房产仍是优质资产
时间：2021-02-12 16:06:18 来源：达达文档网 本文已影响 人 
甄爱军
近年来，外资对中国优质的商业地产情有独钟，一些核心区域的商业地产被整体收购。对外资来说，国内核心城市的房产仍是优质资产。
近年来国内核心城市的房价一直保持上涨态势，加之受利率不断降低、购房退税的影响，优质房产仍然具有不小的保值潜力，这也是外资看好中国优质商业地产的主要原因。
大宗收购层出不穷
近日，高力国际成功协助丝路地产（SilkRoad Property Partners）完成了对上海浦东两个社区型商业项目的收购，总建筑面积共计约为2.5万平方米。这是高力国际继2016年助其收购陆家嘴中央公寓商业及2017年收购维璟中心A座之后，丝路地产在中国的又一次投资。
其实，丝路地产出手收购上海商业项目，只是在今年上半年发生在中国大宗收购案例中的一个。根据戴德梁行对大宗交易市场的统计，2020上半年中国内地大宗交易市场共有约884亿元人民币成交，北京、上海表现依旧抢眼，两地成交约700亿元人民币，占内地总成交额的80%;广州、深圳区域成交额超过100亿元人民币。值得一提的是，强二线城市在上半年也有亮点闪现，杭州、成都、佛山等地均出现标志性成交案例。
中国写字楼市场在上半年有数宗亮点成交，包括位于上海的上海海航大厦、歌斐中心、长城金融大厦、绿地外滩中心的B1、B2和B3栋等，位于北京的LG双子座大厦、北京合生国际大厦北座，及位于深圳的太子湾写字楼项目二期的3号楼等。数宗成交表明。投资者对具有稳定回报的优质物业格外青睐。
此外，来自金融、消费品等行业的实力企业积极收购上海优质资产，充分显示企业家对中国未来经济发展的长期看好。如上海银行48.5亿元收购了绿地外滩中心T2;TST（由张庭林瑞阳夫妇创办）耗资17.6亿元将晶耀前滩T2收入囊中。
高力国际认为，投资者对新兴市场的高品质物业仍抱有较高兴趣，投资需求稳健。截至2020年上半年，亚太地区写字楼板块大体保持稳定，但少数城市如北京、上海等资本化率在第二季度环比上调0.5%。
根据牛津经济研究院预测，2021年中国GDP增速预计将有望达到8.3%，领衔全球经济反弹。上海商业地产市场亦受宏观经济复苏的积极影响，需求有望进一步恢复。
上海商办项目更是迎来了投资窗口期。CBRE世邦魏理仕华东区投资及资本市场部主管何树奇认为，从现在到2025年的期间，上海在迈向卓越城市的过程中，各类产业将迎来新一轮的提质增速，并带动写字楼的新生需求释放。受到新冠疫情的冲击，上海写字楼价格短期下挫，但中长期投资价值反而凸显。他说：“我们建议投资者把握今年下半年至2021年這一新经济周期启动阶段的时间窗口，并优先布局位置优越或者TMT等快速增长产业集聚板块内的高品质项目。”
房价易涨难跌
在经济仍能快速发展的情况下，住房需求就会比较强烈，无论是刚需购房，还是改善型购房，都不缺少买家。特别是人口持续流入地区的房价，更是易涨难跌。
根据中国房地产指数系统对全国100个城市新建及二手住宅的调查数据，2020年7月，全国100个城市新建住宅平均价格为15528元/平方米，环比上涨0.43%，同比上涨3.21%。全国100个城市二手住宅平均价格为15304元/平方米，环比上涨0.02%，同比上涨2.05%。
其中，在过去1年时间里，人口规模流入较大的城市，有部分城市涨幅达到了两位数。数据显示，2020年7月，百城中新建住宅价格同比上涨的城市个数为79个，其中，江阴、南通、绍兴、成都和温州涨幅在10%～15%之间，尤其是成都近2年来吸纳人口规模数量较大。此外，无锡、宁波等17个城市涨幅在5%～10%之间;苏州、南京等57个城市涨幅均在5%以内。
二手房市场同样也以“涨”为主。数据表明，2020年7月，二手住宅价格同比上涨的城市个数为63个。深圳、东莞等7个城市同比涨幅超过两位数，在10%～15%之间，是近年来广东吸纳人口最多的两个城市。此外，临沂、江阴等10个城市涨幅在5%～10%之间;苏州、秦皇岛等32个城市涨幅在1%～5%之间;泰州、昆山等14个城市涨幅在1%以内。
对人口流动具有强烈吸引力的热点城市，房价也总体呈上涨趋势。整体来看，十大城市新建住宅平均价格同比上涨3.41%。其中，成都、杭州和上海新建住宅价格同比分别上涨12.18%、8.38%、5.02%;南京、武汉、重庆（主城区）以及广州同比涨幅在1.0%～5.0%之间。
核心资产值得拥有
房贷利率和个税改革方面，短期内利率小幅下降，房贷抵扣个税，都会使得购房的成本有所降低。因此，重点城市核心区的房产，以及学区房在内的核心资产，依然是非常优质的资产。
与去年同期相比，目前房贷利率水平已有一定幅度的下降。据央行公布的最新一期LPR利率，8月，全国贷款市场5年期LPR为4.65%，和7月份持平。据了解，5年期LPR报价在2019年8月正式公布，到现在正好满一年。观察这一年的走势，降息3次，使得中长期资金成本有所下降。
根据融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据，2020年8月（数据监测期为2020年7月20日至8月18日），全国首套房贷款平均利率为5.25%，环比下调1个百分点;二套房贷款平均利率为5.56%，环比下降2个百分点。
虽然此前连续5个月没有下调利率，全国房贷利率走势逐渐趋于平缓，但整体水平较去年同期下降了很多。
另外，购房还能抵税，就可以进一步降低购房成本。根据2019年1月实施的《个人所得税专项附加扣除暂行办法》第十四条规定，纳税人本人或者配偶单独或者共同使用商业银行或者住房公积金个人住房贷款为本人或者其配偶购买中国境内住房发生的首套住房贷款利息支出，在实际发生贷款利息的年度，按照每月1000元的标准定额扣除，扣除期限最长不超过240个月。需要注意的是，纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除。
由此可见，现阶段买入房产仍旧比较合适。当然，在物业的选择上面需要花一些功夫，应主动买入优质资产，包括位于核心地段的房产，以及具有优质教育资源的学区房等等。这类物业保值增值潜力更大，更值得入手。
