要内容】：方案从三个方面提出具体举措：全面放开放宽重点群体落户限制，除极少数超大城市外，全面放宽农业转移人口落户条件；省会及以下城市要全面放开对高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生、留学归国人员的落户限制；大中城市均不得采取购买房屋、投资纳税等方式设置落户限制。

【政策名称】：发布《产业用地政策实施工作指引》

【发布时间】：2016年11月9日

【制定单位】：国土资源部

【主要内容】：对于此前社会关注度颇高的光伏产业用地，指引明确，光伏发电站项目使用未利用地布设光伏方阵的，可按原地类认定和管理。指引明确，各类产业用地均可采取长期租赁、先租后让、租让结合方式使用土地。以长期租赁方式使用土地的，不得超过20年。

【政策名称】：发布《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》

【发布时间】：2016年11月23日

【制定单位】：国土资源部

【主要内容】：对城镇低效用地的再开发利用提供指导性激励政策。随着我国城镇化建设取得突飞猛进的发

展，一批现代化城市兴起，城镇用地结构布局不断优化，土地利用效率不断提升。但在一些地方，由于历史的或现代化进程中的原因，城镇外延式扩张与存量土地低效利用状况并存。

【政策名称】：关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知

【发布时间】：2016年12月16日

【制定单位】：国土资源部

【主要内容】：进一步加快农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作，有效支撑农村土地制度改革。

3.2金融信贷政策

【政策名称】：中国人民银行2016年工作会议

【发布时间】：2016年1月7-8日

【制定单位】：中国人民银行

【主要内容】：会议提出了2016年工作的主要任务：一是实施稳健的货币政策，营造适宜的货币金融环境。二是不断优化信贷结构，支持实体经济发展。三是深化重点领域改革，持续释放改革红利。四是推动金融市场规范创新发展。五是防范和化解经济金融风险，维护金融稳定。六是进一步提升人民币国际化水平。七是深度参与全球经济金融治理，继续推动金融业双向开放。八是深化外汇管理体制改革，完善外汇储备经营管理。九是加强金融基础设施建设，提高金融服务与管理水平。十是加强内部管理，为高效履职提供有力支撑。

【政策名称】：中国人民银行决定对境外金融机构境内存放执行正常存款准备金率

【发布时间】：2016年1月18日

【制定单位】：中国人民银行

【主要内容】：自2016年1月25日起，对境外金融机构在境内金融机构存放执行正常存款准备金率政策。境外金融机构不包括境外央行（货币当局）和其他官方储备管理机构、国际金融组织、主权财富基金等境

外央行类机构。

【政策名称】：中国银行业监督管理委员会调整个人住房贷款政策

【发布时间】：2016年2月2日

【制定单位】：中国人民银行

【主要内容】：全国不限购城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

【政策名称】：印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》

【发布时间】：2016年2月17日

【制定单位】：中国人民银行、住房城乡建设部、财政部

【主要内容】：自2月21日起,将职工住房公积金账户存款利率,由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率,调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。通知指出,我国建立住房公积金制度的目的,是由国家、单位、职工三方共同筹集资金,主要以发放低息住房贷款方式,帮助缴存职工解决住房问题。

【政策名称】：中国人民银行下调金融机构人民币存款准备金率

【发布时间】：2016年2月29日

【制定单位】：中国人民银行

【主要内容】：自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。【政策名称】：全面叫停“首付贷”

【发布时间】：2016年3月18日

【制定单位】：中国人民银行

【主要内容】：日前全面叫停“首付贷”，央行行长周小川、副行长潘功胜均表态要严肃查处首付贷。这让

笔者不禁想到最近获得奥斯卡最佳改编奖、反思美国2007年金融危机的电影。美国那次金融危机，就是因为发放次贷引起，所谓次贷，是指向没有购房能力的人群发放的贷款。而首付贷，也可以认为是向没有首期支付能力的人群发放的贷款，与美国的次贷有相似之处。这也是央行为何这么重视首付贷整顿的原因。【政策名称】：关于印发农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法的通知

【发布时间】：2016年6月3日

【制定单位】：中国银监会、国土资源部

【主要内容】：《办法》明确，在试点地区，对符合规划、用途管制、依法取得要求，以出让、租赁、作价出资（入股）方式入市和具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。允许开展抵押贷款的农村集体经营性建设用地仅限于国家确定的15个入市改革试点县（市、区）地区。

【政策名称】：中国人民银行货币政策委员会2016年第二季度例会

【发布时间】：2016年7月4日

【制定单位】：中国人民银行

【主要内容】：继续实施稳健的货币政策，更加注重松紧适度，灵活运用多种货币政策工具，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长。改善和优化融资结构和信贷结构。提高直接融资比重，降低社会融资成本。按照加强供给侧结构性改革的要求，继续深化金融体制改革，增强金融运行效率和服务实体经济能力，加强和完善风险管理。进一步推进利率市场化和人民币汇率形成机制改革，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。

【政策名称】：发布《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》

【发布时间】：2016年8月24日

【制定单位】：银监会

【主要内容】：以负面清单形式划定业务边界，明确提出不得吸收公众存款、不得归集资金设立资金池、不得自身为出借人提供任何形式的担保等，并根据此前的征求意见，增设不得从事债权转让行为、不得提供

融资信息中介服务的高风险领域等内容。

【政策名称】：发布《互联网金融风险专项整治工作实施方案》

【发布时间】：2016年10月13日

【制定单位】：国务院办公厅

【主要内容】：要求房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质，不得利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务；取得相关金融资质的，不得违规开展房地产金融相关业务。规范互联网“众筹买房”等行为，严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务。

【政策名称】：央行货币政策委员会四季度例会

【发布时间】：2016年12月30日

【制定单位】：中国人民银行

【主要内容】：例会提出，继续实施稳健的货币政策，更加注重松紧适度保持中性。例会判断当前我国经济金融运行总体平稳，但形势的错综复杂不可低估。在货币信贷和金融体制方面，灵活运用多种货币政策工具，维护流动性基本稳定，实现货币信贷及社会融资规模合理增长。在汇率方面，提出进一步推进利率市场化和人民币汇率形成机制改革，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。

3.3行政法规

【政策名称】：发布《不动产登记暂行条例实施细则》

【发布时间】：2016年1月20日

【制定单位】：国土部

【主要内容】：该细则对《不动产登记暂行条例》进行了完善，首次将公用产权将划归业主名下。细则还对不动产登记资料的查询进行了规范，将查询主体限定为权利人、利害关系人、有关国家机关三类。细则为不动产登记工作提供更加详实和可操作的法律依据，细则的出台也标志着不动产登记将在地市层面全面实

施。

【政策名称】：国务院常务会议

【发布时间】：2016年1月22日

【制定单位】：李克强

【主要内容】：会议部署深入推进以人为核心的新型城镇化更大释放内需潜力，会议指出，城镇化是中国发展最大的潜力所在。会议确定，一是放宽农业转移人口落户条件，探索进城落户农民对土地承包权、宅基地使用权和集体收益分配权的依法自愿有偿退出机制。除极少数超大城市外，全面放开高校毕业生、技术工人、留学归国人员等落户限制。二是加快城镇棚户区和危旧房改造，提高棚改货币化安置比例。将棚改政策支持范围扩大到全国重点镇。三是扩大新型城镇化综合试点范围，积极发展中小城市，开展赋予镇区人口10万以上的特大镇部分县级管理权限试点，以特色城镇发展带动脱贫攻坚和新农村建设。四是完善土地、城镇住房等制度，鼓励地方利用财政资金和社会资本设立城镇化发展基金。

【政策名称】：发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》

【发布时间】：2016年2月19日

【制定单位】：财政厅(局)、地方税务局、住房城乡建设厅((建委、房地局)

【主要内容】：自2月22日起：对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施第二套改善性住房契税优惠政策及营业税优惠政策,上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2015〕39号)执行。

【政策名称】：十二届全国人大四次会议第三次全体会议

【发布时间】：2016年3月13日

【制定单位】：国家税务总局

【主要内容】：总理在政府工作报告中下达了全面实施营改增的“总攻令”，税务部门作为主攻部队，一定确保改革5月1日如期落地。与以往相比，这次营改增有几点不同，包括首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。

【政策名称】：公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》

【发布时间】：2016年3月24日

【制定单位】：财政部

【主要内容】：财政部网站公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，营改增试点的细则正式亮相。其中备受关注的房地产业营改增政策也随之明确，房企的旧项目可以选择两种计税方法。而对于个人二手住房交易，将按照5%的征收率计算纳税，税负有所降低。

【政策名称】：关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知

【发布时间】：2016年4月19日

【制定单位】：财政部

【主要内容】：一、多渠道筹集资金，加大对棚户区改造的支持力度；二、落实税费优惠政策，切实降低棚户区改造成本；三、推进棚户区改造货币化安置，切实化解库存商品住房；四、严格遵循政府采购程序，确保安置住房采购公开公平公正；五、推进政府购买棚户区改造服务，做好与棚户区改造贷款衔接工作；

六、采取切实有效措施，妥善解决财力困难市县资金问题；七、落实棚户区改造贷款贴息政策，引导社会资本参与棚户区改造；八、强化棚户区改造资金监督管理，保障棚户区改造资金专款专用；九、开展棚户区改造绩效评价工作，提高棚户区改造社会经济效益。

【政策名称】：关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知

【发布时间】：2016年4月25日

【制定单位】：财政部国家税务总局

【主要内容】：一、计征契税的成交价格不含增值税。二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

【政策名称】：发布《关于纳税人销售其取得的不动产办理产权过户手续使用的增值税发票联次问题的通知》【发布时间】：2016年5月2日

【制定单位】：国家税务局总局

【主要内容】：明确营改增后纳税人销售其取得的不动产，办理产权过户手续使用的增值税发票联次问题。通知如下：纳税人销售其取得的不动产，自行开具或者税务机关代开增值税发票时，使用六联增值税专用发票或者五联增值税普通发票。纳税人办理产权过户手续需要使用发票的，可以使用增值税专用发票第六联或者增值税普通发票第三联。

【政策名称】：发布《关于进一步改进住房公积金个人贷款管理服务工作的通知》

【发布时间】：2016年5月6日

【制定单位】：住房资金管理中心

【主要内容】：个贷审批时间从15个工作日减少为10个；购买存量房屋实行直客式贷款办理模式。【政策名称】：发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》

【发布时间】：2016年6月3日

【制定单位】：国务院办公厅

【主要内容】：到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。要充分发挥市场作用，发展住房租赁企业，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

【政策名称】：关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知【发布时间】：2016年6月21日

【制定单位】：财政部、国家税务总局

【主要内容】：房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5％的征收率计算应纳税额；如果出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县（市）的房地产项目，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5％的征收率计算应纳税额。

【政策名称】：发布《城市地下空间开发利用“十三五”规划》

【发布时间】：2016年6月22日

【制定单位】：住房城乡建设部

【主要内容】：到2020年，不低于50%的城市完成地下空间开发利用规划编制和审批工作，补充完善城市重点地区控制性详细规划中涉及地下空间开发利用的内容。同时将开展地下空间普查，推进城市地下空间综合管理信息系统建设并纳入不动产统一登记管理。

【政策名称】：七部门联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》

【发布时间】：2016年8月16日

【制定单位】：住房城乡建设部、国家发展改革委、工业和信息化部、人民银行、税务总局、工商总局等【主要内容】：《意见》要求，中介机构不得强迫委托人选择其指定的金融机构，不得将金融服务与其他服务捆绑，中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务，不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。金融机构不得与未在房地产主管部门备案的中介机构合作提供金融服务。目前，各地正在全面开展专项整治工作。

【政策名称】：发布《关亍改迚住房公积金提取业务方便单位和职工办事的通知》

【发布时间】：2016年8月16日

【制定单位】：中央国家机关住房资金管理中心

【主要内容】：通知规定：从今年9月1号起，国管公积金的提取流程将迚行简化，今后缴存国管公积金的职工，提取公积金将更方便、更容易。在这一次的手续简化工作中，“瘦身”程度最大的是北京。今后缴存国管公积金的职工如果在北京购买二手房，只需要通过身份验证就可以办理业务，不需要提交其他材料。据了解，这部分业务能占到总提取量的60%。此次提取流程简化，涉及到多种情况，总的来说今后职工在提取公积金的时候，可以减少80%的材料量。此外，资金中心加大了对骗提套取住房公积金行为的惩戒力度，一旦发现，将终止职工的提取行为，幵要求在规定期限内退还所提取的金额。不仅如此，从发现远规的日期算起，该职工三年内将不能够办理公积金提取业务和贷款申请。对于涉嫌远法犯罪的，将移交公安机关处理。

【政策名称】：印发《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》

【发布时间】：2016年12月12日

【制定单位】：国家发展改革委会、财政部

【主要内容】：明确不动产登记收费标准及收费优惠减免政策，规范不动产登记收费行为，保护不动产权利人合法权益，并对16种不动产登记实行收费减免优惠。通知明确，实行“房地一体”登记，即将现行房屋及其建设用地分别登记、两次收取登记费，统一整合为一次登记、只收取一次登记费。廉租住房、公共

租赁住房、经济适用住房和棚户区改造安置住房所有权及其建设用地使用权办理不动产登记，实行零费率。住宅类不动产登记收费标准为每件80元，非住宅类不动产登记收费标准为每件550元。按规定核发一本不动产权属证书的，不收取证书工本费。

【政策名称】：发布关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见

【发布时间】：2016年12月23日

【制定单位】：国务院

【主要内容】：提出到2020年养老服务市场全面放开，养老服务和产品有效供给能力大幅提升，供给结构更加合理。未来将降低准入门槛、放宽外资准入、完善价格形成机制、加快公办养老机构改革，在政策支持保障上，统筹利用闲置资源发展养老服务，有关部门应按程序依据规划调整其土地使用性质，营利性养老服务机构利用存量建设用地建设养老设施，涉及划拨建设用地使用权出让（租赁）或转让的，在原土地用途符合规划的前提下，允许补缴土地出让金（租金），办理协议出让或租赁手续。

3.1.4地方政策

2016年度哈尔滨楼市新政盘点，去库存、不动产登记、首付比例下调、公积金贷款额度上调等构成了

四、一级市场

1．土地供应分析

1）2012-2016年哈尔滨土地供应分析

【数据来源：哈尔滨国土资源局】从2012到2016年，哈尔滨土地市场供应量跌宕起伏，2016年，供应土地共计65宗，总供应土地面积365.08万㎡，同比下降28.61%；总建筑面积707.30万㎡，同比下降27.82%，2016年土地供应量相较去年有所下降，2016年土地供应量相较去年有大幅下降，一方面是三环内可开发的土地较少，另一方面，城市扩张的步伐在减慢。

35%

56%

7%

2%

商住用地商办用地住宅用地工业用地

【数据来源：哈尔滨国土资源局】

2016年，全市经营性土地供应量同比大幅下降，共推出国有经营性建设用地39宗，用地总面积235.29万㎡，其中商住用地204.39万㎡，占供应总量的56%，商办用地25.07万㎡，占供应总量的7%；住宅用地5.83万㎡，占供应总量的2%；非经营用地工业用地占供应量所占比重相比去年也有所下降，推出工业用地26宗，面积129.78万㎡，占供应总量的35%。

2）2016年哈尔滨经营性土地供应分析

截止2016年12月31日，哈尔滨共供应土地65宗，总供应土地面积365.08万㎡，总建筑面积707.30万㎡，其中经营性土地为39宗，土地总面积为235.29万㎡，建筑面积595.29万㎡，占总公告土地面积的64.45%；非经营性土地为26宗，土地总面积为129.78万㎡，建筑面积112.00万㎡，占总公告土地面

【数据来源：哈尔滨国土资源局】2016年哈尔滨土地供应跌宕起伏，土地市场可分为四个阶段，第一阶段中，1月份至5月份土地供应量平稳；之后，6月开始土地供应量开始明显回升，第三阶段7月份，8月份大幅回落；9月份有所上升；第四阶段出现在10-12月，。由于开发商为明年适时增加土地储备，根据建设周期达到明年旺季入市的目的，土地出现大量集中供应。

从经营性土地公告供应的区域来看，2016年，香坊区公告土地面积最多。占比达到35.11%，原因是本年度政府加快对香东板块周边村屯的开发建设；由于松北万达旅游城的带动，16年松北区土地供应量也有大幅度增加。南岗及道里区，占比分别为12.80%,10.50%；可见中心城区的热度较去年有大幅减弱。由于城市中心区域地块的稀缺性，未来城市建设仍将向城市外围转移。

从经营性土地公告属性分析，2016年哈尔滨经营性土地供应主要为商住用地，占比为86.87%。从目前市场需求上看，随着哈尔滨主城区的土地越来越少，可供开发商选择的地块大多远离主城区，生活配套的完善程度较低，因此，开发商可以借助自身商业配套，一方面弥补周边生活配套不完善的条件缺失，另一方面商住用地可增加开发商的收益；居住新兴区域往往人口聚集程度偏低，综合来看，纯商业用地的回收成本的时间较长，收益较低，因此，商住用地成为开发商的首选。

2．土地成交分析

1）2012-2016年哈尔滨土地成交分析

【数据来源：哈尔滨国土资源局】

从土地交易市场来看，2012-2016哈尔滨土地成交量与供应量走势基本一致。2016年全年土地成交71宗，总占地面积为431.61万㎡，同比上涨17.76%，总建筑面积为796.55万㎡，同比上涨1.59%。

2%

27%

42%

29%

住宅用地商办用地工业用地商住用地

【数据来源：哈尔滨国土资源局】

2016年，全市土地成交量同比有所上涨，共成交国有建设用地71宗，用地总面积431.61万㎡，其中住宅用地9.79万㎡，占成交总量的2.27%，商住用地179.06万㎡，占成交总量的41.49%，商办用地116.59万㎡，占成交总量的27.01%；非经营性用地中，成交工业用地26宗，面积126.17万㎡，占供应总量的29.23%。

2）2016年哈尔滨经营性土地成交分析

2016年哈尔滨共成交土地71宗，总成交土地面积431.61万㎡，总建筑面积796.55万㎡，其中经营性土地为45宗，土地总面积为305.44万㎡，建筑面积686.30万㎡，占总成交土地面积的70.67%；非经营性土地为26宗，土地总面积为126.17万㎡，建筑面积110.25万㎡，占总成交土地面积的29.33%。

【数据来源：哈尔滨国土资源局】从土地交易的整体情况来看，2016年土地交易市场跌宕起伏，2月份达到全年成交峰值，年底成交量激增，全年呈现波浪走势。

【数据来源：哈尔滨国土资源局】从经营性土地成交的区域来看与土地公告走势类似，2016年道外区区经营性土地成交面积最多，面积为111.89万㎡，占比达到36.63%。其次为香坊区面积为75.91万㎡，占比为24.85%，可见中心城区的热度较去年有大幅减弱，未来城市建设仍将向城市外围转移。

【数据来源：哈尔滨国土资源局】

2016年经营性土地成交45宗住宅地块，总占地面积为305.44万㎡,建筑面积为686.30万㎡。其中，商住用地25宗，占地面积为179.06万㎡，建筑面积为456.11万㎡，成交大多来自道外区周边、香坊区和其他距离城市中心较远的区域，地块普遍周边配套不完善，开发商依靠自身商业提高配套水平；纯住宅用地仅2宗，占地面积为9.79万㎡，建筑面积为15.24万㎡，成交来自南岗区哈西热点新区、香坊区、道里区个一块；商业用地18宗，占地面积为116.59万㎡，建筑面积为214.95万㎡，成交商业土块主要来自道外区和南岗哈西区商业不完善地区，大量商业地块成交有利于城市新区的快速发展。

2016年经营性土地成交均价同比有所下降但楼面地价均同比有所上涨，2016年土地成交均价约为3139.02元/㎡，同比下降11.9%，楼面地价约为2004.02元/㎡，同比上涨23.5%。

3．2016年哈尔滨房地产开发企业拿地情况分析

1）2016年哈尔滨开发商拿地金额TOP10排行榜

【数据来源：哈尔滨国土资源局】

2）2016年哈尔滨开发商拿地楼面地价TOP10排行榜

【数据来源：哈尔滨国土资源局

五．二级市场

1．供应分析

1）商品房供应情况分析

【数据来源：哈尔滨网上房地产】

2016年商品房供应面积1345.62万㎡，相比15年商品房供应上升23.80%。纵观近5年来的商品房供应市场，总体呈逐年上升的态势。13-15年，哈尔滨楼市供应量涨幅较大，随着16年全国市场的回暖，16年开发商加快了推盘节奏，并加快了开发计划和开发进度。

2）2016年1-12月商品房批准上市面积、套数分析

【数据来源：哈尔滨网上房地产】

从2016年供应走势来看，各月商品房批准上市面积波动比较大，新增供应上市多集中下半年，1-6月份共供应508.39万㎡，其中上半年新增供应量最大的月份为5月份，供应量为152.36万㎡；7-12月份新增供应837.2万㎡，供应量最大的月份为12月份，供应量为230.29万㎡；全年供应最少的月份为7月份，7月份新增供应为36.08万㎡。

3）2016年各区域商品房批准上市面积、套数分析

2016年份，从各区的新增供应来看，道里区占首位；2015年道里区新增供应达到364.91万㎡，占比33%，共上市29997套房源，其次为南岗区，新增281.56万㎡，占比20.9%；再者依次为松北、香坊、道外、平房，新增供应量分别为261.70万㎡、239.56万㎡、146.39万㎡和51.49万㎡，分别占比19.4%、17.8%、10.9%和3.8%。

2016年份从各区的新增供应来看，道里区占首位，道里区的主要供应量来自于群力新区，群力新区距离城市中心区域较近，丰富的自然生态资源再加上政府实施“中兴”战略的力度加大，该区域的土地供应量一直比较充沛；松北区的主要供应源自松北的开发建设，有大面积的土地供应。南岗老城区可供应的土地资源日益减少，目前南岗区房地产市场上的供应量来主要来自于南岗区的哈西板块，并随着哈西客站和客运站的落成及哈西商圈的兴起，该板块内的市场供应竞争逾趋激烈，目前哈西新区的在售项目较多，所以市场新增供应量较大；香坊区的主要供应量来自哈东板块，自阿城撤市设区后，哈东板块已经成为连接新区的咽喉要道。根据城市发展规划，这里将是哈尔滨未来房地产最为重要的热点区域之一，未来保健路--通乡街的打通将使这里的出行和商业气氛更加浓厚。房地产市场的供应量也在逐年增大，而道外区主城区可开发的土地进本开发完毕，可开发土地大多离主城区较远，区域内的新增项目较少，故本年度道外区的市场供应量较少。

2．成交分析

1）商品房成交情况分析

【数据来源：哈尔滨网上房地产】

2016年，商品住宅共成交88863套、成交面积950.45万㎡、成交金额729.37亿元，成交套数.面积和成交金额较2015年均有大幅度上涨。分别同比上涨了48.94;55.07%和59.04%，本年度商品房成交均价为7674元/㎡，同比上升了6.17%，整体来看房地产市场表现良好。2016年随着政策调整不断，下调贷款和存款基准利率、降低存款基准利率、降低二套房贷首付比例、再到后来国务院计划推出房地产去库存措施，包括鼓励中小城市对在城镇首次购买住房的农民给予财政补贴和税收减免，还研究将农民工和个体工商户逐步纳入住房公积金制度，2016年受全国市场趋暖的利好因素的影响，购房者购房心态发生转变，引起了个别楼盘的抢购现象

2）2016年各月商品房成交面积、套数分析

整体来看，除年初处在淡市且遇上元旦、春节的冲击成交比较低迷外，全年整体商品房成交走势比较平稳，这是因为开发商不在拘泥于传统销售旺季集中促销，开发商分散推出优惠促销活动使得全年成交较平均分散至各月。

3）2016年各月商品房成交均价分析

2016年全年哈尔滨市区商品房成交均价呈现递减态势，最高值出现在4月份，成交均价达到8476元/㎡，11月至谷底，成交均价为6859元/㎡；全年平均成交均价为7674元/㎡。

4）2016年商品房成交区域情况分析

从成交区域可以看出，成交主要来自道里区为城市中心热点区域，其次为南岗区和松北区。群力新区以环境优美、宜居等关键词成为许多改善型置业人群的热门选择，南岗哈西新区以校区房、地铁盘等关键词成功取得广大置业人群的青睐，成为大批首次置业人士的购房首选，松北区以价格优势吸引置业人群。

5）2016年商品房成交区域价格分析

从各区域商品住宅成交均价图显示，2016年成交价格均价最高的区域为道里区，成交均价达到了9333元/㎡；道里群力新区是近年来城市热点板块，其较好的地理位置、便利的交通、优美的环境受到较大关注，价格一路走高，加之受一些道里区的高端项目的价格推升，使得道里区均价处在全市最高位置；南岗哈西新区由于地块稀缺，16年在售项目较少，由于产品的稀缺性，均价在8820元/㎡左右，价格区间比较集中，使得该区域价格处在全市较高水平；而平房区由于区域内工业用地和农业用地较多，区域内常住人口较少，同时由于本年度该区域新开发项目较多，开发商为吸引客群，在营销策略上多采取了“低价走量”等的价格调整手段，故使得该区域成交均价较低。

6）2016年商品房面积段成交套数占比情况分析

【数据来源：哈尔滨网上房地产】

从2016年商品房整体成交来看，市场上以80-100㎡面积段的商品房为成交主力，占全市年度成交套数的29%；其次为100－120㎡面积段，占全市年度成交套数的20%；再次60-80㎡面积段，占全市年度成交套数的17%；再次为120－140㎡面积段，占全市本月成交套数的16%； 40㎡以下面积段成交套数占比最小；全年成交中以80－120㎡面积段的舒适型二房和经济型三房较为市场接受，另外60－80㎡面积段的成交情况也较为突出。从上述数据可以看出，目前刚需和改善型需求是主流产品，大面积段产品在哈尔滨市场仍有一定需求。本年度哈尔滨房地产市场大面积段成交占比明显增多，这主要由于是受到限购政策的影响，使得部分购房者改变了购房初衷，由购买中小面积住宅直接跳到购买中大面积住宅，由此也可以看出随着哈尔滨市城市化进程的加快，整个房地产市场结构开始出现了明显变化。

1% 7%

17% 29%

20%

16%

6% 4% 40以下 40-60 60-80 80-100 100-120

120-140

140-160

160以上

六．市场热点分析

1．各类商品房成交排名

1）2016年哈尔滨商品房成交金额TOP10排行榜

七.2017年哈尔滨房地产发展趋势

一．16年第四季度土地集中成交，17年新增项目将大量增加，群力及香坊外延区域活跃度高2016土地成交11月及12月相对集中，且成交主力以大品牌房企为主，开发速度较快，17年下半年将有大量新项目入市，主要集中在道里群力西区以及香坊哈东板块

二．新增土地成交城市外围转移明显，商住用地增加，自身配套或成新增项目竞争重点城市主城区开发已基本饱和，城市化进程速度在加快，各区域开发范围逐渐外扩，由于新增土地区域城市化形象及区域生活配套处于薄弱状态，故项目自身的商业配套及交通的便利性将成为新的竞争重点三．商住用地比例的增加使成交土地容积率呈降低趋势，17年土地成交楼面价预估继续走高16年土地成交楼面价持续走高，不断刷新纪录，热门区域溢价率近100%，待推出土地仍以商住用地为主，热门区域土地资源备受市场关注，土地成交楼面价看涨趋势明显

四．大品牌开发持续热度考察、拿地，17年哈尔滨楼市开发商品牌或将迎来新势力宏观政策激发的“量价齐升”趋势，同时作为全省资源绝对倾斜的省会城市、在国家关注和城市化配套的升级的大背景下，哈尔滨对品牌房企的战略布局意义加重，17年将获得更多关注

五．群力—哈西城市交通轴、安埠—哈东区域交通轴的连接趋势，将促进区域衔接处的土地增值

群力及哈西大区域的联通将带动中间衔接区域的城市发展和土地增值，同时香坊区哈慈板块、安埠板块、哈东板块的联通趋势，将提升香坊区域的客户导入动力，对哈东板块的增值也将起到提升的助力六．各项目调整销售节奏，加推及销售政策促进不局限于传统旺季，17年去化速度将持续平稳

由于部分项目证件取得时间和开发进程的原因，16年各月的销售速度相对平稳，传统淡季也因为各项目的持续性加推及政策鼓励保持了销售态势，由于市场项目仍有近20%等待证件的落实，同时根据16年土地成交集中时间相对滞后，预计17年全年的销售节奏会延续16年的平稳节奏

七．传统主城区开发的饱和及松北配套的加强，17年松北区域将继续维持热度，高性价比别墅产品成为改善性需求新选择

传统主城区供需失衡以及万达城的开发进程，促进了松北区域的复苏，同时低性价比别墅的集中极大丰富了改善型客户的置业选择，17年松北区的热度仍将延续，但库存压力依然存在，配套的辐射效应以及产品结构在区域复苏的情况下，均好性的去化仍有难度

八．二胎政策的开放刺激了经济型三房的需求，刚需首套需求保持了持续热度，17年80-120㎡仍将是去化重点

15、16年刚需置业需求集中实现，升级改善型产品存在一定机遇，同时宏观政策对置业门槛的降低以及二胎政策的鼓励，未来经济型三居及舒适型两居将持续一定时间的热度，80-100㎡仍将成为主力，但产品结构将会发送一定的改变，同时60-80㎡的需求会略有降低，100-120㎡的需求有提高.

七.总结展望

2016年哈尔滨房地产市场“量价齐升”。增长主要来自于：第一、宏观政策的导向，银行开发贷和购房贷款政策放宽提供了基础；第二、放开二胎政策为50、60消耗殆尽人口红利又刺入了一剂兴奋剂，刺激了国民又一轮消费热潮，大大带动了房地产市场；第三、前两年市场的低迷致使开发商取地开发较为谨慎，导致资金流通效率低下，在16年大势转好的情况下开发商全线出击，紧抓机会博取利润。

随着国家宏观调控影响，哈尔滨市市区商品房库存压力虽有所好转，但结构性库存压力依然存在，如何努力化解非住宅库存压力将是2017年的工作重心。2016年12月中央经济工作会议上倡导为去库存提供金融支持，未来将以灵活适度、稳健的货币政策为主调，相关货币信贷政策有望保持稳定并适度宽松，为促进需求释放提供支持。在此政策影响下，以及中央经济工作会议上就房地产去化库存提出五大救市政策，2017年房地产开发企业资金压力或将缓解，同时在国家扩大需求的支持措施下，商品房库存压力有望向好的方向发展。

从政策面发展趋势来看，楼市收紧政策会在一定程度上减缓企业资金回笼的速度，在一定程度上也会促使企业对现有经营计划进行调整。2017年住房市场监管和整顿还会继续，对于市场来讲，楼市收紧政策依然会继续规范销售，甚至到2018年“两会”之前都不会有实质性的“风向标”意义的松动。同时，在资本市场融资环境从严的大背景下，房企尤其是部分民营房企将在2017年在资金兑付过程中遭遇压力。