大龙地产:“地王”幻灭记
时间：2020-03-13 07:57:36 来源：达达文档网 本文已影响 人 
一家资产仅为30亿元的房地产企业，何以去撬动50.5亿元的地块?作为上市公司，大龙地产为何去冒“以小博大”的险?超短期“地王”的惊险一跳，遭遇的却是破坏性的一击。
4个月前以50.5亿元的“天价”拿下北京地王，4个月后，又因欠缴地款而被取消竞得资格，并被罚没2亿元保证金——大龙地产还没来得及享受一夜成名的甜蜜，就迅速被打回原形。
昔日“地王”钱地两空
2010年2月1日，北京市国土局网站发布了一纸公告，宣布去年11月以50.5亿元出让的顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地土地使用权的竞买人——北京市大龙房地产开发有限公司的竞得资格被取消，而其交纳的2亿元竞买保证金将不予退还，原因在于“大龙公司逾期未签订该宗地的《国有建设用地使用权出让合同》及《土地开发建设补偿协议》。”
这一消息并不突然。相关警告在1月22日已经发出。当天，北京市国土局发布闲置土地清理处置公告称，8家开发商由于欠缴地价款、招拍挂成交后未按期签订土地出让合同，被暂停其在北京暂停继续拿地的资格。在这8家企业中.大龙地产首当其冲。
按照拍卖文件，天竺22号地块的50.5亿元总成交价中，有13亿元属于土地开发建设补偿款，而政府的土地出让收益则共为37.5亿元。大龙开发应该在签订完《拍卖成交确定书》20个工作日内，与市国土局签订《土地开发建设补偿协议》，并在3个工作日内缴纳20％的土地补偿款，即2.6亿元；还应在签订完《拍卖成交确定书》后5个工作日内，向政府递交签订《国有建设用地使用权出让合同》的申请，并在政府内部走完所有流程，发出合同领取通知后的5天内签订《国有建设用地使用权出让合同》，同时在3天内缴纳所有政府出让土地收益。
然而，大龙方面却迟迟未有动静。1月28日发布的大龙地产2009年年报中，该公司承认直到公告发布日，天竺22号地块仍未签订合同。
政府部门很快对大龙的违约行为做出回应。北京市国土局局长魏成林公开表示：“大龙连合同都没跟国土局签，地价款更没缴，为什么公示，就是因为在这之前已催了多次，也没交钱。”
“一场闹剧以2亿元的代价收场了。”SOHO中国总裁潘石屹在微博上如此点评。
大龙是谁?
镜头回放至2009年11月20日，在那天的土地拍卖会上，保利、远洋、大成、艾美高、合景泰富、安邦保险以及刚刚上市的龙湖等12家开发商参与了天竺22号地块的竞拍。
经过190轮的举牌，大龙最终击退百仕达，以50.5亿元的总价、近3万元／平方米的楼面地价，拿下这块容积率仅有0.62的地块。成交价比最初底价14.1亿元高出36.4亿元，溢价率高达258.2％。
竞拍结束后，大龙的人士未像其他竞买人那样匆匆离去。其董秘马志方作为新闻发言人现场接受了记者的采访。据马透露，大龙隶属于顺义区政府的一家房地产企业，在顺义的市场占有率达到60％，是该区最大的房地产企业，旗下有子公司已经上市。
造出这个总价和楼面单价都刷新纪录的“双料地王”后，大龙几乎一夜成名。
大龙地产官方网站以及年报等公开资料显示，此次天竺22号地块的竞得人——北京市大龙房地产开发有限公司(以下简称“大龙开发”)，是2005年在沪借壳上市的北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司(股票名称“大龙地产”)控股99.88％的子公司。而大龙伟业的背后，则是隶属于北京市顺义区人民政府的北京市顺义大龙城乡建设开发总公司，持股比例达到35.98％。
北京市顺义大龙城乡建设开发总公司成立于1987年，注册资本10000万元，是由北京市顺义区国有资产监督管理委员会出资设立的全民所有制企业。2009年7月1日，经批准，顺义区国资委将大龙总公司全部国有出资无偿划转给北京市顺义区国有资本经营管理中心，后者成立于2009年6月29日，是顺义区国资委组建的全民所有制企业。公司实际控制人未发生变更，仍为北京市顺义区国资委。
大龙地产的掌门人赵川军人出身，现任北京市顺义大龙城乡建设开发总公司党委书记、总经理，同时也是北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司董事长。早年参军。在2001年到大龙地产任职之前，曾经担任过五年的北石槽镇人民政府镇长，以及3年多的顺义木林镇党委书记。
作为政府背景雄厚的房地产企业，大龙最初植根于顺义，开发了以裕龙小区为代表的近400万平方米的住宅项目，包括义宾、西辛、胜利、石园、滨河、龙府、裕祥、裕龙、五里仓、马坡、毓秀园等小区。
之后，大龙开始到北京市区淘金。大龙伟业2009年年报显示，目前有王府井的大龙西部会所和宣武区的大龙新都两个项目，前者的拆迁工作已经完结，正进行施工前准备工作；后者拆迁工作仍在进行中。
而在北京之外，内蒙古满洲里大龙园区目前已形成销售，哈尔滨大龙北方建设开发有限公司、广东中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司、海南大龙酒店等外埠公司相继成立。
备受质疑的“黑马”
大龙的业绩在卧虎藏龙的北京房地产市场未曾引起关注。这样一家名不见经传的企业，击退地产大鳄独吞地王，从一开始就面对着诸多质疑。
“大龙地产拿地的决策太不理智了。明显超出实力太多。”华业地产副总经理、中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰对记者说。
大龙伟业2009年年报显示，截至2009年末，公司总资产仅有约30.07亿元。虽然营业收入同比大幅增加1174.08％，达到17.48亿元，但全年的净利润仍然只有3.39亿元。50.5亿元的地价款，相当于15年的净利润。
而在融资渠道方面，大龙也并没有突出的表现。由于上市5年来未进行过一次分红，大龙地产已经失去了公开增发的资格。而2009年7月刚刚发布过一次8亿元定向增发的公告，其中6.5亿元投向王府井的西部会馆项目，只剩下1.5亿元补充公司流动资金。
除了资金实力外，大龙地产对于高档物业开发经验的缺失，也让业内对其拿下这块超低容积率的地块充满疑惑。在拿下天竺地块之前，大龙地产拥有的土地储备为164万平方米，其中49％集中在北京，土地成本仅为2229元／平方米。此次以近3万元／平方米的楼面地价斩获“地王”项目，业内预计产品要卖到60000元，平方米才能达到一般的财务指标要求。“这样的产品很难开发。”庞博国际地产机构执行董事刘东在土地拍卖会结束后，就对记者表示，“如果是远洋、保利或龙湖拿到这块地，我还能对产品未来的形态有个概念，但对于大龙将带来的产品，我想象不出来。”
“以小搏大”的背后
一家资产仅为30亿元的房地产企业，何以去撬动50.5亿元的地块?作为
上市公司，大龙地产为何去冒“以小搏大”的险?当初竞拍地块时，决策是如何制定的?
而拍下地块之后，大龙地产新闻发言人马志方对记者表示，在该地块拍卖之前，公司就做了详细的考察和价值的评估，最后拍出来的价格也在预料之中。并称顺义两年多前就已经出现过高价地，他们拍下的这块地，谈不上是地王。
值得注意的是，此次拿地，大龙地产并未以上市公司的身份参与竞拍。而是派出了其绝对控股的子公司北京市大龙房地产开发有限公司去进行购买。
“以大龙伟业30亿元资产的资金实力，想要购买50.5亿元的土地。如果通过上市公司购买的话，几乎没有希望通过相关的审批。”北京大成律师事务所张玉成律师告诉记者，“由于这桩土地交易的主体不是大龙伟业，而是其子公司，使得这场交易可以规避掉《关于上市公司重大购买、出售、置换资产若干问题的通知》规定的严格的报批和审批程序。”
至于大龙“奋力一搏”的真实动机，业内更是众说纷纭。
“这里面有很多我们不了解、迷惑的地方，比如大龙是顺义区的企业，它当时是不是真心拿地的?可能当时竞拍只是为了抬价，结果不小心拍到自己手里了，这些都不清楚，有复杂的个案背景。”北京高策房地产顾问有限公司董事长李国平对记者表示。
而“顺义政府是幕后真正推手”的观点，也在业内流传。事实上，天竺22号地王的出现，确实迅猛抬高了周边高档住宅的价格。北京中原三级市场研究部统计数据显示：在大龙地产拍得地王的几天之内，周边丽宫花园、东方太阳城等项目的提价幅度甚至接近12％。“受伤”的大龙
自从1月22日大龙地产上了北京市国土局的黑名单后，在股市上就一泻千里。而2月1日竞得人资格被取消、相当于2009年净利润70％的2亿元保证金被罚没的消息，对其更是致命一击。
2月2日早晨，大龙地产毫无悬念的跌停开盘，而午后又跌停收盘。成为当日全体唯一跌停的个股。
大龙地产还未能找到“解药”
1月25日晚，大龙地产曾经发布重大事项公告，称“公司将于近期积极筹措资金，交纳地价款，以恢复开发公司在北京市土地交易市场新的土地出让交易活动的资格。”还指出“此次暂停仅限于在北京地区。公司目前土地储备能够支撑公司未来几年的发展需要，而且公司近期亦无在北京土地交易市场拿地的意向，所以事件对公司经营无实质性影响。”
1月27日，大龙地产又公告表示，控股子公司大龙开发公司独资成立了北京市谙盈房地产开发有限公司，经营范围为房地产开发、销售自行开发的商品房。并办理了工商登记手续，北京市谙盈房地产开发有限公司注册资本3000万元，为开发公司独资设立。此举被业内解释为大龙地产已经做好了“曲线”保住买地资格的准备。
事态却未按照大龙的预期发展。在获悉竞得人资格被取消后，大龙于2月1日晚间再次发布公告，“公司将积极与有关部门进行沟通，降低公司的损失，”并“敬请广大投资者注意投资风险。”
大龙地产的表态，未能平息因为真金白银的丧失而引起的中小股民的愤怒。在一些股吧里甚至出现“大龙地产董事长应该引咎辞职”等帖子，认为大龙的行为造成重大决策失误，冲击房地产市场，损害投资者利益。还有股民希望集体维权。
张玉成律师也指出，即便是子公司做交易主体，其买地行为也必须经过北京市大龙房地产开发有限公司的股东会决议通过，也即这场交易由绝对控股股东大龙地产的管理层来决定。而大龙地产关于这场交易的决策，虽然不涉及大龙地产资产的处置，但会直接影响到大龙地产的经营状况和公司利益，因此大龙地产管理层应严格履行公司法规定的忠实和勤勉义务，正确评估此项交易给大龙地产所带来的影响，包括所有的风险和收益。
大龙承诺的“沟通”进展如何，由于大龙方面的电话一直无人接听，成为一个谜团。但北京市国土局对记者的表态，却预示着，在“地王”问题上，大龙已经无力回天。
北京市土地储备整理中心副主任叶向忠对记者说，“2月1日已经取消了竞买人资格，还和他们沟通什么呢?一切都结束了。”
“这个事件，短期肯定对大龙有影响，但不会一蹶不振那么严重。假如说这块地被他们拿到了，开发不顺利或者房价下跌的话，也是有风险的。现在，尽管他们短期的利润肯定会减少，但是也规避了以后的风险。50亿的低价款，他损失了2亿，换句话说以后收益也可能会更好。”一位不愿具名的地产行业证券分析师对记者说，“事件对公司的形象肯定会有一些负面影响，但不至于一蹶不振，国资委不会让他们太难受的。”
对于北京市房地产行业而言，“地王收回”则更多是一个标志性信号。北京中原三级市场研究部表示：09年楼市疯狂以来的第一次土地被回收证明了国家在宏观调控政策方面的政策已经落到实地，楼市已经从源头开始收紧。
李国平亦称，不管政府收回地块事件的本质是什么，这都显示了国家整顿土地市场的严肃性，说明在整顿闲置土地上没什么可商量的，如果不能正常开发就收回，所以这是有利于地产市场健康发展的好的信息。
“正常情况下土地肯定会拿出来再次拍卖，但是目前还没有进入程序，所以对于竞买人的资格还没有讨论。”叶向忠告诉记者，目前还未明确下一次出让是否会抬高竞买门槛。
