关于完善我国房地产金融体制的思考
时间：2020-03-13 07:57:36 来源：达达文档网 本文已影响 人 
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
内容摘要：近年来，我国的房地产业取得了较为迅猛的发展，这其中房地产金融起到了重要的支撑作用。随着金融体系的不断深化，房地产金融体制也不断走向完善，推进了房地产业和金融业的发展。但是，目前我国房地产金融体制依然存在间接融资比重过大、直接融资拓展较慢、二级市场不够发达等问题，这些问题阻碍了房地产行业的持续发展。文章指出，政府要在制定较为行之有效的政策、积极创新开发房地产金融产品、逐步扩大直接融资方式等方面加大力度，进一步推进房地产金融体制的完善和发展。
关键词：房地产 金融体制 直接融资
房地产金融体制是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通、信用渠道和其它金融市场所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动所构成的组织体系、机构组成和运行机制。经过近20年的探索与发展，我国房地产金融体制已经初步建成，它是一个以商业银行为主体、其他金融机构广泛参与的组织体系，以银行信贷为主、兼有信托和其他形式的产品体系和以初级市场为主体、次级市场在探索的市场体系。
当前我国房地产金融体制的特征
（一）以银行为主体的组织体系初步形成
我国目前已初步形成以商业银行为主体的服务房地产开发和住房消费的房地产金融机构组织体系。这一体系以国有控股商业银行为主，股份制商业银行、城市商业银行、信用合作机构等银行类金融机构也大量参与，其业务占房地产金融市场份额的绝大部分。在房地产开发金融方面，主要以银行信贷为主。房地产开发信贷主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款等。按照央行公布的统计数据，2008年6月末，全国商业性房地产贷款余额为5.2万亿元，其中，房地产开发贷款余额为1.95万亿元，购房贷款余额为3.3万亿元。住房消费领域发放的住房贷款主要包括个人购房贷款、装修贷款、组合贷款、再交易房贷款等。2007年全年全国金融机构个贷(不包括个人经营性贷款)余额达到32783亿元，其中个人住房按揭贷款达到27031亿元，占全部个人贷款的82.5%。
（二）住房公积金成为城市居民购买住房的重要资金来源
我国的住房公积金是借鉴新加坡住房公积金制度，为解决中低收入家庭住房融资问题而建立的政策性住房融资体系。截至2007年末，我国全国累计住房公积金缴存总额为16230.30亿元，比上年末增长27.92%。2007年缴存额3542.92亿元，比上年增加615.02亿元，增幅为21.01%；四个季度的缴存额分别为712.72亿元、898.69亿元、895.82亿元、1035.70亿元，同比分别增长14.88%、18.23%、26.50%、23.41%；缴存余额为9605.11亿元，比上年末增长22.03%。2007年新增缴存余额1734.15亿元，同比增加122.72亿元，增幅为7.62%。2007年末，实际缴存职工人数为7187.91万人，比上年末增加271.05万人，增幅为3.77%。
（三）住房合作社成为居民购买住房的补充渠道
住房合作社是一种互相帮助、共同建房的非营利性团体，属于集体合作性质。它是以建房资金融通及储蓄、建设和管理一体化解决住房问题的合作社。住房合作社项目在性质上属于经济适用住房范畴，是经济适用房的补充，不同之处在于，经济适用住房的价格中含有3％的微利，合作建房的价格中不含利润，实行的是成本销售，只在成本中有3％的管理费。其运作程序与一般住宅开发项目有一些区别。目前，在武汉、南京、成都等市已经建立了住房合作社，但是比例还比较小，运行机制还不够规范。
另外，还有其他金融机构，包括房地产股票市场的证券公司、可以发行房地产投资信托基金的信托公司。由于政策方面的限制，我国房地产企业发行股票、债券和信托产品都受到很大限制，这些金融机构在房地产金融中的影响不大。保险公司是为房地产产品或购房分期付款提供保险服务的机构，它一般不能为房地产企业消费者提供资金。2008年公布年度报表的50家信托公司，自有资产总额达到839.3306亿元，平均资产16.7866亿元，同2006年相比，行业的自有资产总额增加166.5159亿元，平均增长3.3303亿元，增长的幅度达到24.75%。
当前我国房地产金融体制存在的问题
由于体制转轨、经济发展阶段、金融体制改革等方面的原因，目前我国房地产金融体制仍然没有形成一个功能完善的组织体系，体制建设存在重大缺陷，缺乏功能完善的多层次的房地产金融体系。
（一）房地产企业的融资主要依靠银行
由于房地产开发企业的规模大小不同，企业的资产构成也不同，因此仅仅依托商业银行的信贷已无法满足市场上所有企业的不同需求，房地产金融机构单一，系统性风险集中在银行。1996-2006年我国房地产开发资金来源的构成情况，如表1所示。
从表1可以看出，我国房地产开发资金来源中有20%左右来自国内银行直接贷款，而30%来自于个人购房的定金和预付款。除了融资给房地产企业开发贷款之外，银行贷款还通过住房按揭贷款的形式成为房地产企业开发的一部分，住房按揭贷款按照首付3成、贷款7成计算，我国房地产开发资金2004-2006年银行贷款的比重分别为：49%、44%、41%。可以看出，银行贷款仍然是房地产企业最大的资金来源，再加上房地产企业自筹资金中有一部分也有可能来自银行贷款，银行贷款在房地产开发过程中的贡献达到50%。
（二）住房公积金和政策性房地产金融的关系有待进一步明确
住房公积金是个人所有的住房基金，管理机构却是“当地人民政府批准设立的，具有一定行政管理职能的事业法人”，这样的机构不是政府的正式编制，但又行使行政职能，按照“独立核算”原则管理属于居民的资金容易出现问题。目前，收入较高的阶层由于信用和收入高，容易获得公积金贷款，收入低的阶层反而不容易获得贷款，从而使得公积金的使用和原来的目标相去甚远。这也说明，我国需要明确公积金和政策性房地产金融之间的关系。我国虽然有了明确的面向特定人群的住房保障制度，但是缺乏明确的政策性房地产金融制度安排，使得住房保障制度难以落实。究竟是把住房公积金变成政策性房地产金融的一个组成部分，还是另外建立一套政策性金融体系，都是亟待解决的问题。
（三）股票、债券、信托等直接融资方式亟待拓展
1998-2006年，房地产企业的债券融资占比从未超过1%，企业债券融资在房地产行业也较少，如表2所示。当然，其他行业的债券融资规模也很小，这是由我国的整个金融体制所决定的，由于采用审批制，债券融资每年的发行额度一般被国有大型企业享有，一般企业很难争取得到。
股票融资的情况略好于债券，截至2007年8月底，我国房地产类上市公司共98家，总市值达1.2万多亿元，已经公布了融资方案的房地产类公司的融资总额超过千亿元。但是，房地产在整个股票市场融资的规模和方式还需要进一步拓展。
房地产行业对信托资金的运用很少，据统计，2008年公布报表的有50家，这50家公司2007年发行筹集的信托资金，和房地产行业上万亿的资金量相比甚少，还存在下降的趋势。2008年公布年度报表的50家信托公司的自营资产中，基础产业2457.5309亿元，平均52.2879亿元，占比26.83％；房地产业549.9639元，平均11.7014亿元，占比6％；证券业1667.494亿元，平均35.4786亿元，占比18.20％；实业890.5230亿元，平均18.9473亿元，占比9.72％。与上一会计年度对比，基础产业下降10.53％，房地产业下降6.09％，实业下降4.6％，只有证券业增加12.11％。
（四）房地产金融交易二级市场很不发达
我国房地产金融市场结构很不完善。尽管一级市场已初具规模，但能够解决房地产金融流动性的二级市场正处于萌芽状态，发展很不成熟。相对全国1.84万亿元的住房抵押贷款，住房抵押贷款支持证券(建元一I证券)仅有30亿元。程序繁琐是二级市场的重要制约因素；收益分配不尽合理、税费过高、产品创新程度不够也影响了二级市场主体的积极性；另外，市场渠道不畅通，中介跟不上也是二级市场发展受到阻碍的重要原因
促进我国房地产金融发展的政策建议
我国房地产行业发展的整体目标是服务于房地产行业的发展，为工业化和城市化服务，近年来，我国的城市化进程仍然在快步推进，并且在可预见的未来一段时间内，将进展加速，所以，房地产金融也将继续朝着纵深发展，在国家城市化发展战略的指引下更加全面和完善。除了国家适时发布相应的房地产金融发展战略，要促进房地产金融健康发展，还需做好以下几个方面工作。
（一）稳步推进银行信贷
与其他国家相比，我国住房抵押贷款余额与GDP的比例还很低，例如美国为55%，马来西亚为23%，而我国至2004年末，还不到12%。当前我国其他融资渠道发展虽然很快，但仍无法替代银行贷款在房地产金融市场的地位和作用，因此，银行贷款在目前我国房地产金融市场领域仍然是房地产融资的主流，发展的空间也很大。从银行的角度来看，对房地产行业的贷款属于银行的优质资产，尤其是个人住房按揭贷款，违约率远远低于其他类型的贷款，而对房地产行业的开发贷款，也由于抵押物——土地的升值前景而风险较低，尽管2003年中国人民银行发布的《关于进一步加强房地产信贷的通知》（一般称为“121文件”）对银行贷款进行了一定的限制，但银行业不能因此放弃房地产贷款这块相对而言不良率较低的业务。从国际上各国金融市场的发展进程来看，我国正处于由间接融资向直接融资过渡的一个金融市场阶段，而且就我国目前金融市场的发展速度和成熟程度来看，我国将长期处于这样一个过渡的过程中，这也必然要求在当前的金融市场上稳定推进房地产融资的银行信贷市场。
（二）逐步扩大直接融资规模
扩大直接融资有利于形成竞争性的资金供给格局，提高资源配置的效率。在我国目前金融行业“行政垄断”的体制下，由于实行利率管制，扩大直接融资就更加重要。应积极鼓励符合条件的房地产企业通过股票市场融资。通过股票市场筹集资金，不仅是房地产企业的重要融资渠道之一，也是提升企业品牌和知名度的良好途径。在房地产债券方面，现有的《公司法》对发行债券主体要求严格，只有股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司才有发行资格，而且对企业资产负债率、资本金和担保条件等都有严格限制。此外，我国债券市场规模较小，利率风险较大。所有这些规定，导致我国的债券市场发展缓慢，房地产企业债券的规模就更小，因此，国家应该放松管制，制定逐步扩大企业债券市场的长远规划。
（三）创新开发房地产信托产品业务
开发房地产信托产品，可以扩大房地产行业的资金来源，又可以为民众提供新的投资渠道。但是，目前的信托产品99%是指定用途的，不承诺最低收益，这种模式从某种程度上说是代客融资，就像证券公司的投行业务一样；而且融资规模比较小，一般在2亿元以下，期限也比较短，由于是私募，流通性很差，不利于长期募集资金。这些现行的体制都限制了我国房地产信托的发展，而且不能分散投资，风险较大。因此，应该积极创新思路，深化信托产品业务，在现行法规政策之下，开发不指定用途的房地产信托产品，从代客融资走向代客理财，而且可以连续发行。国外房地产信托产品的期限都在8至15年以上，所以在期限上建议规定在3年以上，融资规模建议允许5000亿元以上的融资规模。
（四）实行差异性房地产金融政策
首先，对不同的房屋开发实行不同的土地和金融政策。当然，除现已实行的为特困人群建设的廉租房的土地宜由政府划拨外，对于中小户型的普通商品房用地，则采取积极稳妥的金融手段予以支持；对于高档住房或别墅的用地，严格规定开发企业只能使用自有资金购置土地，完成前期开发。在房屋建设阶段，积极探索利用各种融资工具为中小户型普通商品房建设提供资金，并给予适度的资金成本、期限等方面的支持；对于高档住房或别墅项目，则适当提高融资条件和成本。其次，利用差异性金融政策引导住房消费。要保护正常、合理的住房消费需求，抑制投机需求；维护住房需求合理、均衡增长，避免房地产市场出现大起大落，促进住房市场的平稳、持续、健康发展；进一步细分住房信贷市场，研究开发适应不同年龄、不同收入群体，满足不同需要的住房信贷产品，形成适合各类贷款人需要的信贷产品系列。同时，努力促进一级市场标准化，为二级市场的发展奠定基础。对于特定人群，则需要以抵押贷款保险、低首付比、低利息等手段增加其购买住房的机会，促进房产消费升级。
